임대사업자등록 장단점

요즘 정부에서 밀고 있는것중 하나가 주택임대사업자로 등록하여 합법적으로 월세를 받으라는 이야기입니다. 정부에서는 주택거래를 활성화하고 전월세 시장을 안정화 시키기 위해서 2010년부터 주택을 매입해서 임대사업을 하는 사람들에게 주택임대사업자 등록을 권하고 있습니다. 

주택임대사업자 등록시에는 각종 세금혜택을 준다고 홍보하고 있지만 분명 단점도 존재하는 것이 있는것이 사실입니다. 게다가 요즘에는 이 혜택 또한 줄어들고 있는 추세입니다. 오늘은 주택임대사업자 등록 할때의 장단점을 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

주택 임대사업자 등록이란?

임대사업자 등록이란 말 그대로 여러채의 집을 가지고 있으면서 해당 임대사업을 한다는 것을 국가에 등록하며 임대료로 벌어들이는 수익을 신고하고 세금혜택을 받는 것입니다. 기본적으로 임대사업자로 등록하려면 스스로 소유한 주택이 있어야 합니다. 

임대사업자 등록에는 두가지 방식이 있습니다. 기업형임대사업자와 일반형 임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하는 "준공공임대"가 있으며, 두번째에는 일반형 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 단기 임대 주택이 있습니다.  

임대사업자 등록 장점 첫번째 : 취득세 감면

주택임대사업자 등록하고 신축건물이라면 취득세를 감면받을 수 있습니다. 특히 전용면적 60m제곱 이하의 신축주택이나 최초분양 공동주택 혹은 오피스텔을 구입하고서 60일 이내에 사업자 등록할 시에는 취득세가 감면되는 혜택을 받을 수 있습니다. 아쉽게도 개인 단독주택이나 빌라같은 다가구 주택은 취득세 혜택을 받을수가 없습니다. 

임대사업자 등록 장점 두번째 : 임대주택 소득세 감면

임대주택을 보유하는 동안 세금혜택을 받을 수있습니다. 임대주택의 공시가격이 6억이하이고 전용면적이 85m제곱의 국민주택규모라면 임대소득세를 감면받을 수있습니다. 

임대수익에 대한 임대소득세를 8년 등록했으면 75%감면 받을 수 있고 4년 등록시 30%감면 받을 수 있습니다.

임대사업자 등록 장점 세번째 : 재산세 감면

재산세 감면은 적게는 25%에서 많게는 100% 전체 감면받을 수도 있습니다. 특히 주택임대기간을 8년 등록하면 종합부동산세는 수도권의 경우 공시가격 6억 이하 지방의 경우 3억 이하라면 과세대상에서 아예 배제됩니다. 

임대사업자 등록 장점 네번째 : 건강보험료 감면

건강보험료를 감면받을 수 있다는 장점도 있습니다. 2000만원 이하의 임대사업 수익의 경우에는 소득세가 과세되며 건보료도 소득분부터 정상 부과 됩니다. 그러나 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간동안 건강보험료 인상분에 대해 4년임대는 40% 8년임대는 무려 80%까지 건보료를 감면해줍니다. 

임대사업자등록 장점 다섯번째 : 임대주택 처분시 양도소득세 공제

8년 이상 약정임대기간을 마치고 주택을 처분했을때에는 세금혜택 또한 얻을 수 있습니다. 수도권 임대주택의 경우에는 고시가격이 6억 이하일 경우 8년이라는 긴 약정임대기간을 마치고 처분하면 양도소득세 중과세에서 아예 제외됩니다. 장기보유특별공제 또한 최대 70%까지 적용 받을 수 있습니다.

비수도권의 경우에는 고시가격 3억 이하일 경우에만 해당됩니다. 여기에 임대주택과 별개로 자신이 거주한 주택을 처분할 경우에도 1가구 1주택으로 인정되어서 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 예를들어 내가 거주하고 있는 주택 한채와 임대주택 2채를 보유한 사람이 3주택자가 임대사업자등록을 했을 경우엔 내가 산 집에서 거주기간 2년 이상이었으면 거주주택을 팔 경우 비과세 대상이 됩니다. 

임대사업자 등록 단점 첫번째 : 현금 유동성 저하

의무임대기간이 너무 길어서 집이 너무 오랫동안 묶이게 됩니다. 살다보면 갑자기 돈이 필요해지는 순간에 의무임대기간에 있는 주택을 처분하는 것이 불가능합니다. 게다가 위에서 소개한 임대사업자등록의 장점들이 대부분 8년 약정을 해야만이 받을 수 있는 혜택들이기 때문에 세금 때문에라도 8년 이상을 집을 처분할 수 없는 상태가 됩니다.

만약에 임대기간이 끝나지 않은 상태에서 임대주택을 처분시에는 그동안의 세금혜택을 거꾸로 뱉어내야하며 이 금액이 상당히 어마어마할 수 있슷ㅂ니다. 주택을 장기 보유할 수 없고 갑자기 자금환경이 바뀔 가능성이 많은 경우에는 임대사업자 등록은 한번 더 고려해 봐야할 문제입니다.

임대사업자 등록 단점 두번째 : 피부양자 명의 국민연금 의료보험 바로부과

보통 임대사업자로 그동안 피부양자였던 아내의 이름으로 하는 경우가 많습니다. 이런경우 의료보험과 국민연금이 바로 부과됩니다. 바로 매달 20~30만원의 세금이 매월 나가야 한다는 단점이 있습니다.

임대사업자 등록 단점 세번째 : 전월세 상한제

전세나 월세를 집주인 마음대로 올릴수 없다는 것이 큰 단점입니다. 세금감면을 받기위한 8년약정속에는 임대보증금과 임대료 증가율이 연 5%를 넘을 수 없다는 독소조항이 있습니다. 월세수익이 목적인 수익형 주택의 경우에는 주변 시세만큼 임대료를 올리기에는 힘들어져 수익률이 높은 주택의 경우에는 세금혜택받는 것보다 손해가 훨씬 큰 경우가 많습니다.

게다가 2017년부터 2019년처럼 전체적인 집값이 크게 상승하는 시기와 맞물려서 임대사업자등록의 인기가 떨어진 가장 큰 이유입니다.

임대사업자 등록 단점 네번째 : 번거롭고 까다롭다

임대현황이나 임대조건이 바뀔때마다 신고하는것이 의무이기 떄문에 번거로운 상황이 많아집니다. 만약 소득세 신고하지 않은경우에도 세금혜택을 받지 못하게 됩니다. 여기에 세금혜택을 받을 수 있는 조건 또한 너무 까다롭습니다. 수도권의경우 공시가격 6억 이하에 비수도권 3억 이하의 조건또한 맞추기가 어려운 상황입니다. 

게다가 최근 일부세제혜택도 줄어들었습니다. 1주택 이상자가 조정대상지역에 신규취득주택을 임대등록할 경우에는 양도세를 중과하고 종합부동산세도 합산과세하기로 했습니다. 

임대사업자등록 장단점 글을 마치며 

임대사업자 등록은 필수는 맞지만 가치판단의 문제일 수 있습니다. 임대사업자 등록을 하지 않고 가산세를 내는 것이 건강보험료 증가분과 각종 임대수익과 비교하여 어느것이 유리한지 판단해야합니다. 

임대사업자와 관련된 세금 규정은 최근 부동산 정책에 따라서 조금씩 변경되오니 자세한 부분은 더 많은 정보를 찾아보거나 비싸긴 하더라도 세무사와 상담해보시는 것을 추천드립니다.

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