주거용 오피스텔 주택수에 포함여부 되나요
오피스텔은 엄연히 말해서 주택이 아닙니다. 오피스텔은 건축법을 따르고 아파트나 빌라는 주택법을 따르게끔 되어 있었습니다.
오피스텔은 원래는 사무실용도에 간이로 숙식을 해결할 수 있도록 만들어진게 Office + hotel 인것입니다. 업무시설로서 구분되었지만 요즘에는 거의 다 주거용으로 쓰는게 대부분입니다.
오피스텔을 구매하는 사람들은 실제로 오피스텔에서 거주하려는 사람보다는 투자의 목적이 많습니다. 월세를 받거나, 시세차익을 노려서 파려고 합니다.
보통 부동산보다는 저렴하기 때문에 소액 부동산투자로서 한때 각광을 받기도 했었습니다. 반대로 1인가구나 2인가구들은 오피스텔에서 전세나 월세로 사는걸 선호했습니다.
숭어가 뛰니까 망둥어도 뛴다 이런말이 있습니다. 주택가격이 오르니까 오피스텔 가격도 상당히 많이 올랐습니다. 주택수에 포함이 되지 않는다는 장점때문에 수많은 부동산 투자자들이 규제를 피해서 오피스텔에 투자했으나, 이게 이제 바뀌었습니다.
주거용 오피스텔 주택수에 포함 여부
과거에는 정확히 얘기해서 2020년 8월 12일 이전까지는 오피스텔은 주택수에 포함되지 않았습니다. 거주자가 전입신고를 하면 세법상 포함되었지만, 그렇지 않으면 그냥 사무용이었습니다.
2020년 8월 12일 이후에 취득한 오피스텔부터는 이제 주택수에 포함되게 되었습니다. 정부에서 부동산 투자가 오피스텔까지 번지자 이제는 오피스텔을 주택법에 투자하면서 상승을 억제시킨 것입니다.
무주택자가 오피스텔을 수십채 갖고있는 사례까지 빈번했으나 정작 주택을 살때에는 1주택 세율로 취득세를 내기까지도 했으니까요.
2020년 8월 이후 새롭게 오피스텔을 살때에는 주택수에 포함이 되면서 각종 종합부동산세, 취득세, 양도세를 계산해야겠습니다.
이전부터 오피스텔을 갖고계셨던분들은 주택수에 포함이 되지 않지만, 향후 처분하기가 더더욱 어려워지게 되었습니다.
주거용 오피스텔 주택수에 포함 이후 취득세와 양도소득세
<취득세>
3주택이상 다주택자는 취득세율이 최대 12%로 인상되게 됩니다. 1주택만 가액에 따라 1~3%취득세율이 적용되고 2주택은 8%, 3주택자부터는 12%의 취득세가 들게됩니다.
내가 사는집 1채에 오피스텔이 한채있는데 한채를 더산다? 고 한다면 주택수에 포함되면서 12%의 취득세를 내야하는 것입니다. 3억원짜리면 3600만원을 취득세로 내야합니다.
<양도소득세>
오피스텔이 주택수에 포함되면서 양도소득세도 많이 늘어나게 되었습니다. 우리나라는 주택수에 따라서 양도세가 늘어나기 떄문입니다.
규제지역 다주택자의 경우 기본세율 6~42%에 최고 30%의 양도세 중과세가 적용됩니다. 3주택 이상 다주택자의 중과율은 20%였지만 향후 30%까지 늘어나게 됩니다. 2주택자도 10%에서 20%로 늘어나게 됩니다.
주거용 오피스텔 주택수에 포함 이후 오피스텔 시장 전망
최근에 오피스텔의 공급량이 과잉되었다는 이야기를 합니다. 오피스텔 공급량이 늘어나면서 오피스텔의 임대수익률도 계속 낮아지고 있는 것입니다.
5년전인 2015년에는 수도권 오피스텔 임대수익률은 6.17%였으나 2020년 상반기의 5.14%로서 1.03% 떨어진 모습을 보이고 있습니다.
워낙에 큰 금액의 주택시장이다보니 이 1%의 차이가 아주 큽니다. 예를들면 3억을 투자했다고 한다면 1년에 받을 수 있는 수익률이 300만원은 떨어진 것입니다.
오피스텔 시장이 위축되어가는데 최근에 오류동 인근에서는 아예 미분양도 나오고 있다고 합니다. 최근 전세매물이 씨가마르면서 오피스텔을 대안으로서 실수요인 전세수요는 계속 늘어나고 있지만 주택수에 포함되면서 거래량이 확 줄어들어서 매매가는 그 반대의 양상을 보이고 있습니다.
오피스텔의 깡통전세가 우려되기도 합니다. 투자수요가 빠지면서 오피스텔부터 먼저 풍선효과로 인한 가격거품이 걷히지 않을까 싶습니다. 지방과 수도권의 오피스텔부터 시작해서 서울에 위치한 오피스텔도 마찬가지일 것입니다.
주거용 오피스텔 주택수에 포함여부 글을마치며
최근에 길 지나가는데 오피스텔 계약하라고 저를 붙잡은 분들도 참 많이 봤습니다. 향후 오피스텔 투자를 하시거나 구매를 생각하시는 분들은 참고하시기 바랍니다.
블로그내 링크에 도움이 되는 부동산 정보들이 있으니 작게나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
2020/12/14 - [부동산정보] - 청년 전세자금대출 조건
2020/12/12 - [부동산정보] - 김포 부동산 전망 규제이후
2020/12/10 - [부동산정보] - 천안 부동산 전망 아파트
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