아파트입지 좋은 곳 찾는 방법?

요즘은 대부분의 사람들이 입지 좋은 아파트에 대한 정보를 구하려고 온라인을 탐방합니다그러나 온라인의 정보와 반응만으로는 진짜 좋은 아파트를 찾아낼 수 없습니다. 대부분 온라인에는 소위 말하는 찌라시 허위정보들이 가득하기 때문입니다. 분양대행사는 바이럴 마케팅 업체를 통해서 교묘하게 광고인듯 광고 아닌듯 해당 정보를 흘립니다. 대부분의 부동산 카페에서 바이럴마케팅업체를 통한 홍보가 진행중이며 이에 대한 댓글을 조작하는 행위가 일상적으로 반복됩니다. 

아르바이트들을 동원하여 일부 신규 분양되는 아파트단지들에 대한 글을 꾸준하게 쓰게되고 그에 대한 댓글작업들도 다른 아르바이트생들을 통해서 만듭니다. 조회수와 댓글이 많다보니 사람들은 자연스럽게 해당 글과 정보에 관심을 갖게 됩니다.  아파트 입지라는 것은 도로하나 차이로도 크게 차이가 날 수 있는 것이기 떄문에 이것이 진짜 좋은 입지의 아파트인지는 확인할 수가 없습니다. 가장 좋은 것은 그동네에서 오랫동안 살면서 어느지역이 살기 좋은지 아는 것이지만 모든 동네에 살아볼 수 는 없습니다.

차선책으로 몇가지 명확한 기준을 세워두고 적어도 이중 몇가지 기준에 부합되는지를 확인하며 부동산을 투자한다면 인터넷에 떠도는 소문을 믿거나 직관적으로 선택하는것보다는 더욱 리스크를 줄일 수 있습니다.

첫번째. 직장과의 거리가 가까운 아파트

아파트가 들어설 위치가 과연 근처의 직장과의 접근성을 살펴보아야합니다. 아파트 실수요자들에게 가장 중요한것은 경제적인 문제이고 경제적인 문제의 핵심인 직장과의 거리가 모든 집선택의 최우선이 된다는 것을 명심해야합니다. 근처에 IT밸리, 디지털단지 등과 같은 오피스 밀집지역이 있을 것입니다. 그리고 대중교통으로 여기까지 얼마나 걸리는지 정도는 확인을 해주어야합니다. 오피스빌딩이 들어설 수 있는 업무지역들과의 거리가 좋은 입지의 핵심입니다. 

예를들면 서울의 중심업무지구는 CBD, YBD, GBD로 불리기도하는데 이 세 지역은 각각 종로, 여의도, 강남을 이야기 합니다. 서울 아파트 가격은 이 세 지역의 접근성에 따라서 아파트 가격이 형성된다고 봐도 됩니다. 여기 뿐만이 아닙니다. 구로디지털단지와 가산디지털단지에 사무실이 많이 들어서자 인근지역인 광명시의 부동산 가격이 폭등한것도 직장과의 거리 문제 때문입니다. 그리고 판교와 수원 IT단지들이 들어서자 해당지역은 물론 인근지역의 아파트가격까지 상승한것을 본다면 업무지구가 얼마나 중요한지를 보여줍니다. 

단순히 거리만의 문제는 아닙니다. 다소 거리가 멀더라도 대중교통을 이용해서 갈아타지않고 한번에 갈 수있다면 됩니다. 공간적인 거리보다는 시간적인 거리와 편의성이 중요합니다. 

두번째 학교가 근처에 있는 아파트

사람들이 직장과의 거리만큼이나 중요하게 생각하는 것이 있습니다. 1인가구라면 상관이 없지만 아이들을 키우는 부모입장에서는 자신들보다 소중한 아이들의 학교와의 거리가 매우 중요한 요소가 됩니다. 학교와 인접한 아파트들은 자식이 있는 집에서는 우선순위의 아파트가 되고 이에 따른 학교프리미엄이 붙게됩니다. 보통은 초등학교 프리미엄을 가장 높게 생각합니다. 특히 저학년의 경우에는 부모가 직접 등하교를 시켜줘야 하는 경우도 많아서 멀리 가지 않고 가까운 고시 가장 중요하게 생각됩니다.

가는길에 유해시설이나 자동차들이 빠르게 달리는 구간이 없는지도 확인하는 것도 중요합니다. 중학교와 고등학교도 물론 중요합니다. 중고등학교 밀집지역에서는 자연스럽게 학부모들이 아이들의 입시문제를 통해서 커뮤니티들이 발달하게 됩니다. 

세번째 상업지역과 가까운 아파트

직장과 학교문제가 해결되었다면 그 다음은 상업지구가 중요해집니다. 근처에 상업지역이 많으면 그만큼 교통도 편리해지기 때문입니다. 대부분 대중교통 계획은 상업지역을 중심으로 그려집니다. 상권이라는 것이 사람들이 모일 수 있는 자리에 형성되기 때문입니다. 상업지역 인접지역에 거주하면 그만큼 많은 대중교통의 혜택을 받을 수 있고 그만큼 타지역과의 연결성이 높아집니다. 

