최근 정부의 부동산 규제로 인해 다주택자의 압박이 커져가고 있습니다. 물론 투기수요에 대한 규제 해야만 합니다.

하지만 문제는 전세사는 사람들의 이야기입니다. 우리나라에만 독특하게 있는 전세라는 제도는 만약에 다주택자가 없다면 전세라는 제도도 있을 수가 없습니다.

그런데 정부에서 다주택자들에 대해 보유세와 양도소득세를 올려버리자 똘똘한 한채만을 갖고 나머지는 전부 팔려는 움직임을 보여주면서 강남과 서초 일대는 가격이 큰폭으로 상승하는 반면에, 지방의 부동산이 가장 먼저 떨어지고 있습니다.

실수요자인 전세수요자들은 또 그대로인데, 전세매물을 거두어 들이고 있으니 전세 매물이 부족해지고 수요는 많은데 공급은 부족하니 전세가도 폭등하고 있습니다.

그래서 이러한 전세매물이 또한 월세로 전환되고 있습니다. 이제 월세는 정말 피할수 없는 현실입니다. 정부에서는 나름 전세 매물이 월세로 변동되는 것을 제도적으로 막기 위해 최근 전월세 전환율을 변동시켰는데 어떤 내용인지 살펴봐야 하겠습니다.

전월세 전환율이란 전세를 월세로 환산할때 적용하는 비율입니다. 혹은 월세를 전세로 환원할때 적용되는 비율도 이야기합니다.

월세를 전세와 월세 보증금의 차이로 나누고 100곱하고 다시 12개월을 곱해서 계산하면 됩니다.

예를들면 전세가가 5억원인 주택에서 살고 있었는데 전세금 2억에 월세로 전환하면 어떻겠냐고 제시가 들어오게 됩니다.

그러면 3억원의 보증금을 월세로 전환시키는 것인데 이게 기존에는 4%였습니다.

이런식이었습니다. 하지만 이것이 최근에 개정된 것이 2.5%로 개정되었습니다.

이렇게 되는 것입니다. 당연히 세입자의 부담은 월 37만5000원이나 줄어들지만 집주인 입장에서는 반대하는 분위기일 수 밖에 없습니다.

 월세를 전세로 바꾸는데는 적용되지 않고, 기존전세를 월세나 반전세로 바뀌는데에만 올해 10월부터 적용된다고 합니다.

만약에 집주인이 전월세 전환율보다 더 높게 월세를 적용하면 그냥 돈 안내면 됩니다. 만약에 냈다고 하더라도 추후에 법적으로 초과분을 요구하면 받을 수 있다고 합니다. 

문제가 있는건 또 강제성이 없다는 것입니다. 물론 세입자가 안내도 되고 반환청구도 되지만 징벌적으로 과태료를 문다거나 징역을 산다거나 하는 경우가 없습니다.

강제성이 없으니 현장에서 얼마나 지켜질지에 대해서도 의문스럽습니다. 기존의 4%도 잘 안지켜지는데 2.5%로 확 줄어든 전월세 전환율이 실제 부동산 시장에서 잘 반영될지는 모르겠습니다.

지역과 주거형태에 따라 천차만별인데 일반적으로 전국의 주택 전월세 전환율은 6%에 가까운 5.9%라고 합니다. 법을 안다면 세입자가 항의를 했을텐데 이 전월세 전환율에 대해서 잘 몰라서 그냥 냈던 가능성이 높습니다. 

오히려 이러한 전월세 전환율을 강제하는 것이 전세가 상승을 부축일 수 있을것으로 예상됩니다. 만약에 전세 5억짜리 아파트를 100만원 월세를 받기 위해서 전세가를 7억으로 늘려버리면 간단하게 월세를 더 늘려받을 수 있으니 전세가 자체가 높아질 수 있습니다.

여기에 기존세입자만 전월세 전환율상한을 받을수 있기에 신규세입자를 받으면서 월세가를 높일 수도 있겠습니다.

결국은 다주택자 규제속에서 전세가 없어지고 희귀해진 전세매물 덕분에 전세가가 또 오르는 것이 당분간의 수순이 아닐까 싶습니다. 

오늘은 전월세 전화율 계산에 대해서 알아보았습니다. 서민을 위해서 여러 부동산 정책을 펼치는것은 알겠습니다. 하지만 근본적인 방법은 역시 공급을 늘리면서도 보유세를 늘리는 것이 가장 좋은 방법이 아닐까 싶습니다.

정부의 부동산정책으로 이미 지지율도 미래통합당과 민주당이 역전되었다고 하는데, 정권이 바뀐다고 부동산에 의한 양극화가 줄어들것으로 보이지는 않습니다.

아직 집이 없으신분들은 하루라도 빨리 주택을 구매하셔서 주거안정을 찾으시기를 진심으로 기원하겠습니다. 

블로그 내 링크에 다양한 부동산 정보가 있으니 작게나마 여러분께 도움이 되기를 바라겠습니다.