떼분양의 진실

2018년까지의 부동산 활황이 끝나고 2019년부터 다시금 부동산 가격이 하락하는 시기가 왔다고 생각합니다. 이렇게 부동산 시장이 침체될 때에는 미분양 아파트들도 많이 생겨납니다. 분양시장이 악화되는 시점인 앞으로 다시금 등장하게 될 수 있는 떼분양에 대해서 다루어 보겠습니다.

분양시장이 어려워졌던 2008년부터 2012년까지 악성 미분양 아파트들이 많이 있었습니다. 우리나라 보험업계에서 순진하고 절박한 취업준비생들으 꼬드겨서 텔레마케팅, 그리고 가족, 지인 보험을 가입하게 한 후 내치는 것과 굉장히 비슷한 형태를 가진 것이 바로 떼분양입니다. 부동산을 마케팅하는 방법 중에는 텔레마케팅이 있습니다 대부분 정상적인 부동산에서는 사용되지 않지요. 안 팔리는 미분양 상가나 개발 불가능한 토지를 판매할 때 기획부동산에서만이 텔레마케팅을 종종 사용합니다.

텔레마케팅 형태를 띈 떼분양

 텔레마케팅은 계약하기가 정말 어렵습니다. 아마 자주 핸드폰을 바꾸라고 하거나 인터넷을 바꾸라고 하는 전화들, 혹은 대출받으라고 전화 오는 것들 우리 모두 매일같이 무시하지 않습니까? 그 이유는 니즈가 없는 사람들 불특정 다수에게 무작위로 전화하기 때문입니다. 이것들 대부분 불법적으로 확보한 전화번호들입니다. 요즘은 빅데이터 시대라서 또 불법적으로 부동산과 관련된 검색을 했거나 분양시장을 알아보았던 사람들의 개인정보를 빼내서 마케팅을 하기도 합니다. 

이런 텔레마케팅은 정말 많은 노동력이 필요합니다. 한사람이 연락을 돌리는 것이 아니라 여러 사람이 돌려야 합니다. 계약 성사 가능성은 거의 없는데 최저시급만 주더라도 상당히 많은 금액을 지불해야 하다 보니 텔레마케팅을 통해 미분양 아파트가 계약이 성사되면 수수료가 상당히 높습니다. 물건마다 다르지만 보통 적게는 5%부터 많이 받으면 최고 20%까지 받게 됩니다. 절반 정도인 10%만 수수료를 받는다고 생각해보죠. 4억 원짜리 아파트를 하나 판다고 하면 4천만 원이 떨어지는 것입니다. 물론 이걸 다 텔레마케터가 가져가는 것은 아닙니다. 차 떼고 포떼고 아주 일부만 가져가게 되지요.

일반적인 텔레마케팅 업체들은 사실 소수로 움직입니다. 약 5~15명정도의 팀으로 전문성을 갖추고 하지요. 그러나 이러한 떼분양 업체들은 100명에서 300명까지 대학생, 주부, 취업준비생들의 텔레마케터들을 이용합니다. 전문성이라고는 정말 없습니다. 간단한 교육과 멘트 매뉴얼만 보여주고 바로 업무에 투입됩니다. 다닥다닥 붙어있는 공간에서 전화기와 전화를 걸어야 할 리스트만 가지고서 반복적으로 전화를 합니다.

절박한 취업준비생들은 이용만 당한다

대부분은 취업준비생들이 많이 하는데 마케팅업체에 취업공고를 보고 찾아오는데 이때 마케팅 업체에서는 엄청난 미래가 있고 이 업무를 잘해서 영업을 잘하면 시행사 직원으로 채용시켜 주겠다고 합니다. 그리고 이러한 시행사 직원은 연봉이 억 단위라고까지 소개합니다. 대부분의 취업준비생들이 이러한 달콤한 말에 속아 영업현장에 나갑니다. 게다가 시급이나 월급제도 아니라 대부분 성과급제입니다. 

영업현장에서 한달만에 몇억을 벌어가는 사람들을 보고 표창 수여식 같은 것을 보지만 사실 이건 대부분 연출된 장면입니다. 매달 팀별 성과를 높이기 위해서 최고 실적자에게는 1000만 원 이상의 포상금을 주고, 종종 명품이나 외제차를 보너스로 걸고 경쟁시키기도 합니다. 

