등기부등본이란 건물이나 토지와 같은 부동산에 대한 모든 필수적인 정보들이 들어있는 서류입니다. 등기부등본은 "공시력"이 있어 해당 부동산의 주인의 허락 없이도 아무나 열람이 가능하고 인쇄도 가능합니다. 

부동산 거래를 하기 전에 계약자와 소유주가 불일치하지는 않는지, 혹은 해당 부동산 가격을 초과하는 대출 금액이 있는것은 아닌지와 같은 문제를 확인하기 위해서 등기부 등본 조회나 발급은 필수입니다. 

그러나 아직도 많은 사람들이 동사무소에서 굳이 찾아가서 발급을 하여 많은 시간을 쓰고 있습니다. 등기부등본인터넷발급은 직접 관공서를 방문하지 않고 인터넷으로도 손쉽게 15분만에도 열람이 가능합니다. 오늘은 등기부등본인터넷발급 방법에 대해서 알아보겠습니다. 

등기부등본 인터넷발급을 하기 위해서 가장 먼저 해야할 것은 대법원 인터넷 등기소 홈페이지에 들어가는 것입니다. 인터넷 검색창에 대법원 인터넷 등기소라고 검색하여 들어갈 수 있습니다. 

홈페이지에 들어가면 아래와 같은 화면이 나옵니다. 갑자기 Active X를 설치하라고 이야기가 나옵니다. 정말 저주받은 프로그램인것 같습니다. 근데 설치 안하셔도 상관없습니다. 그냥 무시하시고 아래로 쭉 스크롤을 내리시면 됩니다. 

스크롤을 내리다보면 설치않고 인터넷 등기소 이용 이라는 창이 나오는데 해당 페이지를 클릭하면 자동으로 들어가게 됩니다. 

설치페이지로 이동하셔서 통합설치프로그램을 설치하게 되면 짧게는 1~2분 길면 5분이상 걸려서 설치가 됩니다. 설치 이후에는 아래와 같이 다시 메인페이지로 나오게 됩니다. 

여기서 우리는 많은 반복적인 습관때문에 공인인증서 로그인을 하려고 들거나 회원가입을 하려고 듭니다. 그러나 등기부등본인터넷 발급시에는 특별히 회원가입이 필요 없습니다. 바로 열람하기나 발급하기를 클릭하여 들어가 주도록 합시다. 

열람하기에 들어오게 되면 다양한 방법으로 주소를 찾을 수 있습니다. 저는 개인적으로는 지도로 찾는 방법을 선택하였습니다. 설사 주소를 안다고 하더라도 다시한번 지도상 위치를 확인하면서 주소까지 확인할 수 있기 때문입니다. 

임의로 천안에 있는 토지를 선택해보았습니다. 지도를 본 뒤에 우측 상단에 보신다면 "부동산 선택"이라는 조그만 박스가 있습니다. 해당 박스를 클릭하신다음에 원하시는 토지나 건물을 선택하시면 위와 같은 화면이 뜨게 됩니다. 이 상태에서 초록색 "토지" 아이콘을 더블클릭하거나 드래그하면 최종적으로 선택하게 됩니다. 

이 화면에서 등기부등본을 인터넷발급 하거나 열람 할 수 있습니다. 최대한 많은 정보를 담기 위해서 공동담보/전세목록, 매매목록 체크박스에도 체크를 해두시는 것을 추천드립니다. 

마지막으로 해당 부동산의 소재지 주소와 소유자의 성까지만 나오게 됩니다. 여기에서 확정일자를 열람하기 위해서는 해당 창에서 확정일자열람하기를 눌러주시면 됩니다. 이 상태에서 오른쪽에 있는 선택 버튼을 누르시면 다음 단계로 넘어가게 됩니다.

등기기록의 유형에서는 전부 선택하시는 것을 추천드립니다. 말소사항을 포함하여 그 전의 소유주가 누구였는지까지 확인하기 위해서입니다. 일부를 선택하게 되면 현재 소유사항만 등기부 등본에 출력되게 됩니다.

특정인 공개 영역에서는 단순히 권리관계만 확인하고자 한다면 미공개로 진행하셔야하고 당장 부동산을 계약한다거나 이해관계가 있는 경우에는 꼭 특정인 공개로 선택하시는 게 좋습니다. 

이제 결재단계만 남았습니다. 최종적으로 결재만 누르면 결재창으로 넘어가게 됩니다. 회원가입을 안하고 비회원으로만으로도 결재가 가능하며 비회원의 경우에는 전화번호와 본인의 비밀번호를 잊지 않고 있어야 합니다. 휴대폰결제와 신용카드결제 전부 가능합니다.

