빚내서 집사라

저는 빚지는 것을 너무 두려워합니다. 빚을 지는 것이 마음의 짐처럼 느껴지고 나의 자유를 구속한다고 생각하기 때문이었지요. 그러나 종종 어떤 사람들은 이렇게 얘기합니다. 빚을 지는 것도 능력이며 빚도 자산이라고 말입니다. 물론 1 금융권의 착한 대출이지요. 이런 얘기를 들을 때마다 사실 속으로는 황당했습니다. 그러나 지난 10년간을 생각하면, 그렇게 이야기했었던 사람들이 맞았습니다.

특히 부동산에 있어서는 더더욱 와닿는 말입니다. 만약에 최대한 저금리로 많은 대출을 받아서 부동산을 사두었다면 훨씬 더 많은 돈을 벌었을 겁니다. 저는 부동산 투자에 망설였고 남들이 빚을 끼고 집을 사고, 혹은 부동산 투자를 할 때

여전히 전세에 머물면서 부동산 투자는 속 썩이는 일이라고 생각했습니다. 

레버리지 효과란?

은행의 대출을 지렛대 삼아서 투자하는 것, 그리고 그로 인해 대출이자 대비 많은 수익을 얻는 것을 레버리지 효과라고 합니다.

대출을 잘 활용하면 수익률도 좋아지고 남은 자본금으로 더 많은 투자를 할 수 있기 때문입니다. 투자에서는 아주아주 기본적인 기법 중에 하나입니다. 

레버리지를 적용한 다세대 주택 매입 사례

레버리지를 적용한 사례와 아닌 사례를 살펴보면 아주 극명하게 차이가 납니다. A 씨와 B 씨 모두 수중에 1억 원이 있는데 한 다세대 주택을 산다고 가정해봅시다. 그 다세대 주택은 보증금 2000만 원에 월세가 50만 원입니다. 이때 A는 대출 없이 순수하게 자기 돈으로만 주택을 구입한 경우에 다시 보증금 2000만 원을 제외한 8000만 원이 최종적으로 투입이 되면서 월 50만 원씩을 벌 수 있게 됩니다.

총 8000만 원을 투자해서 연 600만 원을 벌게 되니 자기 자본 대비 수익률은 연 7.5%입니다. 그러나 B는 1억 원짜리 주택을 자기 자본 2천만 원을 가지고 나머지 80%는 은행에서 대출을 받습니다. 8000만 원을 대출받고 2천만 원을 투입했다가 다시 2천만 원을 받습니다. 대출금리를 높게 잡아서 4%로 가정한다고 계산해보면 월 266,666원이 나오게 되지요. 그래도 생각해보면 결국 자기 자본 하나도 없이 매월 약 23만 원을 수익을 낼 수 있습니다.

무피 투자란?

위에서 살펴본 바와 같이 자기 자본금을 1도 들이지 않고서도 계속 수익을 낼 수 있는걸 무피 투자라고 부릅니다. 특히 경매를 통해서 다세대 주택같은것을 낙찰받는다면 보통 낙찰가의 80~90%를 경락 잔금 대출이라는 것이 가능해서 레버리지 효과를 크게 볼 수 있습니다

그러나 아무리 무피투자라고 하더라도 리스크는 조금씩 있기 마련입니다. 보증금이 낮아질 때도 있고, 또한 리모델링 비용, 주택 수리비용, 세금까지 계산해야 하기 때문이지요. 하지만 그럼에도 단순 비교만 해 보더라도 대출을 받지 않는 경우보다 대출을 활용할 때의 수익률이 훨씬 높다는 걸 알 수 있습니다. 게다가 대출을 받지 않는다면 부동산 투자에 몇억 원이나 되는 자금이 투입되어서 추가로 투자할 수 있는 여력이 없지만 대출을 받는 경우네는 여유 있게 다른 곳에도 투자할 수 있습니다.

월세가 끝이 아니다 시세차익이 있다. 

하지만 월세를 받는 것이 끝이 아닙니다. 결구는 이것이 다시 샀던 가격보다도 비싸게 시세가 올라서 돈을 벌 수가 있기 때문입니다. 1억짜리 다세대가 몇 년 동안 월 23만 원씩 받다가 1억 2천만 원까지 시세가 올라버리면 2천만 원을 벌 수 있는 겁니다. 기존의 매도 차익금 2천만 원을 또 가지고 다시 투자하여 두채 세채 보유하게 된다면 월세 수익이 23만 원이 아니라 최대 100만 원 넘게 오를 수도 있습니다.

