어느 사회에서 대부분의 사람들이 가치를 창출하는 사업과 노동소득에 관심이 없고 불로소득에만 관심이 있다면, 혹은 가만히 있어도 생기는 토지 자본이득으로 수익이 마구 생긴다면 그 사회는 미래가 없을 겁니다. 대부분의 어린아이들과 학생들이 내 꿈이 건물주라고 이야기하는 세상인 대한민국은 부동산 공화국이 아닐까 싶습니다. 땀 흘려 일하는 사람과 모험심을 발휘해서 열심히 사업하는 사람이 잘 사는 사회가 아니라 불로소득을 쫓아서 발 빠르게 움직이는 사람이 잘 사는 사회가 되었습니다.

 소득과 부의 양극화, 지역별 격차가 심해진 원인의 많은 부분이 부동산의 문제였을 겁니다. 1960년 이전까지 대한민국에서는 부동산 투기가 거의 없었습니다. 강남 개발 이전에는 땅을 사 모은 사람들이 극소수였습니다. 그러나 지난시간 살펴본 1970년 강남지역 개발 이후부터 시대는 변하게 됩니다. 정부가 부동산 투기를 장려하며 심지어 자신들도 정치자금을 마련하기 위해 이를 이용했다는 것을 살펴보면 대한민국의 소득격차와 토건재벌들, 졸부들이 생겨나게 된 계기를 마련해 주었습니다. 오늘은 각 시대별로 부동산 정책과 그 여파를 살펴보도록 하겠습니다.

1960년대

1960년대 후반부터 매해마다 전국 평균 지가 상승률이 30%를 넘었습니다. 1968년에는 한해에만 55%가 올랐으니 정말 폭등이라는 말이 옳을 것입니다. 서울과 서울 주변 토지를 중심으로 지가가 수직상승하였습니다. 이에 정부는 생각보다 높은 지가 상승에 부동산 투기억제 관련 법을 만들어서 1968년부터 투 기억 제세를 부과했습니다. 그러나 이는 오래가지 않았습니다.

1970년대

1970년대 후반부터 부동산 투기가 다시 발생하였습니다. 이때에는 국내에 유동성 증가한 것이 원인이 되었습니다. 1977년에는 42%가 올랐으며 1978년에는 믿을 수 없는 수치 66%가 올랐습니다. 이번에는 투기가 대도시 중심뿐만 아니라 지방 중소도시에까지 번졌습니다. 이게 전국적이라는데에 이 수치는 아직도 놀라운 수치입니다. 이에 또 전두환 정권은 부동산 투기억제 및 지가 안정을 위한 종합대책을 마련한 후에 다시금 지가 상승이 억제되었습니다.

1980년대

1980년대에는 1980년대 초에 살짝 있었으나 1983년 부동산투기 억제대책, 토지 및 주택문제 종합대책이 발표된 이후 한동안 크게 상승하지 않았습니다. 1980년대 말부터 다시 한번 부동산 시장은 과열되었습니다. 1986년부터 이어진 국제수지 흑자가 1988년 올림픽을 정점을 찍습니다. 사람들이 경제에 대한 기대심리가 한껏 부풀어 올랐습니다. 시중에 막대한 자금이 풀리자 1989년 한 해에만 전국 평균 지가 상승률이 39%였습니다. 이 또한 1988년 부동산 종합대책, 1989년 토지공개념 입법화 1990년 부동산 투기억제 대책과 같은 강력한 부동산 제제 정책으로 수 그러 들었습니다.

1990년대 

1990년대 초중반에는 경제성장율 대비 비교적 안정적인 흐름을 가져갑니다. 그 당시에는 물가상승률이 5% 8%가 이상한 시대가 아니었으니 부동산 상승도 그 정도를 왔다 갔다 했습니다. 전국에 일산 분당과 같은 위성도시가 들어섰습니다. 그리고 한국 경제 역사에서 중요한 사건이 하나 터지지요. 바로 IMF입니다. IMF 시기에는 전국의 평균지가가 하락합니다. 당시 경제적인 어려움을 겪었던 많은 사람들이 집을 팔려고 내놓았던 반면에 이를 살 수 있을 만큼 여유가 있는 집이 많지 않았기 때문이지요. 이때 돈이 많은 사람들은 떨어진 가격으로 부동산들을 사서 더 큰 부자가 됩니다. 양극화가 심해진 계기가 되었지요.

