부동산 가격 하락 언제가 저점일까?

 

2017년부터 2021년까지 부동산 가격은 하늘 높은 줄 모르고 계속 올랐습니다. 특히 서울과 수도권의 집값은 거의 2배 가까이 오르게 되었습니다. 

 

서울 평균아파트 매매가가 5억 6억 하던 것이 이제는 10억씩 하니까 도저히 일반적인 직장인은 수십 년간 숨만 쉬고 돈을 모아도 집을 살 수가 없는 상황이 되었습니다. 많은 사람들이 부동산 정책이 실패했다고 이야기합니다. 하지만 부동산 가격이 오른 것은 우리나라만의 일이 아닙니다. 

 

미국도 일본도 중국도 전세계가 부동산 가격이 폭등했습니다. 그 모든 정부가 어떻게 한꺼번에 실패했을까요? 부동산 가격이 상승한 이유를 알면 자연스럽게 부동산 가격 하락이 시작되는 요인과 향후 미래를 전망해 볼 수 있습니다.

 

 

 

그동안 부동산 가격이 천정부지로 올랐던 이유

 

첫째 : 미국의 금리인하

 

그동안 집값이 오른 가장 큰 이유는 부동산 정책 실패라기보다는 결국 미국의 금리 인하 때문입니다. 2008년 리먼브라더스 사태 이후에 전세계는 저성장과 침체를 겪었습니다.

 

이러한 불경기를 해결하기 위해서 미국은 금리를 계속 인하했습니다. 경기가 나쁘다는것은 돈이 시중에 돌지 않는다는 것을 뜻하는데, 미국이 기준금리를 인하하고 계속 달러를 찍어내면 시중에 돈이 많이 풀리고, 달러의 가치는 계속 떨어져서 돈은 어딘가 투자처를 찾게 됩니다. 

 

가장 안정적인 투자처가 어딜까요? 바로 부동산입니다. 좀 더 공격적인 분들은 주식시장으로 뛰어들거나 암호화폐를 하게 되지요. 지금까지 몇 년간 계속해서 주식시장이 상승하고 개당 몇만 원 밖에 안 하던 비트코인이 수천만 원으로 늘어나게 된 것도 결국은 이 금리인하 때문입니다. 

 

미국이 금리를 내리면 우리도 따라갈 수 밖에 없습니다. 세계의 경제는 미국에 맞춰져 있기 때문에 미국에 역행해서는 살아남기 힘듭니다. 미국이 금리를 내렸는데 우리가 내리지 않으면 대한민국의 통화가치는 올라가게 되고 무역으로 먹고사는 우리나라 입장에서는 수출에 불리해집니다. 

 

그렇기 때문에 우리나라도 미국의 금리 인하를 함께 따라갔고, 결국 미국 연준이 0% 금리를 시사하자 우리나라도 마찬가지로 0%대의 금리를 했던 것입니다. 이렇게 금리가 낮아지니 대출이자도 저렴해집니다. 주택담보 대출이 저렴하게는 2%대로도 가능하니 너도 나도 돈은 없지만 빚을 내서 집을 사는 일이 늘어납니다.

 

서서히 집값이 가격이 오르다보니, 집을 한채만 산 게 아닙니다. 두채 세채 여러 채를 사서 투자의 목적으로 집을 사는 사람들이 늘어나면서 더더욱 수도권의 집은 귀해지게 되고 그만큼 부동산 가격은 상승하게 되었습니다.

 

아직 내집마련을 하지 못한 30대 40대는 계속 올라가는 집값에 더더욱 조바심이 나게 되고 집을 당장이라도 마련하지 않으면 벼락 거지가 될 것 같은 심리적 불안감을 느낍니다. 이미 집값은 많이 올랐지만 소위 말해 영 끌을 통해 무리하게 대출을 받아서 집을 구매하며 계속해서 집값은 늘어납니다.

