상가 투자 담보대출한도는

최근 정부의 부동산 집값 안정화 규제를 연달아 내놓으면서 더이상 다주택자들의 주택소유가 어렵게 되었습니다.

그에 따른 풍선효과로 많은 투자자들과 유동성을 가진 사람들이 상가투자에 관심을 가지게 되었습니다. 올해 초만하더라도 팬데믹 이슈로 상가의 수익률이 안좋아지면서 상가가 경매로 나올거라는 말들이 많았는데 이 예측이 전부 빗겨나가고 말았습니다. 

상가투자를 하려면 일단 돈이 필요합니다. 어찌보면 주택보다 더 많은 돈이 필요로 하지만 아직까지는 정부의 대출 규제가 들어가지 않은 부분이기도 합니다.

오늘은 상가투자에 관심 있으신 분들, 그리고 임대업으로 월세수익을 바라는 분들을 위해 상가투자 대출과 관련한 자료를 좀 조사해 보았습니다.

4억짜리 상가 구매 시뮬레이션

상가투자를 위한 담보 대출이 얼마나 될까요? 우리가 만약에 상가를 구입하기를 위해서 부동산 중개업소에서 4억짜리 매매계약서를 썼다고 가정을 한번 해 보도록 하겠습니다. 아니면 그냥 마음에 드는 4억짜리 상가 매물을 봤다고 한번 가정해보겠습니다. 

4억이라는 금액이 바로 매매가입니다. 근데 은행에서 대출을 할 때는 이 매매가 4억을 기준으로 최종 대출 가능 금액을 계산하는게 아닙니다.

그래서 매매계약서를 쓰자마자 은행에 가서 대출 가능 금액을 물어보면 은행에서 바로 답변을 해줄 수가 없습니다.

바로 상가의 감정 금액을 알아야 되기 때문입니다. 은행에서는 감정평가사를 고용하여 여러분들이 매입 하시는 물건의 정확한 감정 금액을 먼저 산정합니다. 

아파트 같은 경우에는 국민은행이 발표하는 KB시세라는 표준 가격이 존재하기 때문에 바로바로 가격 확인이 가능하지만 상가나 상가주택, 다세대주택, 다가구주택, 단독주택과 같은 물건들은 표준화된 가격이 없기 때문에 은행에서 감정이라는 과정을 꼭 거쳐야만이 가격을 알 수가 있습니다. 

그래서 상가에 감정 금액은 보통 매매가의 90% 정도로 산정되는 경우가 많습니다. 만약에 4억이라고 한다면 90%인 3억 6000만원 정도가 산정될 것입니다.

그러나 해당 지역의 환금성이 좋다거나, 주변 시세보다 저렴한 물건이라거나, 접근성이 매우 좋은 서울한복판이라면 조금 더 쳐줍니다.

이런 상가들은 감정가가 매매가의 95%까지도 나올 수 있게 됩니다. 그러나 대부분은 90%정도 나온다고 가정하시는 것이 더욱 계산하기 편하실 겁니다.

이 상가에 감정가는 매매가의 4억원에 90% 3억 6천만원 정도가 되겠습니다. 이 감정가에다 담보인정비율 이라는 걸 정하게 됩니다.

우리가 주택담보대출을 받을때도 자주 듣는 LTV라는 것입니다. LTV도 은행마다 지역마다 조금씩은 다른데 일반적으로는 60% 정도 됩니다. 

일단 60%라고 가정을 하고 진행을 하겠습니다. . 그럼 담보가액 3억 6천만 원에 60%라고 한다면 금액 2억 1600만원이 대출이 나온다는 것입니다. 2억1600만 원이라는 금액을 은행용어로 담보인정 금액이라고 합니다. 

소액임대차가 감정평가액에서 제외된다

여기다 또 마지막으로 주는게 있는데 바로 세입자 임대보증금에 또는 세입자가 없다하더라도 나중에 들어올지도 모르는 임차인을 보호하기 위해 담보인정 금액에 보통 1/6을 차감해줍니다. 

아무리 은행에서 1순위로 해당 상가에 근저당설정을했다 하더라도 소액임대차 보호를 위해서 정부가 만들어 놓은 제도라서 이건 아무리 은행에서 근저당을 잡아두어도 소액임대차보호를 위해서 먼저 빼 줘야 되기 때문에 은행에서도 1/6 금액을 먼저 빼 주고 계산합니다. 

그럼 아까 말씀드린 담보인정가액 2억1600백만 원에서 6분의 1을 빼주면 약 1억 8천만원 정도 되겠습니다.

만약에 여기에 참고로 이미 상가의 경우에는 임대차보증금이 들어와 있을 수가 있습니다. 예를들면 5000만원의 보증금으로 다른 상가가 들어와 있다고 한다면 1/6인 3600만원이 아닌 5000만원을 담보인정가액에서 제외하게 됩니다. 

1/6금액과 실제임대차 금액중 둘중에 더 큰 금액을 담보인정가액에서 제외하게 됩니다. 

금액이 4억인데 1억 8천만원이라면 너무 적다고 느껴질 수 있습니다. 1억 8천만 원이라는 금액은 은행에서 봤을 때 순수하게 담보대출로 인정되는 금액을 이야기합니다. 

그래서 딱 1억 8천만 대출을 받으시게 되는 경우 대출금리가 가장 저렴하게 됩니다. 

최대 매매가의 70%까지 받으려면? 

근데 만약에 이 금액에서 더 대출이 가능한지 궁금하실 수 있으실겁니다. 

물론 여기서 더 많은 금액을 빌리는 것이 가능합니다. 예를들어 4억중에 2억5000만원까지 빌린다고 한다면 대출금 중에 아까 1억 8천만 원은 순수 담보대출 금액이 되는 것이고, 여기서 약 7000만원 정도의 금액은 신용 대출 금액이 되는 것입니다.

보통 다른 금융기관의 대출이 많이 없고, 소득신고가 충분하게 되어있으며, 신용등급이 양호하다고 가정했을 때 신용 대출 부분도 잘 나오게되어서, 이것저것 다 합하게 되면 매매가액 4억원의 약 70% 정도까지도 빌리는 것이 가능할 수 있습니다. 

그래서 여러분 상가 매물을 부동산이나, 인터넷 같은곳에서 보실 때 내가 소득 있고 신용등급 양호하다고 가정했을 때 정말 최대로 받을 수 있는 금액은 매매가의 70% 정도라고 할 수 있겠습니다.

그러나 이것은 무조건 심사를 거쳐야 하는 것입니다. 무조건적으로 가능한것은 아니고 이런부분은 충분히 상담을 받아보시고 진행해야 하는 것입니다. 사실 매매가의 30%의 금액만 준비하는것은 어찌보면 안될 수 도 있는 부분도 있다는 점 미리 인지하시기 바라겠습니다. 

다양한 곳에서 상가임대차도 금리비교를 해보시고 최소 3군데이상 상담을 해보시고 결정해보시는것이 좋지 않을까 싶습니다.

글을마치며 

요즘같이 부동산 시장이 얼어붙은 와중에서 아직까지 상가와 사무실과 같이 임대수익을 얻을 수 잇는 상권의 투자는 식지 않은것 같습니다.

좋은 매물들 잘 알아보시고 성공적인 투자를 기원합니다. 블로그내 링크에 더 많은 금융정보와 부동산정보가 있으니 작게나마 여러분께 도움이 되기를 바라겠습니다. 

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