등기부등본 인터넷 열람의 경우에는 700원이 소요되며 발급을 할경우에는 1000원을 결재해야 합니다. 

등기부등본은 크게 "표제부", "갑구", "을구"로 세개의 부분으로 구성되어 있습니다. 먼저 표제부에는 토지나 건물의 소재지, 용도, 구조등이 기재되어 있습니다. 토지의 경우에는 지번이나 지목, 면적이 기재되어 있고, 건물은 소재지와 지번, 건평, 층수, 구조, 용도가 기재되어 있습니다. 지목을 변경한 내용과 토지를 분할했던 사항, 건물 구조 변경과 같은 사항도 표제부에 기재되어 있습니다.

소유권에 관한 사항이 주로 적혀져 있습니다. 누가 이 건물이나 땅의 소유자였고 언제 소유권이 바뀌었는지에 대해서 적혀있습니다. 압류와 가압류 가처분, 경매신청, 예고등기, 환매 사항도 함께 적혀져 있습니다. 

권리관계의 변경과 소멸에 대한 사항 역시 갑구에 기재되어 있기때문에, 만약에 부동산을 거래하실대 가장 기초적으로 하는 부분 중 하나가 갑구에 나타나 있는 현재 소유자와 지금 계약하려고 하는 사람의 신분증이 일치하는지 확인하는 것입니다.

을구에는 소유권 외에도 저당권 전세권 지역권 지상권 관련된 사항들을 확인할 수 있습니다. 등기부등본 을구에서 가장 중요하게 봐야하는 것은 바로 저당권입니다.

부동산 거래를 앞두고 있다면 현재 거래하려는 부동산의 소유자가 현재 이 집을 담보로 얼마를 대출받았는지를 확인해야만 합니다. 만약에 이 집의 가격보다 더 많은 대출을 받았다면 그 부동산은 추후 경매로 넘어가거나 전세 보증금을 돌려받지 못할 가능성도 높기 때문입니다. 

종종 정부서류들을 발급받아야하는데 집에는 프린터가 없을 때가 많습니다. 또는 프린터가 있는데도  아래 그림과 같이 발급 불가로 뜨는경우가 많습니다.

이럴때 PDF로 출력하여 다른데서 출력하면 편한데 또 정부에서 출력하는 것은 PDF출력을 막아놨습니다. 이걸 뚫는 방법 중 하나는 저는 얼마전에 썼던 프로그램중에서 모두의 프린터라는 프로그램이 있습니다. 비영리 프로그램이고 모두의프린터를 설치하면 가상프린터로 "발급 가능"이라고 뜨는 새로운 프린터가 하나 생깁니다. 그리고 해당 프린터로 출력하면 문서를 PDF로 저장할 수 있습니다.

여기까지 등기부등본인터넷 발급방법에 대해서 자세히알아보았습니다. 발급에 도움이 되었기를 바라며 다른 부동산 관련 글들로 다시 찾아뵙겠습니다. 

생각보다 간단한 부동산 매매과정

아파트의 주택 매매 계약을 체결하는 과정을 아주 간단하게 살펴보면 이렇습니다. 보통 매수인과 매도인이 직접 계약서를 작성하고 계약금을 치른 후에는 계약서에 써진 일정에 맞추어서 중도금이랑 잔금을 치르고 매수인이 그 집에 대한 소유권을 갖게 됩니다. 

이렇게 보면 참 간단하지요? 그러나 이러한 거래과정 속에서 법적인 효력들을 갖는 것들이 많이 있습니다. 이것을 알고 부동산 계약에 들어가는 것과, 그렇지 않은 것은 큰 차이가 납니다. 별거 아닌 거라고 생각하고 서두르다거나 대충대충 넘겼다가는 나중에 분쟁이 발생되었을 때 큰 손해를 볼 수도 있습니다.

계약 자체로 사는게 다 끝났다고 생각하지 말고 소유권을 넘겨받기 전까지는 항상 잘못된 것이 없는지 체크해야 합니다. 계약서는 매매 또는 임대차에 대한 내용을 문서화시켜서 남겨놓는 것이기 때문에, 반드시 신중하게 작성해야합니다. 만약 법적 분쟁이 발생하게 되면 이 계약서가 아주 중요하기 때문입니다.오늘은 매매 계약서 작성시 유의하고 체크해야 할 것을 살펴보겠습니다.

