주택담보대출 금리한도상식

오늘은 주택담보대출에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 은행에 가면 앞에서 은행원이 빠르게 설명해줘도 솔직히 말해서 뭐가 뭔지 잘 모릅니다. 

솔직히 말해서 은행원들은 높은 금리로 대출상품을 팔면 그만입니다. 그들의 말에 홀려서 금리비교도 없이 비싼 금리로 주택담보대출을 받게되는 경우가 자주 봤습니다.

은행에 가서 상담을 받을때 호구가 되지 않고 내가 중심을 잡고 더 낮은 이자부담을 대출하면서 더 많은 금액을 대출 받기 위해서는 적어도 주택담보대출 에 대한 공부가 필요합니다.

주택담보대출이란 무엇인가? 

담보대출이라는 것은 재산이 되는 무언가를 은행에 담보를 제공하고 돈을 빌리는 행위를 이야기합니다. 개인이 받을 수 있는 대출의 담보는 보통 부동산과 금융상품들이 있습니다. 부동산은 주택과 기타부동산으로 나누어 볼 수 있습니다. 

주택이라고 부르는 것은 단독, 다가구, 다세대, 아파트등이 있습니다. 참고로 오피스텔은 주택이 아니라 기타부동산에 속한다는 것입니다. 아무리 주거용으로 만들어놓고 실제 사람이 들어가서 실거주를 한다고 하더라도 결국 주택이 될수는 없습니다. 

주거용 오피스텔이라고 호칭은 하더라도 주거용 오피스텔이라는 법은 없기에 은행별 내규에 따라서 준주택이라는 이름으로 대출이 진행되기도 하지만 안심전환대출과 같이 주택에 한정하는 대출에서는 주택담보대출이 불가능하니 유의하시기 바랍니다.

주택담보대출에서 가장 중요한건 무엇일까?

주택담보 대출에서 가장 중요한 것은 한도와 금리입니다. 대출이 얼마나 나오느냐, 그리고 금리가몇% 되느냐에 따라서 집을 살 수있느냐 없느냐가 결정되고 내 한달 생활비가 얼마가 되는가가 결정되는 중대한 사안입니다.

근데 주택담보대출의 한도와 금리는 어떻게 결정되게 될까요? 은행에 앉아서 은행직원이 계속 어려운 용어로 설명 하지만 대부분 무슨소리하는지 모를 때가 많습니다. 

그런데 모르면 그냥 은행원이 추천해주는 상품에 끌려갈 수밖에 없습니다. 내가 알고 어느정도의 기준이 있어야 어떤 상품이 좋은 상품이고 나쁜 상품인지 분간해낼 수 있습니다. 지금 부터 분간해 내는 힘을 기르기 위해서 주택담보 대출한도를 결정 짓는 것은 겠습니다. 

주택담보대출 한도 결정하는 첫번째 : 감정가격

집을 살때의 가격을 매매가격이라고 하는데 감정가격과는 직결되지 않습니다. 감정가는 KB시세 부동산 공시가격 알리미, 감정평가, 외부감정평가 등으로 나누어집니다. 

여기서 산정된 가격이 대출 한도의 첫번째 지표가 됩니다.

주택담보대출 한도 결정하는 두번째 : 담보인정비율 

말 그대로 담보를 이넝해주는 비율입니다. 감정된 가격을 얼마까지 인정해 줄것인가입니다. 이는 경락률을 근거로 만들어집니다.

경락률이란 경매물건이 최초 1회 호가 대비 낙출된 물건의 가격이 얼마나 변동되었는가 하는 비율입니다. 이 비율만큼 대출 가격이 1차적으로 결정됩니다.

우리나라 부동산 규제에 따라 만들어진 규제지역별 LTV라는 말이 이제 등장합니다. 담보인정비율과 LTV는 용어는 다르지만 사실상 하는 역할은 비슷합니다. 둘중에 더 낮은 비율을 적용해서 대출한도를 결정하게 됩니다.

대체로 LTV가 더 낮은 경우가 많습니다. 그래서 LTV라는 말이 더 중요한 것입니다.

주택담보대출 한도 결정하는 세번째 : 소액 보증금 차압제도

첫번째로 계산되었던 담보인정가에서 차감합니다. 은행직원이 설명하는 것을 들을대는 잘 이해가 안되는 부분이기도 됩니다. 

