종합부동산세란?

종합부동산세는 노무현 정부에 가장 큰 타격을 주었던 세금이자 상징적인 세금입니다. 기득권 세력과 노무현 정부는 이 세금을 가지고 전면전을 펼쳤습니다. 2004년부터 임기 끝까지. 이명박 정부가 들어서 바로 무력화된 것도 바로 종합부동산세였습니다. 

종합부동산세는 부동산 보유세의 일종으로 새로운것이 아니었습니다. 예전부터 재산세와 종합토지세의 형태로 존재했습니다. 둘 다 지방세로 들어가며 재산세는 건물에 메기는 세금이었고 종합토지세는 토지에 부과되는 세금입니다.

노무현 정권 시기 이전의 종합부동산세는 재산세는 실제 거래되는 가격인 시가를 적용해서 세금을 메길 수 없다는 단점이 있었습니다. 그렇기 때문에 종종 1억짜리 집을 갖고 있는 사람이 5억짜리 집을 갖고 있는 사람보다 더 세금을 많이 내야 하는 불공평이 많이 있었습니다. 

 그리고 재산세와 종합토지세가 다른나라들에 비해서 상당히 적은 편이어서 부동산으로부터 나오는 불로소득과 양극화를 막기에는 효과가 미미했습니다. 보유세를 강화하고 시가에 세금을 메기는 것은 아주 오랫동안 정부들의 중요한 임무였습니다. 모두들 보유세 강화를 해야 양극화를 막을 수 있고 부동산 투기를 잠재울 수 있다는 것을 알고 있었지만, 경제의 많은 부분을 부동산에 넘긴 대한민국 입장에서는 이것이 쉽지 않았습니다. 단순히 경제적인 문제뿐만이 아니었습니다. 정치적으로 이를 실시하면 자신이 대한민국 기득권과 일반 시민에게도 어마어마한 공격을 받기 때문에 사실상 다음 정부로 자꾸 넘기기만 했습니다. 

노태우 정부와 김영삼 정부도 경제정의 실현이라는 이름으로 토지보유세 강화를 한다고 이야기만 꺼냈지 실제로 집행하지는 못했습니다. 노무현 정부는 청와대 안에 빈부격차 차별시정위원회라는 기관까지 두면서 불평등 문제에 정면으로 승부했던 정부였습니다. 슬프게도 노무현정권때 빈부격차가 엄청 벌어졌지만 말입니다. 이의 핵심은 바로 부동산이었습니다. 

노무현 정부와 종합부동산세

유례없는 유동성 과잉과 김대중 정부 때 없애버렸던 규제들 때문에 10년 가까이 안정된 흐름을 보였던 부동산 시장이 최근의 비트코인 사례처럼 광풍이 불었습니다. 노무현 정부는 강력한 투기 억제정책을 실행하면서도 보유세 제도를 근본적으로 뜯어고치기 시작합니다. 

과세표준 현실화 사업 

이의 핵심은 과세표준 현실화였습니다. 과세표준 현실화란 부동산 과세표준이 실제 부동산 가치를 최대한 반영하도록 하는 작업이었습니다. 소위 우리는 공시지가 라는 개념을 많이 사용했습니다. 정부가 발표하는 공시지가는 시가를 제대로 반영하지 못했습니다. 세금은 공시지가로 메기는데 이 공시지가가 시가에 훨씬 못 미치니 제대로 된 세금 징수를 하지 못하기 때문입니다. 장기적으로 노무현 정부는 공시지가를 시가와 비슷해지도록 만들었습니다. 2000년 당시에는 시가 대비 공시지가가 54%에 불과했습니다. 그러나 2004년도에는 76% 2005년에는 91%까지 끌어올렸습니다. 주

종합부동산세 도입

토지 건물을 분리해서 받던 세금을 종합부동산세라는 이름으로 한꺼번에 받았고 지방세로만 받던 것을 국세와 지방세 둘다로 걷게 만들었습니다. 그러나 도입한 첫해에는 과세기준 금액이 너무 높아서 대상자가 극소수에 불과했습니다. 실효성 있는 정책이 아니었습니다. 9억 이상의 대상자에게만 적용하였으니 그물망이 촘촘하지 못했던 것이지요. 여기저기 구멍이 뚫려있었습니다. 여전히 투기 열풍이 식지 않으니 노무현 정부는 2005년 8월부터 과세기준을 주택은 6억 원 토지는 3억 원으로 낮추게 되었습니다. 그러자 첫해에 종합부동산세 과세 대상이 7만 명에서 2007년에는 무려 48만 명으로 대폭 늘게 되었습니다. 2006년에는 이로 걷어들이는 세금이 1조 7200억 원 2007년에는 2조 77000억 원으로 어마어마한 세수를 벌어 들이게 됩니다. 

