종부세란 무엇인가?

종부세 종합부동산세라고 하는데, 갖고만 있어도 돈을 내야 하는 보유세의 일종입니다. 일정 금액 이상의 부동산을 소유한 사람들에게만 부과되는 조세인데요. 저는 아직까지 종부세를 낼 정도로 부자는 아닙니다. 노무현 정권 당시에 부동산 폭등에 대응하기 위해서 만들어낸 세금 정책인데, 사실상 이명박 정권과 박근혜 정권을 거치면서 유명무실해진 부분이 있습니다. 

보면 엄청 깎였다는것을 알 수 있습니다. 3억 원 이하의 주택이 1%였으면 우리나라의 수많은 사람들이 매년 300만 원 이상을 종합부동산세로 냈어야 했는데 이게 이명박 정권 때에 들어서 3억에서 6억 원 이하로 바뀌었고 세금을 걷는 비율도 0.5%로 절반으로 줄었습니다. 

문재인 정부 들어서의 종합부동산세

그러나 2018년 문재인 정부에서 9.13 정책으로 다시 한번 종합부동산세가 의미 있게 변했습니다. 아직도 선진국의 보유세와 비교해 봤을 때는 상당히 낮은 수준이지만 그래도 종합부동산세로 다주택자에게는 꽤 큰 부담이 될 것으로 보입니다.

1. 다주택자 세금비율 인상

무엇보다 먼저 조정대상지역의 2주택자, 3 주택자들에 대한 종합 부동산세는 0.6~3.2%까지 과세가 됩니다. 여러 곳에 주택을 3곳 이상 15억 원 정도 들고 있으면 연 2000만 원이 넘는 비용을 세금으로 내야 하는 것이지요. 과세 표준도 3억~6억 원 구간이 신설되었습니다. 세율은 0.5%에서 0.2% 오른 0.7%를 걷게 됩니다. 

2. 세부담 상한선 인상

급격한 세부담 증가를 완화하기 위해서 세부담 상한선이라는 것이 있습니다. 이걸 150%에서 300%까지 높였습니다. 예를들어 작년에 세금으로 100만 원 냈으면 올해는 최대 300만 원까지만 내도록 상한선이 올라갔다는 것입니다. 

3. 공정시장가액 비율 인상

공정시장가액비율이라는 것이 있습니다. 줄여서 공시가라고도 불리우는데요, 세금을 걷을 때에는 시세 기준이 아니라 공시가 기준으로 세금을 걷습니다. 보통 시세보다는 낮아서 실질적인 세금을 걷는 것이 잘 되지 않았습니다. 어떨 때에는 공시가와 실거래가가 많게는 50% 이상 차이나는 경우도 있었습니다.

근데 현재 시가대비 80% 정도인 공정시장가액을 2019년에는 85% 2022년까지 매년 5%씩 올려서 전부 100%를 시가대로 반영한다는 계획을 세우고 있습니다. 향후 세율 변동이 없어도 공시가 비율이 높아져서 과세구간이 많아지기 때문에 2022년까지 점진적으로 종부세 부담이 늘어날 것입니다. 

종부세 계산식

종합부동산세를 계산하는 공식은 다음과 같습니다. 해당 정보는 국세청 2019년도 계산법을 가지고 온 것입니다. 그러나 이것만 봐서는 정확하게 와 닿지 않습니다. 

서울 아파트 평균 거래가 8억으로 계산해보기

부동산계산기.com 이라는 곳이 있습니다. 이곳에서 보유세를 누르면 한 번에 계산이 가능합니다. 조정대상지역인 서울을 대상으로 8억 원의 주택을 하나 소유했을 때와 2채 소유했을때 종합부동산세를 얼마나 내야 하는지 한번 계산해 보겠습니다.

서울에 8억짜리 집 한 채의 경우

과세표준 1에 걸리고 재산세 129만 원에 도시지역분 67만 2000원, 지방교육세 258000천 원 해서 도합 220만 원의 세금이 나왔습니다. 1년에 220만 원 세금이면 사실 조금은 부담이 크긴 하지만 여기서 끝이 아닙니다.

서울에 8억짜리 집 두 채의 경우

우리나라엔 집 없는 사람도 많지만 그만큼 다주택자가 정말 많습니다. 조정지역에 8억짜리 집이 두채 이상의 집이 있다고 가정했을 때 종합부동산세는 얼마나 오르는지 한번 살펴보겠습니다.

조정지역에 두채 갖고 있을 때에는 무려 11,772,449원이 나왔네요. 1주 택일 경우에는 220만 원이었는데 그보다 5배가 넘는 1천 백 70만 원이 나왔습니다. 이번 종합부동산세가 얼마나 다주택자들을 겨냥한 것인지 볼 수 있습니다. 

