월세 계약시 주의사항, 각과정별 체크사항 9가지 총정리

부동산정보2023. 5. 22. 11:38

월세를 계약을 처음 하면 모르는 것이 당연합니다. 특히 사회초년생들은 월세계약 시 체크해야 할 주의사항들을 놓쳤다가

후회하는 경우도 많이 있습니다. 월세 계약을 하는 전과정과 함께 각 단계별 주의사항 및 체크사항에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 월세계약을 앞두고 계신 분이라고 한다면 이 내용을 꼼꼼히 살펴보시고 꼭 도움 받으시기 바라겠습니다.

월세계약 과정과 주의사항

1. 시세파악

내가 원하는 지역에 내 예산으로 빌라, 아파트, 오피스텔 등 원하는 월세 부동산을 알아봅니다. 최근에는 인터넷 부동산 중개앱 또는 사이트가 많이 발달해 있기 때문에 굳이 발품을 팔지 않아도 우선 물건들을 알아보고 시세파악이 가능합니다. 모든 매물의 시세파악을 할 필요는 없습니다. 먼저 내 예산으로 원하는 지역에 보증금 얼마 이하에, 월세는 얼마 이하로 보겠다고 필터를 걸고서 살펴보면 보게 되는 매물들이 줄어들게 됩니다.

※ 주의사항 : 허위매물

부동산에서 허위매물을 올려놓고 직접 방문하려고 하면 정작 그 부동산이 방금전에 팔렸다면서 다른 물건을 소개해주는 경우가 종종 있습니다. 원하지도 않는 엉뚱한 부동산 매물을 계약할 수도 있고 설사 계약하지 않는다고 하더라도 나의 시간을 날리는 일이기 때문입니다. 이를 당하지 않기 위해서는 해당 물건지와 가까운 부동산중개업소에서 등록한 매물이라면 실매물일 가능성이 높습니다.

※ 주의사항 : 업체비교

같은 매물이라고 하더라도 부동산 중개업소에 따라서 해당 물건의 가격을 다르게 부르는 경우가 있습니다. 혹시 모르니 가능하다면 현장답사 시 다른 부동산 중개업소도 들어가서 같은 물건에 대해서 물어보는 게 좋습니다. 특히 중개수수료 또한 협상을 해서 비교하면 더 적게 받을 수도 있습니다.

2. 현장답사

시세파악을 완료하고 직접 방문하여 실제 부동산 물건을 보러갈 차례입니다. 중개사와 함께 물건을 확인하러 같이 갑니다.

실제 물건을 볼때 보통 어떤 것을 봐야 할지 잘 모를 때가 많습니다. 다음과 같은 체크리스트를 두고 보시면 더욱 꼼꼼히 보실 수 있습니다.

바닥
도배
외풍
채광
수압
배수
온수
난방
소음
누수여부
곰팡이
건물파손여부

계약서에서는 현시설 상태가 파손이나 훼손되었을 경우 추후 세입자에게 청구할 수 있으니 함께 꼼꼼히 체크해야 하겠습니다.

만약 파손 또는 훼손된 시설이 있을경우 집주인에게 계약 전에 수리를 요청할 수 있습니다. 세입자를 구하기 쉬운 집주인 우위시장에서는 어려울 수 있지만 반대로 세입자를 구하기 어려운 곳의 경우 계약 전 수리 요청이 받아들여질 수 있습니다.

해당 부동산은 현재 공실상태일 수도 있고 누군가 거주하고 있을 수도 있습니다. 현재 거주중인 세입자가 있다고 한다면 현재 관리비가 얼마나 나오는지 거주하면서 불편한 점은 없는지 등을 물어보면 더 정확하게 알 수 있습니다.

※ 주의사항 : 해당 물건 직접보기

해당 물건을 보여주기 어렵고 다른 층 다른 호수를 보여주겠다고 하는 경우가 종종 있습니다. 구조와 면적이 같다고 하더라도 정확히 같은 물건이 아니기 때문에 내부를 직접 보는 것만큼 신뢰할 수 없습니다. 나중에 분쟁이 될만한 부분들이 생길 수 있습니다. 반드시 본 물건을 직접 보시기 바랍니다.

3. 계약서 작성하기

부동산 중개업소에서 계약서를 작성합니다. 작성단계에서 확인 및 주의해야 할 사항들이 많습니다.

①등기부등본 확인 실소유자 확인

등기부등본 표제부에 물건 주소와 면적을 확인하고 계약서 상 물건과 일치하는지 확인합니다. 등기부등본상에 보면 갑구 란에 실제 소유자를 확인해 봅니다.

②임대인 신분증 확인

원칙적으로는 임대인, 중개사, 임차인 셋 모두 하는 것이 맞습니다. 이 때에는 임대인의 신분증을 확인하고 등기부등본의 실소유자와 일치하는지 확인합니다.

하지만 임대인이 참여하지 않는 경우가 종종 있습니다. 그렇다고 하더라도 전화통화라도 하면서 신분을 확인하고 대리인신분증, 위임장, 인감증명서, 인감도장을 확인하여 계약을 반드시 해야 하겠습니다.

