금리인상 시기 주택 가격 폭락?
부동산 가격을 결정하는 가장 큰 것이 무엇일까요? 정부가 아무리 규제를 한다고 하더라도 가장 큰 힘은 바로 금리일 것입니다.
지금까지 실물경기가 좋지 않아도 계속해서 부동산 가격이 오를 수 있었던 것은 어디까지나 저금리 때문이었기 때문입니다.
당장 금리가 낮아서 예금이나 적금으로 가지고 있는다고 하면 1억을 넣어놓아도 1년에 고작 100만원만을 이자로 줍니다. 그런데 부동산이나 주식같은 자산가격은 계속해서 오르니 당연히 부동산에 투자하고 싶겠죠?
여기에 빚을내도 월 부담할 이자가 무섭지 않으니 내 능력이 된다면 최대치 만큼 돈을 은행에서 빌려서 부동산을 사면 되니까 주택가격이 미친듯이 올랐던 것입니다. 젊은 사람들은 영끌까지 하구요.
그런데 여기서 금리가 올라가면 어떻게 될까요?
금리가 올라가게 된다면 부동산에 투자했던 수많은 사람들이 매달 부담해야할 이자가 어마무지해집니다. 예를들면 지금 7억짜리 아파트 살면서 5억을 2.5%로 주담대를 끌어쓰고 있다고 친다면 1년에 부담해야할 이자만 1250만원입니다. 한달에 104만원 정도를 부담하게 되죠?
그러다가 기준금리가 올라가면서 변동금리니까 금리가 올라가게 되어서 3.5%를 부담해야한다고 한다면 1년 부담할 이자가 1750만원으로 올라갑니다. 한달 부담해야할 금액이 145만원이 넘어가게 됩니다.
그리고 과거에 우리가 금리가 10%가까이 되던 시절이 있었죠. 어정도까지는 안가더라도 5%까지만 간다고 하더라도 1년 이자부담만 2500만원입니다. 한달 210만원가까이 이자로만 부담해야합니다.
이런상황에서 내가 빚내서 집을 살 수 있을까요? 결국은 집값을 잡는건 바로 금리입니다.
금리인상은 가능한 일인가?
우리나라의 기준금리를 정하는것은 결국 미국의 연준입니다. 미국 연준에서 금리를 낮추겠다고 하면 우리나라도 따라가야하는 것이고, 올리겠다고 하면 우리나라도 따라가야하는 것입니다.
미국 연준의장은 2020년까지만 하더라도 금리인상은 고려대상이 아니라고 했습니다. 당연한 일입니다. 코로나가 만연하고 있으니까요.
그러나 최근에 백신이나오고 경기회복에 대한 시그널과 기대감이 넘처흐르면서 주가와 자산가치가 미친듯이 폭등하자 금리인상 시점을 조금 앞당길 수 도 있다고 합니다.
경제가 일찍이 턴어라운드하면서 이렇게 회복이 더욱 빨라질 수 있지 않나 생각합니다. 그리고 어느정도 경기가 회복 된 이후에 1년정도 관망하다가 미국에서 금리를 올리기 시작할테고 우리나라 또한 따라가지 않을까 합니다.
그래서 금리 인상시기는?
금리 인상시기를 가장 유력하게 보는 것은 2022년 하반기입니다. 2021년 즉 올해에는 아무리 빨라도 금리인상이 되기는 조금 어렵습니다.
미래는 알수 없는 일이긴 하지만 그럼에도 불구하고, 많이들 예상하는게 2021년에 어느정도 코로나 백신이 전세계적으로 접종이 완료되고 2022년까지 경기가 다시금 회복을 하고 그런 다음에 다시 금리를 인상하게 될 것입니다.
그렇다고 2022년 금리인상이 시작되면 주택 가격이 떨어질까요? 아마 그것에 대해서는 조금 두고봐야하겠습니다. 2005년 ~ 2008년동안 금리가 약 2~3%정도 올랐습니다. 그럼에도 불구하고 해당 시기에는 주택가격이 떨어지기는 커녕 오르게 되었습니다.
중장기적으로는 하락이 다소 있었지만, 그럼에도 불구하고 가장 늦게 오른지역이 가장 많이 또 빠르게 떨어지고, 가장 먼저 올랐던 지역들은 아마 가장 천천히 또 적게 떨어지지 않을까 생각합니다.
집은 사야하나 팔아야하나?
내가 다주택자라고 한다면 미래는 불확실하지만 최근 계속되는 정부의 규제나 압박 + 금리인상에 대한 압박이 고조됨에 따라서 주택을 처분하는 시점을 금리를 잘 보고 결정하셔야 겠습니다.
지금 당장에서야 매달 납입하는 이자보다 주택 가격의 상승률이 훨씬 높이니 이득이지만, 반대로 주택가격은 떨어지는데 매달 이자만 내야한다고 하면 절대 버틸 수 없어질 것입니다.
그리고 내가 무주택자다라고 한다면 금리가 인상되어 주택가격이 떨어지든 말든간에 내집마련 하루라도 일찍 서둘러야합니다.
일단 내집은 나의 안정이기도하고, 금리가 올라 주택가격이 떨어져도 폭락론자들이 말하는것만큼 거대한 폭락은 오지 않을 가능성이 높기 떄문입니다.
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