양도세 비과세 요건

주택 3채를 보유하고 있는 다주택자 양도세 비과세 가능할까요? 한채는 내가 거주하고 있고 나머지 2채는 임대 하고 있습니다. 이번에 거주중인 주택을 매도 하려는데 양도세 줄일 수 있는 방법이 있을까요?  2주택 이상을 갖고 있는 분들의 가장 큰 고민은 양도세를 어떻게든 줄이는 가겠죠? 

다주택자 양도세 비과세 받을수 있나?

2주택자 이상이면 무조건 양도세가 나올테고 양도세를 안내는 방법은 1세대 1주택에 되는 것 밖에는 길이 없는데  다주택자분들은 양도세를 고려를 해서 임대를 하거나 주택 부동산 투자를 하실 것 같습니다.

내가 거주 주택을 팔려고 합니다. 이것에 대한 양도세를 줄일 수 있을까요? 줄일 수 있는 방법이 있습니다. 아예 양도세 자체를 안낼 수도 있습니다. "다주택자에 거주주택 양도세 비과세 요건"을 갖추면 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세로 내지 않을 수 있습니다. 

기본적으로 양도세 비과세를 받으려면 1세대 쉽게 말해서 생계를 같이하는 가족이 집이 한 채 여야만 주택을 팔았을 때 그런데 양도세가 비과세입니다.

그런데 임대주택에 몇 가지 요건을 갖추면 주택 2채는 없는 것으로 봐서 거주주택 1채만 갖고 있다라고 봐서 거주주택을 팔았을 때 양도세를 비과세 해 준다는 것입니다. 

오늘은 이 다주택자 거주주택 양도세 비과세 요건을 한번 공부해 보도록 하겠습니다. 

양도세 비과세 요건 1 : 거주주택

먼저 거주주택에 대한 요건입니다. 먼저 1세대 1주택 비과세 적용을하다보니 1세대 1주택 비과세 요건을 기본적으로 갖추어야 됩니다.

대표적인것은 보유기간 2년 이상입니다. 여기서 보유기간이라고 하는 건 취득일부터 양도일까지는 말하는데 취득일과 양도일은 잔금일 기준으로 판단합니다. 

두 번째 요건은. 보유 기간 중에 거주기간이 2년 이상되야 합니다. 거주주택에서 2년 이상 살아야 됩니다. 거주기간 기준은 주민등록상 전입일과 전출일 기간이 2년 이상이어야 하는 거예요. 

실거래가 9억원을 넘어가는 고가주택은 1세대 1주택 비과세 요건 부가세를 받을 수가 없습니다.

거주주택의 양도세 비과세 요건은 크게 어렵지 않습니다. 그러나 임대주택 2채에 대한 요건이 상당히 까다롭습니다. 잘 살펴보시기 바라겠습니다.

양도세 비과세 요건 2 : 임대주택

첫 번째는 임대주택 등록을 해야 됩니다. 여기서 임대주택등록이라고 하는 건 지자체가 시청 군청 구청에 임대 사업자 등록을 하고 , 세무서에 사업자등록까지 마치는 것을 뜻합니다.

두 번째 임대 주택 공시가격이 6억원, 수도권 외 지역은 3억원이하 여야만 합니다. 공시가격은 임대주택 등록을 하고 나서 임대개시 하는 시점을 기준으로 판단을 합니다.

그래서 임대주택등록이 제일 중요한게 내가 옛날에 임대를 이미하고 있다 하더라도 그 때는 공시가격이 낮았다고 하더라도 임대주택 등록한 시점부터 공시가격을 따집니다. 

세번째 임대기간을 5년 이상을 채워야 됩니다. 여기서 임대기간이라고 하는 것 역시 임대주택 등록을 하고 나서부터 임대 기간을 이야기합니다. 

내가 임대주택을 5년 동안 임대를 한 다음에에서야 거주 주택을 팔 수 있는 거냐? 그건 너무 하잖아요. 그래서 임대 기간 5년 이상을 충족하기 전이라도 주택을 팔 수 있습니다. 

먼저 다만 팔고나서 임대 기간 5년 이상을 반드시 채워야지. 안 그러면 양도세 비과세 한 걸 다시 토해 내야 될 수도 있습니다.

네 번째는 최근 개정된 내용인데 임대료와 임대보증금을 연 5% 이내로 인상을 해야 됩니다. 작년에 개정된 내용이다 보니 2019년 2월 12일 이후에 임대 계약을 체결한 건부터 적용이 됩니다.

거주주택 팔고 임대주택으로 가면?

요건을 만족을 하면 어떻게 양도세 비과세 받을 수 있는 걸까요? 거주주택을 팔았을 때는 거주주택 양도 에 대해서는 양도세가 비과세 됩니다.

그 다음에 내가 기존 거주 주택을 팔고 나서 기존 임대하던 주택에 이사를 했다고 한다면 기존의 임대기간 분은 과세를 하고, 그 이후에 기간 거주주택 주택 거주 기간이 끝나고 그다음 주택지에 거주기간에 해당하는 부분은 또 비과세를 받을 수가 있습니다.

결론은 임대주택으로 있던 곳에서는 전체 비과세가 되지는 않고 거주기간에 해당하는 부분은 그래도 비과세를 받을 수가 있다는 겁니다. 

2019년에 다소 개정된 부분이 있어서 그 이전에 취득한 것에는 위의 부분이 맞지만 2020년에 다주택자가 되신분들은 한번 더 규정을 살펴보시기 바라겠습니다. 

양도소득세 피하려고 임대주택사업자 하는게 맞는가?

임대주택 이전 임대주택 사업자등록을 할거냐 말거냐? 아직까지도 논란이 많고 고민이 많이 계실텐데 요거는 꼭 그 저기 주변에 가까운 전문가 분하고 상의를 하신 다음에 충분히 검토하시고 나서 등록여부를 결정을 하시기 바랍니다. 

왜냐하면 지금 거주주택 양도세 비과세 혜택만 놓고 보면 임대주택자 등록을 해야합니다.

그러나 임대소득세 가 나옵니다. 그것보다 더 부담이 되는 건강보험료 임대소득이 잡혀 버리면 건강보험료가 높아질 수가 있습니다. 

게다가 임대사업자등록을 하게되면 단기면 4년 장기면 8년 임대 기간을 지켜야 합니다. 이외에도 아까 살펴본 5% 임대료 인상상한이라는 임대조건을 지켜야 되고 임차인이 바뀌었을 때 임대 조건 바뀌었을 때 신고도 해 줘야 하는 등 여러 가지 의무들이 있습니다.

이런 의무들을 위반하면 과태료가 있습니다.  과태료가 무려 3천만원입니다. 4년 8년까지는 임대하기 어렵다고 생각되면 다시 한번 생각을 해 보셔야 됩니다. 단기적으로 부동산을 사고 팔려고 하시는 분들은 임대주택 등록을 해 보시고 판단하시기 바랍니다.

양도세 비과세 방법 글을마치며

오늘은 다주택자도 양도세도 비과세라는게 가능하다는 것을 살펴보았습니다. 정리하자면 1세대 1주택 비과세를 다주택자 중에서도 임대주택을 등록을 하고 요건을 갖춘 분들에 한해서는 거주주택을 집 한 채만 갖고 있는 걸로 봐서 1세대 1주택 비과세를 적용을 해 주는데 그 요건이 조금 까다롭다는 것입니다.

블로그 내 링크에 관련된 더 많은 정보들을 확인하실 수 있습니다. 줄일 수있는 세금들을 줄이고 성공적인 부동산 투자 하시기 바라겠습니다.  

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