이명박 정부의 부동산정책

 이명박 정부의 부동산 정책은 건설업을 위한 그리고 부자를 위한  부동산 정책이었습니다. 자유주의자라면 부동산정책을 건설경기부양의 수단으로 활용하고 건설산업을 정책적으로 지원하는 것에대해서 반대하는 것이 맞습니다. 그러나 대한민국의 소위 말하는 보수 자유주의자들은 이를 옹호했습니다. 건설경기부양론을 주창하면서 인위적인 부동산 경기부양, 건설산업지원 4대강 사업을 중심으로 한 대대적인 투자를 추진했습니다. 보유세를 무력화하고 부동산 규제를 완화하면서 시장주의를 실현한다고 주장했지만 진짜 목적은 시장경제의 효율성이 아니라 건설경기를 부양하고 건설업을 지원하는데 있었습니다. 

부동산시장 침체기는 과도하게 몸집이 불어난 건설업의 구조조정을 실시하여 더욱 더 경쟁력 있는 구조를 만들 수 있는 시기이기도 합니다. 이럴때 비효율적인 조직을 더욱 효율적으로 만들었어야 했는데 반대로 건설업체를 인위적으로 지원하는 모습을 펼쳤습니다. 이 때는 마치 일본의 버블 경제 붕괴시에 일본정부가 잘못된 건설경기 부양정책을 썼던 것과 비슷했습니다. 이를통해 건설업의 불황임에도 불구하고 구조조정에 들어가기 보다는 건설업 숫자가 늘어나는 현상이 일어났습니다. 

건설업을 부흥시키고자 했던 이명박 정부의 시장주의 부동산 정책은 사실 집없는 사람들을 더더욱 힘들게 만들었습니다. 가장 크게 영향을 미쳤던 것은 바로 전세대란 이었습니다. 전세값이 폭등하면서 일반 집없는 사람들의 부담이 엄청 커졌기 때문입니다. 이명박 정부가 어떻게 했길레 전세 값이 이렇게 급등할 수 있었던 걸까요?

공공임대주택 반토막내기

이명박 정부는 투기수요를 장려하는 부동산 정책을 썼습니다. 그러나 쉽게 미래 집값에 대한 전망이 좋아지지 않았었지요. 2004년부터 2007년까지 폭등했던 집 값이 자연스럽게 하강하려고 하는 시대적인 흐름에서 인위적으로 더더욱 끌어올리고자 노력했습니다. 주변 시세에 비해서 저렴한 가격으로 공급했던 보금자리주택은 보여주기식 정책일 뿐이었습니다.

일단 공공임대주택 공급을 절반으로 반토막냈습니다. 노무현정권때 연간 10만호를 목표로 장기 공공임대주택을 제공하였는데. 실제로 2007년에 공급량은 11만호까지 늘었습니다. 반면에 이것을 반토막 내기 시작하다 못해 임기 마지막에는 겨우 3만 4천호 정도를 공급하는 것으로 물량을 확 줄여버렸습니다. 당연히 서민들은 더더욱 자신의 집을 구하기 어려워졌습니다. 임대주택이 급감하니 이것을 구하지 못한 사람들은 결국 전세수요가 되어서 전세값을 급등시키게 되었습니다.

뉴타운 개발21세기 난쏘공 사태

뉴타운개발로인해 밀려난 서민들이 전세를 구해야 하면서 전세값이 또한 급등했습니다. 

난쟁이가 쏘아올린 작은 공이라는 소설을 우리 교과서에서 읽어보신적 있으실겁니다. 빈민들이 살던 지역을 개발하기 시작하면서 원주민들을 내쫓는 내용의 소설인데요. 이러한 일이 21세기에 똑같이 또 벌어졌습니다. 어디서? 바로 용산에서지요. 전면철거 방식의 대단위 재개발이 이곳저곳에서 일시에 진행되면서 대량의 주택이 사라지면서 실제로 그곳에 살던 사람들을 내쫓는 형태의 사업들이 진행되었습니다. 재건축이 완료된 지역들의 집값은 기존의 원주민들이 다시 들어와서 살 수 없게 되었습니다. 이명박 정부 시절 재건축을 통해서 서울시내 매매가 5억원 미만 주택비율이 86%에서 30%아래로 줄어들면서 아예 서울은 돈없으면 살지 못하는 지역이 되어버렸습니다. 특히 전세가 4000만원 미만의 주택은 씨가 말라버렸습니다. 예를들면 길음지역의 재건축의 예를 들어보면 길음지구가 재건축이 되면서 원주민들 중 90%가 해당 지역을 떠나버렸습니다. 다시 못돌아오게 된 것이지요. 그 지역에는 돈 많은 사람들이 들어와서 살고 있습니다. 이런 사정은 다른 지역도 마찬가지입니다. 사업장과 일터의 건물도 사라지기도 했고 결국은 용산사태가 벌어지는 모습도 보였습니다.

개발이익은 누가 가져갔나?