그러나 상업지역이라고 항상 좋은 것만은 아닙니다. 상업지역 중에서는 지나친 유흥지대가 발달하게 되면 이 또한 고려해봐야합니다. 상업지역 근처의 소음과 유흥문화가 눈살을 찌푸리게 만들기 때문입니다. 특히 근처에 나이트나 유흥업소들이 많으면 해당 지역에 대한 이미지가 나빠지고 치안 또한 나빠질 가능성이 많기 때문입니다.

네번째 조망이 좋은가?

갈수록 중요해지는 것 중 하나는 들어서는 아파트에서 보이는 것이 무엇이느냐 입니다. 거실에서 맞은편 다른 아파트 세대 단지밖에 안보이느냐 아니면 자연이 보이느냐에 따라서 가격차이는 확연하게 나게 됩니다. 우리가 소위 이야기 하는 한강뷰 한강이 보이는 아파트나 호수가 보이는 아파트, 그리고 적어도 산이 보이는 아파트들은 다른 아파트들보다도 훨씬 비싼 가격에 거래되기도 합니다. 아파트 구매전 조망에 대한 기준도 세워둔다면 더 리스크를 줄일 수있는 투자가 될 수 있습니다.

다섯번째 다양한 평수가 있는가?

최근 아파트 트렌드가 소형 평형 중심이긴 합니다. 그러나 오히려 너무 소형평형중심의 아파트 단지보다는 다양한 아파트 평형대가 공존하는 아파트가 리스크가 덜 합니다. 먼저 소형아파트가 많은 지역은 아파트에 실거주 비율이 낮게 됩니다. 그 인기만큼이나 투자수요가 많기 때문입니다. 반면에 대형평수의 경우는 실거주 목적으로 사는 경우가 많습니다. 실거주 비율이 낮아지면 그만큼 해당 아파트 가격이 불안정해질 가능성이 높습니다. 기왕 소형평수를 사더라도 대형평수가 섞여있는 곳에 사는 것이 좋습니다.

두번째는 주차의 문제입니다. 소형평형위주로 갈수록 법정 주차대수자 적어지게 되어서 주차난을 겪을 가능성이 많아집니다. 대형평수가 섞여있다면 넉넉한 주차대수를 확보할 수 있습니다.

오늘은 입지좋은 아파트들의 기준에 대해서 알아보았습니다. 위에 살펴본 5가지 외에도 추가적으로 고려 할 수 있는 부분들이 많겠지만 적어도 5가지 기준에 부합되는 아파트에 투자한다면 단순히 인터넷정보를 믿는것과 직관으로 선택한느 것보다는 더욱 리스크를 줄이는 투자를 할 수 있을것이라 생각합니다. 

떼분양의 진실

2018년까지의 부동산 활황이 끝나고 2019년부터 다시금 부동산 가격이 하락하는 시기가 왔다고 생각합니다. 이렇게 부동산 시장이 침체될 때에는 미분양 아파트들도 많이 생겨납니다. 분양시장이 악화되는 시점인 앞으로 다시금 등장하게 될 수 있는 떼분양에 대해서 다루어 보겠습니다.

분양시장이 어려워졌던 2008년부터 2012년까지 악성 미분양 아파트들이 많이 있었습니다. 우리나라 보험업계에서 순진하고 절박한 취업준비생들으 꼬드겨서 텔레마케팅, 그리고 가족, 지인 보험을 가입하게 한 후 내치는 것과 굉장히 비슷한 형태를 가진 것이 바로 떼분양입니다. 부동산을 마케팅하는 방법 중에는 텔레마케팅이 있습니다 대부분 정상적인 부동산에서는 사용되지 않지요. 안 팔리는 미분양 상가나 개발 불가능한 토지를 판매할 때 기획부동산에서만이 텔레마케팅을 종종 사용합니다.

텔레마케팅 형태를 띈 떼분양

 텔레마케팅은 계약하기가 정말 어렵습니다. 아마 자주 핸드폰을 바꾸라고 하거나 인터넷을 바꾸라고 하는 전화들, 혹은 대출받으라고 전화 오는 것들 우리 모두 매일같이 무시하지 않습니까? 그 이유는 니즈가 없는 사람들 불특정 다수에게 무작위로 전화하기 때문입니다. 이것들 대부분 불법적으로 확보한 전화번호들입니다. 요즘은 빅데이터 시대라서 또 불법적으로 부동산과 관련된 검색을 했거나 분양시장을 알아보았던 사람들의 개인정보를 빼내서 마케팅을 하기도 합니다. 