서울지역이 조정대상이 아닌 지역의 8억 자리 두 채를 가질 경우 970만 원의 종부세가 나오는데, 다주택자들에게는 매년 큰 부담으로 다가올 것으로 예상됩니다. 

사실상 주택 보급률이 100%가 넘는 우리나라 상황에서 주택 가격이 이렇게 폭등한 것은 투자수요의 역할이 더 컸다고 볼 수 있는데, 계속 늘어나는 종부세 부담으로 과연 부동산 열기가 식을 것인지 지켜보아야겠습니다.

종합부동산세란?

종합부동산세는 노무현 정부에 가장 큰 타격을 주었던 세금이자 상징적인 세금입니다. 기득권 세력과 노무현 정부는 이 세금을 가지고 전면전을 펼쳤습니다. 2004년부터 임기 끝까지. 이명박 정부가 들어서 바로 무력화된 것도 바로 종합부동산세였습니다. 

종합부동산세는 부동산 보유세의 일종으로 새로운것이 아니었습니다. 예전부터 재산세와 종합토지세의 형태로 존재했습니다. 둘 다 지방세로 들어가며 재산세는 건물에 메기는 세금이었고 종합토지세는 토지에 부과되는 세금입니다.

노무현 정권 시기 이전의 종합부동산세는 재산세는 실제 거래되는 가격인 시가를 적용해서 세금을 메길 수 없다는 단점이 있었습니다. 그렇기 때문에 종종 1억짜리 집을 갖고 있는 사람이 5억짜리 집을 갖고 있는 사람보다 더 세금을 많이 내야 하는 불공평이 많이 있었습니다. 

 그리고 재산세와 종합토지세가 다른나라들에 비해서 상당히 적은 편이어서 부동산으로부터 나오는 불로소득과 양극화를 막기에는 효과가 미미했습니다. 보유세를 강화하고 시가에 세금을 메기는 것은 아주 오랫동안 정부들의 중요한 임무였습니다. 모두들 보유세 강화를 해야 양극화를 막을 수 있고 부동산 투기를 잠재울 수 있다는 것을 알고 있었지만, 경제의 많은 부분을 부동산에 넘긴 대한민국 입장에서는 이것이 쉽지 않았습니다. 단순히 경제적인 문제뿐만이 아니었습니다. 정치적으로 이를 실시하면 자신이 대한민국 기득권과 일반 시민에게도 어마어마한 공격을 받기 때문에 사실상 다음 정부로 자꾸 넘기기만 했습니다. 

노태우 정부와 김영삼 정부도 경제정의 실현이라는 이름으로 토지보유세 강화를 한다고 이야기만 꺼냈지 실제로 집행하지는 못했습니다. 노무현 정부는 청와대 안에 빈부격차 차별시정위원회라는 기관까지 두면서 불평등 문제에 정면으로 승부했던 정부였습니다. 슬프게도 노무현정권때 빈부격차가 엄청 벌어졌지만 말입니다. 이의 핵심은 바로 부동산이었습니다. 

노무현 정부와 종합부동산세

유례없는 유동성 과잉과 김대중 정부 때 없애버렸던 규제들 때문에 10년 가까이 안정된 흐름을 보였던 부동산 시장이 최근의 비트코인 사례처럼 광풍이 불었습니다. 노무현 정부는 강력한 투기 억제정책을 실행하면서도 보유세 제도를 근본적으로 뜯어고치기 시작합니다. 

과세표준 현실화 사업 

이의 핵심은 과세표준 현실화였습니다. 과세표준 현실화란 부동산 과세표준이 실제 부동산 가치를 최대한 반영하도록 하는 작업이었습니다. 소위 우리는 공시지가 라는 개념을 많이 사용했습니다. 정부가 발표하는 공시지가는 시가를 제대로 반영하지 못했습니다. 세금은 공시지가로 메기는데 이 공시지가가 시가에 훨씬 못 미치니 제대로 된 세금 징수를 하지 못하기 때문입니다. 장기적으로 노무현 정부는 공시지가를 시가와 비슷해지도록 만들었습니다. 2000년 당시에는 시가 대비 공시지가가 54%에 불과했습니다. 그러나 2004년도에는 76% 2005년에는 91%까지 끌어올렸습니다. 주

종합부동산세 도입

토지 건물을 분리해서 받던 세금을 종합부동산세라는 이름으로 한꺼번에 받았고 지방세로만 받던 것을 국세와 지방세 둘다로 걷게 만들었습니다. 그러나 도입한 첫해에는 과세기준 금액이 너무 높아서 대상자가 극소수에 불과했습니다. 실효성 있는 정책이 아니었습니다. 9억 이상의 대상자에게만 적용하였으니 그물망이 촘촘하지 못했던 것이지요. 여기저기 구멍이 뚫려있었습니다. 여전히 투기 열풍이 식지 않으니 노무현 정부는 2005년 8월부터 과세기준을 주택은 6억 원 토지는 3억 원으로 낮추게 되었습니다. 그러자 첫해에 종합부동산세 과세 대상이 7만 명에서 2007년에는 무려 48만 명으로 대폭 늘게 되었습니다. 2006년에는 이로 걷어들이는 세금이 1조 7200억 원 2007년에는 2조 77000억 원으로 어마어마한 세수를 벌어 들이게 됩니다. 

