강동구의 둔촌주공아파트

강동구에서 제일 오래되고 대규모 아파트 단지이고 송파구의 아파트 역사에서 꼭 거론되어야만 하는 단지는 바로 둔촌 주공아파트입니다. 1980년에 지어진 이 아파트는 총 143개 동에 6000세대 규모의 아파트였습니다. 얼마나 큰 아파트 단지이냐면 아파트 단지 하나가 둔촌 1동 전체를 다 차지할 정도입니다. 

둔촌 1동이 고향인 사람들에게는 이 둔촌주공 아파트가 하나의 고향이자 추억이 서려있는 곳일것입니다. 과거 둔촌동의 아파트는 논밭이었는데 둔촌 주공 아파트가 지어지면서 부터 지금의 송파구의 모습을 갖기 시작했습니다.

1980년에 지어진 아파트인 만큼 낡고 노후화가 되었는데, 특히 수도관에서 녹물이 나오는 때가 많아서 주민들이 많은 불편을 호소했습니다. 게다가 5층짜리 아파트들은 엘리베이터가 없어서 걸어서 올라가야 했습니다. 이 아파트가 35년이 넘어가자 재건축에 대한 이야기들이 계속 나왔었고 2017년에는 재건축이 확정되었습니다.

2018년에 주민들의 모든 이주가 끝나고 본격적인 재건축 시공이 이루어지는데 재건축이 완료된 둔촌주공의 모습은 미니신도시가 될 정도로 거대한 규모의 아파트가 들어설 예정이며, 다시 한번 송파구 일대의 부동산에 큰 변화의 축이 될 것으로 보입니다.

둔촌주공은 살기 좋은 위치로 재개발 이전부터 이미 소문이 나있엇는데, 강남과의 접근성이 훌륭하고, 올림픽공원이 가까워서 공원시설을 이용할 수 있고 주변이 그린벨트로 묶여있어서 자연환경까지 서울에서 즐길 수 있습니다.  

분양가 상한제를 피하기 위한 분양

둔촌주공아파트는 내년 4월부터 시행되는 분양가 상한제 적용을 받지 않기 위해서 2020년 4월 29일 전에 분양을 마칠 것으로 예상이 됩니다. 분양가 상한제를 적용할 경우에는 평당 분양가가 2300만 원 정도로 떨어질 것으로 예상되기 때문에 수익성이 악화될 것으로 보이기 때문입니다. 

조합에서는 일반 분양가는 1평당 3550만원에 하겠다고 하고 조합원들에게는 1평당 2725만 원에 아파트 가격을 책정하였습니다. 아마 분양가 상한제 시행 전 일반 분양을 마치려고 하는 만큼 현재 이 금액대로 통과할 가능성이 상당히 높습니다. 주변 건설업계들은 분양가 상한제를 적용받아서 평당 2600만 원을 적용받을 것이라고 생각했습니다.

그러나 둔촌 주공주변의 아파트 가격이 1평당 4000만 원을 넘는 아파트에다가 추가적인 시설에 대한 비용 부담을 생각했을 때 평당 3550만 원이 적합하다고 주공 조합에서 주장했습니다. 주변에 토지 공시지가가 주공의 절반밖에 안 되는 화양동 e 편한 세상의 경우에는 평당 분양가가 3370만 원에 분양이 되었는데 지리적으로 더 좋고 대규모 단지인 둔촌주공 아파트의 경우에는 3550만 원도 그리 높지 않다고 생각하는 사람들이 대부분입니다.

아직 이게 완전히 협의가 마무리 된것이 아닙니다. 주택도시 보증 공사인 HUG는 정부의 압력을 받아서 이보다 낮은 가격으로 분양가를 책정하려고 합니다. 부동산 가격이 너무 많이 올라버리는 것은 문재인 정부가 바라는 것이 아니기 때문입니다. 둔촌주공의 아파트가 완공되어서 34평 아파트를 살 경우에는 12억이 훌쩍 넘어버리는데, 더 이상 서민들이 살던 둔촌 주공아파트가 아니게 됩니다. 

대규모 물량인 둔촌 주공이 부동산에 미칠 영향

2018년도 초에 입주를 했던 헬리오시티 기억하실 겁니다. 집주인들이 전세를 들어올 세입자를 구하기가 어려워서 역전세난이 일어나기도 했습니다. 그리고 전체적인 아파트 가격 상승을 억제해주었지요. 대규모 물량 공급 때문입니다. 2020년 초에 입주 예정된 강동 둔촌주공아파트의 경우는 이보다 사태가 심각할 수 있습니다.

둔촌 주공 아파트의 세대수는 무려 12032세대입니다. 주로 84m제곱인 34평형이 4370세대로 가장 많습니다. 그 뒤를 잇는 것은 25평형입니다. 1880세대이지요. 이러한 거대한 물량이 강동구에 쏟아지면서 가장 먼저 타격을 받을 곳을 뽑자면 저는 하남시를 뽑겠습니다. 

둔촌주공 재건축으로 인해 원주민들이 이주를 하며 하남과 미사신도시에 일시적으로 전세 수요들이 몰려서 전세가가 상당히 높아져 있을 것입니다. 그리고 높아진 전세가로 인해서 매매가도 함께 올랐을 거고요. 그러나 완공이 되는 2022년 시점부터 대규모로 다시금 빠져나갈 것입니다. 

뿐만 아니라 헬리오시티의 전세매물이 1~3월 사이에 쏟아져 나오면서, 강동지역 전체에도 가격 하락의 압력을 받지 않을까 예상해봅니다. 만약에 해당 지역에 투자를 했고 투자금액을 단기간에 회수해야 한다면 2019년인 올해와 2021년 3년 차에 빠져나오는 것도 고려해보셔야 할 것입니다. 

둔촌 주공아파트는 매매가격이 약 12억이 넘지만 준공 이후에는 15억이 넘어가는 건 아주 쉽지 않을까 예상해봅니다.