 

게다가 코로나 사태가 겹치면서 실제로 각국정부는 경제대책을 위해 돈을 더 풀고, 금리를 더 낮추기로 결정합니다. 대출을 5억씩 받아도 대출이자가 2%대로 저렴하니 너도나도 대출을 받습니다.

 

대출이자를 한달에 100만 원씩 내도 1년이 지나면 집값은 수천만 원에서 1억 이상 올라있으니 너도나도 이 레이스에 동참했습니다. 금리는 항상 부동산뿐만 아니라 경제에 지대한 영향을 미치기 때문에, 항상 예의 주시해야 합니다.

 

둘째 : 공급 부족

 

금리 인하로 투기수요가 늘어났다고 하더라도 공급이 많았다면 조금 달랐을 수도 있습니다. 하지만 문제는 공급 부족까지 함께 겹쳤다는 것입니다.

 

집은 마스크처럼 순식간에 대량생산이 가능한 재화가 아닙니다. 계획을 하고 허가를 받고, 건축을 해서 실제 입주까지는 적어도 3~4년 이상이 걸립니다. 

 

큰 아파트 대단지나 재건축은 길게는 5년, 10년 이상 걸리기도 합니다. 정부의 가장 큰 실책으로 평가받는 것이 바로 공급을 늘릴생각을 안 하고, 대신 다주택자를 규제하기로 마음먹었다는 것입니다.

 

그야 공급은 당장 할 수 없지만 법으로 세금을 떄리는건 당장할 수 있기 때문에 실행한 것입니다. 하지만 한국사람들이 얼마나 똑똑합니까? 여기저기 법을 우회할 수 있는 방법을 끝까지 찾아냅니다. 

 

결국은 3기 신도시 계획을 발표하고 수도권에 더 많은 물량을 공급하겠다고 하지만 입주가 시작되는 시점은 2026년입니다. 이미 가격은 오를 만큼 올랐고 일반적인 직장인들의 소득으로는 집값을 감당할 수 없는 수준이 와버렸습니다. 

 

공급 부족을 당장 탓할 수는 없지만 만약에 2015년이나 2016년에 많은 아파트 공급을 늘렸다면 현재와 같은 주택부족 현상이 일어나지는 않았을 것입니다.

 

셋째 : 수요예측 실패

 

아마 많은 주택을 공급하지 않았던 이유는 분명 있었을 겁니다. 그 가장 큰 이유가 바로 인구 감소입니다. 우리나라의 인구감소는 심각한 수준이 되었고, 나중에 빈집이 큰 사회적 경제적 문제가 될 수 있다고 판단했습니다.

 

하지만 인구는 감소하더라도 1인 가구 2인 가구가 급격하게 늘어나면서 실제로 필요한 주택수는 더 늘어나게 되었습니다. 아마 4인 가구 기준으로 많이 생각한 것으로 보입니다.

 

수요예측에 실패하면서 특히 중소형 실거주용 아파트들이 급격하게 부족하게 되었습니다. 게다가 삶의 질이 올라가면서 한사림이 누리고 싶은 공간의 크기는 점점 늘어나고 있는 형국입니다.

 

 

부동산 가격 하락의 이유

 

첫째 : 미국의 금리 인하

 

경기라는 것은 흐름이 있습니다. 경기가 성장하게 되면 어느 순간 시장이 과열되고, 과열이 지나치면 버블이 됩니다. 버블이 되었다가 터지면 경기적 충격이 어마어마하기 때문에 많은 각국의 정부들은 과열기에 금리를 올리면서 어느 정도 경기를 진정시킵니다. 

 

지금 미국도 과도한 인플레이션으로 기준금리를 인상하겠다고 작년부터 계속 발표해왔습니다. 금리를 특히 2022년에는 3차례 올려서 목표 기준금리가 2.5%라고 합니다. 그만큼 한국도 금리가 올라갈 것으로 보이는데 기준금리가 2.5%가 되면 시중 은행의 주택담보대출 금리는 5%를 육박하게 됩니다.

