땅 사기전에 토지지목파악이 기본

내 땅을 갖고 싶다는 생각은 대부분의 사람들이라면 누구나 한번쯤 해보실겁니다. 내 땅에 집짓고 살고싶다 이런생각을 저도 어려서부터 해왔습니다. 그리고 좀 더 적극적이신 분들이라면 내 땅을 사기 위해서 땅을 알아보시는 분들도 계실것입니다. 그렇다고 해서 아무 땅이나 막 살수는 없습니다. 종종 땅을 사고나서 집도 짓지 못하고 심지어 농사도 지을수 없을 수도 있습니다. 

땅에는 다 용도가 있습니다. 어떤지역은 임야, 어떤지역은 농지, 어떤지역은 또 계획관리지역으로 나뉘어져 있습니다. 땅을 사기 전에 가장 먼저 확인해 봐야할 것이 무엇이냐면 바로 이 토지가 어떤 용도로 묶여있느냐를 가장 먼저 보아야 할것입니다. 과거에는 토지정보를 알기 위해서는 꼭 동사무소를 찾아야 했습니다. 그러나 이제는 토지이용규제정보시스템을 활용해서 한번에 알아볼 수 있습니다.

예전에는 계획부동산이라고 해서 순진한 사람들을 꼬셔서 아무것도 지을 수 없는 그린벨트내의 땅이나 절대농지같은경우를 집을 지을 수 있는 땅으로 속여서 팔기도하는 일이 있었습니다. 아직까지도 이런 사기 행각들이 벌어지고 있는데 부동산의 전문가가 아니면 속아넘어가기 쉽습니다.

이것을 미연에 방지할 수 있는 방법은 바로 토지이용규제정보서비스 를 이용하는 것입니다. 그러나 저도 몇번 써봤는데 관련된 지식이 없으면 써도 아무것도 아니더라구요. 땅의 용도별 지목의 종류와 임의의 토지를 직접 토지이용규제정보시스템 을활용하여 각종 정보들을 알아보도록 하겠습니다.

토지지목의 종류

우리가 먼저 알아야할것은 국가에서는 국토를 균형있게 관리하기 위해서 토지에 용도를 설정해두었습니다. 이러한  토지 용도의 종류가 무려 28가지가 있다고 합니다. 28가지 종류를 다 이야기 해보자면 전, 답, 대,  공장용지, 학교용지, 창고용지, 임야, 과수원, 목장용지, 염전,  주차장, 광천지, 주유소용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 이렇게 28가지가 됩니다. 이 글에서 28가지의 종류를 다 다뤄볼 수는 없지만 일반적으로 거래가 많이 일어나는 전, 답, 대, 임야, 공장용지, 창고용지 정도에 대해서 다루어 보도록 하겠습니다.

먼저 답과 전입니다. 지방의 땅을 구매하시다보면 주로 나오게 됩니다. 보통 답은 논을 이야기 하는 것이고 전은 밭을 이야기하는 것입니다. 그 둘의 가장 큰 차이점은 물을 대놓느냐 대놓지 않느냐의 차이이지요. 과수원은 과실 나무가 많이 심어져있는 토지와 창고까지를 과수원 용지로 칩니다. 

가장 우리가 높게 쳐주는 가치는 "대" 입니다. 영구적인 건축물을 지을 수 있는 부지입니다. 우리가 보통 땅을 사서 집을 짓겠다 라고 생각한다면 바로 용도가 "대"여야 합니다.

공장용지는 공장을 지을 수 있는 제조업 부지거나 공장부지 조성공사가 준공된 토지와 이 안에 있는 의료시설 및 창고같은 부속시설물들 까지 공장용지에 포함 됩니다.

임야는 말 그대로 숲과 들을 생각하면 됩니다. 산림과 임야를 이루고 있는 수림지와 죽림지 암석지 자갈땅 및 습지 황무지등의 토지를 이야기 합니다. 

창고용지는 물건등을 보관하거나 저장할 수 있는 보관 시설물의 부지와 땅을 창고용지라고 합니다. 