언론에서는 세금폭탄이라는 이름으로 주택을 여러개 가진 사람들에게 있어서는 세금이 갑자기 오르게 되었습니다. 종합부동산세가 보유세 강화 정책의 중심이 된 것입니다. 김대중 정부 당시에는 총 거둬들이는 세금 중 보유세가 차지하는 이비율이 2%밖에 되지 않았다면 노무현 정부의 2008년에 와서는 4.95%까지 이 비율이 높아졌습니다. 이때의 개편은 일회성에 그치지 않았습니다. 

 부동산 불로소득을 원천적으로 차단하기 위해서 양도소득세와 개발이익 환수제도 또한 강화시켰습니다. 양도소득세의 경우에는 2주택자에게는 세율이 50% 3 주택 이상은 60%%를 적용했습니다. 이 또한 실거래가를 기준으로 부과하도록 제도를 만들어 소위 말하는 부자 때리기가 되었습니다. 

종합부동산세 정책은 실패했는가?

이러한 부동산 가격을 잡기 위한 노력에도 불구하고 역대 대통령 취임기간 가장 높은 부동산 가격 상승을 일으켰던 시절도 노무현 정권 때이빈다. 그러나 전 세계로 해당 시기는 부동산 가격이 폭등하던 시기였습니다. 미국도 서프프라임 버블이 형성되는 시기이기도 했습니다. 다른 나라와 비교했을 때에는 상대적으로 부동산 가격 상승률이 낮았습니다. 엄청난 정치적 역풍을 맞을 것을 알면서도 시행했고, 이로서 2008년에 어마어마한 쇼크가 왔을 때, 비교적 그 충격을 감쇄시킬 수 있었습니다. 

종부세를 무의미하게 만든 이명박 정권

이명박 정권에서는 종합부동산세를 다시금 무력화시켰습니다. 노무현정부를 반대해서 나온 정부였기 때문입니다. 일단 가장 먼저 과세표준을 3억 원 이하부터 1% 적용하던 것을 6억 원 이하 0.5%로 바꾸어버렸습니다. 과세 대상자가 줄어버리니 2007년 48만 명이었던 종부세 납세자는 2008년에는 41만 명으로 줄었습니다. 그리고 2009년에는 21만 명으로 반토막이 넘게 났습니다. 2007년에 2조 7671억 원에 달하던 종부세 세수는 9677억 원으로 줄었습니다. 1인당 평균 세금도 330만 원 내던 세금을 51만 원으로 낮추게 된 것입니다. 

그 당시 종부세를 무력화한 내용을 표로 정리하자면 아래와 같습니다. 

소위말해 부자감세를 계속 시켰던 이명박 정부는 양도소득세 또한 완화시켰고 재건축 초과이익을 막고자 했던 것도 2년 동안 부과 중지를 시켰습니다. 박근혜 정부 또한 이러한 연장선상에 있었습니다. 이명박 정부가 이미 완벽하게 종합부동산세를 파괴시켰던 지라 박근혜 정부는 크게 손댈 필요조차 없었습니다. 그러나 이마저도 더 없애고 임대주택 의무건설 비율을 낮추고 개발부담금 제도도 없애버렸습니다. 

문재인 정부의 부동산 정책 종부세 부활하나

최근 가장 핫한 이슈는 분양가 상한제일 것입니다. 서울의 27개 동을 지정하여 최초 분양가를 낮춘다는 이야기인데요. 사실상 분양가 상한제의 효과는 거대합니다. 이렇게 이슈가 크게 될 정도이니까요. 그러나 문재인 정부 또한 눈치를 보면서 노후 현 정부의 종합부동산세처럼 근본적인 보유세 인상을 하지 못하고 있다는 것입니다. 임기가 반환점에 들게 된 문재인 정부에서는 더 이상 보유세를 올릴 의지는 없어 보입니다. 단기적인 효과에 그칠 분양가 상한제보다는 장기적인 보유세 인상은 사실상 어렵지 않을까 예상해봅니다. 그리고 다음 정권이 바뀌는 시점에서 다시 한번 강력한 힘이 모인다면 그때 다시한번 보유세를 중심으로 한 세제 개편이 이루어질 수 있지 않을까 생각합니다. 

