개인사업 사무실은 필수

개인사업을 하다보면 결국은 내 사무실을 구해야합니다. 처음에는 집에서 조금씩 시작을하는데 언젠가 개인공간과 업무공간을 분리해야만 한다는 사실을 깨닫게 됩니다.

처음 막 개인사업을 시작하시는 분들 그리고 인원수 1인밖에 안되시거나 팀원이 1명이신분은 공용사무실을 추천드립니다. 임대료가 월 30만원에서 40만원정도 밖에 되지 않고 주변의 다른 사람들과 노하우들을 공유할 수 있고 함께 커갈 수 있기 때문입니다.

어느정도 레벨업을 하셨다면 정말 나만의 사무공간이 필요해집니다. 더 넓은 공간이 필요로 하구요 그러나 사무실 임대는 정말 어렵습니다. 일단은 인건비 하나만큼의 고정비용이 계속 지출되는 것일 뿐더러 기업의 이미지와 터까지 중요하기 때문입니다. 

게다가 보증금이 높게되면 사업자금이 묶으게 되지요. 이러한 큰 돈이 들어가는 사무실임대에 있어서 낯선 부동산 용어까지 겹치게 되면 그야말로 어렵게만 느껴집니다. 그리고 잘못된 사무실 선택은 사업에도 큰 영향을 미칠 수 있기 떄문에 사무실 임대전 꼭 알아야할 몇가지 체크사항을 준비해보았습니다.

사무실 구할때 체크사항

1. 등기부등본의 소유주와 근저당이나 가압류 확인

일단 누구나 한번쯤 등기부등본에 대해서 들어보셨을 겁니다. 가장 기본이 되는 것으로서 건물에 대한 정보와 땅에 대한 정보들이 들어있는 등본입니다. 아파트를 거래할때 등기부등본만 떼면 다 볼 수 있지만, 우리가 임대하는 사무실의 경우에는 부속토지가 함께 있을 수 있기 때문에 토지등기부등본을 전부 확인해야만 합니다. 

여기서 가장 확인해야할 것은 먼저 갑구에 나타나있는 실제 건물과 등기부등본, 건축물관리대장의 소유주가 일치하는지 확인해야합니다. 자기 건물도 아니면서 계약을 하는 사기를 미연에 방지하기 위해서입니다. 

그리고 신원을 확인했다고 하더라도 근저당, 전세권, 가등기, 가처분, 가압류등과 같은 소유권 외에 권리관계가 어떻게 되어 있는지 확인해야합니다.

만약에 해당 건물로 너무 많은 근저당과 다른 이름의 전세권, 가처분 가압류등이 있으면 사무실을 임대했는데 추후에 보증금도 돌려받지 못할 상황이 생길 수 있습니다. 또한 전세권자의 설정이 복잡할 경우도 마찬가지입니다. 사무실임대 임차인은 등기부상에 후순위 권리자가 되기 때문에 이 또한 보증금을 못돌려받습니다. 확인하시고 이런 경우에는 계약을 피하시는 것이 좋습니다.

또한 소유주 변경 및 나중에 돈을 못돌려 받는 것을 방지하기 위해서 반드시 계약후에는 확정일자를 바로 받아두시는 것을 추천드립니다.

해당 등기부등본과 건축물 대장은 민원 24에서 유료열람이 가능합니다. 열람의 경우에는 700원 발급은 1000원이 들게되니 미리 열람하시기 바랍니다. 

2. 건축물대장의 용도를 확인하자 

건축물대장에는 그 건물이 어떤 용도로 쓸 수 있는지가 나와 있습니다. 주된 용도를 어디서 확인하냐면 바로 건축물 대장입니다. 사무실로 사용 가능한 업종인지에 대한 용도지구, 용도구역을 확인해야합니다.

건축물대장 또한 구청이나 군청, 정부24를 통해서 발행이 가능합니다. 인터넷으로 이용할시 등기부 등본과는 다르게 무료입니다. 근데 관공서를 직접 방문해서 떼는 것은 유료입니다.

3. 필요한 사무실면적 확인

아마 내가 몇평짜리 사무실을 구해야하는지 고민이 되시는 분들이 많이 있으실겁니다. 만약에 내가 5명의 직원을 데리고 있다면 필요한 사무실의 평수는 몇평이나 될까요?

