지목이란 무엇이지?

모든 토지에는 용도가 설정되어 있습니다. 해당 토지의 용도를 바로 "지목"이라고 부르는데 법률에 의거해서 분류되어 있습니다. 이 지목에 따라서 토지의 가치는 천차만별이 됩니다.

이러한 토지 정보를 알기 위해서는 가까운 동사무소를 들려서 해당 토지의 등기부등본을 떼 볼 수가 있습니다. 그러나 요즘에는 토지이용규제정보시스템을 활용하기만 한다면 한번에 지도에서 클릭해서 알아볼 수 있습니다.  

28가지 토지 지목 종류

앞에서 이야기한 법률로 정의하는 토지의 용도는 총 28가지가 있습니다. 28가지 종류를 다음과 같이 표로 정리해보았습니다. 한번 함께 살펴 보시죠

그런데 솔직히 이야기해서 이 28가지 지목중에서 우리가 주로 알아야 할 것은 몇가지 없습니다. 그중에서 주로 거래가 이루어지는 몇가지를 이야기 해보겠습니다.

첫번째 답과 전 그리고 과수원

서울에서 답과 전을 산다는 것은 불가능하고, 외곽의 시골지역의 토지를 매매하기 위해서 둘러보다 보면 자주 보이는 것이 바로 답과 전일것입니다. 보통 "답"은 논이고, "전"은 밭입니다. 물을 대느냐 대지 않느냐에 따라서 나뉘어집니다. 과수원은 과실수가 많은 토지와 보관창고까지 칩니다

주변 위치를 제외하고서 투자가치가 높은 것은 지목만 놓고 과수원 > 전 > 답 순입니다. 개발을 하기에는 아무래도 물이 계속 대져있던 논같은 경우는 지반 침하와 같은 문제가 있을 수 있기 때문입니다. 

반면에 과수원은 그럴 위험이 없기에 바로 건축이 가능합니다. 예로부터 과수원집 딸이 부잣집 딸을 의미하는 게 괜히 그런게 아니었나 봅니다. 

다들 내 땅에 집짓고 살고 싶은 로망들이 있을 겁니다. 보통 토지가치가 높아지는 것은 이 토지가 "대"가 될 수 있느냐 입니다. 건축물을 지을 수 있으려면 토지 지목이 "대"여야만 합니다. 

  공장용지는 공장을 지을 수 있는 제조업 부지와 공장부지 조성공사가 준공된 토지를 이야기합니다. 대만큼이나 공장용지도 높이 평가가 됩니다. 물류창고들을 지어서 임대수익도 생각 해 볼 수 있는 곳이 공장부지입니다. 

그리고 가장 주의해야할 건 바로 임야입니다. 주로 우리가 볼 수 있는건 산인데 도로로 접근할 수 없는 맹지들이 진짜 많습니다 산림과 임야를 이루고 있는 수림지와 죽림지 자갈땅 및 황무지도 모두 임야라고합니다.

토지지목 변경 절차

토지 지목은 변경이 가능합니다. 그러나 이 지목을 변경하기 위해서는 몇가지 조건들이 필요합니다. 무엇보다 먼저 지목변경을 위해 지목변경 사유를 적은 신청서를 구청에 제출하여 개발행위허가를 받아야 합니다. 이 개발행위 허가를 받으려면 반드시 기반시설인 진입로와 배수로가 확보되어야만 합니다. 임야의 경우에는 경사도도 따지게 됩니다.

그리고 나서 토지의 성질을 바꾸는 공사를 해야 합니다. 산림지를 농지로 바꾸기 위해서는 임야를 벌채하고 평탄화 작업을 해야겠지요? 이를 형질변경이라고 합니다. 형질변경이 완료되면 이 공사가 준공되었음을 증명하는 서류를 가지고 가면 됩니다. 

지목 변경을 하면 꽤 많은 지가의 상승을 가져옵니다. 특히 농지나 산지를 전용해서 집을 지을수 있는 대로 바꾼다면 크게 땅 값이 오르게 되지요. 그러면 그 오른 가격만큼 취득세를 납부해야합니다. 

그러나 토지의 지목변경은 정말 쉽지 않습니다. 쉽게 개발행위허가를 내주지 않을 뿐더러, 설사 개발행위허가가 났다고 하더라도 이 토지의 성질을 바꾸는 것이 상당한 비용이 들어가기 때문입니다. 섣불리 임야의 토지를 매입하여 지목을 변경하려고 하나, 돈이 몇년간 묶이는 일이 벌어질 수도 있습니다. 지목변경이 가능한 토지인지에 대해서 확실하게 체크 한 뒤 구매하셔야 합니다. 

지목변경전 확인사항 

1. 용도지역 확인

토지 매입 전 구청에서 토지이용계획 확인서를 발급받으면 용도지역을 확인할 수 있고 도시기본계획을 확인해서 토지에 들어설만한 건축물들을 확인해야합니다. 용도지역에서는 건폐율 용도 용적률등의 정보를 볼 수 있습니다. 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 4종류로 구분되는데 "관리지역"은 되어야 토지를 구입할만 할 것입니다.

