전세계약시 유의사항 이건필수

부동산정보2020. 11. 20. 10:31

누구에게나 처음은 있는법입니다. 첫차를 사는경험을 할 수도 있고, 첫 대학입학등등 처음에는 엄청 어렵게만 느껴지지만, 막상 해보면 그렇게 어렵지 않습니다. 하지만 처음에는 모든게 다 생소하고 어렵게만 느껴지지요.

그중에서 가장 큰 재산을 차지하는 전세계약같은 경우에는 들어가는 돈이 엄청나게 큰 목돈이기 때문에 여러모로 주의해야합니다.

요즘은 많이 줄어들었다고는하지만 워낙에 큰 돈이 왔다갔다하는 거래이다보니까 전세사기 또한 빈번했고, 아직까지도 집이 경매로 넘어가는데 우선변제를 받지 못하는 그런 안타까운 일들도 빈번하게 발생하고 있기 때문입니다.

오늘은 전세계약시 유의사항에 대해서 잘 얘기해보도록 하겠습니다.

전세계약시 유의사항 1 : 당사자확인

가장 먼저 해야할 것은 신분증을 확인하는 것입니다. 계약하려고하는 건물의 등기는 다 떼어볼 수 있습니다. 그렇다면 해당 소유주가 누구인지까지 나오게 됩니다. 해당 등기에 나와있는 이름과 신분증이 일치하는지, 당사자가 맞는지를 확인해야합니다.

이게 내 건물도 아니면서 집주인 행세를 하면서 전세금을 받고 도망가는 사례들이 워낙에 많았기 때문에 그렇습니다. 만약에 집주인이 너무너무 바쁜 사람이라서 대리인을 두는경우도 있습니다.

그러면 대리인 위임장과 신분증을 확인해야합니다. 그리고 계약을 하기전에 적어도 임대인(집주인)과 직접 통화한 이후에 보증금을 임대인 명의 계좌로 직접 송금해야 합니다.

전세계약시 유의사항 2 : 임대차계약서 작성시

전세를 하게되면 기본적으로 임대차 계약서를 작성해야합니다. 임대차 계약을 작성할때 각종 포함해야할 사항들이 있습니다.

"표준임대차계약서" 라는 것을 사용하기를 정부에서는 권고하고 있습니다. 표준임대차 계약서에는 필요한 내용들이 다 들어가 있어서 나중에 분쟁의 소지를 최대한 줄여주고 있습니다.

부동산을 알아보고 전세집을 알아보면 임대차계약서를 작성하고 계약금을 걸어두고 그 다음에 은행에서 돈을 구하는 경우가 많습니다. 그런데 이 계약금도 워낙에 큰 돈입니다.

만약 은행에서 돈을 비려줄수 없다고 한다면 이 계약금을 돌려받지 못할 수도 있는데 "전세계약금 반환 특약사항"을 작성해서 전세자금 대출이 거절당할시에는 임대인이 임차인에게 계약금을 전액 즉시 반환한다는 애용을 적어두는것이 좋습니다.

전세계약시 유의사항 3 : 전세권 설정등기 or 확정일자

해당 주택의 등기부등본을 보면 권리순위라는걸 확인할 수 있습니다. 이걸 놓치는경우가 많습니다. 예를들면 해당 주택도 지금 은행에서 대출받아서 산 돈일경우가 있습니다.

그런데 만약에 집주인이 이 대출금을 못갚게 되면 해당 집을 팔아서 그 돈을 갚게끔 되어있습니다. 그런데 나는 여기 살고 있는데 돈을 빌려준 은행에서 이거 내가 빌려줬으니까 가장먼저 가져갈거야 해버리면 나는 내가 낸 전세금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

이걸 방지하기 위해서 전세권 설정등기를 해야합니다. 내가 이 집에 전세계약해서 들어와 살고있다는 것을 공문서화하는것입니다. 전세권설정등기를 하면 경매로 넘어가더라도 세입자가 우선해서 전세금을 돌려받을 권리가 생깁니다.

정확히 전세금이 얼마냈는지 등기부등본에 명시해야하고 수수료가 발생합니다. 100%돌려 받을거라는 보장은 아니지만, 꼭 해야하고 같은효력으로 전입신고후 확정일자를 받는것도 방법입니다.

전세계약시 유의사항 4 : 전세보증금반환 보험 가입

앞서 말한 사례와 마찬가지입니다. 집주인이 돈을 못갚아서 집이 경매로넘어갔을 때입니다. 혹은 전세 만기가 되었는데 집주인이 전세금을 못돌려준다고 할때 문제가 생깁니다.

앞서 말한건 100% 보장받을수는 없지만 이 보험을 가입했으면 100% 돌려받을 수 있습니다. 이방법은 바로 전세금 보증금 반환보험을 가입하는 것입니다.

대한주택보증이나 서울보증보험에서 가입이 가능하며 보증료는 전세금의 0.13~0.15%정도입니다. 만약에 전세가 4억이면 2년에 100만원 정도 하는 것입니다.

물론 이돈이 아까울 수 있지만 혹시라도 모를 사고에 비해서는 큰 돈을 지킬 수 있는 방법입니다.

전세계약시 유의사항 5 : 중개대상물 확인설명서

부동산을 중개해주는 사람은 중개대상물 확인설명서를 작성해줘야합니다. 보통 이집이 어떤집인지, 하자는 없는지를 잘 설명해주는 설명서라고 볼 수 있겠습니다.

만약에 중개인이 이걸 임의적으로 변경하거나 누락하면 행정처분을 받아서 자격증이 없어지거나 벌금을 내야하고 손해배상까지 받을 수 있습니다.

이를 꼼꼼히 체크하면서 현재 해당집에 문제는 없는지 잘 살펴보고 계약을 진행해야 손해를 보지 않을 수 있습니다.

글을마치며

전세계약시 유의사항은 가장 중요한게 권리순위와 대항력과 우선변제권을 만드는것입니다. 이건 내가 사는집에서 빚쟁이들이 쫓아내지 않을 권리, 그리고 집이 경매로 넘어갔을때 우선해서 전세금을 돌려 받을 수 있는 권리입니다.

이거 절대 놓치지 마시고 꼭꼭 하시기 바라겠습니다. 전체적으로 전세가 구하기 힘들어지고 전세가가 올라가는 만큼 전세사기도 많을 수 있으니 항상 조심하시고 현명하게 전세계약을 작성하시기 바라겠습니다.

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