토지이용규제정보서비스 이용해서 토지지목 확인하기

자 그럼 토지이용규제서비스를 이용할 아주 기본적인 지식을 갖추었습니다. 먼저 토지이용 규제정보서비스를 검색하여 해당 홈페이지에 들어가봅시다. 메인화면은 아주 심플합니다. 토지이용계획과 행위제한정보 이 두가지가 이 홈페이지의 핵심기능입니다. 먼저 토지이용계획에서는 주소를 찾는 란이 세가지가 있습니다. 

여기에서 저는 지도로 찾는 것을 추천드립니다. 주소로 찾기는 이상하게 끝까지 다 쳐도 정보를 다 입력하지 않았다고 나오는 경우가 많더라구요. 지도를 키고 주소를 치거나 해당 위치에 가서 지번선택을 지도에서 다음과 같이 클릭하면 토지이용계획 열람과 행위제한 정보 열람창이 뜹니다. 먼저 토지이용 계획 열람부터 한번 해보도록 하겠습니다. 

토지이용계획 열람을 하면 이 토지가 어떤 지목으로 설정되어 있는지가 나옵니다. 현재 해당 지역의 지목은 바로 전! 우리가 아까전에 보았던 밭으로 쓰여지고 있습니다. 아래 지역지구 지정여부에서 보면 도시지역, 자연녹지지역, 도로(접합)이라고 써져있는 것도 중요한 정보입니다. 

 그 아래 확인도면을 본다면  노란색으로 설정되어 있는 곳은 전부 건물을 지을 수 있는 "대"라면 현재 이 지역은 자연 녹지지역의 전으로 설정되어 있는것이 보이실 겁니다. 도시지역에 있는 자연녹지지역인데 앞에 "도"자가 보이시나요? 도로가 접합되어 있네요. 이런경우에는 앞으로 개발 가능성이나 지목변경이 아주 유리한 토지일 것입니다. 

많은분들이 여기서 정확한 정보를 위해서 옆에 행위제한정보를 한번 더 눌러서 확인해보고는 합니다. 그렇게해서 검색된 페이지가 아래의 페이지입니다. 

이렇게 생긴페이지를 보면 이게 건축이 금지되어있다는건지 아니면 집을 지어도 된다는건지 잘 알 수가 없습니다. 맨 위에는 건축이 금지되어있다고 까지 써있으니까요. 그러나 저는 최초 토지계획 열람계획에서 한눈에 보기를 하면 여기에 어떤 용도로 사용할 수 있고 어떤 것들이 불가능한지에 대해서 한눈에 볼 수있다는 것을 말씀드리고 싶습니다.

자 위에 본다면 단독주택은 물론이고 다가구 주택과 연립주택까지 건설이 가능하며 해당 건물을 이용하여 소매점이나 음식점을 개설하는것도 괜찮다고 나와있습니다. 아파트는 개발할 수 없는 구역이라고 나와있네요. 아래로 더 내려보면 더 많은 행위제한 정보들이 나오니 저는 굳이 행위제한정보 탭에서 검색하는 것이 아니라 왼쪽 상단 "보기방법" 에서 통합하여 보는 것을 추천드립니다.

토지이용규제정보시스템 처음 이용할 때에는 정말 어렵지만 부동산과 땅에 대해서 관심을 가지면서 항상 관심있는 땅들을 해당 정보시스템에서 확인하는것이 버릇이 된다면 정말 자주 찾게 되는 서비스가 될 것입니다. 

토지지목을 바꿀수는 없나?

아마 많은 분들이 관심 가지시는 것이 토지 지목을 변경할수 없나? 일 것입니다. 물론 토지의 지목변경도 가능합니다 보통 임야에서 전이나 답으로 바꾸고, 또 전과 답 임야등을 대지로 지목변경할 수 있습니다. 등재된 지목을 다른 지목으로 바꾸는 것에 따라서 절차가 조금씩 다릅니다. 보통은 농지전용 허가를 하거나 형질변경 건축물을 건축하고 지목을 변경하고 공부정리하는 등의 절차를 통해서 바꾸게 됩니다. 용도변경등의 증명서류를 내야하고 전용에 따른 전용비와 취득세를 내는 돈이 들어가게 됩니다.

