전세계약시 유의사항

친구중에 전세계약이 파기되어서 전세계약금을 받아야하는데 못돌려받는 친구가 하나 있어서 관련된 포스팅을 하나 작성했습니다. 그런데 작성하다보니까 아무래도 전세계약시 유의사항이 한두가지가 아니더라구요

전세금이 한푼두푼 하는게 아니라 원룸만하더라도 몇천만원이고, 또 아파트의 경우에는 몇억원인경우가 허다해서 은행에서 대출까지 끌어다가 쓰는 건데 이 전세자금을 돌려받지 못하면 정말 인생이 고달파 질 수 있는경우가 많습니다.

예전부터 전세사기라든지, 이런것들이 많아서 많은 집없는 서민들을 울리고는 했는데, 계약서를 작성할시 조금만 유의하면 전세사기를 미연에 방지하고, 또 혹시라도 모를 집주인과의 분쟁에서 조금은 유리하게 가져갈 수 있게됩니다.

전세계약을 앞두고있거나, 전세계약을 갱신했거나, 혹은 전세계약을 이미 했다고 하더라도 전세사시는 분들은 꼭 알아두어야할 전세계약시 유의사항에 대해서 오늘 한번 짚어보겠습니다.

전세계약시 유의사항 1 : 전세계약 전 계약금 반환 특약사항 작성

전세계약을 진행하기전에 우리는 보통 집을 알아봅니다. 그리고 마음에 드는 집이 있으면 일단 계약서를 작성하고 계약금을 걸어둡니다. 

그리고나서는 은행에서 돈을 구해봅니다. 전세금이라는게 워낙 큰 돈이라서 대부분 자기가 가진 현금으로만 하는경우는 거의 없고, 은행을 이용합니다.

그런데 만약에 은행에서 "돈을 빌려줄수 없습니다" 하면 어떻게 될까요? 

그러면 앞서 계약할때 걸어둔 계약금 몇백만원 ~ 몇천만원까지도 못돌려 받을 수 있습니다.

이런 사례가 정말 많습니다. 제 주변에서도 있었던 사례인데 집주인이 전세계약금을 돌려주지 않아서 지저분하게 감정소비하고 소송까지 준비했었습니다. 

미리 전세계약금 반환 특약사항을 적어두지 않아서 더 문제가 복잡해졌습니다. 전세계약서를 작성할때 특약사항으로 "전세자금대출이 거절당할시 계약금을 임대인이 임차인에게 즉시 반환한다" 이런 내용을 적어둔다면 이런 상황에서 원활히 대응할 수 있습니다.

전세계약시 유의사항 2 : 전세계약 전에 은행에 가보자

앞서 이야기한 순서가 잘못되었을 수 있습니다. 내가 전세자금을 은행에서 받아야하는데 나올지 안나올지도 모르는 상태에서 계약을 하니까 문제가 생기는 겁니다. 

마음에 드는집을 보았다? 그러면 이제 계약서를 작성하기전에 은행에가서 상담을 받아보아야합니다. 

내가 지금 신용등급이 어떻게 되는지, 그리고 또 해당 집에 대해서 은행에서 돈이 얼마나 나올 수 있는지 이런것들을 확인해보아야합니다.

그러기 위해선 해당 집의 등기부등본을 떼가는게 좋겠죠? 민원24나 대법원 등기소에서 700원 내면 누구나 열람이 가능합니다. 일단 은행에서 가심사를 받아두고나서 여기서 승인이 나게 된다면, 그런 다음에 전세계약을 진행하는 것이 더욱 안전합니다.

전세계약시 유의사항 3 : 전세보증금반환 보증상품 가입

내가 전세금 내고 세들어서 살다가 이제 나갈때가 되었는데 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는경우가 허다합니다. 

집주인이 지금 당장 돈이 없어서 못돌려준다고 하면 골치가 아파집니다. 

나는 또 다른데로 이사를 가거나해야하는데 울며 겨자먹기 식으로 전세금을 돌려줄때까지 다른곳으로 이사가지도 못하고 사는경우가 있습니다.

이런경우를 미리 방지하기 위해서는 보험을 들어야하는데 그게 바로 전세보증금반환보증 상품입니다. 이 방법은 100% 전세금을 보장받을 수 있는 방법입니다.

대한주택보증 아니면 서울보증보험 이 두군데에서만 취급을 하고 있습니다. 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증 혹은 SCI서을보증의 전세금반환신용보험에 가입을 해두는게 더 안전하게 하는 법입니다.