그러기 위해서 항상 현금흐름 투자와 시세 차익 투자를 병행하면서, 자신의 종잣돈이 바닥나지 않도록 관리해주는 것이 필수적입니다. 이 과정을 반복해가면서 점점 더 투자의 규모를 키워나가면서 굴려나가는 것이 좋습니다.

종잣돈이 부족하다 부동산 시장 상황이 좋지 않다 라는 말만 되풀이하면서 자꾸 뒤로 미루기 전에, 비슷한 조건에서도 꾸준히 수익을 내고 있는 투자자들이 있습니다. 수익형 투자에 대한 이야기는 이미 많이 있어서 추후에 다루도록 하겠습니다. 

인생주기와 부동산

많은 사람들이 부동산을 시작하고 싶어 합니다. 그러나 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 모릅니다.

특히 돈이 없는 20대 때에는 부동산은커녕 당장 내일의 끼니와 생활비를 감당하기도 어렵습니다. 아직까지는 먼 일이라고 생각하면서도 30대가 돼서 돈을 많이 벌면 열심히 저축해서 부동산을 알아볼 거라고 생각합니다. 그러나 30대가 되면 정말 돈이 많이 생기던가요? 아무래도 20대 때보다는 조금은 더 금전적으로 여유가 생길 수는 있습니다. 20대 때보다는 조금 더 안정적인 직장을 다니고 있을 수 있으니까요. 

그러나 30대 때 생각보다 돈이 많이 모이지는 않았습니다. 남자라면 연애라도 한번 하려면 차는 꼭 있어야 합니다.특히 젊은사람들은 자동차를 믿을 수 없는 중고차 사기보다는 새 차를 사고 싶어 합니다. 새 차는 2천만 원은 기본이고 조금만 옵션을 추가하다 보면 3천만 원까지 됩니다. 

어찌어찌 결혼하여 부모님께 조금의 도움을 받아 잔뜩 대출 껴서 전셋집으로 시작해서 어느덧 40대가 되었지만 계속 오르는 전세금 내는 것에 지쳐 이제는 내 집을 마련해보고자 부동산에 대해 공부를 시작하게 되었습니다. 이대로 있다가는 평생 아파트 대출과 이자만 갚다가 끝날 인생인것만 같습니다. 어찌 보면 일생일대에 가장 중요한 투자이고 노후를 결정 지을 수도 있는 부동산에 대한 공부들을 함께 정리하고 공유하도록 하겠습니다.

부동산 가격은 왜 오르는 걸까?

내 월급은 몇 년째 동결 중인데 왜 부동산 가격은 오르는 걸까? 이것에 대해서 이해한다면 어디에 부동산을 사야 할지에 대한 기준이 서실 수 있으실 겁니다. 

수요와 공급의 법칙 

가격은 우리 다들 배워본 적이 있을 겁니다 수요와 공급의 법칙 수요가 많거나 공급이 적어지면 가격은 상승합니다. 반면에 공급이 많아지고 수요가 적어지면 가격은 하락합니다. 이건 부동산 가격에도 동일하게 적용됩니다.

수요가 많아지면 가격이 오른다

어떤 지역에 한 단지에 300세대인 아파트 단지가 있다고 생각해보지요. 그리고 이 아파트가 현재 가격이 만약에 1억 원이라고 해봅시다. 그런데 갑자기 이 지역에 근처에 IT단지가 들어서면서 이 지역으로 200명이 넘는 사람들이 새롭게 집을 구하려고 한다면 이곳의 아파트 가격은 어떻게 될까요? 당연히 현재보다 오를 수밖에 없겠지요? 아마 1억 5천만 원 정도까지 오를 수도 있습니다. 수요 중에서는 근처에 큰 일자리나 학교가 있는 것이 해당 지역의 실수요를 늘어나게 만듭니다.

공급이 감소하면 가격이 오른다

해당 지역 300세대 아파트 단지에 반대로 재개발이 들어갈 수가 있습니다. 해당 지역에서 100세대 정도를 재개발한다고 하면 해당 지역의 아파트가 300세대에서 200세대까지 줄어들기 때문에 여기서 또다시 당연히 가격이 오를 수밖에 없습니다. 공급이 감소하는 것은 재개발뿐만이 아닙니다. 주변에 그린벨트로 묶여있어서 근처에 더 이상 새롭게 개발할 만한 신축 아파트나 주택을 기대할 수 없을 시에는 더 이상 공급이 늘어나지 않기 때문에 가격은 계속 오르게 됩니다. 

