아파트입지 좋은 곳 찾는 방법?

요즘은 대부분의 사람들이 입지 좋은 아파트에 대한 정보를 구하려고 온라인을 탐방합니다그러나 온라인의 정보와 반응만으로는 진짜 좋은 아파트를 찾아낼 수 없습니다. 대부분 온라인에는 소위 말하는 찌라시 허위정보들이 가득하기 때문입니다. 분양대행사는 바이럴 마케팅 업체를 통해서 교묘하게 광고인듯 광고 아닌듯 해당 정보를 흘립니다. 대부분의 부동산 카페에서 바이럴마케팅업체를 통한 홍보가 진행중이며 이에 대한 댓글을 조작하는 행위가 일상적으로 반복됩니다. 

아르바이트들을 동원하여 일부 신규 분양되는 아파트단지들에 대한 글을 꾸준하게 쓰게되고 그에 대한 댓글작업들도 다른 아르바이트생들을 통해서 만듭니다. 조회수와 댓글이 많다보니 사람들은 자연스럽게 해당 글과 정보에 관심을 갖게 됩니다.  아파트 입지라는 것은 도로하나 차이로도 크게 차이가 날 수 있는 것이기 떄문에 이것이 진짜 좋은 입지의 아파트인지는 확인할 수가 없습니다. 가장 좋은 것은 그동네에서 오랫동안 살면서 어느지역이 살기 좋은지 아는 것이지만 모든 동네에 살아볼 수 는 없습니다.

차선책으로 몇가지 명확한 기준을 세워두고 적어도 이중 몇가지 기준에 부합되는지를 확인하며 부동산을 투자한다면 인터넷에 떠도는 소문을 믿거나 직관적으로 선택하는것보다는 더욱 리스크를 줄일 수 있습니다.

첫번째. 직장과의 거리가 가까운 아파트

아파트가 들어설 위치가 과연 근처의 직장과의 접근성을 살펴보아야합니다. 아파트 실수요자들에게 가장 중요한것은 경제적인 문제이고 경제적인 문제의 핵심인 직장과의 거리가 모든 집선택의 최우선이 된다는 것을 명심해야합니다. 근처에 IT밸리, 디지털단지 등과 같은 오피스 밀집지역이 있을 것입니다. 그리고 대중교통으로 여기까지 얼마나 걸리는지 정도는 확인을 해주어야합니다. 오피스빌딩이 들어설 수 있는 업무지역들과의 거리가 좋은 입지의 핵심입니다. 

예를들면 서울의 중심업무지구는 CBD, YBD, GBD로 불리기도하는데 이 세 지역은 각각 종로, 여의도, 강남을 이야기 합니다. 서울 아파트 가격은 이 세 지역의 접근성에 따라서 아파트 가격이 형성된다고 봐도 됩니다. 여기 뿐만이 아닙니다. 구로디지털단지와 가산디지털단지에 사무실이 많이 들어서자 인근지역인 광명시의 부동산 가격이 폭등한것도 직장과의 거리 문제 때문입니다. 그리고 판교와 수원 IT단지들이 들어서자 해당지역은 물론 인근지역의 아파트가격까지 상승한것을 본다면 업무지구가 얼마나 중요한지를 보여줍니다. 

단순히 거리만의 문제는 아닙니다. 다소 거리가 멀더라도 대중교통을 이용해서 갈아타지않고 한번에 갈 수있다면 됩니다. 공간적인 거리보다는 시간적인 거리와 편의성이 중요합니다. 

두번째 학교가 근처에 있는 아파트

사람들이 직장과의 거리만큼이나 중요하게 생각하는 것이 있습니다. 1인가구라면 상관이 없지만 아이들을 키우는 부모입장에서는 자신들보다 소중한 아이들의 학교와의 거리가 매우 중요한 요소가 됩니다. 학교와 인접한 아파트들은 자식이 있는 집에서는 우선순위의 아파트가 되고 이에 따른 학교프리미엄이 붙게됩니다. 보통은 초등학교 프리미엄을 가장 높게 생각합니다. 특히 저학년의 경우에는 부모가 직접 등하교를 시켜줘야 하는 경우도 많아서 멀리 가지 않고 가까운 고시 가장 중요하게 생각됩니다.

가는길에 유해시설이나 자동차들이 빠르게 달리는 구간이 없는지도 확인하는 것도 중요합니다. 중학교와 고등학교도 물론 중요합니다. 중고등학교 밀집지역에서는 자연스럽게 학부모들이 아이들의 입시문제를 통해서 커뮤니티들이 발달하게 됩니다. 

