강동구의 둔촌주공아파트

강동구에서 제일 오래되고 대규모 아파트 단지이고 송파구의 아파트 역사에서 꼭 거론되어야만 하는 단지는 바로 둔촌 주공아파트입니다. 1980년에 지어진 이 아파트는 총 143개 동에 6000세대 규모의 아파트였습니다. 얼마나 큰 아파트 단지이냐면 아파트 단지 하나가 둔촌 1동 전체를 다 차지할 정도입니다. 

둔촌 1동이 고향인 사람들에게는 이 둔촌주공 아파트가 하나의 고향이자 추억이 서려있는 곳일것입니다. 과거 둔촌동의 아파트는 논밭이었는데 둔촌 주공 아파트가 지어지면서 부터 지금의 송파구의 모습을 갖기 시작했습니다.

1980년에 지어진 아파트인 만큼 낡고 노후화가 되었는데, 특히 수도관에서 녹물이 나오는 때가 많아서 주민들이 많은 불편을 호소했습니다. 게다가 5층짜리 아파트들은 엘리베이터가 없어서 걸어서 올라가야 했습니다. 이 아파트가 35년이 넘어가자 재건축에 대한 이야기들이 계속 나왔었고 2017년에는 재건축이 확정되었습니다.

2018년에 주민들의 모든 이주가 끝나고 본격적인 재건축 시공이 이루어지는데 재건축이 완료된 둔촌주공의 모습은 미니신도시가 될 정도로 거대한 규모의 아파트가 들어설 예정이며, 다시 한번 송파구 일대의 부동산에 큰 변화의 축이 될 것으로 보입니다.

둔촌주공은 살기 좋은 위치로 재개발 이전부터 이미 소문이 나있엇는데, 강남과의 접근성이 훌륭하고, 올림픽공원이 가까워서 공원시설을 이용할 수 있고 주변이 그린벨트로 묶여있어서 자연환경까지 서울에서 즐길 수 있습니다.  

분양가 상한제를 피하기 위한 분양

둔촌주공아파트는 내년 4월부터 시행되는 분양가 상한제 적용을 받지 않기 위해서 2020년 4월 29일 전에 분양을 마칠 것으로 예상이 됩니다. 분양가 상한제를 적용할 경우에는 평당 분양가가 2300만 원 정도로 떨어질 것으로 예상되기 때문에 수익성이 악화될 것으로 보이기 때문입니다. 

조합에서는 일반 분양가는 1평당 3550만원에 하겠다고 하고 조합원들에게는 1평당 2725만 원에 아파트 가격을 책정하였습니다. 아마 분양가 상한제 시행 전 일반 분양을 마치려고 하는 만큼 현재 이 금액대로 통과할 가능성이 상당히 높습니다. 주변 건설업계들은 분양가 상한제를 적용받아서 평당 2600만 원을 적용받을 것이라고 생각했습니다.

그러나 둔촌 주공주변의 아파트 가격이 1평당 4000만 원을 넘는 아파트에다가 추가적인 시설에 대한 비용 부담을 생각했을 때 평당 3550만 원이 적합하다고 주공 조합에서 주장했습니다. 주변에 토지 공시지가가 주공의 절반밖에 안 되는 화양동 e 편한 세상의 경우에는 평당 분양가가 3370만 원에 분양이 되었는데 지리적으로 더 좋고 대규모 단지인 둔촌주공 아파트의 경우에는 3550만 원도 그리 높지 않다고 생각하는 사람들이 대부분입니다.

아직 이게 완전히 협의가 마무리 된것이 아닙니다. 주택도시 보증 공사인 HUG는 정부의 압력을 받아서 이보다 낮은 가격으로 분양가를 책정하려고 합니다. 부동산 가격이 너무 많이 올라버리는 것은 문재인 정부가 바라는 것이 아니기 때문입니다. 둔촌주공의 아파트가 완공되어서 34평 아파트를 살 경우에는 12억이 훌쩍 넘어버리는데, 더 이상 서민들이 살던 둔촌 주공아파트가 아니게 됩니다. 