보증료는 전세금의 0.13~0.15%정도 한다고 합니다. 적은 금액은 아닙니다. 만약에 전세가가 4억원이라고 한다면 1년에 50~60만원 정도의 금액을 보증료로 내줘야 합니다. 

이 전세보증금 반환보증은 한도가 있는데 수도권의 경우는 전세금 7억원까지 돌려받을 수 있습니다. 

물론 내 전세금이 5억이라고 한다면 2년동안 약 100만원이 넘는 금액이 부담스러울 수 있습니다. 

하지만 나중에 혹시라도 모르는 전세금 반환 문제가 생겼을때에 큰 힘을 발휘합니다.

전 가급적이면 드시는것을 추천드립니다.

전세계약시 유의사항 4 : 전세권 설정등기하기

전세권 설정등기라는것을 잘 모르시는 분들이 있습니다. 내가 일단 집에 들어가게되면 여기 세입자라는 것을 공문서화해서 기록을 남기는 것입니다.

이걸 해두면 집이 만약에 경매로 넘어가게 되었을때 세입자가 우선적으로 전세금을 돌려받을 수 있는 권리가 생기게 됩니다. 

내가 언제 어디로 전세금 얼마를 내고 들어왔다는 것을 등기부 등본에 명시해주어야 합니다. 이걸 위해서는 집주인의 승인이 필요하고 전세권 설정등기 수수료가 발생하게 됩니다.

집주인은 당연히 승인해줘야하고, 전세권 설정등기 수수료가 발생합니다. 이게 귀찮다고 돈든다고 또 안하게 되면 나중에 경매 넘어갔을때 돈을 한푼도 못받고 쫓겨날 수도 있습니다.

경매로 넘어가면 내가 전세금을 100%보장받을 수 있는것은 아닙니다. 1순위로 우선적으로 전세금을 돌려받는다고 하더라도 경매로 넘어간 집 값이 전세값보다 낮아지는 경우도 있고, 또한 애초에 이 집에 빚이 많이 껴있으면 받기는 더더욱 어려워집니다.

이게 전세권 설정등기가 어렵다면 전입신고후 확정일자를 받는것도 비슷한 효력이 생깁니다. 전세권설정등기보다는 전입신고를 하는 추세인것 같습니다.

전세계약시 유의사항 5 : 전세자금대출 집주인 동의

이건 세입자보단 집주인의 입장에서 조금 알아두어야 할 것입니다.

보통 집주인이 전세자금대출을 받는것에 협조한다는 것을 특약사항에 넣습니다.

보통은 우리가 전세자금을 은행에서 받으면 주택금융공사, 도시보증공사, 서울보증보험 이런데서 보증서를 받아가지고 은행에서 돈을 빌립니다. 

이중에서 서울보증보험과 주택도시보증공사는 집주인동의가 필수적입니다. 이렇게 집주인동의를 하는 이유는 "세입자가 중간에 이 돈을 가로채는 것을 방지하기 위해서" 입니다. 

물론 집주인 입장에서 질권설정 (채권자가 채권을 담보로 해서 채무자의 물건을 갖다가 채무변제가 있을때까지 유치하고 우선변제 받는 권리 )을 하는게 찝찝할 수 있습니다. 내 집이 은행에 잡혀있다는 느낌 때문이기도하고 은행업무가 번거롭고 복잡하기 떄문입니다. 

그러나 이 것은 서로의 의무를 통지하게 되는것입니다. 은행에서도 집주인에게 전세금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리를 확보하고 세입자가 전세금의 원리금을 상환하지 못해도 어떤 책임을 지지 않습니다.

주의할 것이 있습니다 질권설정을 해두면 전세계약이 만료되면 집주인은 "세입자" 가 아니라 "은행"에 전세금을 돌려주어야합니다. 

만약에 세입자에게 돌려주는 경우 세입자가 이 돈을 가지고 은행에 갚지 않으면 임대인에 빚을 대신 갚아야하기도 합니다. 

글을마치며

오늘은 전세계약시 유의사항에 대해서 알아보았습니다. 요즘 전세값이 심상치 않습니다. 전체적으로 부동산 시장 분위기가 침체되어가고 있고 지방은 깡통전세 이야기가 나오는 반면, 수도권지방에서는 전세를 구하기가 어려워지고 있습니다.

아직 내집마련을 하지 못한 분들이 전세를 많이 알아보시는데 현명하게 전세계약을 작성하셔서 나중에 피보는일이 없으셨으면 좋겠습니다.

블로그내 링크에 더많은 부동산 관련된 정보들이 있습니다. 작게나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 포스팅이 도움이 되셨다면 주변 공유 및 공감 부탁드리겠습니다.

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