분양권 양도소득세 계산법

최근에 세법이 많이 바뀌면서 체계를 이해하기가 더더욱 어려운것 같습니다. 게다가 주택이 아닌 분양권의 경우 더더욱 어려움을 많이 갖고 계십니다.

부동산에 관심을 가지신 분들은 또 이 부동산 관련 세금에 대해서 많이 고민을 하시게 됩니다. 생각보다 내가 투자해서 얻을 수 있는 수익이 이 세금적인 부분때문에 줄어들 수 있기 때문입니다. 한번 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

분양권은 주택이 아닌 권리일 뿐

분양권과 일반주택의 세금 체계가 다르기 때문에 많이들 혼동을 하십니다 .분양권은 주택이 아니라 장래에 주택이 주어지면 들어갈 수 있는 권리일 뿐입니다. 그말은 엄연히 주택은 아니라는 것이기 떄문에 취득세와 양도소득세가 달라집니다. 

분양권 취득세 : 분양권 취득 당시가 아니라 실체가 있는 아파트가 되었을때 납부 의무가 발생합니다.

분양권 양도소득세 : 주택은 2년 이상 보유하면 비과세 혜택이 주어지지만 분양권 상태에서는 아무리 오래 보유해도 비과세 혜택이 주어지지 않습니다. 

이정도 개념을 짚고 나가야합니다.

분양권 취득세율은 얼마나 적용될까?

분양권 취득세율은 얼마가 적용될까요? 현재 개정되어서 실시되고 있는 취득세율은 분양권 역시 주택으로 보고있습니다.

1주택의 경우는 주택 가격에 따라서 1~3%

2주택의 경우는 8%

3주택이상부터는 12%

법인의 경우 12%가 부과되고 있습니다. 

과거에는 분양권을 주택으로도 보지 않았으나 언제부터는 주택으로 보고, 어떤때에는 중과세 대상으로 적용되었습니다. 그래서 내가 "언제" 분양권을 가지게 되었느냐에 따라서 앞서 설명한 취득세와 양도소득세 적용이 달라지게 됩니다

2019년 12월 3일 이전에 분양권을 계약한 경우 최초계약일부터 3년 이내에 취득할 경우에는 주택수와 상관없이 주택가액에 따라서 1~3% 취득세가 적용됩니다. 작년까지 최초계약한 분양권은 중과세도 안하고 주택수로도 보지 않습니다.

2020년 7월 10일 이전에 계약한 경우에는 최초계약일부터 3년이내 취득해야한다는 조항은 사라졌습니다. 하지만 주택수에 포함되기 시작합니다. 대신에 중과세 대상은 아닙니다. 그러나 이때에는 3주택까지는 1~3%의 취득세가 됩니다. 4번째 주택이라면 4%입니다.

2020년 7월 10일 이후부터 취득한 주택의 경우는 최초계약일 3년 이내 취득조항은 없습니다. 그러나 주택수에도 포함되고 중과세 대상이기도 합니다. 그러다보니 2주택부터 8%의 취득세를 내줘야 합니다. 해당 지역이 비규제 지역이라면 2주택까지는 1~3%가 적용됩니다. 

분양권 양도세율 얼마나 적용될까?

분양권 양도세에 대해살펴보겠습니다. 분양권 양도세는 이전 규정에 비해 세금이 많이 늘어났습니다. 이전까지는 분양권은 양도세 부과세가 되지 않았지만 2년 이상 보유하면 양도차익에 비해 적은 세금을 부과했습니다.

하지만 이번에 개정되면서 부터는 2년 이상을 보유해도 일괄적으로 양도차익의 1년미만 70% 2년미만 60% 2년 이상도 60%를 적용하게 됩니다. 

2021년 6월까지 양도세 중과세는 유예되고 있습니다. 지금 보유한 분양권을 2021년 6월 전에 매도하게 된다고 한다고 가정해보겠습니다.

중과세유예기간 매도시

분양가가 예를들면 4억에 프리미엄이 2억이 붙었습니다.

2년후에 매도한다고 생각하겠습니다.

양도차익이 2억 x 누진세율 38% - 누진공제 1940만원 = 5660만원 + 지방세 10% = 약 6226만원 정도가 되겠습니다. 

나쁘지 않습니다. P가 2억 붙었는데 - 6226만원이면 1억 3774만원으로 나쁘지 않은 수익이 되겠습니다.

중과세 적용 이후 매도시

프리미엄 2억 x 60%를 하면 1억 2천만원입니다. 여기에 지방세 10%는 1200만원입니다. 1억3200만원이 양도세로 적용되는 것입니다. 

2억 프리미엄 붙어도 세금 양도세 내고나면 6800만원밖에남지 않는 것입니다. 이외에 기타경비 따지고 나면 크게 남지 않으니 수익률이 떨어지게 됩니다. 

그래서 많은 분양권 투기 물량들이 앞서 이야기한 2021년 6월 이전에 처분될 가능성이 높습니다. 그떄 가격이 조금 떨어질 가능성이 있으며 이후에는 당분간의 거래절벽이 이어지지 않을까 싶습니다. 

글을 마치며 

내가 분양권을 언제 취득했느냐에 따라서 세율이 달라지게 됩니다. 앞으로 분양권을 가지고 프리미엄 받고 파는게 거의 불가능해지게 된 것입니다. 그만큼 투기수요가 많이 줄어드는 대신에 실수요자들을 위한 대책이라고 생각합니다.

여러 주택을 가지신 분들이라면 아무래도 얼마만큼의 세금을 내느냐에 따라서 수익률이 크게 달라질것으로 보입니다. 가급적이면 2021년 6월 이전에 매도하는것이 더 낫지 않을까 생각하게 됩니다.

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