개발이익은 누가 가져갔을까요? 살던 사람들은 보상을 받을 수 있었을까요? 물론 그곳에 집을 갖고 있는 건물주들은 돈을 벌수 있었을 것입니다. 그러나 대부분 그 지역에 살고 있던 사람들은 돈없고 힘 없는 서민층들이었습니다. 그들은 전세에 살고 월세에 살았습니다.재개발 재건축 뉴타운 사업은 긍정적인 효과보다 훨씬 더 많은 악영향과 도시문제를 불러일으켰습니다. 서민들을 몰아내고 중소 상인과 기업을 내쫓았습니다.

이것으로 돈을 번 사람들도 물론 있었습니다. 당연히 건설사와 투기자본, 개발회사들입니다. 이들은 이 사업을 통해 천문학적인 개발이익을 차지하게 되었습니다. 이때의 모습을 생각하면 21세기의 인클로저 운동을 연상시키고는 합니다. 이때의 기간을 거치면서 대한민국은 한번더 급격하게 양극화가 이루어지게 됩니다. 

종합부동산세란?

종합부동산세는 노무현 정부에 가장 큰 타격을 주었던 세금이자 상징적인 세금입니다. 기득권 세력과 노무현 정부는 이 세금을 가지고 전면전을 펼쳤습니다. 2004년부터 임기 끝까지. 이명박 정부가 들어서 바로 무력화된 것도 바로 종합부동산세였습니다. 

종합부동산세는 부동산 보유세의 일종으로 새로운것이 아니었습니다. 예전부터 재산세와 종합토지세의 형태로 존재했습니다. 둘 다 지방세로 들어가며 재산세는 건물에 메기는 세금이었고 종합토지세는 토지에 부과되는 세금입니다.

노무현 정권 시기 이전의 종합부동산세는 재산세는 실제 거래되는 가격인 시가를 적용해서 세금을 메길 수 없다는 단점이 있었습니다. 그렇기 때문에 종종 1억짜리 집을 갖고 있는 사람이 5억짜리 집을 갖고 있는 사람보다 더 세금을 많이 내야 하는 불공평이 많이 있었습니다. 

 그리고 재산세와 종합토지세가 다른나라들에 비해서 상당히 적은 편이어서 부동산으로부터 나오는 불로소득과 양극화를 막기에는 효과가 미미했습니다. 보유세를 강화하고 시가에 세금을 메기는 것은 아주 오랫동안 정부들의 중요한 임무였습니다. 모두들 보유세 강화를 해야 양극화를 막을 수 있고 부동산 투기를 잠재울 수 있다는 것을 알고 있었지만, 경제의 많은 부분을 부동산에 넘긴 대한민국 입장에서는 이것이 쉽지 않았습니다. 단순히 경제적인 문제뿐만이 아니었습니다. 정치적으로 이를 실시하면 자신이 대한민국 기득권과 일반 시민에게도 어마어마한 공격을 받기 때문에 사실상 다음 정부로 자꾸 넘기기만 했습니다. 

노태우 정부와 김영삼 정부도 경제정의 실현이라는 이름으로 토지보유세 강화를 한다고 이야기만 꺼냈지 실제로 집행하지는 못했습니다. 노무현 정부는 청와대 안에 빈부격차 차별시정위원회라는 기관까지 두면서 불평등 문제에 정면으로 승부했던 정부였습니다. 슬프게도 노무현정권때 빈부격차가 엄청 벌어졌지만 말입니다. 이의 핵심은 바로 부동산이었습니다. 

노무현 정부와 종합부동산세

유례없는 유동성 과잉과 김대중 정부 때 없애버렸던 규제들 때문에 10년 가까이 안정된 흐름을 보였던 부동산 시장이 최근의 비트코인 사례처럼 광풍이 불었습니다. 노무현 정부는 강력한 투기 억제정책을 실행하면서도 보유세 제도를 근본적으로 뜯어고치기 시작합니다. 

과세표준 현실화 사업 

이의 핵심은 과세표준 현실화였습니다. 과세표준 현실화란 부동산 과세표준이 실제 부동산 가치를 최대한 반영하도록 하는 작업이었습니다. 소위 우리는 공시지가 라는 개념을 많이 사용했습니다. 정부가 발표하는 공시지가는 시가를 제대로 반영하지 못했습니다. 세금은 공시지가로 메기는데 이 공시지가가 시가에 훨씬 못 미치니 제대로 된 세금 징수를 하지 못하기 때문입니다. 장기적으로 노무현 정부는 공시지가를 시가와 비슷해지도록 만들었습니다. 2000년 당시에는 시가 대비 공시지가가 54%에 불과했습니다. 그러나 2004년도에는 76% 2005년에는 91%까지 끌어올렸습니다. 주

