중소형 아파트 전성시대

이미 전국적으로 아파트 시장에서 20평대 아파트가 가장 인기가 있습니다. 실거주든, 투자든 간에 지금은 중소형 아파트가 전성시대입니다.

그 이유에 대해서 생각해보자면 가장 큰 이유는 인구 구조와 가계 구조의 변화를 들 수 있습니다. 제가 어렸을 때만 하더라도 대가족이 해체되고 핵가족 시대가 되었다고 배웠습니다. 보통 대부분의 집은 4인 가구가 평범했습니다. 제가 살던 아파트 동에서는 종종 아직 결혼하지 않은 고모나, 이모, 삼촌이 같이 사는 집이 있었습니다.

그러나 이러한 핵가족마저 해체되었습니다. 1인 가구가 증가하고, 결혼을 하더라도 아이를 낳지 않는 DINK 족들도 주변에서 흔하게 보게 되었습니다. 게다가 아이를 낳는다고 하더라도 2명보다는 1명만 있는 집이 훨씬 더 많아졌고요. 우리나라 평균 출산율이 0.9대인 것을 보면 답이 나옵니다.

우리나라 3인 이하 가구가 폭발적으로 증가하게 되면서. 더 이상 30평대 아파트가 행복한 가정의 필수적인 상징은 아니게 된 것입니다. 두 번째로는 경기침체가 장기간 이어지면서 가격이 비싸고 세금이랑 관리비가 많이 나가는 중대형 평수보다는 중소형 혹은 소형을 선호하게 되었기 때문입니다. 게다가 아직까지도 전세가는 중소형 아파트가 중대형보다는 덜 떨어졌습니다. 실수요가 많기 때문이지요. 그래서 시세차익을 노린 투자수요까지도 많이 늘어난 상태입니다.

중대형 아파트의 전성시대

그러나 딱 10년 전만 돌아가본다면 분위기는 정말 완전 반대였습니다. 중대형 아파트 가격이 급등했습니다. IMF사태 이후에 부동산이 슬슬 활성화되다가 2000년대 중반 들어서 부동산이 과열되기 시작했었는데요, 이때 정부는 부동산 투기를 억제하기 위해서 특히 집을 여러 채 갖고 있는 다주택자들에게 강력한 세금을 때리는 정책을 시행하려 합니다.

바로 말이 많았던 양도세 중과세 정책이지요. 아무튼 많은 주택을 갖고있다가 세금폭탄 맞는다는 것이 무서워진 투자자들은 똑똑한 타결책을 찾아내려고 합니다. 적어도 개인명의의 한 채에는 양도세 중과세를 적용받지 않기 때문에, 여러 채 들고 있는 것보다는 "똘똘한 한채"를 선택합니다.

강남 같은 좋은 입지에 중대형 아파트를 하나 사서 보유하는 게 낫다는 겁니다. 이러한 사람들은 일산이나 부천 같은 수도권의 소형 아파트를 전부 처분하고 중대형 한 채로 갈아탔습니다. 이후 점점 중대형에 대한 수요가 확산되면서 서울 내부만이 아니라 유행처럼 번지게 된 것이지요. 이때에는 30평대가 아니라 40평대, 60평대 아파트값은 정말 천정부지로 뛰던 시절이 있었습니다. 

지역에 따라 선호하는 평수가 다르다.

시기에 따라서 과거에 서울 수도권에 대형 평수에서 지금은 아무리 중소형 평수가 유행으로 변했다고 하더라도, 아직까지도 중대형 평수가 더 먹히는 지역이 있습니다. 

중대형 평수를 고려하는 사람들은 아무래도 돈이 많을 가능성이 많습니다. 다른 사람들에 비해서 경제적 여유가 있으면 아무래도 사는 곳도 많이 생각을 하겠지요? 예를 들면 비교적 낙후된 지역인 성남이나, 미아리 보다는 강남이나 송파구에 부자들이 더 많이 살 겁니다. 한강이 보이는 조망 같은 것도 중요하겠지요. 게다가 아무래도 출퇴근의 압박에 시달리기보다는 차를 갖고 다닐 가능성이 많습니다. 주변에 자연환경이 좋은 지역 조망이 좋은 지역은 여전히 중대형 아파트가 나쁘지 않습니다. 