이건 물론 직종에 따라서 조금씩 다르다고 합니다. 그러나 통상적으로 장비를 다루지 않는 이상 공용공간을 제외하고 1명의 직원당 3평정도의 사무공간이 필요합니다. 만약에 5명의 직원을 데리고 있다면 나까지 포함해서 최소 18평의 사무실 공간을 확보해야하는 것입니다. 

그러나 공용공간을 고려해서 어느정도 여유있는 면적의 사무실 임대할 필요가 있습니다. 그 외에 공용공간 회의실과 대표실 탕비실등의 공간에 대한 면적까지 고려하셔야 합니다. 

사무실임대 를 계약할때 가장 구별해서 봐야할 것은 전용면적과 공용면적의 비율을 확인하는 것입니다. 임대면적에서는 전용면적과 공용면적을 합친 평수를 알려줍니다.

그러나 실제 면적은 전용면적이 중요합니다. 내 전용면적을 기준으로 1인당 3평을 계산하신다면 어느정도 맞는 크기의 사무실을 구하실 수 있으실겁니다.

4. 주차 대수, 주차권 발급여부

요즘 사무실 임대할때 임대료만큼 중요한 것이 바로 주차가능 여부일겁니다. 특히 역세권 사무실이 아니라면 대중교통으로의 접근이 어려워서 주차가 꼭 필요하기 때문입니다.

사무실임대 계약전에 무료주차가 몇대까지 가능한지 여부를 반드시 확인해야합니다. 그리고 또 꼭 체크해야할 것이 유료주차권이라도 발급해줄수 있는것이 있는지가 중요합니다.

외부에서 손님이 오면 무료 몇시간 도장이나 차량번호 입력을 통해서 주차권 발급이 가능한가의 여부가 나중에 사무실을 사용하다보면 정말 크게 불편한 점으로 와닿기 떄문입니다.

그리고 혹시 유료주차는 대당 얼마나 내야하는지 인근에 공영주차장이 있는지 확인해야합니다. 뿐만아니라 사무실 개방시간과 주차장 개방 혹은 닫는시간을 확인해 두어야 나중에 불편함 없이 사용하실 수 있으실 겁니다. 

5. 평균 월관리비

임대료는 월고정 지출이기 떄문에 사실 사무실을 구하실때 위치와 임대료가 가장 중요한 요소일겁니다.  그런데 사무실 임대 할때 사람들이 보증금과 임대료는 많이 생각하지만 관리비를 놓치는 경우가 많습니다.

임대료는 5만원 10만원 더 싼데 관리비가 한달에 20만원 30만원 이상 부과되는 사무실들이 있습니다. 반드시 사무실 관리비를 확인해야합니다. 일반적인 건물관리용역비, 청소비, 전기, 수도, 인터넷, 등의 관리비 포함영역 전체 확인해서 정확한 월 지출 비용 산정 가능합니다. 

6. 임대료 부가세 포함

임대료에 부가세가 포함되어 있는지, 아니면 별도인지를 잘 살펴봐야 합니다. 대부분의 사무실의 경우에는 임대료에 부가세가 별도입니다. 예를들면 보증금 2천만원에 월세 1,000만원이라고 하더라도 부가세고 10%별도로 붙어 월 110만원을 내야합니다.

계약서 상에 부가세가 포함인지 별도인지 명확하게 명시되어 있어야 추후에 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다. 또한 월세에 대해서도 선불로 낼것인지 후불로 낼것인지 등에 대해 계약서 상에 잘 넣어두는 것이 좋겠습니다. 

7. 특약사항

특약사항에는 본계약서 상에 적지 못한 다양한 것들을 적어둘 수 있습니다. 시설 훼손시 원상복구라든가, 시설 이용 중 고장이 나는 경우 건물주가 수리해준다든가 등등의 내용들을 적습니다. 추후에 분쟁의 소지가 있을만한 내용은 다 적어둡니다. 애매하기 적기보다는 구체적으로 적는게 좋습니다.

마치며

사무실 임대를 할때에는 위 5가지 외에도 어찌보면 위치와 층수, 인테리어 여부, 주변 사무실과 식당까지 고려해야할 사항들이 더 있을 수 있습니다. 다들 사업이 번창하셔서 사무실을 임대가 아니라 사옥을 지을 수 있으시는 그날이 오기를 바라겠습니다.