임대차 3법 전세가격폭등각

오늘은 전세와 임대차 3법에 대한 얘기를 좀 해 보려고 합니다. 전세라고 하는 제도는 우리나라에만 있는 유일한 제도입니다. 

그런데 최근에 너무 많이 오른 전세가격과 주택 가격을 인해서 많은 분들이 이제 고통을 받고 있습니다. 이로인해 정부에서는 임대차 3법을 밀어붙여서 시행되었습니다.

그로 인해서 나라가 떠들썩한데 임대차 3법이란 도대체 무엇이며 임대차3법으로 인해서 앞으로 벌어질 일들을 조심스럽게 예견해보도록 하겠습니다. 

빠르게 오르고 있는 전세가격

임대차3법이 실행 되면서 많은 분들이 혼란스러워하시고 계십니다. 

전세가격 변동 추이에 대해서 살펴보겠습니다. 자료는 한국감정원의 자료를 토대로 한 자료입니다, 6월 15일부터 7월 20일까지 겨우 한 달 동안의 전세가격의 변동률을 나타낸 것입니다.

강동 같은 경우에 큰 폭으로 상승한 것을 볼 수 있습니다. 송파 서초등 대부분의 아파트 가격들이 6월 15일부터 상승하고 있는 것을 볼 수가 있습니다. 

이 상승률은 불과 한달정도만의 상승입니다 올해 누적 상승률을 한번 본다면 전세가격이 강동2% 송파 2% 강남 2% 서초 2% 수도권 3% 전국 2.3% 서울 1.6%로 전세가격이 상당히 오르고 있고 6월 15일부터 큰 폭으로 한번 더 전세가가 오르고 있습니다.

그러면 왜 이렇게 전세 가격이 많이 오르고 있는 걸까요? 그것은 임대차 3법이라고 하는 것 때문에 전세가격이 최근에 많이 오르고 있는 것입니다.

임대차 3법이란?

임대차 3 법에 대해서 개정안에 대해서 좀 간단히 만 보시면 세가지가 있습니다.

1) 전월세 신고제

2) 전월세 상한제

3) 계약갱신청구권제

이 세가지중 현재 2가지가 실행 되었습니다. 

이 내용에 대해서 살펴본다면 첫번째 전월세신고제 같은 경우에 계약 후에 30일 내에 임대차 계약 내용을 신고해야 된다는 겁니다. 이것을 의무화하여 탈세가 없이 하고 거래의 투명성 확보를 하겠다는데 정부의 취지입니다. 물론 당연히 이런 것들은 필요하다고 생각을 합니다. 

두 번째로 전월세상한제는 계약 갱신 시 임대료를 5% 이내로 제한을 한다는 것입니다. 그러니까 지금의 임대차보호법에 위해서 전세 계약을 할 때는 2년이 지나게 되었을 때는 시세에 준하게 계약을 갱신 할 수가 있습니다. 

그러나 이제 전월세 상한제를 둠으로써 임차인의 권리를 보호한다는 겁니다. 그래서 5% 이내로 제한을 하고 지자체가 5% 안에서 상한을 정하면 그에 따른다는 것입니다.

이 부분에 대해서는 여러 반대 의견이 많습니다. 5%가 임대인의 권리를 침해한다는 부분도 있고 임차인들 입장에서는 5%씩 올려 주니까 유리하다고 생각합니다.

세 번째로 계약갱신청구권은 기존 2년 계약이 끝나면 세입자가 추가로 2년 계약을 연장 하게끔 한다는 것입니다.

그래서 세입자에게 4년동안의 주거 안정을 주겠다는 겁니다. 하지만 집주인이나 직계존비속이 실거주를 할 경우에는 연장 거부가 가능하다는 겁니다. 

이 부분에 대해서는 많은 논쟁거리가 향후에 발생을 할 것으로 보입니다. 집 주인이 산다고 한 다음에 임차인을 이제 명도를 하게 한 다음에 집 주인이 직접 살지 않을 수도 있을것입니다.

지금 현재 전세 가격이 많이 오르는 이유가 이런 임대차 3법에 의해서 전세가격이 큰 폭으로 오르고 있다고 보시면 되겠습니다.

왜 임대차 3법을 하고나면 전세가격이 오르나?

과거에 임대차 기본 계약 기간은 1년입니다. 1년에서 이제 2년으로 늘리는 방안을 이제 검토를 해서 시행을 한게 1990년 시점이었습니다. 

이렇게 검토해서 실행을 했더니 실행하기 전에 큰 폭으로 전세 가격이 상승을 했습니다.  1989년 당시에 서울에서는 실행을 하기 전에 23%가 전세가격이 급등을 했고, 그리고 전국 같은 경우에는 17%나 가격이 급등을 했던 겁니다. 

1989년인 30년전에는 1년에서 2년으로 이제 늘어났지만 최근에 시행하는 임대차 3법의 갱신 계약 기간은 2년에서 2년 늘어나 4년까지 늘어나게 됩니다.

그래서 과거에도 일어난 과정들을 거쳤기 떄문에 전세가격을 더 오르지 못 하게끔 5%로 제한한것으로 보입니다.