이들의 조직 구성은 사장은 존재하긴 합니다. 그러나 사장은 실질적으로 보이지 않지요. 대부분 본부장들이 본부를 관리하면서 본부인원은 약 30명 정도로 많게는 10개 본부까지도 운영합니다. 그 밑으로 팀장들이 있는데 팀은 3~6명 정도 됩니다. 팀장은 직접적으로 영업을 하기보다는 팀원들을 교육한다는 명분 아래 온갖 어디 자기 계발서에 있는 화술, 설득심리, 악센트 등을 교육합니다.

그러나 어느정도 시간이 지나면 주변 지인을 통한 마케팅까지도 지시합니다. 한건이라도 실적을 올리면 다음부터는 더 나아진다는 말등을 이야기합니다. 신입사원들은 설득되어 부모나 친척들을 상대로 부동산을 팔기 시작하며 부모님이나 친척들은 자녀가 추천하는 물건에 대해서 훨씬 더 쉽게 계약을 체결해주기 때문입니다.

판매를 잘하면 진짜 돈을 많이 벌 수 있을까?

그렇다고 실제 판매를 하면 사원들은 돈을 많이 벌 수 있을까? 그렇지 않습니다. 아까전에 4억짜리를 팔면 수수료가 높아 대충 4000만 원이 떨어진다고 이야기했습니다. 그러나 이중에서도 9:1로 나머지는 사장과 본부장 팀장이 갖고 겨우 총매출의 1%인 400만 원만 사원이 가져가게 됩니다.  팀장도 돈을 많이 벌지 못합니다. 오로지 본부장급 이상부터만이 큰돈을 벌어서 외제차나 명품 옷을 입고 다닙니다. 

직원들도 자신이 나중에는 저 자리에 위치할 수 있을것이라고 생각하면서 상품 판매에 더욱 최선을 다합니다. 이러한 떼분양으로 상품이 하나도 안 팔릴 것 같다고 생각하지만 정말 수많은 콜을 하면 안 팔릴 물건은 없습니다. 게다가 이들의 절박함과 달콤한 말과 과장들은 한번 듣기 시작하면 그들이 심어준 큰돈을 벌 수 있는 좋은 투자처라는 환상에 젖어서 계약서를 쓰게 됩니다. 

최근까지는 부동산 시장이 호황기라 떼분양이 많이 잠잠해졌습니다. 그러나 2019년 다시금 부동산 시장이 얼어붙고 미분양이 나올 시점에서 앞으로 떼분양이 다시 나오지 않으리라는 법은 없습니다. 이러한 떼분양에 동원된 영업직원들의 말에 속아서 계약하기 보다 떼분양의 속성을 알고 현명히 대응하시기 바랍니다.

정부의 입장을 이해해보자

국내에서 부동산에 가장 영향을 많이 끼치는 것이 무엇이냐 하면 바로 정부 부동산 정책입니다. 정부의 부동산 정책이 어떻게 움직일 것인지에 대해서 잘 생각하고 먼저 움직인다면 손해 보지 않는 부동산 투자를 할 수 있습니다. 

정부는 돈을 벌기 위해서 부동산정책을 만들지 않습니다. 부동산 시장의 질서와 안정을 위해서 정책을 만듭니다. 이건 보수정권이든 진보정권이든 마찬가지입니다. 둘 다 보수적인 태세를 취하고 있지요. 

부동산 시장이 침체기와 빙하기에 들어서게 되면, 소위 말하는 집을 가진 사람들과 부동산과 관련된 수많은 사람들의 불만이 생기게 됩니다. 그리고 이건 정부에 대한 지지도와 다음 대선과 총선에 까지도 영향을 미칠 수 있지요. 정부가 경제를 너무 어렵게 한다는 말로 바뀌어져서요. 

이 반대도 마찬가지입니다. 부동산 가격이 미친듯이 오르게 되면 많은 집 없는 사람들은 상대적인 박탈감을 느낍니다. 10년을 열심히 일해서 저축해서 모아야 할 돈을 집을 가진 사람들은 1~2년 동안 벌어버리니까 말이지요. 마찬가지로 이때에도 정부에 대한 비판 여론이 형성되고 이번 정권 들어서 양극화가 심해졌다면서 또 다음 총선과 대선에 영향을 미칩니다.

정책을 만든느 정부 입장에서는 노골적으로 부동산 시장을 죽여버리거나 또는 부동산 가격을 상승시키기에는 리스크가 너무 큽니다. 그들은 선거에서 표심을 인식하기 때문이지요. 그리고 이러한 여론들을 무시할 수 없는 정치적인 이유로 장기적인 부동산 정책보다는 그때그때 상황에 맞는 단기적 정책들을 만들게 됩니다.