세번째 상업지역과 가까운 아파트

직장과 학교문제가 해결되었다면 그 다음은 상업지구가 중요해집니다. 근처에 상업지역이 많으면 그만큼 교통도 편리해지기 때문입니다. 대부분 대중교통 계획은 상업지역을 중심으로 그려집니다. 상권이라는 것이 사람들이 모일 수 있는 자리에 형성되기 때문입니다. 상업지역 인접지역에 거주하면 그만큼 많은 대중교통의 혜택을 받을 수 있고 그만큼 타지역과의 연결성이 높아집니다. 

그러나 상업지역이라고 항상 좋은 것만은 아닙니다. 상업지역 중에서는 지나친 유흥지대가 발달하게 되면 이 또한 고려해봐야합니다. 상업지역 근처의 소음과 유흥문화가 눈살을 찌푸리게 만들기 때문입니다. 특히 근처에 나이트나 유흥업소들이 많으면 해당 지역에 대한 이미지가 나빠지고 치안 또한 나빠질 가능성이 많기 때문입니다.

네번째 조망이 좋은가?

갈수록 중요해지는 것 중 하나는 들어서는 아파트에서 보이는 것이 무엇이느냐 입니다. 거실에서 맞은편 다른 아파트 세대 단지밖에 안보이느냐 아니면 자연이 보이느냐에 따라서 가격차이는 확연하게 나게 됩니다. 우리가 소위 이야기 하는 한강뷰 한강이 보이는 아파트나 호수가 보이는 아파트, 그리고 적어도 산이 보이는 아파트들은 다른 아파트들보다도 훨씬 비싼 가격에 거래되기도 합니다. 아파트 구매전 조망에 대한 기준도 세워둔다면 더 리스크를 줄일 수있는 투자가 될 수 있습니다.

다섯번째 다양한 평수가 있는가?

최근 아파트 트렌드가 소형 평형 중심이긴 합니다. 그러나 오히려 너무 소형평형중심의 아파트 단지보다는 다양한 아파트 평형대가 공존하는 아파트가 리스크가 덜 합니다. 먼저 소형아파트가 많은 지역은 아파트에 실거주 비율이 낮게 됩니다. 그 인기만큼이나 투자수요가 많기 때문입니다. 반면에 대형평수의 경우는 실거주 목적으로 사는 경우가 많습니다. 실거주 비율이 낮아지면 그만큼 해당 아파트 가격이 불안정해질 가능성이 높습니다. 기왕 소형평수를 사더라도 대형평수가 섞여있는 곳에 사는 것이 좋습니다.

두번째는 주차의 문제입니다. 소형평형위주로 갈수록 법정 주차대수자 적어지게 되어서 주차난을 겪을 가능성이 많아집니다. 대형평수가 섞여있다면 넉넉한 주차대수를 확보할 수 있습니다.

오늘은 입지좋은 아파트들의 기준에 대해서 알아보았습니다. 위에 살펴본 5가지 외에도 추가적으로 고려 할 수 있는 부분들이 많겠지만 적어도 5가지 기준에 부합되는 아파트에 투자한다면 단순히 인터넷정보를 믿는것과 직관으로 선택한느 것보다는 더욱 리스크를 줄이는 투자를 할 수 있을것이라 생각합니다. 

그럼에도 상승기는 다시 온다

지난 시간에는 부동산 빙하기에 대해서 한번 다루어보았었는데요. 오늘은 상승기와 투자전력에 대해서 알아보겠습니다. 

2019/10/20 - [분류 전체보기] - 부동산 빙하기에도 돈 벌 사람은 돈을 번다

부동산 시장이 지금처럼  침체기 국면에 접어들었다가 긴 빙하기를 뚫고 다시 활력이 생길 때가 있습니다. 초기에는 주택에 공급이 부족하다 보니 전세 가격이 먼저 오르기 시작합니다. 그러다가 전세가가 매매가를 올려내며 매매 가격도 상승하는 모습을 보입니다. 이러한 상황에다가 지난 박근혜 정권 때처럼 부동산 시장을 활성화하려는 정책이 맞물리는 경우 (부동산 3 법) 부동산 시장은 "대세 상승기"에 접어들 가능성이 엄청 높습니다.

그동안 머뭇거렸던 투자심리들이 이때 폭발적으로 증가하면서 실수요자뿐만 아니라 투자자들의 매수가 크게 증가합니다. 처음에는 투자자들이 아무 데나 사놓아도 오른다고 생각할 수 있지만, 가장 중요한 것은 역시 "입지" 그리고 시세차익을 위한 "가격"입니다.