대규모 물량인 둔촌 주공이 부동산에 미칠 영향

2018년도 초에 입주를 했던 헬리오시티 기억하실 겁니다. 집주인들이 전세를 들어올 세입자를 구하기가 어려워서 역전세난이 일어나기도 했습니다. 그리고 전체적인 아파트 가격 상승을 억제해주었지요. 대규모 물량 공급 때문입니다. 2020년 초에 입주 예정된 강동 둔촌주공아파트의 경우는 이보다 사태가 심각할 수 있습니다.

둔촌 주공 아파트의 세대수는 무려 12032세대입니다. 주로 84m제곱인 34평형이 4370세대로 가장 많습니다. 그 뒤를 잇는 것은 25평형입니다. 1880세대이지요. 이러한 거대한 물량이 강동구에 쏟아지면서 가장 먼저 타격을 받을 곳을 뽑자면 저는 하남시를 뽑겠습니다. 

둔촌주공 재건축으로 인해 원주민들이 이주를 하며 하남과 미사신도시에 일시적으로 전세 수요들이 몰려서 전세가가 상당히 높아져 있을 것입니다. 그리고 높아진 전세가로 인해서 매매가도 함께 올랐을 거고요. 그러나 완공이 되는 2022년 시점부터 대규모로 다시금 빠져나갈 것입니다. 

뿐만 아니라 헬리오시티의 전세매물이 1~3월 사이에 쏟아져 나오면서, 강동지역 전체에도 가격 하락의 압력을 받지 않을까 예상해봅니다. 만약에 해당 지역에 투자를 했고 투자금액을 단기간에 회수해야 한다면 2019년인 올해와 2021년 3년 차에 빠져나오는 것도 고려해보셔야 할 것입니다. 

둔촌 주공아파트는 매매가격이 약 12억이 넘지만 준공 이후에는 15억이 넘어가는 건 아주 쉽지 않을까 예상해봅니다. 

2년주기론에 대해서 들어보셨나요?

부동산 업계에 있으신 분들은 한번쯤 들어봤을 법한 이야기가 있습니다. 바로 부동산 2년주기론이라는 것입니다. 2년 주기론이란 전세기간 2년마다 신규분양 아파트에서 나오게 되는 가격하락을 이야기 합니다. 이러한 하락압력을 이해하고 이를 잘 활용한다면 매수 할때에는 더 싸게, 그리고 매도할때는 더 비싸게 팔 수 있습니다.

2년 주기론은 왜생길까?

 일단은 수요가 비슷하다는 가정 하에서 공급이 많을때에는 가격이 내리고 반대로 공급이 많아질 떄에는 가격이 오른다는 것을 이미 다 알고 있을 겁니다. 이 논리 또한 아파트에 적용됩니다. 먼저 가장 공급이 많아지는 때는 주변에 아파트가 준공되어서 입주가 시작되는 시점에는 가격이 다소 낮아집니다. 매물이 많아지고, 투자수요에 의한 전세 매물까지 많아집니다.  

 중요한건 두번째로 공급이 많아질 때는 바로 전세를 나와야 할 때입니다. 우리나라는 보통 전세계약을 2년입니다. 주택임대차보호법으로 최소한 2년간은 거주할 수 있도록 보호하고 있기 때문입니다. 이건 아파트 입주시점과도 거의 일치합니다. 만약에 한 아파트가 2019년에 6월에 준공과 입주가 되었습니다. 많은 사람들이 이 시기에 아파트에 전세로도 많이 입주를 하게 됩니다. 그렇다면 2019년 부터 2021년 초까지는 거의 매물이 나오기가 힘듭니다. 그러나 2021년 6월쯤 되면 전세매물이 많아집니다. 전세 뿐만이 아닙니다. 일반 매물까지 많아지게 되는데 투자를 한 사람 입장에서도 임대기간이 끝날때 까지 기다렸다가 매물을 내놓게 됩니다. 