첫째 표준매매계약서를 사용해라

표준 매매 계약서란 부동산 매매할 때 꼭 필요한 정보를 기입하는 건데요. 사실 정해진 양식은 없지만. 법원에서 이렇게 하라라고 정해준 것이 바로 부동산표준계약서입니다. 서로에게 불리한 조항이 들어가지 않도록 만들어서 분쟁을 미리 방지 할 수 있도록 만든 겁니다. 양식은 아래와 같이 생겼습니다. 매매 대금을 쓸 때는 숫자와 한글을 같이 적어서 혼동하지 않도록 하는 것이 중요하고, 계약금 중도금 잔금은 협의에 따라 쓰면 되지만 보통 계약금은 10% 중도금이랑 잔금은 45%씩들을 많이 합니다. 소유권 이전은 잔금 지급과 동시에 진행하고 근저당권이 있으면 말소해야합니다. 소유권 이전 등기서류뿐만 아니라 해당 관리비나 가스비 전기세도 정산하고 열쇠나 비밀번호까지 넘겨 받아야합니다. 

둘째. 인적사항을 반드시 확인하라

계약서 작성할때 꼭 제일 먼저 들어가는 것이 바로 계약하는 당사자들의 인적사항입니다. 반드시 주민등록증이나 운전면허증 등으로 소유주의 신분을 확인해야 합니다. 또한 등기부 등본에서 갑구에 있는 소유주 명의랑 계약서 작성 시 보는 면허증의 주민등록증이 일치하는지 봐야 합니다. 만약에 소유주가 아니라 제삼자가 대리 계약하게 된다면 소유주의 인감증명서랑 위임장을 받고, 대리인 신분까지도 철저히 확인해야만 합니다. 

셋째 특약사항 반드시 체크 하자 

부동산 매매시 특별한 상황에 따라서 계약서가 많이 달라질 수 있습니다. 그중에 하나가 바로 특약사항인데요. 상황에 맞게 특약사항으로 나중에 분쟁이 발생할 소지를 줄이려고 하는 겁니다. 게다가 이 특약사항이 나중에 책임소재를 가리는데 가장 중요한 기준이 되게 됩니다.

예를 들자면 요즘 오피스텔이나 신축빌라들은 냉장고, 세탁기, 에어컨이 빌트인으로 들어가 있고 옵션으로 있는 경우가 많이 있습니다. 그런데 만약에 임차인이 들어와서 파손을 하거나 갈 때 가져가면 안 되겠죠. 이런 내용들에 대해서 원상회복을 요청하는 내용의 특약을 넣으면 추후에 발생할 만한 분쟁소지를 줄일 수 있습니다.

넷째 입금전에 등기부등본 체크

계약금이랑 중도금 잔금 입금하는 건 떨리는 일인데요. 입금하기 전에는 반드시 등기부 등본을 발급받아서 이 집에 이상이 있는지 확인해야 합니다. 

특히 전세나 월세로 들어가게 된다면 집주인이 집을 담보로 너무 많은 대출을 과도하게 많이 받은 부분이 있으면 나중에 계약기간이 끝나고 다른 데로 이사를 가야 할 때, 이 전세금을 돌려줄 수가 없게 될 수 있습니다. 꼭 꼭 반드시 등기부등본을 떼 보아서 추가로 집 담보로 대출을 받지는 않았는지 확인해야 합니다.

게다가 계약 당시에는 대출이 없었다가 잔금 지급 직전에 임대인이 대출을 받는 경우도 있다고 합니다. 일반적으로 표준매매계약서에는 매도인이 소유권 이전 제한 사유를 제거한 다음에 매수인에게 이전해야 한다는 내용이 명시되어 있습니다. 그러나 표준 임대차계약서에는 소유권 이전이 아니라 임대차 계약을 하는 거다 보니 등기부등본 이상으로 소유주 책임이 없습니다. 그래서 잔금을 지급하기 전까지 대출이나 가압류 같은 상황이 발생하지 않도록 특약사항에다가 "계약시점 이후에는 추가 변동사항 없이 현 상태로 인도한다" 같은 내용을 기재하면 예방할 수 있습니다.

마지막 중개대상물 확인 설명서를 받아라

공인중개업소를 통한 계약일 때 중개사는 중개대상물 확인 설명서를 의무적으로 줘야 합니다. 보통 집을 사는 사람은 파는 사람보다 그 집에 대한 정보가 부족할 수밖에 없습니다. 이 같은 정부 불균형으로 인한 문제를 해결하기 위해서 공인중개사가 부동산 정보를 확인해서 작성하고 설명하도록 되어있는데요. 이게 중개대상물 확인 설명서입니다. 법적 권리관계, 건물 상태, 주변여건 같이 계약서에는 없는 내용들이 들어있습니다.

부동산을 매수한다면 중개대상물 확인설명서를 확인하여 향후 법적 판단의 근거로 활용 될수도 있다는 사실을 확인하고

서명하기 전에 꼼꼼히 확인해야 합니다.