임대차 보호법에는 최우선 변제금이라는 것이 있습니다. 대출의 순위와 관계없이 임차인을 보호해주라는 것입니다. 자세히 들여다보면 자격기준이 있지만 은행입장에서는 변수를 고려하지 않아야 하기 떄문에 우선 차감합니다.

금액은 지역별로 다릅니다. 서울과같은경우는 3700만원 정도를 차감하고 그외 수도권은 일반적으로 3400만원을 차감합니다.

이 소액보증금을 제외한 금액이 원래 본인이 대출이 가능한 금액입니다. 

그런데 이런 소액보증금을 차감하지 않는 경우도 있습니다. 이것이 무엇이냐면 MCI와 MCG이 두개입니다. 이들의 약자는 이렇습니다. Mortgage Credit Insurance(서울보증보험-은행부담)/ Mortgage Credit Guarantee(주택금융공사 차주부담) 

이 두 조건은 임차인이 없다는 전제조건이 필요합니다 MCI는 은행이 보험료를 부담하고 MCG는 차주가 보험료를 부담하여 소액보증금을 차감하지 않는 방법입니다. 

은행별로 취급상품과 가능여부가 다르니 이것은 직접상담하고 진행을 하는 것이 좋습니다. 모든 은행이 모든 담보에다가 다 적용하는 것이 아니니 조건만 된다면 해당 적용 상품이 있는지 확인해봐야합니다. 

주택담보대출 상환과 금리 이야기

주택담보대출 에서 "담보"를 살펴보았습니다. 그렇다면 이 대출을 받는 사람이 이것을 갚을 수 있는 능력이 있는가를 평가합니다. 이걸 제대로 확인하지 않았다가 나중에 갚지 못하는 사람이 많아지면 부실채권화되고 연쇄적으로 터지면 은행이 망하는 것입니다. 지금부터는 빌리는 것 말고 주택담보대출 상환에 대한이야기를 해볼까 합니다.

얼마만큼 빌릴수 있느냐도 중요하지만 갚을 능력은 얼마나 되고 금리가 몇%인지는 어떻게 결정되게 될까요?

주택담보대출 상환 첫번째 : DTI 총부채상환비율

주택담보대출의 원리금과 기타 부채의 이자비용을 합산하고 본인의 연소득으로 나오는 비율을 보겠다는 것이 바로 DTI입니다. 

본인 소득중 얼마만큼을 부채가 차지하고 있는가를 보는 것입니다. 당신이 예를들어 너 1년에 3000만원을 버는데 이 대출을 감당할 수 있겠냐? 라고 따져보는 것이 DTI의 핵심입니다.

지역별로도 이것은 규제하는 비용이 다릅니다. 아무것도 규제받지 않는 경우는 보통 LTV가 70%이고 DTI가 60%를 보고있다면 서울같은 경우는 정말 빡셉니다. LTV가 40% DTI 40%이내로 들어와야 합니다. 점점 더 주택담보대출을 규제하는 것이 점점 많아지고 있습니다. 

그래도 서민실수요자들은 그나마 추가적으로 완화해주는 경우가 있으니 본인이 무주택자라면 한번 더 따져볼 수 있습니다. 자세한 사항은 각 은행 대출 부분 홈페이지를 참조하거나 상담해보시는걸 추천드립니다.

주택담보대출 상환 두번째 : DSR

기타부채도 전부 원리금을 따집니다 DSR은 이제 얼마 안된 규제인데 DTI같은 경우는 지역별 제한을 만족하지 못할 경우 대출이 불가능 합니다. 

그러나 DSR은 70%라는 제한선이 있지만 초과하더라도 판단의 여지를 조금더 남겨두고 있습니다. 

이러한 심사는 은행직원이 합니다. 요청하는 서류를 다 잘 제출만 하면 되는 겁니다. 적어도 지금 위의 내용들을 잘 이해하시고 은행직원이 하는 말들을 잘 이해하면 서로 편해집니다.

원금분할 상환과 원리금 분할 상한 무엇이 다른가?

원금분할상환 이라는 이야기가 있고 원리금 분할 상한이라는 말이 있습니다. 솔직히 말해서 모르는 입장에서는 두개가 똑같아 보일 수 있습니다. 

원리금분할상환은 원리금균등분활 상환이라는 말인데 원금과 이자를 합쳐서 매달 균등하게 분할해서 갚아나가는 것을 이야기합니다. 대출 상환기간 전체에 걸쳐서 매달 똑같은 금액을 은행에 납부하게 됩니다. 