반대로 중소형 아파트에 대한 수요층은 30대 신혼부부일 가능성이 많습니다. 아직은 젊고 보유재산이 많지 않은 사람들인데요. 그래도 직장과의 거리가 적당하게 다닐만하면서도 주변에 편의시설 잘 되어 있는 곳을 찾으려 할 겁니다. 주로 신도시에 살 가능성이 높지요. 

예를 들면 교통이 편리한 곳에 대학교가 있거나 산업단지가 있다? 거의 대부분 중소형 아파트가 주변에 인기가 많을 겁니다. 특히 월세를 주려고 소형 주택에 투자하려고 한다면 이런 입지 조건에 투자를 해야만 할 겁니다. 중소형 투자자들은 강남보다는 주로 부천이나 신림과 같은 역세권 지역이 들어가는 투자금 대비 수익률이 꽤 괜찮은 투자처가 될 겁니다.

부자가 많은 동네는 중대형 투자도 괜찮고, 월세 받을 거면 교통 좋고 편의시설 많은 곳에는 중소형 위주로 접근하는 게 수익률이 괜찮습니다. 항상 수요층을 고려한 곳에 투자를 하면 혹시라도 전체적인 부동산 시장이 침체되더라도 실수요층을 기반으로 가격이 크게 떨어지지 않습니다. 만약 반대로 상승을 하게 된다고 하면 다른 지역에 비해서 투자수요도 더 많이 증가하기 때문에 가격 상승도 더 커질 것입니다. 

지금이 중대형 매수 타이밍?

최근 중소형에는 실수요도 많이 있지만 투자수요도 많이 늘어있는 상태입니다. 그러나 반대로 중대형은 투자수요가 상당히 많이 빠져 있어서 거의 실수요만 남아있는 상태입니다. 실제 평당 단가도 20평대가 훨씬 높고 40평 이상부터는 훨씬 떨어져 있습니다. 

만약에 가격이 32평이랑 42평이랑 크게 차이 안 난다면 사실 인간의 욕심은 끝이 없기 때문에 더 큰 아파트에 살고 싶은 마음이 있습니다. 언젠가 중대형 아파트를 구매하고자 하는 잠재적인 수요층들은 아직도 많이 있습니다. 그러나 아직까지는 전국적으로 그 수요층은 많지 않은데 대신 수요층이 선호할 만한 A급 지역을 찾아보는 방법이 있습니다. 

수요에 따라 변하는 집 크기 

 사실은 정부의 정책 다주택자 중과세 정책이 중대형 수요를 만들어냈습니다. 그리고 중대형 아파트 유행을 불러일으켰습니다. 다주택자 규제를 완화하고, 1~3인 가구의 증가와 같은 사회적 현상이 맞물리면서 중소형 아파트를 선호하게 되었는데요. 그러나 사람들은 누구나 다 넓고 쾌적한 집에서 살고 싶은 욕망이 있습니다.

 꼭 어느 정도 크기가 적당한 것이 아니라 정부 정책이나 시장 환경에 따라서 수시로 변화한다는 것을 기억해야 합니다.

중소형이 지금은 물론 대세입니다. 그러나 꼭 그렇다고 해서 무조건 중소형 아파트에 다가만 투자해야 한다는 그런 마인드, 대형 아파트들은 이제는 앞으로 절대 안 돼 그런 식의 마인드를 가지는 것이 위험하다는 것입니다. 현재 시점에 대한 얘기만을 해서는 결코 돈을 벌 수 없습니다. 

미래의 수요는 언제 어떻게 변할지 모르는 거기 때문입니다. 현재 아파트 규모에 따라서 유행을 따라 투자하는 것보다는 수요 변화에 민감하게 반응할 줄 알아야 한다는 것입니다. 수요가 존재하면 가격이 상승합니다.