 

대출을 5억 받았을 때 한 달에 대출이자를 100만 원 남짓 내다가 200만 원 넘게 내야 되는 경우가 생기게 됩니다. 내 소득으로 도저히 대출이자를 감당하지 못하게 되면 결국 이 집을 팔아야 합니다.

 

그래서 집을 내놓았는데 집이 안 나갑니다. 왜냐하면 똑같은 이유로 집을 팔려는 사람은 많은데 이미 비싸서 사려는 사람은 없기 때문입니다.

 

너무 비싸서 실수요자들은 아예 주택 구매를 포기한 상태로 시세의 80%로 판매하는 신규 분양을 노릴 가능성이 많습니다. 그렇게 되면 오른 집값은 다시 내려갈 수밖에 없습니다.

 

이미 2021년 말 부동산 시장은 공급이 수요보다 많아 수요자 우위 시장으로 돌아섰습니다. 하지만 이제 다주택자 중에서 대출이자를 감당하지 못하는 사람들의 매각 레이스가 시작될 것입니다. 

 

어디까지나 기준금리가 얼마까지 오르느냐를 봐야 합니다. 대부분의 사람들은 2.5% 정도를 예상하고 있으며 2023년이나 24년에는 기준금리를 어느 정도 수준으로 갈지에 대해서는 더욱 지켜봐야 하겠습니다.  

 

둘째 : 주택공급 개선

 

주택공급이 부족한 것도 부동산 상승 원인의 큰 축이었습니다. 그런데 이제 곧 주택공급도 풀릴 예정입니다. 3기 신도시는 개발단계에 들어섰고 요즘 아파트 생각보다 빨리 올라갑니다. 기초공 사하고 3~4년 뒤에는 언제 그랬냐는 듯이 새롭게 도시가 들어서 있습니다.

 

물론 도시 인프라가 자리 잡힐 때까지는 시간이 조금 걸릴 것입니다. 하지만 당장 분양이 되고 입주가 시작되면 오래된 구축 아파트들은 감가상각으로 인해서 가격이 하락할 수밖에 없습니다.

 

주택 가격이 올랐기 때문에 건설사들 또한 사업성이 있다고 판단해서 여기저기 주택공급을 늘리기 시작했습니다. 그리고 이 입주물량이 쏟아질 때 다시금 미분양 물량이 생길 것이고 그렇다면 주택 가격은 하락할 수밖에 없습니다. 

 

 

부동산 가격 하락의 최저점은 언제?

 

부동산 가격을 예측하기는 아주 어렵습니다. 금리가 언제 어떻게 바뀔 줄 안다고 한다면 당연히 주식투자를 통해서 수백억 수천억을 버는 것도 꿈은 아니지요.

 

조심스럽게 제 개인적으로 예측해본다면 부동산 가격 하락의 최저점은 2026년이 될 거라고 생각합니다. 그 이유는 2026년에 3기 신도시 입주가 시작됩니다.

 

부동산 가격이 정점에 달한 2020년과 2021년에 기획에 들어간 주택물량도 2025년쯤에 풀리기 시작할 것입니다. 부동산 시장뿐만 아니라 전반적인 주식시장의 정체기도 2021년부터 지루한 횡보나 하락을 지속할 가능성이 높습니다.

 

가장 중요한 금리는 언제 어떻게 바뀔지 모르지만 당장 2022년에 미국 연준의 테이퍼링이 가속화되고, 금리 인상이 시작되면서 그동안 잃어버렸던 달러의 위상을 되찾고, 중국에 대해 미국은 화폐전쟁을 벌일 것입니다.

 

금리 인상이 아주 잠시 일시적인 게 아니라 적어도 3~4년 정도 유지한다고 하면 분명히 부동산 가격은 공급 + 금리인상을 만나 침체기와 하락기를 거칠 것으로 예상해봅니다. 

 

내 집마련을 생각하시는 분들이라면 조금더 느긋하게 관망하면서 현금을 보유하고 하락장에 대비하시는 것도 좋은 방법이 아닐까 생각합니다. 

 

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