돌고도는 단기적인 부동산정책들

시장 안정을 목표로 집값이 침체되거나 하락할 때에는 규제를 풀어주어서 부동산 경기를 상승시키며, 반대로 집값이 상승하거나 급등할 때에는 규제를 강화해서 지나친 상승과 과열을 눌러주는 단기적인 정책을 반복적으로 내놓습니다. 모든 국민을 만족시킬 수 없는 정부 입장에서는 이게 최선일 것입니다. 

부동산 투자자들은 정부의 정책 운영에 대해서 항상 민감하게 생각하고 정책이 전환될 수 있다는 사실을 인지하고 있어야 합니다. 지난번 포스팅에서 살펴보았던 부동산 사이클에 맞추어서 정부의 정책은 계속 순환하기 때문이지요.

2019/10/20 - [분류 전체보기] - 부동산 빙하기에도 돈 벌 사람은 돈을 번다

내 입장 얘기해봐야 시간낭비다.

정부 정책의 옳고 그름과 자신의 입장에 대해서만 피력하는 것은 시간 낭비 일뿐입니다. 만약 정부가 부동산 정책을 규제하는 방향으로 시장을 침체기로 만든다고 한다면, 그리고 분양가 상한제나 전매제한 제도를 내놓는다면 내가 집을 가지고 있는 입장에서는 정부가 마음에 안들 겁니다. 그리고 이 정책이 전체적인 국가 경제를 안 좋게 만들고, 결국에는 공급 자체를 감소시켜서 부동산 가격을 뛰게 만들 거라고 주장하고 불만을 가질 수 있습니다. 

그러나 이렇게 생각하는 건 나와 이해관계가 비슷한 사람들도 마찬가지지요. 그러나 부동산 투자자라면 대중에 휩쓸려 다니면서 논쟁에 시간과 정신을 소모할 것이 아니라. 이 정책에 따라서 어떻게 투자할 것인지를 잘 살펴보아야 합니다.

정부 정책에 민감하게 반응해서 시장을 선점한다

2014년에 박근혜 정권 때 부동산 3 법이 통과한 적이 있었지요. 한때 이슈가 많았습니다. 분양가 상한제를 일부 폐지하고, 재건축 조합원에게 더 많은 혜택을 주고, 재건축 초과이익 환수하는 것을 당분간 막아주는 정책이었는데요. 이것을 가지고 여론과 사람들은 갑론을박이 많았습니다. 

그러나 진짜 돈을 많이 번 투자자들은 이게 통과되면 바로 강남 쪽의 재건축 시장과 분양권 시장의 가격이 상승할 것을 통과 전부터 간파했습니다. 

재건축 초과이익 환수가 3년 동안 미뤄진다면 강남의 재건축 수요가 늘어날 것이고, 또한 재건축 이후 분양하는 데 있어서도 상한가가 걸리지 않기에 강남 쪽 재건축 시장은 무조건 투자할만하다고 생각을 했습니다. 그리고 발 빠른 투자자들은 정책 법안이 통과되자마자 이 시장에 진입했습니다. 그리고 1년 뒤 2016년에는 평당 분양가가 12% 가까이 상승했습니다. 

한마디로 정부 정책이 발표되면 자신의 이해관계에 따라 냄비같이 들끓을 것이 아니라, 정책에 따른 수급이 변화할 것을 예상하고, 시장에 먼저 진입한다면 더 나은 수익을 창출할 수 있습니다.

왜 우리는 저평가된 아파트를 찾아야 하는가?

부동산 투자의 기본은 이겁니다. 싸게 사서 비싸게 판다. 물론 부동산 가격이 올라가는 것이 중요합니다. 미래에 가격이 올라가는 것이지요. 그러나 애초에 가격이 올라간 부동산을 사게 된다면 결국 많은 시세차익을 노리기는 어려울 것입니다. 반대로 부동산 가격이 정체되거나 혹은 떨어지기라도 한다면 투자한 입장에서는 목돈이 묶이는 것과 은행이자를 감당하면서 손해를 봐야 합니다.

그러나 상대적으로 저평가된 부동산을 찾는다면 이야기는 다릅니다. 시장의 실수요는 결국에는 저평가된 지역을 알아보고 저평가된 지역의 가격은 오르게 될 수밖에 없습니다. 여러 포스팅에서 조금씩 다루었지만 오늘은 저평가된 아파트를 찾는 5가지 방법에 대해서 다루어 보도록 하겠습니다.

첫 번째 급매물을 찾는다

급매물이라는 것은 집주인의 사정에 따라서 빠르게 처분하기 위해서 나온 매물입니다.