2000년대 

1997년 IMF이후부터 2000년대 초반까지는 정부가 부동산 경기부양책을 펼쳤습니다. 부동산 시장은 다시 과열되었습니다. 1998년부터 2001년까지 정부는 외환위기를 극복한다는 이유로 부동산 정책의 근간이었던 토지공개념 제도를 폐지했습니다. 토지거래 허가구역을 해제했고, 아파트 재당첨 금지기간 단축, 분양가 자율화, 토지거래 신고세 폐지, 분양권 전매제한 폐지, 무주택 세대주 우선 분양 폐지, 신축주택 구입 시 양도세 면제, 취등록세 감면과 같은 파격적인 정책들을 만들어냈습니다. 이때 다시금 부동산은 폭등할 수밖에 없었습니다. 2001년 말부터 이를 다시 급하게 투기 억제를 시작했지만 때는 늦었습니다. 그다음 정권인 노무현 정권까지 이 폭등하는 부동산 가격을 잡기 위해서 노력했습니다. 그러나 2008년 토건세력의 왕 이명박 정권이 정권을 잡습니다. 여기도 마찬가지로 2008년 리먼 사태 이후를 수습한다는 명분 아래 부동산 경기부양정책을 펼쳤습니다. 노무현 정권 때 만들었던 종합부동산세와 양도세를 쓸모없게 만들었습니다. 규제들을 전부 완화했습니다. 수도권 민간택지 전매제한 완화, 주택 재당첨 제한 폐지, 재건축 아파트 안전진단 간소화, 재건축 조합원 지위 양도 금지 폐지, 임대주택 의무비율 완화, 투기과열지구 해제와 그린벨트 해제. 노골적인 토건경제를 만들기 위한 노력을 했습니다. 그러나 이때에는 예전만큼의 상승은 없었습니다. 

2010년대 

이명박 정부를 지나 박근혜정부에서부터는 조금 다른 방법을 썼습니다. 바로 금융이었습니다. 많은 빚을 저금리로 저담보로 대출해주면 사지 않을까?라는 생각을 했습니다. 이는 적중했습니다. 담보대출 인정비율을 기존 50%에서 60%로 총부채 상환비율을 70%까지 올려서 부동산을 담보로 더 많은 대출을 받게 해 줬습니다. 1억짜리 집을 사는데 2000만 원만 있어도 살 수 있는 시대를 만들어 주었습니다. 그리고 은행이자도 낮추어 이자부담도 줄여주었습니다. 당연히 시장에는 유동성이 더 늘어나고 이 정책은 2013년부터 꿈틀대기 시작하더니 그 폭등은 2018년 아니 사실은 2019년 올해까지도 이어지고 있습니다. 

정부와 부동산 정책

매 정부마다 부동산 부양책을 사용하면 부동산 시장은 과열로 치닫는다는 법칙은 단 한번도 깨지지 않고 지켜져 왔습니다. 다만 2000년대 들어서부터는 시장이 즉각적으로 반응하지 않는다는 것을 알게 되었습니다. 노무현 정권과 이명박 정권의 사례를 본다면 한쪽은 부동산 규제를, 한쪽은 부양을 실시하였습니다. 시장은 즉각적인 반응보다는 한정권의 모멘텀을 가지고서 움직였습니다. 문재인 정부가 물려받은 부동산 정책은 어찌 보면 지난 정권 정책의 결과물일 것입니다. 현재 투기억제 정책으로 나가는 것도 효과가 나오려면 시간이 더 걸릴 것으로 보입니다.