③을구 확인

갑구에는 실 소유자가 나왔다면 을구에는 근저당권 및 채무 융자관련해서 나와있습니다. 만약에 근저당이 잡혀있고 채무가 너무 많다고 한다면 조금 고민해봐야 합니다. 특히 등기부등본 갑구에 가처분, 가압류, 가등기가 있는 매물의 경우 싸게 나왔다고 하더라도 계약을 하지 않는 것이 나을 수 있습니다.

4. 보증금설정

보증금의 경우 최우선 변제금액 내의 물건을 하는 게 좋습니다. 혹시 건물주가 보증금을 돌 하고 경매로 넘어가도 가장 우선하여 해당 금액만큼은 내 보증금부터 돌려받을 수 있기 때문입니다.

그러나 월세를 줄이기 위해서 높은 보증금을 내되 월세를 적게 가져가는 경우가 있습니다. 이럴 경우 등기부등본의 채무를 확인하여 임대보증금 + 채권최고액이 현재 매매 시세의 6~70%가 넘지 않는 게 좋습니다. 경매로 넘어간다고 하면 보통 6~70%에 낙찰되기 때문입니다.

5. 계약조건 협의

계약서 작성 시 계약조건을 협의할 수 있습니다. 보증금, 월세, 관리비 포함 및 별도 여부, 부가세 포함여부 등을 확인할 수 있습니다. 계약 기간의 경우 1년이나 2년으로 하는 경우가 많습니다. 짧은 경우를 원하는 경우 최초 계약 시 해당 기간을 명시하는 게 유리합니다. 오피스텔의 경우 부가세가 별도인 경우도 있으니 이를 꼭 확인해야 하겠습니다.

※ 주의사항 : 특약사항

특약사항은 임대인과 특별히 약속한 사항이라고 할 수 있습니다. 특약사항에서 등기부등본을 보고 융자가 있는지 없는지에 따라 다릅니다. 융자가 있는 경우 특약사항에 "현등기부등본상 채권최고액 OOO원에 근저당권설정 상태의 계약이며 임대인은 임차인의 대항력 및 우선변제권 취득 시까지 현권리관계를 유지한다"라고 명시하는 게 좋습니다. 또한 월세가 후불인지 선불인지 명시해 두는 게 좋습니다.

6. 계약금송부

계약이 완료되면 계약금을 송부할 차례입니다. 임대인의 계좌번호로 계약금을 소웁합니다. 계약금을 송부할 시 임대인 명의의 계좌로 송금해야 하겠습니다. 계약금은 월세보증금의 10%를 넣는 것이 보통입니다. 나머지 잔금은 입주 전에 들어가게 됩니다.

7. 최종시설확인

가능하면 공인중개사, 입주자, 임차인 모두 함께 같이 가서 시설을 확인하는 게 좋습니다. 계약 당시에는 몰라도 짐이 다 빠진 뒤에 물건을 한번 더 보는 게 좋습니다. 만약에 하자가 있다고 한다면 사진이나 영상으로 촬영해 두는 것이 추후 분쟁 조정 시에 유리할 수 있습니다.

8. 잔금납부

잔금 또한 반드시 소유자의 명의의 계좌로 잔금을 납부해야 합니다. 잔금 납부전에 반드시 다음 아래 두 가지를 체크해 보시기 바랍니다.

※ 주의사항 : 등기부등본 최종 확인

마지막으로 잔금 납부하기 전에 등기부등본을 한번 더 열람을 해봅니다. 등기부등본상에 건물 소유주가 변경되었다거나

채무 부분이 달라진 부분이 있는지 확인하겠습니다.

※ 주의사항 : 관리비 정산유무

전 세입자가 관리비를 다 깔끔하게 정산했는지를 중개사를 통해서 확인해야 하겠습니다. 이 전 세대가 쓰던 관리비를 나에게 청구할 가능성이 있기 때문입니다.

9. 전입신고 및 확정일자 받기

계약절차가 전부 완료되었지만 보증금을 보호하기 위해서 잔금을 치르자마자 당일에 인터넷으로 전입신고를 하는 게 좋습니다. 확정일자는 근처의 주민센터에 가서 발급받을 수 있습니다. 주택임대차 계약서 원본과 신분증을 가지고 가면 확정일자를 부여받을 수 있습니다. 대항력이 생기는 것입니다.

10. 보관서류

계약서원본
확인설명서
보증금영수증
부동산공제증서

계약기간이 만료될 때까지 잘 보관해두어야 할 서류는 위의 4가지와 같습니다. 해당 서류를 꺼낼일이 없는 것이 가장 좋지만 파일철을 해서 보관해 두시기 바랍니다.

왜 꼼꼼히 확인해야 할까?

최근 전세사기 문제로 인한 피해자들이 사회적인 이슈가 되고 있습니다. 월세 계약은 전세계약만큼 큰 금액이 들어가는 것은 아니지만 그럼에도 보증금이 높거나 물건에 하자가 있을 경우 큰 피해를 입을 수도 있습니다. 그렇기 때문에 월세 계약 단계에서 조금 귀찮더라도 꼼꼼히 확인하는 것이 나중에 복잡하고 감정소모 할 일을 예방할 수 있습니다.

지금 월세계약 때 꼼꼼히 체크한다면 추후에 더 큰 계약인 전세계약이나 매매계약에 있어서도 큰 도움이 될 수 있습니다. 항상 모든 계약은 작은 계약도 상세히 살펴보시는 습관을 기르실 수 있길 바랍니다.

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