이러한 현상은 준공 후 아주 오래된 아파트에서 까지 이어지지는 않습니다. 비교적 지어진지 얼마 되지 않은 아파트들 사이에서 준공 2년, 4년 정도까지 이어지고 단지에 따라서 8년까지도 이어지는 경우가 있습니다. 2년 주기론은 특히 아파트 공급이 많지 않은 곳에서, 그리고 전세 비중이 높은 아파트 단지에서아주 정확하게 작동합니다. 서울의 재건축 아파트 같은 경우가 이러한 경우입니다. 

잠실의 사례

그 사례로 잠실의 재건축 아파트를 한번 보겠습니다. 2008년 7월 8월 리센츠 5500세대, 파크리오 6800세대, 그리고 이어서 9월 엘스 5600세대가 입주가 시작되었습니다. 소위 말하는 공급폭탄이 잠실에 터졌습니다 총 18000세대가 입주가 되었습니다. 웬만한 신도시급으로 입주물량이 많았기 때문입니다. 그럼에도 사람들은 가격이 오를 것을 기대하고 잠실 재건축 아파트에 투자를 했습니다. 물론 장기적으로 보았을때 가격은 많이 상승했습니다. 그러나 2012년까지는 2년마다 지속적인 가격 하락 압박을 받아야만 했습니다. 자금의 압박을 받는 사람들은 반드시 팔아야만 했기 떄문입니다. 아래의 

그래프를 보면 확연히 볼 수 있습니다.

먼저 2008년 잠실 지역 아파트 가격은 1차 물량 폭탄 쇼크로 가격하락의 압박을 받습니다. 그리고 2012년까지 2년마다 한번씩 가격하락의 압박을 받게 됩니다. 단지 재건축 아파트 단지뿐만 아니라 잠실 전체에 영향을 미쳤습니다. 만약 2년마다 가격이 떨어지는 주기론의 영향을 받는다는 사실을 투자자가 알았다면 조금 더 기다려 보았을 겁니다. 그리고 매수자는 반대로 2년이 되는 시점에 샀어야 했습니다.

2년주기론이 힘쓰기 어려운 상황

그러나 2년 주기론은 항상 옳지만은 않습니다. 분명 맞을 확률은 높습니다. 먼저 실거주 비율이 높은 경우에는 2년이 지나도 가격하락의 압박을 받지 않습니다. 오히려 입주 2년 이후에 가격이 폭등하는 경우까지도 실거주 비율이 높은 신도시의 아파트에서 나타났습니다. 또한 주변 지역에 신규물량이 2년마다가 아니라 지속적으로 있는 경우에도 이러한 2년주기론은 힘을 잃습니다. 2년주기론은 신규아파트에만 나타나는 특이한 현상인데 주변에 신규공급이 있는 경우에는 전세기간 매물에 대한 2년 패턴이 나오기가 힘들기 때문입니다. 

강동에 2년주기론이 반복된다

하지만 여전히 2년주기론은 많이 쓸모 있습니다. 2018년도 초에 입주했던 헬리오시티, 2020년 초에 입주가 예정 되어 있는 강동 둔촌주공아파트의 경우 모두 어마어마한 물량이 강동구쪽에 쏟아지게 됩니다. 매 짝수년마다 전세 매물이 특히 1월~3월 사이에 쏟아져나올 테니 해당 시점에는 강동지역 전체에 가격하락의 압박이 나올 것으로 예상됩니다. 이외에도 하남과 미사쪽도 일정부분 가격에 타격을 받을 것으로 예상됩니다. 만약에 해당 지역에 투자를 했고, 투자금액을 단기간에 회수해야한다면 1년차인 올해와 2021년 3년차에 팔고 나오는 것도 괜찮은 선택일 것입니다.

언제든 반복될 수 있는 2년주기론, 이를 잘 이용한다면 해당단지의 아파트 매물이 많이나오는 시점에 정보를 확인하고 평소보다 더 싸게 살 수 있습니다.