빠르게 처분하려면 어떻게 해야 할까요? 당연히 시세보다 싸게 나오면 빠르게 나갑니다. 적게는 1000만 원 싸게 나오기도 하지만 많게는 2~3천만 원 이상 싸게 나올 때도 많이 있습니다. 

 보통 직장을 옮기거나 결혼을 하거나, 상속문제 아니면 급전이 필요해서와 같은 개인적인 사정으로 인해서 나오기도 하지만, 더 큰 이유 때문에 나오기도 합니다. 보통 신규 분양 이후에 전매제한이 걸려있다가 전매제한이 풀리는 시점에서 많은 투자자들이 그동안 자금의 압박을 견디다가 빠르게 팔려고 내놓는 경우가 있습니다. 그리고 정부 정책이 전환되는 시점 또한 급매물이 나오게 되는 경우입니다. 예를 들면 최근에 투기과열지구에 선정되었다거나, 분양가 상한제가 실시되게 되는 지역 같은 경우는 투자자들이 매물을 빠르게 팔기 위해 나옵니다. 

급매물이 나온 타당한 이유를 잘 들어본어보고 사시기를 추천합니다. 개인적인 사정에 의한 급매물은 살만하지만 그 외에 부동산 정책의 문제 같은 경우는 장기적으로 부동산 투자를 한 매물에도 영향을 미칠 가능성이 크기 때문에 한번 더 신중하게 고려해야 합니다. 

급매물을 찾기 위해서는 부동산 아저씨들과 친하게 지내면서 계속 좋은 물건이 들어오면 알려달라고 강하게 어필해야 합니다. 내가 찾는 것보다 아무래도 해당 지역의 부동산 공인중개사들이 더 잘 알기 때문이지요. 좋은 관계르 유지하시고 기회가 오면 잡을 수 있도록 준비한다면 급매물로 저평가된 아파트를 구입할 수 있습니다.

두 번째 미래의 지역변화를 예상하면서 찾는다

두 번째 저평가된 아파트를 찾는 것은 미래의 지역변화를 예상하는 것입니다. 주변에 어떠한 인프라들이 들어올 것인지를 예상하고 단순히 예상이 아니라 확실한 근거를 찾으시기를 바랍니다.

주변에 지하철 역과 수도권이라면 서울 중심지로 한 번에 갈아타지 않고 갈 수 있는 버스노선들이 있는지 이 시간이 얼마나 걸리는지를 잘 살펴보셔야 할 것이고, 혹시 아직 없다면 들어설 예정이라도 보아야 합니다. 그리고 학교와 병원 쇼핑센터와 같은 택지의 개발이 예정되어 있는지를 확인하여야 합니다. 최근 제가 관심 있게 보고 있는 지역 중 하나는 미사 강변도시입니다. 분양 시에는 정말 아무것도 없었습니다. 분양 시에는 3~4억 하던 아파트들이 3년 만에 6~7억을 돌파하였는데 가장 중요한 건 역이 생긴다는 확정과, 대중교통과 쇼핑몰들과 같은 인프라의 입점이 되기 시작하면서 가격이 상승하였습니다. 

지난번에 말씀드렸던 국가철도망 구축계획을 살펴보고 역세권이 조성되는 아파트를 찾는 것도 한 예 중 하나입니다.

그리고 분양가를 주변의 시세와 비교하여 들어가는 것도 지역변화를 예상하면서 찾는 것 중 하나입니다. 예를 들면 최근에 지어지고 있는 서울 및 주변의 택지개발 지구들은 분양가 상한제가 적용되는 지역이 많이 있습니다. 이런 지역에는 분양가 상한제가 걸려있기 때문에 주변 지역의 시세와 비교한다면 분양가가 낮을 가능성이 많이 있습니다. 이런 지역에 분양을 통해 들어가는 것도 좋은 선택이 될 것입니다.

세 번째 경매를 통해서 저평가된 부동산을 만든다

 앞서서 이야기한 것보다 더 리스크가 적지만 더 많은 발품과 노력을 들여야 하는 것이 있습니다. 그건 바로 국가의 부동산 경매를 통해서 부동산을 구입하는 것입니다. 꼭 소형 아파트가 아니더라도 시세보다 싸게 살 수 있다면 스스로 저평가된 부동산을 만들어내서 시세차익을 노릴 수 있습니다.

경매에서는 국가에서 합법적으로 싸게 살 수 있도록 조건이 만들어져 있습니다. 희망 낙찰가를 써서 내고 임장을 하러 다니고 이러한 과정을 반복한다면 1년에 한 번 정도만 낙찰을 받는다고 하더라도 다른 방법들보다도 더욱 안전하게 수익을 낼 수 있습니다. 경매뿐만 아니라 한국 자산관리공사에서 운영하는 공매도 살펴보시기 바랍니다. 법원에서 입찰해야 하는 경매와는 다르게 온비드라는 사이트에서 바로 입찰이 가능하여 한번쯤 살펴봐도 좋습니다.

