부동산경매 장점과 단점

많은사람들이 경매라고 하면 어렵다 복잡하다 힘들다하는 생각들을 먼저합니다. 그러나 현재 많은 사람들이 입찰을 통해서 경매를 진행하고 있습니다. 부동산 경매에는 다양한 장점이 있습니다. 어렵고 복잡하고 힘들은데도 불구하고 많은 사람들이 부동산경매를 시작하는데에는 다양한 장점들이 있기 때문입니다.

경매의 장점 1 : 싸게 살수 있다. 

부동산 경매의 가장 큰 장점은 같은 물건을 주변시세보다 저렴하게 살 수 있다는 것입니다. 물론 이 과정은 아주 어려운 일입니다. 게다가 요즘 많은 사람들이 부동산 경매가 큰 돈을 벌 수 있다는 것이 알려지면서 수도권의 경매물건도 경쟁이 점점 심해지고 있습니다.

그러나 지방 쪽에는 아직도 부동산경매로 낙찰받을 수 있는 기회가 많습니다. 게다가 주거용이나 수익형 부동산에서도 싸게 살 수 있지만  토지나 공장의 경우에는 시세보다 훨신 일반 주택보다 저렴하게 구입할 수 있습니다. 

부동산경매의 전설적인 사례를 하나 들어보겠습니다. 우리나라에서 가장 비싼 땅은 어디일까요? 바로 명동의 네이처 리퍼블릭 상가입니다. 현재 이지역의 2019년도 공시지가는 1m제곱에 1억 8300만원 정도입니다. 작년대비하여 공시지가가 2배정도 더 올랐습니다. 현재 공시지가가 2~3배정도 오르고 있습니다. 해당 대지면적은 51평이면 309억인 것입니다. 평당 6억정도의 가격입니다. 

우리나라에서 가장 비싼 땅의 소유자는 누구일까요? 등기부등본을 열람하면 이 건물의 소유자를 찾을 수 있습니다. 우리가 남의 집의 등기부등본을 볼수 있을까요? 네 있습니다. 대법원 인터넷 등기소라고 검색을 하게되면 열람이나 발급을 할 수 있습니다. 

이 명동 토지의 대법원 소유권 이전일자가 1999년 4월 12일입니다. 이 물건은 경매를 통해서 주 모씨가 낙찰받으셨습니다. 이당시 낙찰을 얼마에 받았을까요? 감정가격은 51억원이었습니다. 당시 IMF로 많은 부동산들이 경매로 넘어가는 경우가 많았습니다. 

당시에 선지적인 시각을 가졌던 이 낙차자분은 감정가격 51억에 나온 이 토지를 아무도 입찰하지 않아서 1회 유찰됩니다. 20%다운되어서 최저가격 41억으로 내려간 이 토지를  낙찰자분이 41억 8000만원에 이 토지를 낙찰받게 됩니다. 

현재 이 건물은 네이처리퍼블릭에서 임대하고 있는데 보증금이 50억원에 월 임대료는 2억 6250만원이라고 합니다. 한달에 2억 6천만원씩 들어오게 되면 무엇을 할 수 있을까요? 게다가 이 건물의 가격은 현재 공시지가로만하더라도 309억이라고 합니다.

무려 부동산경매에서 이 낙찰 한번에 260억 이상을 벌게 된 것입니다. 

부동산경매의 장점 2 : 경락잔금대출이 90%까지 나온다 

우리가 일반 부동산을 매입했을대 대출이 잘 나오면 레버리지를 더 잘 활용할 수 있습니다. 대출이란 것은 양날의 칼입니다. 내가 잘 쓴다고 하면 더 많은 부를 쌓게 해주지만 그 반대로 나락으로 떨어질 수도 있습니다. 사전에 내 현금유동성이 얼마나 있는지를 잘 고려하여 해야합니다. 

경매대출은 80%~90% 이상 나옵니다. 일반대출상품보다는 더 많이 대출해줄 수 있는 이유는 시세보다도 더 저렴하게 낙찰 받았기 때문입니다. 은행에서는 그만큼의 리스크가 줄어들기 때문입니다. 그러나 주의해야할 것은 시세보다 더 싸게 사야합니다. 시세보다 저렴하게 매입을 해야하지 감정가보다 더 비싸게 낙찰을 받게 된다면 이 또한 어렵습니다.

가장 중요한 것은 싸게 낙찰 받는 것입니다.

부동산경매의 장점 3 : 부동산공부에 정말 좋다

경매는 모든것을 다 본인이 해야합니다. 부동산 전문가들 또한 경매는 기본적으로 다들 해보셨습니다. 부동산 공부가 많이 되는 이유는 내가 다 해야하기 떄문입니다. 직접 발품을 팔고 직접 경험을 해야하기 때문에 부동산 공부하는데 있어서는 가장 빠른 길입니다. 반면에 내가 직접해야한다는 사실이 부동산 경매의 단점이 되기도 합니다. 

부동산경매 단점 1. 책임은 나에게 있다.

권리분석과 판단 시세조사에 대한 책임 점유자를 내보내야하는 명도의 책임같은것이 바로 나에게 있다는 것입니다. 일반 물건을 살때에는 책임이 나보다는 부동산에 있다는 것입니다. 부동산이 괜히 중간에서 많은 돈을 챙겨가는 것이 아닙니다. 바로 책임을 분산하기 때문입니다. 그러나 경매의 경우에는 물건의 하자여부 시세와 호재 임대가격 향후 부동산시장을 면밀하게 분석해야만 합니다. 모든 책임을 내가 

부동산경매 단점 2. 해야할 일들이 많다

시세조사도 대출도 사람을 내보내는것도 내가 해야한다는 것입니다. 진짜 실수요자인척 해당 지역의 부동산을 알아봐야 합니다. 특히 명도의 문제는 정말 어렵습니다. 명도할 집의 문을 열었더니 시체가 있었다거나, 기존 세입자의 이사비와 관리비 미납분 문제로 갈등을 겪게 되는 경우가 많습니다.

부동산 경매 단점 3. 공실리스크

일반물건은 임대를 맞춘 상태에서 살수 있지만 경매물건은 잔금을 선납부하고 임대를 세팅해야한다는 것이 단점입니다. 특히 많은 분들이 경매를 통해서 상가를 낙찰받고는 하는데 이렇게 공실이 장기화 될 경우에는 건물의 가치가 하락할 뿐더러 지속적으로 이자를 지불해야하는 것이 큰 리스크로 다가오게 됩니다. 

글을마치며

부동산경매는 단점도 있지만 장점이 더 크다고 생각합니다. 작은 금액으로도 시작할 수 있고 가장 중요한것은 한번 부딪혀 보는 것입니다. 직접 법원경매사이트에 들어가서 물건을 자주 확인하시고 패찰하더라도 한번 입찰을 해보시는것이 더 많은 경험치를 쌓게 해줄 것입니다. 그리고 경매물건은 자신에게 모든 책임이 있기에 정말 꼼꼼히 정보들을 자세히 알아보고 검색하시기를 당부드립니다. 

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