무허가건물 미등기건물 등기하는 방법

수도권에는 거의 없어졌지만 지방으로 내려 가다보면 여전히 오래된 주택들중에서 건물이 등기가 안된 주택들이 많습니다. 이런경우에는 나중에 무허가 건물이라고 해서 건물로 인정도 못받고 벌금까지 맞게 되는 경우가 됩니다. 하지만 이러한 미등기건물과 무허가 건물 구제가 가능할까요?

오늘은 미등기건물의 소유권 보존등기와 무허가 건물의 양성화에 대해 알아보도록하겠습니다.

미등기건물의 소유권 보존등기 절차 

미등기건물의 소유권 보존등기 절차에 대해 먼저 살펴보겠습니다. 건물의 보존등기는 최초에 건축주가 건물 완공을 하고 나면 건축물 대장에 현황을 기재하고 건물 보존등기를 하는 것이 원래의 절차입니다.

그러나 취득세를 내기 싫고 등기비용을 안내려고 최초의 건축주가 소유권 보존등기를 하지 않는 경우가 종종 있습니다.

일단 이것도 문제지만 소유권보존등기를 하지 않으면 건물을 팔 수가 없습니다. 건물의 소유권을 이전하려고 할때 문제가 불거지게 됩니다. 사는 사람이나 파는사람이나 문제가 생깁니다.

문제는 건물의 보존등기는 최초의 건축주만 가능하기 때문에 새롭게 건물을 산 "매수자"의 경우에는 건물 보존등기가 불가능합니다.

그래서 건물소유자 상속인 명의로 소유권 보존등기가 끝나야 나중에 매매하더라도 분쟁이 생기지가 않습니다. 

일단은 늦었더라도 세금을 내고 최초 건축주가 관청 담당에 가서 보존등기를 한 이후에 매매를 해야합니다. 그리고 매수자라도 현재 이 건물이 보존등기가 되었는지 살펴보고 되지 않았다면 당연히 최초건축주에게 요구해야합니다.

소유권 이전등기청구 솧송을 통해서 미등기건물을 매수한 매수인이 소송을 제기해서 소유권 이전등기를 할 수가 있습니다.  매매계약 체결과 매매대금 지급 사실을 입증하면 대부분 승소하게 됩니다. 

처분제한의 등기촉탁을 통해서 직권보존등기를 하는 방법도 있습니다. 하지만 이런 법적 수단을 사용하기보단 서로 협의를 통해서 완만하게 협의하는게 좋겠습니다.

무허가건물의 등기하는 방법

무허가 건물을 등기하는 방법에 대해서 자세히 알아보겠습니다. 해당 무허가 농가주택이 지어진게 1988년 10월 이전에 존재했으며 건축법 위반사항이 없다면 등기할 수가 있습니다. 

88년 이후라면 무허가 건물은 크게 2가지 종류가 있습니다

1) 건축물 대장도 없고 건물에 대한 등기도 없는 경우 (무허가건물)

2) 건축물 대장은 있으나 건물 등기가 안되어 있는 경우 (미등기건물)

첫번째의 경우에는 건축법에서 정한 요건을 구비해서 시/군/구청에 등재를 신청하면 됩니다.

그러나 이 절차가 워낙에 복잡하고 또 건축물대장을 등재하면서 앞서 얘기한 건축법이 정한 요건을 충족시키기 위해서 손봐야 하기에 비용도 상당히 많이 들게 됩니다. 

오래된 건물에 현재 건축법을 적용해서 전기, 가스, 주차장, 수도배관과 같은 공사를 진행해야하기 떄문입니다. 

1번째의 경우 그냥 무허가로 살든가 아예 부수고 새롭게 짓는게 더 저렴하게 먹힐 수가 있습니다. 

두번째의 경우는 조금더 수월하게 진행되게 됩니다.

건축물 대장을 가지고 있다면 납세같은걸 계속 했으니 등재만 신청하면 되는데 건축물 대장까지 없었으면 지금까지 안낸 세금을 다 내야하기 떄문에 지연과태료까지 납부해야합니다. 

2014년 1월 14일부터 2015년 1월 16일까지 특정건축물 정리에 관한 특별법이 시행되었습니다. 이같은 특별법이 추가로 진행될 가능성도 있습니다. 

특정건축물 정리에 관한 특별법은 건축법에 따른 허가나 신고를 받지않고 무단신축된 건물과 허가나 신고를 한 이후 건축법 사용승인을 받지못한 건물들을 신청을 받아서 심의한 이후에 사용승인이나 건축물 대장에 등재시켜주었던 특별법이었습니다.

당시 특정건축물 정리에 관한 특별법은 다음과 같습니다

가) 무허가 무신고주택 무단주택 대수선 주택

1) 건축법을 위반한 주거용 건축물 중 하나에 해당되는 경우

- 단독주택 : 연면적 165㎡ 이하

- 다가구주택 : 연면적 330㎡ 이하

- 다세대 주책 : 전용면적 85㎡ 이하 

나) 양성화 적용 제외 지역 및 타 법률위반 제외

다) 타법령상 제한구역 및 부지중 아래 사항 제외

- 도시계획시설부지

- 군사시설 보호구역

- 접도구역

- 정비구역 

- 보전 산지

글을마치며

무허가 건물과 미등기 건물 등기방법에 대해서 알아보았습니다. 등기가 되어 있지 않다고 하더라도 부동산을 사고 팔수는 있습니다. 그러나 미등기건물을 보유하게 되면 재산권 행사나 대출에 제약이 있을수 밖에 없습니다.

여기에 매매시 세금납부시에도 양도세가 70%나 되는 불이익이 있습니다. 매매를 하기전에 부동산 전문가들과 상담해서 더욱 안전한 거래를 하시기 바라겠습니다. 

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