경매를 하는 과정에 대해서는 추후에 더욱 자세히 다루어 보도록 하겠습니다.

네 번째 매매가 대비 전세가를 본다

 최근에 다루었던 글에서 매매가 대비 전세가를 봐야 한다고 했습니다. 전세가는 앞으로의 매매가를 결정지어줄 가장 중요한 지표이기 때문이지요. 매매가 대비 전세가를 보면 저평가된 아파트를 찾을 수 있는데요, 저평가된 아파트란 실수요가 있는데 다른 아파트들보다 저렴한 아파트입니다. 전세는 실수요밖에 없습니다. 전세가가 높다는 것은 실수요가 많다는 것이고요. 이러한 실수요들 때문에 전세가가 매매가와 근접해진다면 올라간 전세가가 매매가 또한 올릴 것입니다.

전세가가 매매가를 위협하려고 하는 시점을 잘 보시고 이것이 실수요인지 파악을 하신다면 저평가된 아파트를 찾아낼 수 있습니다. 

2019/10/19 - [분류 전체보기] - 매매가 대비 전세가를 보며 부동산 투자하라

다섯 번째 모든 정보를 종합하라

 지금 다루었던 내용들을 하나씩 살펴본다면 부동산 가격이 하나의 요인에 의해서 오르고 내린다고 생각할 수도 있습니다.

해당 지역에 전철역이 생기면 근처에 부동산 가격이 좀 오르겠네, 초등학교랑 중학교가 들어서거나 쇼핑몰이 들어서면서도 아 이 지역 조금 더 오르겠다? 그러나 이렇게 단순하게 하나의 요인에 부동산 가격이 산술적으로 오르지 않습니다.

더욱 복잡하게 모든 요인들이 얽히고설키면서 부동산 가격이 움직입니다.

모든 정보를 종합할 수 있는 능력을 갖고 생각을 확장하시기 바랍니다. 그래야만 상대적으로 저평가된 아파트를 찾아낼 수 있습니다. 그리고 거기서 끝이 아니라 그 지역에서도 급매물이 나온 것은 없는지, 경매로 살 수 있는 물건은 없는지 확인해야 합니다.  

전세제도를 통해 소액을 갖고도 집을 살 수 있는 구조

우리나라에는 특이한 부동산 제도가 하나 있다면 전세제도입니다. 모르시는 분이 없을 겁니다. 집을 살 수 있는 형편이 안될 때 집값만큼은 아니지만 최소한 절반 이상 많게는 80~90% 가까이 전세금을 2년 동안 맡겨두면서 2년 동안 그 집에서 살다가 2년 뒤에 원금 그대로를 찾아가는 제도 말이지요. 

이러한 전세제도가 있기 때문에 우리나라에서는 특이한 부동산 투자 방법이 있습니다. 부동산 투자자들은 전세가에 따라서 큰 목돈을 들이지도 않고 부동산에 투자할 수 있습니다. 예를 들어 1억짜리 아파트의 전세가가 매매가의 80%라고 가정했을 때 1억짜리 부동산을 2000만 원만 가지고도 구매할 수 있다는 것이지요. 

2000만 원을 가지고 부동산을 구매 한 뒤 나머지 잔금은 전세 8000만 원을 받았을 때 빚을 갚아두고 2년 뒤에 전세 계약이 만료되는 시점이 오면 올라간 부동산 전세 매매 시세 가격이 올라가면 해당 부동산을 팔아 시세차익을 얻거나, 아니면 전세 가격을 올려 받고 2년을 더 기다릴 수도 있지요.

매매가 대비 전세가는 향후 부동산 가격의 가장 중요한 지표

주택에 대한 수요에는 정말 그 집이 필요해서 들어오는 "실수요"와 "투자수요" 이렇게 둘이 있다고 했습니다. 집 가격이 상승하는 것은 실수요가 먼저 올리고 투자수요가 따라서 더욱 올리지요 

2019/10/10 - [분류 전체보기] - 부동산초보 기초강의 부동산 가격의 원리

집을 사고자하는 매매수요에는 실수요와 투자수요 둘 다 존재하지만, 전세를 사고 자하는 전세수요에는 오직 살고자 하는 실수요 밖에 없습니다. 여기서 우리는 아주 부동산 투자에서 아주 중요한 힌트를 얻을 수가 있는데요. 보통 매매가 대비 전세가 비율을 본다면 실수요 대비 투자수요 사이의 갭을 확인할 수 있다는 것입니다.