투자수요가 유입되면 가격이 오른다

부동산은 다른 상품과는 다르게 꼭 짚고 넘어가야 할 것이 있습니다. 김장철에 배추값은 배추 수요와 배추의 공급량에 다라서 가격이 결정됩니다. 우리 모두는 사실 배추가 진짜 필요한 사람들이지요.

그러나 부동산은 실제로 "실수요"와 "투자수요"라는 것이 있습니다. 

아까 전에 아파트 단지를 다시 생각해 보지요. 해당 지역에 IT단지가 들어서면서 직장 인근에 집이 필요한 많은 젊은 노동자와 그의 가족들이 들어오면서 아파트 가격이 1억 5천만 원이 되었습니다. 그런데 이게 끝이 아닙니다. IT단지 때문에 해당 지역이 아파트 값이 5천만 원 올랐다는 이야기를 듣고, 돈에 여력이 있는 많은 사람들이 해당 지역이 앞으로도 계속 가격이 오를 것이다라고 판단하고 집을 사들이기 시작했습니다. 이건 실수요 증가와 함께 외부의 투자수요가 함께 유입되면서 가격이 1억 5천보다 2억 이상 뛸 수도 있는 것입니다.

투자수요가 얼마나 들어올지에 대해서는 아무도 알 수 없습니다. 그러나 확실한 것은 투자수요가 유입되면 실수요 증가분보다도 훨씬 가격이 오를 것이라는 것입니다. 실수요 이외에 투자수요가 어디로 움직이는지의 동향을 잘 파악하는 것이 더 큰 수익을 얻는 첫걸음입니다.

가격이 오르는 부동산을 찾으려면 어떻게 해야 하나?

앞에서 본 수요와 공급의 원칙에 따라서 움직인다는 것을 이해했습니다. 그러나 모든 요소들을 분석하고 부동산에 투자하는 것은 거의 불가능합니다. 하지만 꼭 알아야 할 것은 바로 가장 굵직한 정부의 부동산 정책입니다. 우리나라 부동산 시장은 정부 정책에 좌지우지됩니다. 정부는 경기가 좋지 않으면 부동산 시장을 활성화시켜서 경기를 부양하려고 하고, 부동산 시장이 과열되면 규제하고 있습니다.

정책 변화는 구매 수요심리에 막대한 영향을 미치며, 또한 건설사들이 신규 아파트를 짓는 공급 결정에도 가장 큰

영향을 주고 있습니다. 정부 정책과 부동산 시장은 어떻게 변화했을까요?  

정부가 규제를 완화할 때에는 시장 수요가 증가하면서 상승했고 규제를 강화할 때에는 수요가 감소하면서 가격이 침체되었습니다. 정부의 부동산 정책 방향에 따라 부동산 시장의 수요와 가격이 항상 변하므로 정부의 정책 기조에 항상 민감하게 촉을 세워두어야만 합니다. 

정책이 입지를 만든다.

호랑이 담배 피우던 시절에 강북에만 사람이 바글대며 살던 때가 있었습니다. 그때는 강남은 서울이라고 생각하지 않던 시절이었죠. 그때 정부는 강남에 많은 아파트들을 짓습니다. 그리고 그쪽으로 가서 살 것을 이야기하지만 사람들이 가지 않았죠 그러자 정부에서 강북에 있는 명문학교들을 강남으로 이전시킵니다. 그 이후부터 강남 불패의 신화가 시작됩니다. 뿐만 아니라 80년대 목동 신시가지 90년대 초 분당, 일산 및 5대 신도시도 다 정부의 정책 계획이었습니다.

특정 지역의 입지가 정부의 주도하에 개발되었을 때, 수요가 늘지 않거나 가격이 오르지 않았던 적이 대한민국 역사이래 지금껏 단 한 번도 없었습니다. 

정부의 국토 개발 계획에 대해서 항상 관심을 가져야만 합니다. 앞으로 우리나라 정부는 계속 국토를 개발할 계획이 있기 때문이지요. 지금까지의 기회는 우리가 놓쳤지만 앞으로 올 기회들 마저 놓칠 수는 없습니다.