그리고 토지 전용을 하게되면 땅값이 상승 할 수 있습니다. 이에 대한 취득세를 추가적으로 내야합니다. 지목변경에 따른 절차와 방법에 대해서는 자세히 다루도록 하겠습니다. 

그러나 계획부동산 사기는 바로 여기서 들어가게 됩니다. 앞으로 바뀔것이라면서 맹지나 앞으로 10년 20년이 지나도 길은 커녕 개발되지 못할 토지가 마치 곧 개발될 토지로 둔갑하게 되는 것이지요. 꼭 토지이용규제서비스를 이용하여 여러 개발 제한에 묶여있는지를 확인하시고 인근 관공서에 문의하신다면 이러한 사기를 막을 수 있습니다. 

투기과열지구 부동산이 좋은 부동산이다

어떤 부동산이 좋은 부동산이냐? 라고 묻는다면 사실은 답은 뻔합니다. 비싼 부동산이 좋은곳입니다. 우리는 가격이 앞으로 오를 곳을 찾아서 열심히 발품을 팔지만 진짜 사실은 슬프게도 임장할 필요가 없습니다. 왜냐하면 진짜 앞으로 오를곳인 이미 다 정해져 있습니다. 그리고 좋은 부동산을 나라에서 대대적으로 발표하고 선전까지 하고 있습니다. <투기지역> <투기 과열지구> <조정지역>이라는 이름으로 말이지요 .

정부의 규제는 투기지역 > 투기과열지구 > 조정지역 순으로 강하고 촘촘한 규제가 들어가게 됩니다. 규제가 강한만큼 많이 가격이 올라버렸기 때문입니다.

그렇다면 우리나라의 투기지역과 투기과열지구들은 어디있는가?

지방에도 있지만 일단 서울은 거의 전부가 투기지역이나 투기과열지구입니다. 수도권 중심으로는 광명 과천 분당, 하남까지 지정되었습니다. 인천과 송도가 아니라는것이 참 의외네요. 지방으로 따지자면 대구의 수성구와 세종시의 행정중심 복함도시가 있습니다. 빨간색 부분들은 전부 투기지역으로 투기과열지구보다 더 강력하게 선정되어있습니다. 사실은 이미 오를만큼 올랐지만 앞으로도 더 오를 곳들이 이곳이라는 것입니다.  

투기과열지구의 단점

투기과열지구는 하지만 투자를 억제하기 위한 여러가지 조치를 취하고 있습니다. 

일단 대출이 안됩니다. 대출이 완전히 안되는건 아니지만 LTV와 DTI가 40%로 적용됩니다. 그러니까 집을 담보로 나오는 대출이 40%밖에 안된다는 이야기입니다. 어떤집들은 대출을 80%까지 끼고 구매하기도 하지만 여기서는 대출이 안되니 정말 돈이 많지 않으면 살수가 없습니다. 

신규청약의 경우는 최근 5년내에 다른데 당첨이 되었었거나, 세대주가 아니거나 2주택이상 있으면 청약1순위자격에서 탈락합니다. 그리고 민영주택에도 다른 곳을 또 당첨되는것이 제한됩니다. 재건축을 짓는다면 그 지역의 조합원들은 돈을 많이 내었다고 재건축 이후에 2채 3채를 갖는것이 아니라 1채까지 밖에 못갖습니다. 뿐만아니라 그 유명한 분양권을 전매제한도 걸려있습니다. 2년이상은 기본이지요. 

주택가격이나 토지가격이 급격하게 오르는 지역을 묶어서 양도소득세를 기준시가 말고 실거래가로 부과하는 것입니다. 투기 과열지구에서 업그레이드 되면 투기지역이 되는 것이지요.

어떤 기준으로 투기지역과 투기과열지구가 선정될까?