언론에서는 세금폭탄이라는 이름으로 주택을 여러개 가진 사람들에게 있어서는 세금이 갑자기 오르게 되었습니다. 종합부동산세가 보유세 강화 정책의 중심이 된 것입니다. 김대중 정부 당시에는 총 거둬들이는 세금 중 보유세가 차지하는 이비율이 2%밖에 되지 않았다면 노무현 정부의 2008년에 와서는 4.95%까지 이 비율이 높아졌습니다. 이때의 개편은 일회성에 그치지 않았습니다. 

 부동산 불로소득을 원천적으로 차단하기 위해서 양도소득세와 개발이익 환수제도 또한 강화시켰습니다. 양도소득세의 경우에는 2주택자에게는 세율이 50% 3 주택 이상은 60%%를 적용했습니다. 이 또한 실거래가를 기준으로 부과하도록 제도를 만들어 소위 말하는 부자 때리기가 되었습니다. 

종합부동산세 정책은 실패했는가?

이러한 부동산 가격을 잡기 위한 노력에도 불구하고 역대 대통령 취임기간 가장 높은 부동산 가격 상승을 일으켰던 시절도 노무현 정권 때이빈다. 그러나 전 세계로 해당 시기는 부동산 가격이 폭등하던 시기였습니다. 미국도 서프프라임 버블이 형성되는 시기이기도 했습니다. 다른 나라와 비교했을 때에는 상대적으로 부동산 가격 상승률이 낮았습니다. 엄청난 정치적 역풍을 맞을 것을 알면서도 시행했고, 이로서 2008년에 어마어마한 쇼크가 왔을 때, 비교적 그 충격을 감쇄시킬 수 있었습니다. 

종부세를 무의미하게 만든 이명박 정권

이명박 정권에서는 종합부동산세를 다시금 무력화시켰습니다. 노무현정부를 반대해서 나온 정부였기 때문입니다. 일단 가장 먼저 과세표준을 3억 원 이하부터 1% 적용하던 것을 6억 원 이하 0.5%로 바꾸어버렸습니다. 과세 대상자가 줄어버리니 2007년 48만 명이었던 종부세 납세자는 2008년에는 41만 명으로 줄었습니다. 그리고 2009년에는 21만 명으로 반토막이 넘게 났습니다. 2007년에 2조 7671억 원에 달하던 종부세 세수는 9677억 원으로 줄었습니다. 1인당 평균 세금도 330만 원 내던 세금을 51만 원으로 낮추게 된 것입니다. 

그 당시 종부세를 무력화한 내용을 표로 정리하자면 아래와 같습니다. 

소위말해 부자감세를 계속 시켰던 이명박 정부는 양도소득세 또한 완화시켰고 재건축 초과이익을 막고자 했던 것도 2년 동안 부과 중지를 시켰습니다. 박근혜 정부 또한 이러한 연장선상에 있었습니다. 이명박 정부가 이미 완벽하게 종합부동산세를 파괴시켰던 지라 박근혜 정부는 크게 손댈 필요조차 없었습니다. 그러나 이마저도 더 없애고 임대주택 의무건설 비율을 낮추고 개발부담금 제도도 없애버렸습니다. 

문재인 정부의 부동산 정책 종부세 부활하나

최근 가장 핫한 이슈는 분양가 상한제일 것입니다. 서울의 27개 동을 지정하여 최초 분양가를 낮춘다는 이야기인데요. 사실상 분양가 상한제의 효과는 거대합니다. 이렇게 이슈가 크게 될 정도이니까요. 그러나 문재인 정부 또한 눈치를 보면서 노후 현 정부의 종합부동산세처럼 근본적인 보유세 인상을 하지 못하고 있다는 것입니다. 임기가 반환점에 들게 된 문재인 정부에서는 더 이상 보유세를 올릴 의지는 없어 보입니다. 단기적인 효과에 그칠 분양가 상한제보다는 장기적인 보유세 인상은 사실상 어렵지 않을까 예상해봅니다. 그리고 다음 정권이 바뀌는 시점에서 다시 한번 강력한 힘이 모인다면 그때 다시한번 보유세를 중심으로 한 세제 개편이 이루어질 수 있지 않을까 생각합니다.