한 지역에서 매매가대비 전세가 비율이 높은 경우가 있습니다. 2억 원짜리 아파트의 전세 가격이 1억 8천에 육박한다거나 하는 일들 말이지요. 이런 경우에는 그 지역에 거주하고자 하는 실수요가 상당히 많기 때문에 전세 가격이 그 정도로 많이 올라간 경우입니다. 실수요가 있는 지역에는 매매수요가 들어오면서 투자수요까지 들어올 것이 예상되므로 해당 지역의 집값은 올라가는 것이 대부분입니다. 

전세가가 너무 많이 올라 매매가랑 차이가 줄어들면 전세 대신 그냥 대출 더 받아서 내 주택을 사려고 하는 사람들이 더 생기기도 합니다. 소위 전세수요가 매매수요가 전환되는 경우지요. 앞으로 집값이 오를지 안 오를지를 보여주는 가장 중요한 지표는 매매가 대비 전세가입니다. 전세가 비율에 따라서 상대적으로 저평가된 물건을 찾아볼 수 있습니다. 이에 따른 전략은 다음과 같습니다.

전세가 대비 매매가 보는법?

간단합니다. 네이버 부동산보다는 사실 저는 다음 부동산이 더 직관적으로 볼 수 있어서 좋습니다. 관심 있는 매물을 검색하신 후 오른쪽에 작은 창을 보시면 이렇게 볼 수가 있습니다. 원당동의 풍림 아이원을 검색한 것인데요 현재 매매시세가 756만 원인데 전세시세가 600만 원입니다. 현재 전세가가 매매가의 80%에 육박하는 것을 볼 수가 있습니다. 

매매가 대비 50~60% 전세가 보통 일반적인 전세가 비율

큰 흐름을 보고 때를 기다려보자

보통은 전세가가 매매가 대비 50~60% 정도입니다. 전세가 가 크게 낮지 않기 때문에 이때는 사실 전세가가 부동산 매매 가격에 미치는 영향이 상당히 미미합니다. 오히려 주변에 역이 들어오거나, 쇼핑몰 등 편의시설이 들어오는 등의 입지 조건이 더욱 신경을 쓰시는 편이 좋습니다.

전세가 비율 그 자체보다는 전체적으로 전세 공급이 부족한지, 혹은 전세가 비율이 오르고 잇는지 정도의 흐름 정도를 파악하고 있다가, 추후에 전세가 비율이 상승할 때에 투자 시기를 기다려 보는 것이 좋습니다.

매매가 대비 70~80% 상승하는 시장

이제는 움직여야 할 때 실투자금이 적으면서도 입지가 좋은 곳

이때에는 전세가 비율이 상승하면서 소액으로도 투자할 수 있는 아파트가 증가합니다. 전세 가격이 먼저 오르는 곳이 있고 또 나중에 오르는 곳이 있습니다. 역세권이나 주변에 인프라가 잘 확충되어 있는 지역을 위주로 먼저 전세 가격이 오르고 그 주변으로 점점 따라서 올라가게 됩니다. 전세가격이 매매 가격을 올릴 때도 마찬가지로 입지가 좋은 곳부터 매매 가격이 올라가게 됩니다. 투자자라면 갖고 있는 금액에 한계가 있기 때문에 실투자금이 적게 들어가야 하며, 인프라가 좋은 곳에 투자하고 상승을 기다려 봐야 합니다

매매가 대비 80~ 90% 

실투자금이 적은 곳만 무조건 찾지 마라 

이때에는 입지에 상관없이 전 지역의 전세 가격이 올라갑니다. 역세권 근처뿐만 아니라 전 지역이 전세 가격이 크게 올라서 매매가격을 위협하면서 사람들이 슬슬 전세살바에야 내집 살까? 라는 생각을 하게 될때입니다. 전세가격이 오르기 전에 투자한 사람이 가장 많이 벌게 됩니다.

이때에 가장 조심할 것은 투자수요도 함께 몰린다는 것입니다. 부동산 투자에 관심 없는 사람도 아주 적은 금액만으로도 투자가 가능하기 때문입니다. 이때에 들어가려고 하는 투자자들은 실투자금이 가장 적은 곳만 찾는 경우가 있는데 크게 낭패를 볼 수가 있습니다. 