A급 지역에 투자하자

부동산 시장에서 사람들은 제일 먼저 입지가 좋은 곳부터 찾습니다. 시장이 회복되면서 입지가 좋은 곳부터 가격이 상승하기 때문에 A급 지역에 먼저 투자하는 것이 무조건 더 유리합니다. 그런데 A급 지역은 사람들이 보통 강남, 판교, 송파 이런 곳만 생각합니다. 다들 좋은 건 알지만 너무 비싸서 투자하기 어렵다고 생각합니다. 

 실제로 이런데는 언론에서 자주 거론되면서도 입지도 좋은 지역입니다. 그러나 강남이랑 송파만 A급 지역이 아닙니다. 수도권 외곽에도 오랫동안 살다 보면 그 지역 안에서도 진짜 좋은 곳을 알 수 있습니다. 교통도 편리하고 편의시설도 많으면서 주변에 학교도 많은 그런 곳 말이지요. 

사람들은 한번 터를 잡으면 다른 지역으로 잘 이사 가려고 하지 않는 경향이 있습니다. 실제로 낯선 동네로 이사 가는 것은 엄청난 스트레스 이기도 하지요. 특별한 사정이 있지 않은 한 잘 이동하지 않습니다. 이사를 하더라도 거주지역 안에서 교통이 편리한 곳에 이사를 갑니다. 그러다 보니 지역 안에서도 인기 있는 지역은 어디에나 있으며 그곳은 주변보다는 가격이 높게 형성됩니다.

바로 이런 곳을  A급 지역이라고 부릅니다. A급 입지 혹은 A급 지역은 강남 소아 이런 곳만 이야기하는 것이 아니라. 내가 살고 있는 동네 근처에서 사람들이 가장 선호하는 곳을 생각해보시면 되고 이런 곳은 어느 지역을 가도 있습니다.

A급 지역 찾기

 여러 가지 방법이 있지만 가장 먼저 시청 홈페이지에 들어가서 "도시기본계획"을 찾아볼 수 있습니다. 도시기본계획은 해당 도시의 기반시설 확충을 위해서 장기적인 도시관리 전략을 이야기합니다. 보통 계획 수립 시점 기준 20년 후까지 나와 있는데요, 5년마다 타당성 재검토해서 조정을 하고 있습니다. 지자체가 그 지역을 어떻게 만들려 하는지 개발 방향을 예상해 볼 수 있습니다.

서울시는 2030 서울플랜이라는 도시기본계획을 진행하고 있습니다. 아래 보이는 그림은 다음과 같습니다.

서울의 발전축을 한양 도성권, 여의도 영등포권, 강남권 이렇게 3개의 큰 국제적 중심지를 갖고 7개의 광역적 중심지를 기반하여 12개의 지역 중심지를 만들려고 하고 있습니다. 아마 적어도 이 중심지들 주변으로는 앞으로도 계속 더 크게 개발이 될 가능성이 높겠지요?

서울 서북권을 본다면 상암 수색 신촌 기반으로 연신내와 불광 마포 공덕들을 함께 발전시킬 구상을 하고 있습니다. 

만약 인천에 관심이 있다면 인천시 도시기본 계획도 살펴볼 필요가 있습니다. 상승장에서 투자지역을 고민하고 있다면 막연하게 감으로 판단하거나 부동산 전문가들이 추천하는 것을 믿기보다는, 오히려 시에 있는 정부의 정보에 근거해서 지역 중심지 발전축 인근에 투자한다면 더더욱 발전할 수 있을 것입니다.

가격차이에 주목하자 

A급 지역은 가장 먼저 비싸지기 때문에 빠른 대처를 하지 못하면 놓치는 경우가 많습니다. 그러나 A급 지역을 놓쳐도 끝이 아닙니다. 상승장에서는 중심지부터 오르지만 결국엔 그 오른 가격이 외곽지역으로 퍼져나가기 때문입니다. A급 지역의 가격이 너무 오르게 되면 그 가격에 부담을 느낀 실수요자들과 투자자들은 대안을 찾아나가기 시작합니다. A급 지역의 인프라 활용을 할 수 있으면서도 가격이 싼 데를 찾아볼 수 있습니다.

중심지 > 부 심지 > 외곽지 순서로 가격 상승이 나타나는데

서울을 본다면 강남이 대표적인 중심지로 가장 먼저 가격이 상승하면 그 주변인 부 심지인 왕십리 마포, 공덕들 또한 몇 년 뒤에는 가격이 따라서 상승하고 마지막으로 외곽지인 노원, 도봉 같은 지역도 결국은 상승함을 볼 수 있었습니다. 

최근에도 서울 집값이 오르니 주변의 수도권 집값도 오르는 갭메우기 현상들이 계속 일어났고 우리가 A급 지역을 놓치더라도 상대적으로 저렴한 부 심지, 외곽지의 기회를 놓치지 않는다면 괜찮은 투자 수익을 얻을 수 있습니다.