2.개발행위 비용 체크 

지목에 따라서 개발행위허가 비용이 달라질 수 있습니다. 농지에 건축물을 신축할 경우에는 농지보전분담금이라는 세금을 내야하고, 임야의 경우에는 대체산림 자원 조성비 라는 세금을 납부해야합니다. 대체산림 자원조성비는 평당 10만원 정도의 세금을 부담해야하며, 농지보전분담금은 평당 공시지가의 30%를 납부하게 됩니다. 단순히 조성 비용뿐만아니라 이비용까지 계산해서 수익계산을 하셔야합니다.

3. 현지인 명의 지분 분산취득

비농업인의 경우에는 농지 소유에 제한이 있습니다. 1000m제곱의 소규모 농지나 상속, 담보 취득, 농지전용허가를 이미 받은 농지만 취득할 수 있습니다. 그러나 현지인 명의로 지분을 분산취득 하는 방법으로 전용허가를 받는 방법도 있습니다. 

땅 사기전에 토지지목파악이 기본

내 땅을 갖고 싶다는 생각은 대부분의 사람들이라면 누구나 한번쯤 해보실겁니다. 내 땅에 집짓고 살고싶다 이런생각을 저도 어려서부터 해왔습니다. 그리고 좀 더 적극적이신 분들이라면 내 땅을 사기 위해서 땅을 알아보시는 분들도 계실것입니다. 그렇다고 해서 아무 땅이나 막 살수는 없습니다. 종종 땅을 사고나서 집도 짓지 못하고 심지어 농사도 지을수 없을 수도 있습니다. 

땅에는 다 용도가 있습니다. 어떤지역은 임야, 어떤지역은 농지, 어떤지역은 또 계획관리지역으로 나뉘어져 있습니다. 땅을 사기 전에 가장 먼저 확인해 봐야할 것이 무엇이냐면 바로 이 토지가 어떤 용도로 묶여있느냐를 가장 먼저 보아야 할것입니다. 과거에는 토지정보를 알기 위해서는 꼭 동사무소를 찾아야 했습니다. 그러나 이제는 토지이용규제정보시스템을 활용해서 한번에 알아볼 수 있습니다.

예전에는 계획부동산이라고 해서 순진한 사람들을 꼬셔서 아무것도 지을 수 없는 그린벨트내의 땅이나 절대농지같은경우를 집을 지을 수 있는 땅으로 속여서 팔기도하는 일이 있었습니다. 아직까지도 이런 사기 행각들이 벌어지고 있는데 부동산의 전문가가 아니면 속아넘어가기 쉽습니다.

이것을 미연에 방지할 수 있는 방법은 바로 토지이용규제정보서비스 를 이용하는 것입니다. 그러나 저도 몇번 써봤는데 관련된 지식이 없으면 써도 아무것도 아니더라구요. 땅의 용도별 지목의 종류와 임의의 토지를 직접 토지이용규제정보시스템 을활용하여 각종 정보들을 알아보도록 하겠습니다.

토지지목의 종류

우리가 먼저 알아야할것은 국가에서는 국토를 균형있게 관리하기 위해서 토지에 용도를 설정해두었습니다. 이러한  토지 용도의 종류가 무려 28가지가 있다고 합니다. 28가지 종류를 다 이야기 해보자면 전, 답, 대,  공장용지, 학교용지, 창고용지, 임야, 과수원, 목장용지, 염전,  주차장, 광천지, 주유소용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 이렇게 28가지가 됩니다. 이 글에서 28가지의 종류를 다 다뤄볼 수는 없지만 일반적으로 거래가 많이 일어나는 전, 답, 대, 임야, 공장용지, 창고용지 정도에 대해서 다루어 보도록 하겠습니다.

먼저 답과 전입니다. 지방의 땅을 구매하시다보면 주로 나오게 됩니다. 보통 답은 논을 이야기 하는 것이고 전은 밭을 이야기하는 것입니다. 그 둘의 가장 큰 차이점은 물을 대놓느냐 대놓지 않느냐의 차이이지요. 과수원은 과실 나무가 많이 심어져있는 토지와 창고까지를 과수원 용지로 칩니다. 

가장 우리가 높게 쳐주는 가치는 "대" 입니다. 영구적인 건축물을 지을 수 있는 부지입니다. 우리가 보통 땅을 사서 집을 짓겠다 라고 생각한다면 바로 용도가 "대"여야 합니다.

공장용지는 공장을 지을 수 있는 제조업 부지거나 공장부지 조성공사가 준공된 토지와 이 안에 있는 의료시설 및 창고같은 부속시설물들 까지 공장용지에 포함 됩니다.

임야는 말 그대로 숲과 들을 생각하면 됩니다. 산림과 임야를 이루고 있는 수림지와 죽림지 암석지 자갈땅 및 습지 황무지등의 토지를 이야기 합니다. 

창고용지는 물건등을 보관하거나 저장할 수 있는 보관 시설물의 부지와 땅을 창고용지라고 합니다. 