종합부동산세 도입

토지 건물을 분리해서 받던 세금을 종합부동산세라는 이름으로 한꺼번에 받았고 지방세로만 받던 것을 국세와 지방세 둘다로 걷게 만들었습니다. 그러나 도입한 첫해에는 과세기준 금액이 너무 높아서 대상자가 극소수에 불과했습니다. 실효성 있는 정책이 아니었습니다. 9억 이상의 대상자에게만 적용하였으니 그물망이 촘촘하지 못했던 것이지요. 여기저기 구멍이 뚫려있었습니다. 여전히 투기 열풍이 식지 않으니 노무현 정부는 2005년 8월부터 과세기준을 주택은 6억 원 토지는 3억 원으로 낮추게 되었습니다. 그러자 첫해에 종합부동산세 과세 대상이 7만 명에서 2007년에는 무려 48만 명으로 대폭 늘게 되었습니다. 2006년에는 이로 걷어들이는 세금이 1조 7200억 원 2007년에는 2조 77000억 원으로 어마어마한 세수를 벌어 들이게 됩니다. 

언론에서는 세금폭탄이라는 이름으로 주택을 여러개 가진 사람들에게 있어서는 세금이 갑자기 오르게 되었습니다. 종합부동산세가 보유세 강화 정책의 중심이 된 것입니다. 김대중 정부 당시에는 총 거둬들이는 세금 중 보유세가 차지하는 이비율이 2%밖에 되지 않았다면 노무현 정부의 2008년에 와서는 4.95%까지 이 비율이 높아졌습니다. 이때의 개편은 일회성에 그치지 않았습니다. 

 부동산 불로소득을 원천적으로 차단하기 위해서 양도소득세와 개발이익 환수제도 또한 강화시켰습니다. 양도소득세의 경우에는 2주택자에게는 세율이 50% 3 주택 이상은 60%%를 적용했습니다. 이 또한 실거래가를 기준으로 부과하도록 제도를 만들어 소위 말하는 부자 때리기가 되었습니다. 

종합부동산세 정책은 실패했는가?

이러한 부동산 가격을 잡기 위한 노력에도 불구하고 역대 대통령 취임기간 가장 높은 부동산 가격 상승을 일으켰던 시절도 노무현 정권 때이빈다. 그러나 전 세계로 해당 시기는 부동산 가격이 폭등하던 시기였습니다. 미국도 서프프라임 버블이 형성되는 시기이기도 했습니다. 다른 나라와 비교했을 때에는 상대적으로 부동산 가격 상승률이 낮았습니다. 엄청난 정치적 역풍을 맞을 것을 알면서도 시행했고, 이로서 2008년에 어마어마한 쇼크가 왔을 때, 비교적 그 충격을 감쇄시킬 수 있었습니다. 

종부세를 무의미하게 만든 이명박 정권

이명박 정권에서는 종합부동산세를 다시금 무력화시켰습니다. 노무현정부를 반대해서 나온 정부였기 때문입니다. 일단 가장 먼저 과세표준을 3억 원 이하부터 1% 적용하던 것을 6억 원 이하 0.5%로 바꾸어버렸습니다. 과세 대상자가 줄어버리니 2007년 48만 명이었던 종부세 납세자는 2008년에는 41만 명으로 줄었습니다. 그리고 2009년에는 21만 명으로 반토막이 넘게 났습니다. 2007년에 2조 7671억 원에 달하던 종부세 세수는 9677억 원으로 줄었습니다. 1인당 평균 세금도 330만 원 내던 세금을 51만 원으로 낮추게 된 것입니다. 

그 당시 종부세를 무력화한 내용을 표로 정리하자면 아래와 같습니다. 

소위말해 부자감세를 계속 시켰던 이명박 정부는 양도소득세 또한 완화시켰고 재건축 초과이익을 막고자 했던 것도 2년 동안 부과 중지를 시켰습니다. 박근혜 정부 또한 이러한 연장선상에 있었습니다. 이명박 정부가 이미 완벽하게 종합부동산세를 파괴시켰던 지라 박근혜 정부는 크게 손댈 필요조차 없었습니다. 그러나 이마저도 더 없애고 임대주택 의무건설 비율을 낮추고 개발부담금 제도도 없애버렸습니다. 

문재인 정부의 부동산 정책 종부세 부활하나

최근 가장 핫한 이슈는 분양가 상한제일 것입니다. 서울의 27개 동을 지정하여 최초 분양가를 낮춘다는 이야기인데요. 사실상 분양가 상한제의 효과는 거대합니다. 이렇게 이슈가 크게 될 정도이니까요. 그러나 문재인 정부 또한 눈치를 보면서 노후 현 정부의 종합부동산세처럼 근본적인 보유세 인상을 하지 못하고 있다는 것입니다. 임기가 반환점에 들게 된 문재인 정부에서는 더 이상 보유세를 올릴 의지는 없어 보입니다. 단기적인 효과에 그칠 분양가 상한제보다는 장기적인 보유세 인상은 사실상 어렵지 않을까 예상해봅니다. 그리고 다음 정권이 바뀌는 시점에서 다시 한번 강력한 힘이 모인다면 그때 다시한번 보유세를 중심으로 한 세제 개편이 이루어질 수 있지 않을까 생각합니다.