 어느 사회에서 대부분의 사람들이 가치를 창출하는 사업과 노동소득에 관심이 없고 불로소득에만 관심이 있다면, 혹은 가만히 있어도 생기는 토지 자본이득으로 수익이 마구 생긴다면 그 사회는 미래가 없을 겁니다. 대부분의 어린아이들과 학생들이 내 꿈이 건물주라고 이야기하는 세상인 대한민국은 부동산 공화국이 아닐까 싶습니다. 땀 흘려 일하는 사람과 모험심을 발휘해서 열심히 사업하는 사람이 잘 사는 사회가 아니라 불로소득을 쫓아서 발 빠르게 움직이는 사람이 잘 사는 사회가 되었습니다.

 소득과 부의 양극화, 지역별 격차가 심해진 원인의 많은 부분이 부동산의 문제였을 겁니다. 1960년 이전까지 대한민국에서는 부동산 투기가 거의 없었습니다. 강남 개발 이전에는 땅을 사 모은 사람들이 극소수였습니다. 그러나 지난시간 살펴본 1970년 강남지역 개발 이후부터 시대는 변하게 됩니다. 정부가 부동산 투기를 장려하며 심지어 자신들도 정치자금을 마련하기 위해 이를 이용했다는 것을 살펴보면 대한민국의 소득격차와 토건재벌들, 졸부들이 생겨나게 된 계기를 마련해 주었습니다. 오늘은 각 시대별로 부동산 정책과 그 여파를 살펴보도록 하겠습니다.

1960년대

1960년대 후반부터 매해마다 전국 평균 지가 상승률이 30%를 넘었습니다. 1968년에는 한해에만 55%가 올랐으니 정말 폭등이라는 말이 옳을 것입니다. 서울과 서울 주변 토지를 중심으로 지가가 수직상승하였습니다. 이에 정부는 생각보다 높은 지가 상승에 부동산 투기억제 관련 법을 만들어서 1968년부터 투 기억 제세를 부과했습니다. 그러나 이는 오래가지 않았습니다.

1970년대

1970년대 후반부터 부동산 투기가 다시 발생하였습니다. 이때에는 국내에 유동성 증가한 것이 원인이 되었습니다. 1977년에는 42%가 올랐으며 1978년에는 믿을 수 없는 수치 66%가 올랐습니다. 이번에는 투기가 대도시 중심뿐만 아니라 지방 중소도시에까지 번졌습니다. 이게 전국적이라는데에 이 수치는 아직도 놀라운 수치입니다. 이에 또 전두환 정권은 부동산 투기억제 및 지가 안정을 위한 종합대책을 마련한 후에 다시금 지가 상승이 억제되었습니다.

1980년대

1980년대에는 1980년대 초에 살짝 있었으나 1983년 부동산투기 억제대책, 토지 및 주택문제 종합대책이 발표된 이후 한동안 크게 상승하지 않았습니다. 1980년대 말부터 다시 한번 부동산 시장은 과열되었습니다. 1986년부터 이어진 국제수지 흑자가 1988년 올림픽을 정점을 찍습니다. 사람들이 경제에 대한 기대심리가 한껏 부풀어 올랐습니다. 시중에 막대한 자금이 풀리자 1989년 한 해에만 전국 평균 지가 상승률이 39%였습니다. 이 또한 1988년 부동산 종합대책, 1989년 토지공개념 입법화 1990년 부동산 투기억제 대책과 같은 강력한 부동산 제제 정책으로 수 그러 들었습니다.

1990년대 

1990년대 초중반에는 경제성장율 대비 비교적 안정적인 흐름을 가져갑니다. 그 당시에는 물가상승률이 5% 8%가 이상한 시대가 아니었으니 부동산 상승도 그 정도를 왔다 갔다 했습니다. 전국에 일산 분당과 같은 위성도시가 들어섰습니다. 그리고 한국 경제 역사에서 중요한 사건이 하나 터지지요. 바로 IMF입니다. IMF 시기에는 전국의 평균지가가 하락합니다. 당시 경제적인 어려움을 겪었던 많은 사람들이 집을 팔려고 내놓았던 반면에 이를 살 수 있을 만큼 여유가 있는 집이 많지 않았기 때문이지요. 이때 돈이 많은 사람들은 떨어진 가격으로 부동산들을 사서 더 큰 부자가 됩니다. 양극화가 심해진 계기가 되었지요.

