대한민국 최고의 공업도시 울산

울산광역시는 광역시라는 이름에 걸맞게 아주 큰 도시입니다. 부산과 대구 울산이 경상도 지방에서 가장 중심으로 자리 잡고 있습니다. 동쪽으로는 동해바다가 있어 거대한 항구를 가지고 있으며, 남쪽으로는 부산 북쪽으로는 경주가 위치해 있습니다. 

대한민국 최대의 공업도시인 울산은 국토경제개발사업 5개년 계획에 의해서 체계적으로 만들어진 계획도시입니다. 공업도시를 목표로 인위적인 지원이 많았기에 1962년부터 현대적 대규모 항구와 울산 공업센터들이 자리 잡게 되었습니다. 

그 도시의 부동산을 결정하는데 가장 중요한건 일자리입니다. 먹고살만한 것이 있어야 사람들이 일자리를 찾아서 들어오게 되고, 일자리를 찾아 들어온 실수요자들을 바탕으로 투자수요가 존재할 수 있습니다.

울산은 과거로부터 상당히 경제적으로 잘사는 지역 중에 하나였습니다. 우리나라 대기업들이 잔뜩 들어와 있기 때문입니다.

먼저 현대의 도시라는 말을 들을만큼 현대중공업, 현대자동차, 현대제철이 하나의 도시를 이룰 만큼 많은 일자리와 산업을 차지학 있습니다. 뿐만 아니라 SK이노베이션과 S-Oil과 같은 정유사들, 삼성 SDI, 효성 LG화학 롯데케미컬 등 우리나라 대기업들이 많이 위치하고 있습니다.

외국계 기업으로도 윌로펌프, 솔베이, 에보닉, NOV 등 당장 우리가 들으면 조금은 생소하지만 세계 굴지의 외국계 기업들의 공장까지 자리 잡고 있습니다.

울산의 1인당 GDP는 광역 자치단체중에 항상 1등을 차지하고 있습니다. 울산 1인당 GDP는 7만 달러가 넘는데 이는 세계에서 가장 잘 사는 국가와 맞먹는 수준입니다. 사람들이 경제력이 뒷바침해준 만큼 울산의 부동산 시장 가격도 상당히 높은 수준이었습니다.

암울했던 2018년 울산 부동산 시장

2010년대 가장 먼저 찾아온 불황은 조선업이었습니다. 거제시만큼은 아니었지만 지역경제에 어느 정도 여파를 줄 만큼의 타격이었습니다. 고용유발효과가 큰 조선업이 타격이 받자 이것은 울산시의 인구에도 영향을 줄 정도였습니다. 울산에 가장 큰 공장을 갖고 있는 현대중공업의 경우에는 신규채용이 전무했습니다.

뿐만 아니라 중국의 공업 수준이 발달해가면서 철강과 같은 중공업 시장이 큰 타격을 받게 되었습니다. 중공업 중심의 경제를 갖고 있는 울산지역에서는 상당히 나쁜 소식입니다. 2015년부터 1인당 인구의 GDP도 줄어들기 시작했으며 2016년에는 현대중공업의 인원감축과 생산직 분야에서 인원들이 감소하기 시작했습니다.

지난 3년간 중구와 남구, 동구에서 각각 2 만씩 총 6만에 가까운 인구가 빠져나갔다는 것을 볼 수 있습니다. 유일하게 북구 지방만 새롭게 도시가 개발되면서 전입이 2만 정도 들어온 모습을 볼 수 있습니다. 

인구가 빠져나간 다는 것은 지난 몇 년간 부동산 가격에도 영향을 미칠 수밖에 없는 일입니다. 2018년 한 해 동안 울산의 평균 매매가가 6.87%나 하락했습니다. 경북지역 전체가 1.9% 하락했는데 그 폭이 3배 가까이 되는 것입니다.

울산 부동산 시장 2019년에는 상황이 다르다

2019년에는 분위기가 다릅니다. 무엇보다도 먼저 울산의 대표기업인 현대중공업이 연이은 대형 선박을 수주하면서 울산의 경기가 반등한 것입니다. 기업들의 리쇼어링도 있었습니다. 현대 모비스의 경우에는 중국으로 공장을 진출했었으나 다시 울산으로 돌아와 3천억 원을 투자하여 전기자동차 배터리 공장을 지었습니다. 이외에도 자동차 부품업체 6곳이 복귀하려고 하고 있습니다. 

여기에 겹쳐서 규제를 피해서 서울의 부동산 투자자들이 울산 부동산 시장에 뛰어들면서 부동산 시장도 급격히 오르는 모습을 보여주고 있습니다. 지난 1년간 부동산 가격의 변동 폭을 본다면 위와 같습니다. 중구를 중심으로 6.7%가 상승했고 남구는 보합을 하고 있으며, 북구는 오히려 -3.1% 동구는 -1.4% 하락한 모습을 보여주고 있습니다.

특히 중구 지방의 아파트 시세 변동폭은 더욱 드라마틱합니다. 성남동의 경우에는 1년 동안 무려 33.7%가 가격이 상승한 것을 보여주고 있습니다. 반면에 그 옆동네는 -26%가 빠진 것을 보면 같은 울산도 동네별로 가격의 변동이 크게 차이 나는 것을 볼 수가 있습니다.

이미 6개월 전부터 전세 가격지수와 매매 가격 지수가 좋은 흐름을 보여주고 있었고, 2년 전부터 신규 분양물량이 없었던 것이 새 아파트의 품귀현상을 가져왔습니다. 그리고 돈가 진 사람들은 조금 더 좋은 환경에서 살고 싶은 욕구야 항상 있기 때문에 신축 아파트들을 중심으로 가격이 상승했던 것이 아닐까 생각하고 있습니다.   

남구 같은 경우에는 올해에는 보합세를 보여주었으나 앞으로 재개발이 될 가능성도 있습니다. 1980년에 준공된 아파트들이 이제 지어진지 40년이 다되어가고 있기 때문입니다. 

많은 전문가들이 울산의 아파트 시장 전망을 긍정적으로 보고 있습니다.

개인적인 의견으로는 북구 쪽의 새로 짓는 아파트들 송정택지개발 지구의 신규 분양 물량을 노려본다면 꽤 괜찮지 않을까 생각해보고 있습니다. 

울산 아파트 평당 가격?

울산의 평당 주택 가격은 742만 원으로 부산이나 대구보다는 저렴한 편입니다. 그러나 2020년에는 이보다 더 높아질 가능성이 더 높다고 생각합니다. 

울산에서는 북구가 가장 낮은 모습을 보여주고 동구가 그다음입니다. 남구가 제일 비싼 878만 원에 시세가 형성되어 있습니다. 

동네별로 평당 가격이 정말 다릅니다. 울산의 중심이 되는 태화강 북쪽부터 살펴보자면, 울산 중구청 근처의 약사동은 평당 가격이 이미 1100만 원이 넘어가서 아주 높은 아파트 가격을 보여주는 반면에 서동은 평당 657만 원으로 상당히 낮은 모습을 보여주고 있습니다. 

태화강 남쪽은 평균적으로 800만 원은 웬만하면 넘는 모습을 보여주고 있습니다. 특히 신정동 쪽의 가격이 가장 비싼데 공원을 끼고 있고 학군이 좋아서 사람들의 선호도가 높은 지역이기 때 문입니다.

울산의 서부지역은 다음과 같습니다. 서구 쪽은 유곡동이 유독 강세를 보여주고 있습니다.