PF대출이란? 브릿지까지

재개발로 인해서 지역주택조합 관련해서 혹은 건축주분들이 종종 궁금해하는게 PF대출이란 것이 무엇인지에대해서 물어보시는 분들이 많습니다. 오늘은 이것에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

PF대출이란 무엇인가?

PF대출이란 Project Financing의 약자입니다. 건축주가 마음에 드는 땅이나 개발할만한 곳을 발견합니다. 혹은 지역주택조합에서 아파트나 다세대주택들을 지으려면 땅도사고 건물도 올려야합니다. 

서민들에게 십시일반 돈을 모아서 아파트를 짓는것이다보니까 돈이 부족할 수 밖에 없습니다. 개발사업이라는 프로젝트를 위해서 지역주택조합이 금융을 받는 것이 PF입니다.

그리고 이걸 은행에서 받게 되면 PF대출이 되는것입니다. PF대출은 여러가지가 있습니다. 땅을 금융기관에 담보로 근저당을 설정한 이후 돈을 빌려올 수 도 있습니다.

브릿지대출이란?

그리고 브릿지 대출이라는 것도 일종의 PF대출입니다. 아파트를 완공시에는 이 지가상승과 아파트 건물이 상승되어서 돈을 갚을 수 있는데, 현재 땅이 일부밖에 없어서 담보잡힐것도 없습니다. 일단은 브릿지로 담보가 없이 받는것입니다.

그러나 브릿지 상품도 담보가 그냥 아무것도 없이는 불가능합니다. 금융기관에서는 지역주택조합원들의 신용을 담보를해서 신용대출을 받게 되는 것입니다.

지역주택조합은 조합원의 신용을 담보로 받는 것인데 각 조합원들이 5000만원씩 받을 수 있는데 이런 사람들이 200명이다라고 한다면 100억을 대출 받아서 그 돈으로 땅도 사고 아파트도 짓고 하는 것입니다. 

LTV는?

신용이라고는 하지만 향후 해당 개발사업이 다 완료되고 나서 얼마정도의 가치가 있을지 판단하고 금융사와 함께 진행하는 것입니다. 

금융사에서 향후 지가상승분과 주변 분양가까지 다 따져서 최대 70%까지 밖에 나오지 않습니다. 은행에서 수지타산 분석을 해서 사업성이 있다고 한다고 한다면 진행하게 됩니다. 

땅값 + 검출비 + 일반부대비 + 금융비 이 중 70%가 나오게 됩니다. 100억이라고 친다면 70억이 나오고 30억은 본인들이 돈이 있어야합니다. 

그러나 자기 부담금이 작으면 작을수록 좋습니다. 그런데 토지유동화라라는 것이 있습니다. 토지 유동화까지 금융기관에서 인정이 된다면 자기부담금이 확 줄어듭니다. 여기에 기 투입비용으로 지금까지 들인 돈까지 합하면 30억이 아니라 10억만으로도 진행할 수 있게 되는 것입니다.

결국은 지역주택조합은 중도금 대출이 PF대출과 브릿지 대출이됩니다. 

문제가 되는 것이 무엇일까?

1) 신용이 안되는 조합원

그런데 신용이 안되는 조합원이 문제가 되게됩니다. 신용이 나빠서 중도금대출이 어려우니 중도금을 낼수가 없어서 조합원에서 제명되는 경우가 되는 문제가 될 수 있습니다.

2) 이미 한도 초과

또한 내가 신용이 된다고 하더라도 다른 은행의 상품들을 많이 이용해서 한도가 내 소득금액을 꽉 채웠다면 조합원분들이 문제가 될 수 있습니다.

3) 사업성평가와 검토

그리고 금융기관에서 과연 해당 지역개발을 할때 사업성을 어떻게 봐줄것인지를 잘 설득하는 작업들이 필요하겠습니다. 시공사와 어떻게 협의를 봐서 기투입비용을 맞출것인지, 은행과 어떻게 협의를 봐서 토지유동화자금을 땡길 수 있는지 살펴봐야합니다.

글을마치며

지금까지 PF상품과 브릿지 상품에 대해서 알아보았습니다. 결국은 지역주택조합원의 신용을 담보로한 상품이라고 생각하시면 조금 편하겟습니다. 

2020/10/15 - [부동산정보] - 신혼부부 특별공급 자격 완화

2020/10/14 - [금융정보] - 자동차담보대출 은행 조건비교

2020/10/07 - [부동산정보] - 종합부동산세 과세대상

2020/09/28 - [부동산정보] - 24평 아파트 인테리어 노하우

2020/09/26 - [부동산정보] - 10년 공공임대 분양전환 장단점