투자수요가 많아진 주택시장은 다시금 전세수요가 많아질 것이니까요. 입지가 별로 안 좋았던 지역인데 전세가가 많이 올랐던 지역은 실수요가 없는데도 매매가와 전세가의 차이가 별로 없다고 들어온 지역에서 전세 물량들이 나올 테니 오히려 전세가가 하락하고 이 말은 결국 매매가 또한 떨어지거나 정체된다는 이야기입니다. 우리가 보통 한 번쯤 들어봤을 법한 역전세난이 이러한 일이지요. 집주인들이 세입자를 찾지 못해서 매월 대출이자로 몇백만 원씩 내야 할 수도 있습니다. 

결론

부동산 투자를 할 때 전세가 비율을 잘 보면서 부동산 시장을 잘 살펴야 하실 겁니다. 전세가와 매매가의 차이가 줄어든다는 것은 곧 매매 가격도 동반 상승을 할 징조이며, 또한 그 갭이 너무 줄어들었을 때에는 투자수요가 많이 몰려서 전체적인 가격을 상승시킬 수 있습니다.

답은 뭐다? 입지다. 그럼에도 불구하고 입지가 좋은 지역은 실수요층이 버텨주기 때문에 크게 하락할 염려가 없습니다.

반대로 입지를 제대로 보지 않고 무조건 실투자금이 적다고 들어가게 되면 역전세난과 같은 후폭풍을 맞이할 수 있다는 점을 명심하시기 바랍니다.

인생주기와 부동산

많은 사람들이 부동산을 시작하고 싶어 합니다. 그러나 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 모릅니다.

특히 돈이 없는 20대 때에는 부동산은커녕 당장 내일의 끼니와 생활비를 감당하기도 어렵습니다. 아직까지는 먼 일이라고 생각하면서도 30대가 돼서 돈을 많이 벌면 열심히 저축해서 부동산을 알아볼 거라고 생각합니다. 그러나 30대가 되면 정말 돈이 많이 생기던가요? 아무래도 20대 때보다는 조금은 더 금전적으로 여유가 생길 수는 있습니다. 20대 때보다는 조금 더 안정적인 직장을 다니고 있을 수 있으니까요. 

그러나 30대 때 생각보다 돈이 많이 모이지는 않았습니다. 남자라면 연애라도 한번 하려면 차는 꼭 있어야 합니다.특히 젊은사람들은 자동차를 믿을 수 없는 중고차 사기보다는 새 차를 사고 싶어 합니다. 새 차는 2천만 원은 기본이고 조금만 옵션을 추가하다 보면 3천만 원까지 됩니다. 

어찌어찌 결혼하여 부모님께 조금의 도움을 받아 잔뜩 대출 껴서 전셋집으로 시작해서 어느덧 40대가 되었지만 계속 오르는 전세금 내는 것에 지쳐 이제는 내 집을 마련해보고자 부동산에 대해 공부를 시작하게 되었습니다. 이대로 있다가는 평생 아파트 대출과 이자만 갚다가 끝날 인생인것만 같습니다. 어찌 보면 일생일대에 가장 중요한 투자이고 노후를 결정 지을 수도 있는 부동산에 대한 공부들을 함께 정리하고 공유하도록 하겠습니다.

부동산 가격은 왜 오르는 걸까?

내 월급은 몇 년째 동결 중인데 왜 부동산 가격은 오르는 걸까? 이것에 대해서 이해한다면 어디에 부동산을 사야 할지에 대한 기준이 서실 수 있으실 겁니다. 

수요와 공급의 법칙 

가격은 우리 다들 배워본 적이 있을 겁니다 수요와 공급의 법칙 수요가 많거나 공급이 적어지면 가격은 상승합니다. 반면에 공급이 많아지고 수요가 적어지면 가격은 하락합니다. 이건 부동산 가격에도 동일하게 적용됩니다.

수요가 많아지면 가격이 오른다

어떤 지역에 한 단지에 300세대인 아파트 단지가 있다고 생각해보지요. 그리고 이 아파트가 현재 가격이 만약에 1억 원이라고 해봅시다. 그런데 갑자기 이 지역에 근처에 IT단지가 들어서면서 이 지역으로 200명이 넘는 사람들이 새롭게 집을 구하려고 한다면 이곳의 아파트 가격은 어떻게 될까요? 당연히 현재보다 오를 수밖에 없겠지요? 아마 1억 5천만 원 정도까지 오를 수도 있습니다. 수요 중에서는 근처에 큰 일자리나 학교가 있는 것이 해당 지역의 실수요를 늘어나게 만듭니다.