2000년대 

1997년 IMF이후부터 2000년대 초반까지는 정부가 부동산 경기부양책을 펼쳤습니다. 부동산 시장은 다시 과열되었습니다. 1998년부터 2001년까지 정부는 외환위기를 극복한다는 이유로 부동산 정책의 근간이었던 토지공개념 제도를 폐지했습니다. 토지거래 허가구역을 해제했고, 아파트 재당첨 금지기간 단축, 분양가 자율화, 토지거래 신고세 폐지, 분양권 전매제한 폐지, 무주택 세대주 우선 분양 폐지, 신축주택 구입 시 양도세 면제, 취등록세 감면과 같은 파격적인 정책들을 만들어냈습니다. 이때 다시금 부동산은 폭등할 수밖에 없었습니다. 2001년 말부터 이를 다시 급하게 투기 억제를 시작했지만 때는 늦었습니다. 그다음 정권인 노무현 정권까지 이 폭등하는 부동산 가격을 잡기 위해서 노력했습니다. 그러나 2008년 토건세력의 왕 이명박 정권이 정권을 잡습니다. 여기도 마찬가지로 2008년 리먼 사태 이후를 수습한다는 명분 아래 부동산 경기부양정책을 펼쳤습니다. 노무현 정권 때 만들었던 종합부동산세와 양도세를 쓸모없게 만들었습니다. 규제들을 전부 완화했습니다. 수도권 민간택지 전매제한 완화, 주택 재당첨 제한 폐지, 재건축 아파트 안전진단 간소화, 재건축 조합원 지위 양도 금지 폐지, 임대주택 의무비율 완화, 투기과열지구 해제와 그린벨트 해제. 노골적인 토건경제를 만들기 위한 노력을 했습니다. 그러나 이때에는 예전만큼의 상승은 없었습니다. 

2010년대 

이명박 정부를 지나 박근혜정부에서부터는 조금 다른 방법을 썼습니다. 바로 금융이었습니다. 많은 빚을 저금리로 저담보로 대출해주면 사지 않을까?라는 생각을 했습니다. 이는 적중했습니다. 담보대출 인정비율을 기존 50%에서 60%로 총부채 상환비율을 70%까지 올려서 부동산을 담보로 더 많은 대출을 받게 해 줬습니다. 1억짜리 집을 사는데 2000만 원만 있어도 살 수 있는 시대를 만들어 주었습니다. 그리고 은행이자도 낮추어 이자부담도 줄여주었습니다. 당연히 시장에는 유동성이 더 늘어나고 이 정책은 2013년부터 꿈틀대기 시작하더니 그 폭등은 2018년 아니 사실은 2019년 올해까지도 이어지고 있습니다. 

정부와 부동산 정책

매 정부마다 부동산 부양책을 사용하면 부동산 시장은 과열로 치닫는다는 법칙은 단 한번도 깨지지 않고 지켜져 왔습니다. 다만 2000년대 들어서부터는 시장이 즉각적으로 반응하지 않는다는 것을 알게 되었습니다. 노무현 정권과 이명박 정권의 사례를 본다면 한쪽은 부동산 규제를, 한쪽은 부양을 실시하였습니다. 시장은 즉각적인 반응보다는 한정권의 모멘텀을 가지고서 움직였습니다. 문재인 정부가 물려받은 부동산 정책은 어찌 보면 지난 정권 정책의 결과물일 것입니다. 현재 투기억제 정책으로 나가는 것도 효과가 나오려면 시간이 더 걸릴 것으로 보입니다. 

정부의 입장을 이해해보자

국내에서 부동산에 가장 영향을 많이 끼치는 것이 무엇이냐 하면 바로 정부 부동산 정책입니다. 정부의 부동산 정책이 어떻게 움직일 것인지에 대해서 잘 생각하고 먼저 움직인다면 손해 보지 않는 부동산 투자를 할 수 있습니다. 

정부는 돈을 벌기 위해서 부동산정책을 만들지 않습니다. 부동산 시장의 질서와 안정을 위해서 정책을 만듭니다. 이건 보수정권이든 진보정권이든 마찬가지입니다. 둘 다 보수적인 태세를 취하고 있지요. 

부동산 시장이 침체기와 빙하기에 들어서게 되면, 소위 말하는 집을 가진 사람들과 부동산과 관련된 수많은 사람들의 불만이 생기게 됩니다. 그리고 이건 정부에 대한 지지도와 다음 대선과 총선에 까지도 영향을 미칠 수 있지요. 정부가 경제를 너무 어렵게 한다는 말로 바뀌어져서요. 