토지이용규제정보서비스 이용해서 토지지목 확인하기

자 그럼 토지이용규제서비스를 이용할 아주 기본적인 지식을 갖추었습니다. 먼저 토지이용 규제정보서비스를 검색하여 해당 홈페이지에 들어가봅시다. 메인화면은 아주 심플합니다. 토지이용계획과 행위제한정보 이 두가지가 이 홈페이지의 핵심기능입니다. 먼저 토지이용계획에서는 주소를 찾는 란이 세가지가 있습니다. 

여기에서 저는 지도로 찾는 것을 추천드립니다. 주소로 찾기는 이상하게 끝까지 다 쳐도 정보를 다 입력하지 않았다고 나오는 경우가 많더라구요. 지도를 키고 주소를 치거나 해당 위치에 가서 지번선택을 지도에서 다음과 같이 클릭하면 토지이용계획 열람과 행위제한 정보 열람창이 뜹니다. 먼저 토지이용 계획 열람부터 한번 해보도록 하겠습니다. 

토지이용계획 열람을 하면 이 토지가 어떤 지목으로 설정되어 있는지가 나옵니다. 현재 해당 지역의 지목은 바로 전! 우리가 아까전에 보았던 밭으로 쓰여지고 있습니다. 아래 지역지구 지정여부에서 보면 도시지역, 자연녹지지역, 도로(접합)이라고 써져있는 것도 중요한 정보입니다. 

 그 아래 확인도면을 본다면  노란색으로 설정되어 있는 곳은 전부 건물을 지을 수 있는 "대"라면 현재 이 지역은 자연 녹지지역의 전으로 설정되어 있는것이 보이실 겁니다. 도시지역에 있는 자연녹지지역인데 앞에 "도"자가 보이시나요? 도로가 접합되어 있네요. 이런경우에는 앞으로 개발 가능성이나 지목변경이 아주 유리한 토지일 것입니다. 

많은분들이 여기서 정확한 정보를 위해서 옆에 행위제한정보를 한번 더 눌러서 확인해보고는 합니다. 그렇게해서 검색된 페이지가 아래의 페이지입니다. 

이렇게 생긴페이지를 보면 이게 건축이 금지되어있다는건지 아니면 집을 지어도 된다는건지 잘 알 수가 없습니다. 맨 위에는 건축이 금지되어있다고 까지 써있으니까요. 그러나 저는 최초 토지계획 열람계획에서 한눈에 보기를 하면 여기에 어떤 용도로 사용할 수 있고 어떤 것들이 불가능한지에 대해서 한눈에 볼 수있다는 것을 말씀드리고 싶습니다.

자 위에 본다면 단독주택은 물론이고 다가구 주택과 연립주택까지 건설이 가능하며 해당 건물을 이용하여 소매점이나 음식점을 개설하는것도 괜찮다고 나와있습니다. 아파트는 개발할 수 없는 구역이라고 나와있네요. 아래로 더 내려보면 더 많은 행위제한 정보들이 나오니 저는 굳이 행위제한정보 탭에서 검색하는 것이 아니라 왼쪽 상단 "보기방법" 에서 통합하여 보는 것을 추천드립니다.

토지이용규제정보시스템 처음 이용할 때에는 정말 어렵지만 부동산과 땅에 대해서 관심을 가지면서 항상 관심있는 땅들을 해당 정보시스템에서 확인하는것이 버릇이 된다면 정말 자주 찾게 되는 서비스가 될 것입니다. 

토지지목을 바꿀수는 없나?

아마 많은 분들이 관심 가지시는 것이 토지 지목을 변경할수 없나? 일 것입니다. 물론 토지의 지목변경도 가능합니다 보통 임야에서 전이나 답으로 바꾸고, 또 전과 답 임야등을 대지로 지목변경할 수 있습니다. 등재된 지목을 다른 지목으로 바꾸는 것에 따라서 절차가 조금씩 다릅니다. 보통은 농지전용 허가를 하거나 형질변경 건축물을 건축하고 지목을 변경하고 공부정리하는 등의 절차를 통해서 바꾸게 됩니다. 용도변경등의 증명서류를 내야하고 전용에 따른 전용비와 취득세를 내는 돈이 들어가게 됩니다.

그리고 토지 전용을 하게되면 땅값이 상승 할 수 있습니다. 이에 대한 취득세를 추가적으로 내야합니다. 지목변경에 따른 절차와 방법에 대해서는 자세히 다루도록 하겠습니다. 

그러나 계획부동산 사기는 바로 여기서 들어가게 됩니다. 앞으로 바뀔것이라면서 맹지나 앞으로 10년 20년이 지나도 길은 커녕 개발되지 못할 토지가 마치 곧 개발될 토지로 둔갑하게 되는 것이지요. 꼭 토지이용규제서비스를 이용하여 여러 개발 제한에 묶여있는지를 확인하시고 인근 관공서에 문의하신다면 이러한 사기를 막을 수 있습니다.