공급이 감소하면 가격이 오른다

해당 지역 300세대 아파트 단지에 반대로 재개발이 들어갈 수가 있습니다. 해당 지역에서 100세대 정도를 재개발한다고 하면 해당 지역의 아파트가 300세대에서 200세대까지 줄어들기 때문에 여기서 또다시 당연히 가격이 오를 수밖에 없습니다. 공급이 감소하는 것은 재개발뿐만이 아닙니다. 주변에 그린벨트로 묶여있어서 근처에 더 이상 새롭게 개발할 만한 신축 아파트나 주택을 기대할 수 없을 시에는 더 이상 공급이 늘어나지 않기 때문에 가격은 계속 오르게 됩니다. 

투자수요가 유입되면 가격이 오른다

부동산은 다른 상품과는 다르게 꼭 짚고 넘어가야 할 것이 있습니다. 김장철에 배추값은 배추 수요와 배추의 공급량에 다라서 가격이 결정됩니다. 우리 모두는 사실 배추가 진짜 필요한 사람들이지요.

그러나 부동산은 실제로 "실수요"와 "투자수요"라는 것이 있습니다. 

아까 전에 아파트 단지를 다시 생각해 보지요. 해당 지역에 IT단지가 들어서면서 직장 인근에 집이 필요한 많은 젊은 노동자와 그의 가족들이 들어오면서 아파트 가격이 1억 5천만 원이 되었습니다. 그런데 이게 끝이 아닙니다. IT단지 때문에 해당 지역이 아파트 값이 5천만 원 올랐다는 이야기를 듣고, 돈에 여력이 있는 많은 사람들이 해당 지역이 앞으로도 계속 가격이 오를 것이다라고 판단하고 집을 사들이기 시작했습니다. 이건 실수요 증가와 함께 외부의 투자수요가 함께 유입되면서 가격이 1억 5천보다 2억 이상 뛸 수도 있는 것입니다.

투자수요가 얼마나 들어올지에 대해서는 아무도 알 수 없습니다. 그러나 확실한 것은 투자수요가 유입되면 실수요 증가분보다도 훨씬 가격이 오를 것이라는 것입니다. 실수요 이외에 투자수요가 어디로 움직이는지의 동향을 잘 파악하는 것이 더 큰 수익을 얻는 첫걸음입니다.

가격이 오르는 부동산을 찾으려면 어떻게 해야 하나?

앞에서 본 수요와 공급의 원칙에 따라서 움직인다는 것을 이해했습니다. 그러나 모든 요소들을 분석하고 부동산에 투자하는 것은 거의 불가능합니다. 하지만 꼭 알아야 할 것은 바로 가장 굵직한 정부의 부동산 정책입니다. 우리나라 부동산 시장은 정부 정책에 좌지우지됩니다. 정부는 경기가 좋지 않으면 부동산 시장을 활성화시켜서 경기를 부양하려고 하고, 부동산 시장이 과열되면 규제하고 있습니다.

정책 변화는 구매 수요심리에 막대한 영향을 미치며, 또한 건설사들이 신규 아파트를 짓는 공급 결정에도 가장 큰

영향을 주고 있습니다. 정부 정책과 부동산 시장은 어떻게 변화했을까요?  

정부가 규제를 완화할 때에는 시장 수요가 증가하면서 상승했고 규제를 강화할 때에는 수요가 감소하면서 가격이 침체되었습니다. 정부의 부동산 정책 방향에 따라 부동산 시장의 수요와 가격이 항상 변하므로 정부의 정책 기조에 항상 민감하게 촉을 세워두어야만 합니다. 

정책이 입지를 만든다.

호랑이 담배 피우던 시절에 강북에만 사람이 바글대며 살던 때가 있었습니다. 그때는 강남은 서울이라고 생각하지 않던 시절이었죠. 그때 정부는 강남에 많은 아파트들을 짓습니다. 그리고 그쪽으로 가서 살 것을 이야기하지만 사람들이 가지 않았죠 그러자 정부에서 강북에 있는 명문학교들을 강남으로 이전시킵니다. 그 이후부터 강남 불패의 신화가 시작됩니다. 뿐만 아니라 80년대 목동 신시가지 90년대 초 분당, 일산 및 5대 신도시도 다 정부의 정책 계획이었습니다.

특정 지역의 입지가 정부의 주도하에 개발되었을 때, 수요가 늘지 않거나 가격이 오르지 않았던 적이 대한민국 역사이래 지금껏 단 한 번도 없었습니다. 

정부의 국토 개발 계획에 대해서 항상 관심을 가져야만 합니다. 앞으로 우리나라 정부는 계속 국토를 개발할 계획이 있기 때문이지요. 지금까지의 기회는 우리가 놓쳤지만 앞으로 올 기회들 마저 놓칠 수는 없습니다.