원리금분할상환은 이자를 먼저 계산하되 동일한 금액을 매달 납부하게 되므로 처음에는 이자부분이 대부분을 차지하게 됩니다. 처음에는 이자를 더 많이 갚다가 점점 이자가 줄어들면서 원금을 갚지만 이율이 같다는 전제하에서 매달 갚아야하는 돈은 똑같습니다. 

원금분할상환은 원금부터 먼저 갚아나가는 것입니다. 아무래도 원금을 초창기부터 갚아나가니까 매달 납부해야할 상환금액이 커서 부담을 느낄 수 있지만 나중에는 갚아나간 원금만큼 이자도 적게 붙으면서 점점 더 매달 갚아나가야할 금액이 적어집니다. 

총 이자납부액을 보자면 "원금분할상환"이 이자를 덜 내게 됩니다. 그러나 초반에 내야할 원금 상환액이 생활이 불가능해질 만큼이 될 수 도 있습니다.

당장 납부할 능력이 안되면 "원리금균등분할상환" 조건을 선택해야합니다. 투자목적으로라면 더더욱 원리금 균등분할상환이 맞을 수도 있습니다. 그리고 중도에 대출을 갈아타는 방식도 있습니다.

주택담보대출의 금리 산정 첫번째 : 시장금리와 주기성

우리가 얘기하는 주택담보대출 금리는 어떻게 이루어져 있을까요? 기본적으로 1금융권의 주택담보대출 금리는 시장금리 + 가산금리의 합산으로 이루어져있습니다. 

시장금리는 CD, COFIX, 금융채금리 등 다양한 종류가 있습니다. 다양한 종류가 있지만 우리가 봐야할 것은 이 시장금리의 주기성입니다. 주기성이 기냐 짧냐에 따라서 내가 받은 주택담보대출의 금리가 얼마만에 변하느냐를 볼 수 있는 것입니다.

금리는 고정금리가 있고 변동금리가 있는데 고정금리는 바뀌지 않는 금리이고 변동금리는 시장 상황에 따라서 금리가 오를 수도 내릴 수 도 있는 것입니다. 금융권에서는 아무래도 리스크적인 측면에서 변동금리 상품들이 대다수입니다. 

이 변동 주기성에 따라 CD금리는 3개월에 COFIX는 6개월, 금융채금리는 1년 2년 3년 4년 5년 짜리가 있습니다. 만약에 내가 가입을 할때  금융채를 해서 5년동안 한다면 5년동안 금리가 변동되지 않습니다. 그런데 CD금리로 택했을 경우에는 금리 변동이 3달마다 한번씩 있을 것입니다.

당연히 이 주기가 길면 길수록 금리가 비쌀 가능성이 있고 짧으면 낮지만 변동되는 리스크를 감수해야합니다. 

주택담보대출 금리 산정 두번째 : 가산금리

두번째로 가산금리라는 것을 좀 더 신경써서 봐야합니다. 가산금리는 신용도와 같은 조건에 따라서 덧붙이는 금리를 이야기합니다.

보통 우리가 대출 받으면서 감면금리라는 것을 듣게 됩니다. 대출도 적금처럼 여러 상품들을 갖고 있고 상품들마다 감면금리를 받을 수 있는 항목이 아주 다양하게 존재하고 있습니다. 내 조건에 맞춰서 금리를 할인해주는 것이죠.

이는 각 은행별 홈페이지와 직접 상담해 보시는것을 추천합니다. 감면금리 적용을 위해 요청을하고 그것을 모두 이행하면 가산금리가 변하지 않습니다. 

그런데 변동주기가 되지 않았는데도 내금리가 상승했다면 감면금리의 약정중에 내가 어긴 부분이 있을겁니다. 요게 가산금리가 되는 것입니다. 이럴때에는 바로 은행에 문의 해보시는 것이 중요합니다.

주택담보대출 글을 마치며

오늘은 주택담보대출과 관련된 주요한 사항들을 알아보았습니다. 주택담보대출은 아무래도 집을 담보로 받는 대출인데 집을 구매하거나 집을 담보로 어떠한 사업을 하시기 위해서 돈을 융통하시는 것일 겁니다. 

주거래 은행가서 은행원이 하는말만 듣고 그냥 하시기 보다는 여러가지 주택담보대출 상품들을 비교해보시면서 무엇이 나에게 가장 적합한지 그리고 저렴한 금리로 많은 대출을 내어 줄 수 있는지 확인해보시기를 바라겠습니다. 

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