먼저 투기과열지구는 소비자물가지수를 넘어선 지역 대상으로 광역자치단체장이나 국토교통부장관이 지정할 수 있습니다. 월평균 청약경쟁률이 5:1을 넘거나 분양 공급이 감소하고 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역을 하게 됩니다.

투기지역의 경우는 직전월에 가격상승률이 소비자 물가상승률보다 1.3배를 넘어가고 직전 2개월 평균 가격상승률이 전국 평균 주택 가격상승의 1.3배를 초과하며 전 1년동안의 가격상승이 직전 3년간의 연평균 전국주택 

그럼에도 우리는 발품을 팔아야한다

왜 우리는 앞으로 많이 오를곳을 찾으려고 임장을 하러 다닐까요? 그건 우리가 돈이 없기 때문입니다. 부동산투자에 투입할 수 있는 돈이 부족하니 임장을 다녀서 가성비 좋은 곳을 찾아 헤메고 있습니다. 앞으로의 교통과 도로가 좋아질 것인지? 역이 들어설것인지, 대규모 업무지구가 근처에 들어서는지, 근처에 초등학교와 중학교 고등학교는 가깝고 실제로 성적이 좋은지 호재들을 보고 있는것입니다.

우리가 만약에 돈을 몇백억원씩 현금으로 들고 있다면 당연히 우리는 강남이나 반포의 신규분양 아파트들이나 용산의 재건축 아파트들을 구매할 것입니다. 그리고 그것들이 노원구나 지방의 아파트보다 많이 오를 가능성이 더 높다는것을 지난 몇십년간 보여주었습니다. 

시장은 개인보다 똑똑하다

시장은 개인보다 가격을 더 잘 알고 있습니다. 아주 미세하고 자세하게도 역과의 거리나 아파트의 브랜드 동네와 학군 심지어 베란다에 보이는 것이 맞은편 아파트인지 혹은 호수인지에 따라서도 가격이 정해져 있습니다. 부동산 살때에는 크게 고민하기보다 내가 가진돈이 있다면 가장 비싼곳을 사는 것이 나중에 더 많이 오르게 되어있습니다.

언론과 반대로 움직여라?

부동산을 투자하는 사람들 사이에서는 언론과 반대로 움직이라라는 말이 있습니다. 이제 막 투자를 시작하는 사람들은 언론 기사에 휘둘리는 경향이 있는데요. 언론이 뛰어난 전문가들이 모인 집단이라고 생각하는 경우가 많기 때문입니다.

신문기사를 통해서 접하는 정보들은 도움이 될 때도 있지만, 사실 대부분은 상업화된 언론사들이 만드는 가짜 뉴스에 속아 넘어가기 쉽습니다. 지금 제가 올리고 있는 블로그 포스팅은 더더욱 말할 것도 없습니다. 전략적으로 어디가 좋다더라 하는 말들을 맹목적으로 믿으시면 안 됩니다. 

특히 언론은 검증되지도 않은 정보를 가지고서 마치 사실인 것 마냥 떠들어 대는 경향이 있기 때문입니다. 특히 언론들은 지하철이나 도로 같은 대중교통 시설과 관련돼서 기사를 쏟아냅니다. 왜냐하면 교통환경이 지역에서 부동산 가격에 미치는 영향이 상당히 크기 때문입니다. 그만큼 사람들이 관심을 많이 가지기도 하고요. 

문제는 언론이 자극적으로 불확실한 정보를 기사화 시키는데에 있습니다.

언론은 항상 광역 어그로 시전중

예를 들면 대충 검색만 해봐도 최근 2019년 2월 8일 이러한 기사 제목이 있습니다.

2023년 준공 GTX-A `황금노선`… 일산·동탄·파주 `두둥실` / 매일경제

기사라기도 뭣한 이러한 광고 같은 기사는 마치 GTX- A라인이 예비타당성 조사도 통과하지 못했는데

마치 이미 국가철도망 사업계획에 포함된 듯이 이야기하고 있습니다.

앞으로 무산이 될 수도 있지만 책임 없이 마치 이미 개통한 듯 이야기하고 있습니다. 게다가 설사 계획사업에 포함이 되더라도 착공과 준공까지는 10년 이상의 시간이 더 걸릴 수 있습니다.