임대차 3법으로 전세 물량과 가격은 어떻게 될지, 또 전세가 존재하게 될지 그런 부분들에 대해서 좀 생각을 해 봐야 합니다.

주택공급량이 줄어든다 

이제 내년부터 주택공급량 줄어듭니다. 그 이유는 뭐냐면 주택인허가실적들이 많이 줄었기 때문입니다. 내년부터 2021년 22년이 23년도 있는 주택 공급 물량이 줄어들 예정입니다. 

이말은 또 전세 공급량도 함꼐 줄어든다는 것입니다. 그래서 지난해 상반기와 올해 상반기를 본다면 국토교통부에 전국 상반기 주택인허가 실적을 본다면 22만 건에서 18만 원으로 많이 감소를 했습니다.

서울 같은 경우에도 3만건에서 2만 5천건으로 많이 감소를 했습니다. 주택인허가실적이 줄어들었기 때문에 당분간이 3년 동안은 주택공급량이 많이 줄어들 수 있다는 것입니다. 

이건 또 전세가격에 폭등을 불러올 수 있습니다. 

전세값 상승을 자극하는 부동산 정책

1) 5년의 의무거주기간 

인허가실적 말고도 전셋값을 이제 작업하는 부동산 정책들을 한번 살펴본다면 우선 민간택지분양가상한제가 이제 적용 되었습니다.

이제는 5년의 거주 의무 기간이 적용이 됩니다. 그러면 만약에 신규로 아파트를 공급한다고 했을 때 민간택지에 분양을 시행한다고 했을 때 최대한 그 아파트를 분양 받은 사람들은 5년 동안 의무거주기간 있기 때문에 5년동안은 양질의 주택에 공급되지 않는다는 겁니다. 

양질의 전세물량이 공급되지 않게됩니다. 왜냐면 의무거주기간 좋기 때문에 예전 같은 경우에는 이런 아파트들을 분양 받은 사람들이 전세를 줄 수도 있었는데 그 사람 대한 점들이 없어진 것입니다.

2) 분양가상한제

민간 택지 분양가 상한제를 이제 실행을 하기 때문에 어떤 현상이 있냐면 분양가를 통제 한다는 거죠. 통제를 하기 때문에이 민간건설사 입장에서는 수익이 나오지 않습니다.

그러면 민간 건설사들은 주택을 건설해서 수익사업을 해야 되는데 수익이 나지 않기 때문에 공급량을 줄일 수밖에 없다는 것입니다. 

그러면 결국 주택 공급 양이 줄어 들 수밖에 없습니다. 그럼 또 주택공급이 감소하기 때문에 이거는 공급 감소로 이어지고 이것이 다시 주택 가격 상승으로 이루어질 수밖에 없는 싸이클을 타게 된다는 것입니다.

그래서 지금 현재 민간택지분양가상한제와 최대 5년 의무거주기간 이런 것들로 인해서 전세 물량들이 감소할것으로 보입니다. 

3) 장기보유 특별공제

 예전에는 거주를 하지 않고 보유만 해도 장기보유특별공제를 받을 수도 있어 우리 동안 가지고 있으면 하지만 지금은 보유도하고 거주도 했을 때 40% 40%씩 해 가지고 장기보유특별공제를 적용한다는 거예요.

그러니까 세금 절세를 하기 위해서는 장기보유특별공제를 하기 위해서는 거주를 해야 된다는 것입니다. 

바로 양질의 전세물량에 말입니다. 과거에는 전세로 줬다면이 양질의 전세 물량에 내가 들어와서 살아야지 장기보유특별공제도 가능하다는 것입니다. 

다시 이야기하면 또 중요한 것은 양질의 전세 물량들이 줄어든다는 겁니다. 

전세의 몰락 필연인가?

전세라는 제도는 우리나라에만 있는 특이한 부동산 제도입니다. 집을 두채 세채 가지고 싶은데 내가 돈이 충분하지 않을때 갭투자라는 것을 이용해서 전세를 주고 차익금만을 은행에서 빌려서 가지고 있다가 언젠가 가격이 오르면 팔거라는 희망이 있어야 하는 것입니다.

그런데 이번 규제로 인해서 전체적인 부동산 시장이 얼어붙고 떨어질 조짐이 보이자 결국은 전세는 몰락할 수밖에 없다고 생각하는 것이 저의 개인적인 견해입니다. 

만약 주택의 가격이 더 떨어지고 해당 가격이 합리적인 수준이라고 생각한다면 전세가 조금 없어져도 되지 않을까 싶지만 지금 당장 전세에서 살 수밖에 없는 사람들 입장에서는 전세가 없어지게되는 정부의 부동산 정책이 시장을 교란하는 일이 아닌가 하고 생각할 수 있게되겠습니다.

여러모로 비판을 많이 받고 있지만 결국 답은 양극화를 해소하여 집이라는 필수재를 사람들이 독점하지 못하게끔 만들어가는 과정에 생기는 진통이 아닐까 생각합니다.

그리고 그것이 진행된다면 전세제도는 없어질 수밖에 없는 숙명이 아닐까 싶습니다. 

블로그내 링크에다양한 부동산 정보들이 있습니다. 작게나마 여러분께 도움이 되기를 바라겠습니다.

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