이 반대도 마찬가지입니다. 부동산 가격이 미친듯이 오르게 되면 많은 집 없는 사람들은 상대적인 박탈감을 느낍니다. 10년을 열심히 일해서 저축해서 모아야 할 돈을 집을 가진 사람들은 1~2년 동안 벌어버리니까 말이지요. 마찬가지로 이때에도 정부에 대한 비판 여론이 형성되고 이번 정권 들어서 양극화가 심해졌다면서 또 다음 총선과 대선에 영향을 미칩니다.

정책을 만든느 정부 입장에서는 노골적으로 부동산 시장을 죽여버리거나 또는 부동산 가격을 상승시키기에는 리스크가 너무 큽니다. 그들은 선거에서 표심을 인식하기 때문이지요. 그리고 이러한 여론들을 무시할 수 없는 정치적인 이유로 장기적인 부동산 정책보다는 그때그때 상황에 맞는 단기적 정책들을 만들게 됩니다.

돌고도는 단기적인 부동산정책들

시장 안정을 목표로 집값이 침체되거나 하락할 때에는 규제를 풀어주어서 부동산 경기를 상승시키며, 반대로 집값이 상승하거나 급등할 때에는 규제를 강화해서 지나친 상승과 과열을 눌러주는 단기적인 정책을 반복적으로 내놓습니다. 모든 국민을 만족시킬 수 없는 정부 입장에서는 이게 최선일 것입니다. 

부동산 투자자들은 정부의 정책 운영에 대해서 항상 민감하게 생각하고 정책이 전환될 수 있다는 사실을 인지하고 있어야 합니다. 지난번 포스팅에서 살펴보았던 부동산 사이클에 맞추어서 정부의 정책은 계속 순환하기 때문이지요.

2019/10/20 - [분류 전체보기] - 부동산 빙하기에도 돈 벌 사람은 돈을 번다

내 입장 얘기해봐야 시간낭비다.

정부 정책의 옳고 그름과 자신의 입장에 대해서만 피력하는 것은 시간 낭비 일뿐입니다. 만약 정부가 부동산 정책을 규제하는 방향으로 시장을 침체기로 만든다고 한다면, 그리고 분양가 상한제나 전매제한 제도를 내놓는다면 내가 집을 가지고 있는 입장에서는 정부가 마음에 안들 겁니다. 그리고 이 정책이 전체적인 국가 경제를 안 좋게 만들고, 결국에는 공급 자체를 감소시켜서 부동산 가격을 뛰게 만들 거라고 주장하고 불만을 가질 수 있습니다. 

그러나 이렇게 생각하는 건 나와 이해관계가 비슷한 사람들도 마찬가지지요. 그러나 부동산 투자자라면 대중에 휩쓸려 다니면서 논쟁에 시간과 정신을 소모할 것이 아니라. 이 정책에 따라서 어떻게 투자할 것인지를 잘 살펴보아야 합니다.

정부 정책에 민감하게 반응해서 시장을 선점한다

2014년에 박근혜 정권 때 부동산 3 법이 통과한 적이 있었지요. 한때 이슈가 많았습니다. 분양가 상한제를 일부 폐지하고, 재건축 조합원에게 더 많은 혜택을 주고, 재건축 초과이익 환수하는 것을 당분간 막아주는 정책이었는데요. 이것을 가지고 여론과 사람들은 갑론을박이 많았습니다. 

그러나 진짜 돈을 많이 번 투자자들은 이게 통과되면 바로 강남 쪽의 재건축 시장과 분양권 시장의 가격이 상승할 것을 통과 전부터 간파했습니다. 

재건축 초과이익 환수가 3년 동안 미뤄진다면 강남의 재건축 수요가 늘어날 것이고, 또한 재건축 이후 분양하는 데 있어서도 상한가가 걸리지 않기에 강남 쪽 재건축 시장은 무조건 투자할만하다고 생각을 했습니다. 그리고 발 빠른 투자자들은 정책 법안이 통과되자마자 이 시장에 진입했습니다. 그리고 1년 뒤 2016년에는 평당 분양가가 12% 가까이 상승했습니다. 

한마디로 정부 정책이 발표되면 자신의 이해관계에 따라 냄비같이 들끓을 것이 아니라, 정책에 따른 수급이 변화할 것을 예상하고, 시장에 먼저 진입한다면 더 나은 수익을 창출할 수 있습니다.