새로운 투자정보에 민감한 투자자들에게는 이러한 기사들은 진짜 정보는 그저 멀리 두고

사람들의 관심을 끌만한 광역 어그로를 시전하고 있습니다.

결국 2019년 10월 20일 현재 교통 호재에도 일산 동탄 파주는 부동산 역풍을 맞아서 상당히 침체기에 빠져 있습니다. 

투자자라면 그 기사가 정확한 사실에 기반을 두고 있는지 과장한 것은 아닌지 꼭 확인 절차를 거쳐서

언론이 그저 관심을 끌기 위해서 광역 어그로를 끌고 있는지 점검해보아야만 합니다.

언론에 객관적인 심층 부동산 분석정보는 거의 없다.

언론은 보통 심층적으로 또 객관적으로 부동산 정보를 분석해서 제공해주지 않습니다. 물론 기자분들 중에서 정말 직업의식이 뛰어나시고 많은 공부를 하셔서 기사를 쓰시는 분들도 있지만 대부분의 부동산 관련 언론 기사들은 주변에 의뢰를 받아서 작성하는 경우가 많습니다. 건당 적게는 30~50만 원에도 일간지에 올리는데, 언론 기사도 직접 쓰지 않는 경우가 많습니다. 의뢰하는 입장에서 다 써서 주면 내용만 검토하고 올리는 경우가 부지기수이지요. 심지어 내용을 철저히 검토하는 것도 아니고 오탈자만 확인해서 올리는 경우도 많이 있습니다.

인터넷에 올라오는 많은 뉴스 기사들이 사실은 그저 홍보성을 위한 기사라는 것에 주목하여야 합니다. 특히 지역 호재를 막 얘기하다가 마지막에 특정 아파트에 대해서 이야기하는 것은 거의 확실하게 광고인 경우가 많지요.

메이저 언론사들마저도 마찬가지입니다. 그 이름을 듣고 이렇게 유명한 일간지에서 설마라는 생각을 하시면 안 된다는 것입니다. 

과장하는 언론에 속지 마라

 또한 언론이 공포감을 확산시키는 것은 정말 최고라고 생각합니다. 부동산 가격이 하락할 거라는 것에서는 더더욱 그렇지요. 부동산 상승기에 급상승한 주택이 부동산 시장 상황이 바뀌면 하락한 후 일정 시간 동안 거래 자체가 이루어지지 않는 조정기를 거치는 것이 당연합니다. 그러나 언론은 최대한 이 상황을 부풀려서 선정적인 단어들을 씁니다.

거래량이 급감했다느니, 부동산 빙하기라느니, 내놓아도 안 산다, 이런 식의 이야기들을 되풀이하지만

정작 항상 최고점과 비교만 해서지 작년과 비교했을 때 그냥 올라있는 경우가 훨씬 더 많다는 사실을 알아야 합니다.

특히 부동산을 가지신 분들은 언론의 공포 마케팅에, 더 늦기 전에 매도해야겠다고 흔들리시는 분들이 많이 있는데

이후에 부동산이 다시 상승하고 나면 또 언론은 최대한 과장해서 이야기합니다.

언론의 말에 속아서 비쌀 때 사고, 쌀 때 파는 행위를 반복하시는 일이 없으시길 바랍니다. 

나만의 진짜 투자정보를 만들어 내자

대중들의 이야기들만 따라가다 보면은 눈앞에 보이는 호재에만 반응하고 현재의 시각으로만 주변을 바라보게 됩니다. 

미래에 투자하려는 지역이 어떻게 변화할 것인지에 대해서 일회적인 인터넷 검색이 아니라, 꾸준히 맘 카페, 부동산을 통한 정보들, 정부의 토지관리 계획 등을 확인하면서 이를 취합하고 나만의 진짜 투자정보를 만들어 내야 합니다. 그리고 이렇게 만들어진 정보를 갖고 앞으로 대중들이 어떻게 움직일 것인지에 대해서 생각해야만 합니다.