이런 텔레마케팅은 정말 많은 노동력이 필요합니다. 한사람이 연락을 돌리는 것이 아니라 여러 사람이 돌려야 합니다. 계약 성사 가능성은 거의 없는데 최저시급만 주더라도 상당히 많은 금액을 지불해야 하다 보니 텔레마케팅을 통해 미분양 아파트가 계약이 성사되면 수수료가 상당히 높습니다. 물건마다 다르지만 보통 적게는 5%부터 많이 받으면 최고 20%까지 받게 됩니다. 절반 정도인 10%만 수수료를 받는다고 생각해보죠. 4억 원짜리 아파트를 하나 판다고 하면 4천만 원이 떨어지는 것입니다. 물론 이걸 다 텔레마케터가 가져가는 것은 아닙니다. 차 떼고 포떼고 아주 일부만 가져가게 되지요.

일반적인 텔레마케팅 업체들은 사실 소수로 움직입니다. 약 5~15명정도의 팀으로 전문성을 갖추고 하지요. 그러나 이러한 떼분양 업체들은 100명에서 300명까지 대학생, 주부, 취업준비생들의 텔레마케터들을 이용합니다. 전문성이라고는 정말 없습니다. 간단한 교육과 멘트 매뉴얼만 보여주고 바로 업무에 투입됩니다. 다닥다닥 붙어있는 공간에서 전화기와 전화를 걸어야 할 리스트만 가지고서 반복적으로 전화를 합니다.

절박한 취업준비생들은 이용만 당한다

대부분은 취업준비생들이 많이 하는데 마케팅업체에 취업공고를 보고 찾아오는데 이때 마케팅 업체에서는 엄청난 미래가 있고 이 업무를 잘해서 영업을 잘하면 시행사 직원으로 채용시켜 주겠다고 합니다. 그리고 이러한 시행사 직원은 연봉이 억 단위라고까지 소개합니다. 대부분의 취업준비생들이 이러한 달콤한 말에 속아 영업현장에 나갑니다. 게다가 시급이나 월급제도 아니라 대부분 성과급제입니다. 

영업현장에서 한달만에 몇억을 벌어가는 사람들을 보고 표창 수여식 같은 것을 보지만 사실 이건 대부분 연출된 장면입니다. 매달 팀별 성과를 높이기 위해서 최고 실적자에게는 1000만 원 이상의 포상금을 주고, 종종 명품이나 외제차를 보너스로 걸고 경쟁시키기도 합니다. 

이들의 조직 구성은 사장은 존재하긴 합니다. 그러나 사장은 실질적으로 보이지 않지요. 대부분 본부장들이 본부를 관리하면서 본부인원은 약 30명 정도로 많게는 10개 본부까지도 운영합니다. 그 밑으로 팀장들이 있는데 팀은 3~6명 정도 됩니다. 팀장은 직접적으로 영업을 하기보다는 팀원들을 교육한다는 명분 아래 온갖 어디 자기 계발서에 있는 화술, 설득심리, 악센트 등을 교육합니다.

그러나 어느정도 시간이 지나면 주변 지인을 통한 마케팅까지도 지시합니다. 한건이라도 실적을 올리면 다음부터는 더 나아진다는 말등을 이야기합니다. 신입사원들은 설득되어 부모나 친척들을 상대로 부동산을 팔기 시작하며 부모님이나 친척들은 자녀가 추천하는 물건에 대해서 훨씬 더 쉽게 계약을 체결해주기 때문입니다.

판매를 잘하면 진짜 돈을 많이 벌 수 있을까?

그렇다고 실제 판매를 하면 사원들은 돈을 많이 벌 수 있을까? 그렇지 않습니다. 아까전에 4억짜리를 팔면 수수료가 높아 대충 4000만 원이 떨어진다고 이야기했습니다. 그러나 이중에서도 9:1로 나머지는 사장과 본부장 팀장이 갖고 겨우 총매출의 1%인 400만 원만 사원이 가져가게 됩니다.  팀장도 돈을 많이 벌지 못합니다. 오로지 본부장급 이상부터만이 큰돈을 벌어서 외제차나 명품 옷을 입고 다닙니다. 

직원들도 자신이 나중에는 저 자리에 위치할 수 있을것이라고 생각하면서 상품 판매에 더욱 최선을 다합니다. 이러한 떼분양으로 상품이 하나도 안 팔릴 것 같다고 생각하지만 정말 수많은 콜을 하면 안 팔릴 물건은 없습니다. 게다가 이들의 절박함과 달콤한 말과 과장들은 한번 듣기 시작하면 그들이 심어준 큰돈을 벌 수 있는 좋은 투자처라는 환상에 젖어서 계약서를 쓰게 됩니다. 

최근까지는 부동산 시장이 호황기라 떼분양이 많이 잠잠해졌습니다. 그러나 2019년 다시금 부동산 시장이 얼어붙고 미분양이 나올 시점에서 앞으로 떼분양이 다시 나오지 않으리라는 법은 없습니다. 이러한 떼분양에 동원된 영업직원들의 말에 속아서 계약하기 보다 떼분양의 속성을 알고 현명히 대응하시기 바랍니다.