빚내서 집사라

저는 빚지는 것을 너무 두려워합니다. 빚을 지는 것이 마음의 짐처럼 느껴지고 나의 자유를 구속한다고 생각하기 때문이었지요. 그러나 종종 어떤 사람들은 이렇게 얘기합니다. 빚을 지는 것도 능력이며 빚도 자산이라고 말입니다. 물론 1 금융권의 착한 대출이지요. 이런 얘기를 들을 때마다 사실 속으로는 황당했습니다. 그러나 지난 10년간을 생각하면, 그렇게 이야기했었던 사람들이 맞았습니다.

특히 부동산에 있어서는 더더욱 와닿는 말입니다. 만약에 최대한 저금리로 많은 대출을 받아서 부동산을 사두었다면 훨씬 더 많은 돈을 벌었을 겁니다. 저는 부동산 투자에 망설였고 남들이 빚을 끼고 집을 사고, 혹은 부동산 투자를 할 때

여전히 전세에 머물면서 부동산 투자는 속 썩이는 일이라고 생각했습니다. 

레버리지 효과란?

은행의 대출을 지렛대 삼아서 투자하는 것, 그리고 그로 인해 대출이자 대비 많은 수익을 얻는 것을 레버리지 효과라고 합니다.

대출을 잘 활용하면 수익률도 좋아지고 남은 자본금으로 더 많은 투자를 할 수 있기 때문입니다. 투자에서는 아주아주 기본적인 기법 중에 하나입니다. 

레버리지를 적용한 다세대 주택 매입 사례

레버리지를 적용한 사례와 아닌 사례를 살펴보면 아주 극명하게 차이가 납니다. A 씨와 B 씨 모두 수중에 1억 원이 있는데 한 다세대 주택을 산다고 가정해봅시다. 그 다세대 주택은 보증금 2000만 원에 월세가 50만 원입니다. 이때 A는 대출 없이 순수하게 자기 돈으로만 주택을 구입한 경우에 다시 보증금 2000만 원을 제외한 8000만 원이 최종적으로 투입이 되면서 월 50만 원씩을 벌 수 있게 됩니다.

총 8000만 원을 투자해서 연 600만 원을 벌게 되니 자기 자본 대비 수익률은 연 7.5%입니다. 그러나 B는 1억 원짜리 주택을 자기 자본 2천만 원을 가지고 나머지 80%는 은행에서 대출을 받습니다. 8000만 원을 대출받고 2천만 원을 투입했다가 다시 2천만 원을 받습니다. 대출금리를 높게 잡아서 4%로 가정한다고 계산해보면 월 266,666원이 나오게 되지요. 그래도 생각해보면 결국 자기 자본 하나도 없이 매월 약 23만 원을 수익을 낼 수 있습니다.

무피 투자란?

위에서 살펴본 바와 같이 자기 자본금을 1도 들이지 않고서도 계속 수익을 낼 수 있는걸 무피 투자라고 부릅니다. 특히 경매를 통해서 다세대 주택같은것을 낙찰받는다면 보통 낙찰가의 80~90%를 경락 잔금 대출이라는 것이 가능해서 레버리지 효과를 크게 볼 수 있습니다

그러나 아무리 무피투자라고 하더라도 리스크는 조금씩 있기 마련입니다. 보증금이 낮아질 때도 있고, 또한 리모델링 비용, 주택 수리비용, 세금까지 계산해야 하기 때문이지요. 하지만 그럼에도 단순 비교만 해 보더라도 대출을 받지 않는 경우보다 대출을 활용할 때의 수익률이 훨씬 높다는 걸 알 수 있습니다. 게다가 대출을 받지 않는다면 부동산 투자에 몇억 원이나 되는 자금이 투입되어서 추가로 투자할 수 있는 여력이 없지만 대출을 받는 경우네는 여유 있게 다른 곳에도 투자할 수 있습니다.

월세가 끝이 아니다 시세차익이 있다. 

하지만 월세를 받는 것이 끝이 아닙니다. 결구는 이것이 다시 샀던 가격보다도 비싸게 시세가 올라서 돈을 벌 수가 있기 때문입니다. 1억짜리 다세대가 몇 년 동안 월 23만 원씩 받다가 1억 2천만 원까지 시세가 올라버리면 2천만 원을 벌 수 있는 겁니다. 기존의 매도 차익금 2천만 원을 또 가지고 다시 투자하여 두채 세채 보유하게 된다면 월세 수익이 23만 원이 아니라 최대 100만 원 넘게 오를 수도 있습니다.

그러기 위해서 항상 현금흐름 투자와 시세 차익 투자를 병행하면서, 자신의 종잣돈이 바닥나지 않도록 관리해주는 것이 필수적입니다. 이 과정을 반복해가면서 점점 더 투자의 규모를 키워나가면서 굴려나가는 것이 좋습니다.

종잣돈이 부족하다 부동산 시장 상황이 좋지 않다 라는 말만 되풀이하면서 자꾸 뒤로 미루기 전에, 비슷한 조건에서도 꾸준히 수익을 내고 있는 투자자들이 있습니다. 수익형 투자에 대한 이야기는 이미 많이 있어서 추후에 다루도록 하겠습니다.