전세제도를 통해 소액을 갖고도 집을 살 수 있는 구조

우리나라에는 특이한 부동산 제도가 하나 있다면 전세제도입니다. 모르시는 분이 없을 겁니다. 집을 살 수 있는 형편이 안될 때 집값만큼은 아니지만 최소한 절반 이상 많게는 80~90% 가까이 전세금을 2년 동안 맡겨두면서 2년 동안 그 집에서 살다가 2년 뒤에 원금 그대로를 찾아가는 제도 말이지요. 

이러한 전세제도가 있기 때문에 우리나라에서는 특이한 부동산 투자 방법이 있습니다. 부동산 투자자들은 전세가에 따라서 큰 목돈을 들이지도 않고 부동산에 투자할 수 있습니다. 예를 들어 1억짜리 아파트의 전세가가 매매가의 80%라고 가정했을 때 1억짜리 부동산을 2000만 원만 가지고도 구매할 수 있다는 것이지요. 

2000만 원을 가지고 부동산을 구매 한 뒤 나머지 잔금은 전세 8000만 원을 받았을 때 빚을 갚아두고 2년 뒤에 전세 계약이 만료되는 시점이 오면 올라간 부동산 전세 매매 시세 가격이 올라가면 해당 부동산을 팔아 시세차익을 얻거나, 아니면 전세 가격을 올려 받고 2년을 더 기다릴 수도 있지요.

매매가 대비 전세가는 향후 부동산 가격의 가장 중요한 지표

주택에 대한 수요에는 정말 그 집이 필요해서 들어오는 "실수요"와 "투자수요" 이렇게 둘이 있다고 했습니다. 집 가격이 상승하는 것은 실수요가 먼저 올리고 투자수요가 따라서 더욱 올리지요 

2019/10/10 - [분류 전체보기] - 부동산초보 기초강의 부동산 가격의 원리

집을 사고자하는 매매수요에는 실수요와 투자수요 둘 다 존재하지만, 전세를 사고 자하는 전세수요에는 오직 살고자 하는 실수요 밖에 없습니다. 여기서 우리는 아주 부동산 투자에서 아주 중요한 힌트를 얻을 수가 있는데요. 보통 매매가 대비 전세가 비율을 본다면 실수요 대비 투자수요 사이의 갭을 확인할 수 있다는 것입니다.

한 지역에서 매매가대비 전세가 비율이 높은 경우가 있습니다. 2억 원짜리 아파트의 전세 가격이 1억 8천에 육박한다거나 하는 일들 말이지요. 이런 경우에는 그 지역에 거주하고자 하는 실수요가 상당히 많기 때문에 전세 가격이 그 정도로 많이 올라간 경우입니다. 실수요가 있는 지역에는 매매수요가 들어오면서 투자수요까지 들어올 것이 예상되므로 해당 지역의 집값은 올라가는 것이 대부분입니다. 

전세가가 너무 많이 올라 매매가랑 차이가 줄어들면 전세 대신 그냥 대출 더 받아서 내 주택을 사려고 하는 사람들이 더 생기기도 합니다. 소위 전세수요가 매매수요가 전환되는 경우지요. 앞으로 집값이 오를지 안 오를지를 보여주는 가장 중요한 지표는 매매가 대비 전세가입니다. 전세가 비율에 따라서 상대적으로 저평가된 물건을 찾아볼 수 있습니다. 이에 따른 전략은 다음과 같습니다.

전세가 대비 매매가 보는법?

간단합니다. 네이버 부동산보다는 사실 저는 다음 부동산이 더 직관적으로 볼 수 있어서 좋습니다. 관심 있는 매물을 검색하신 후 오른쪽에 작은 창을 보시면 이렇게 볼 수가 있습니다. 원당동의 풍림 아이원을 검색한 것인데요 현재 매매시세가 756만 원인데 전세시세가 600만 원입니다. 현재 전세가가 매매가의 80%에 육박하는 것을 볼 수가 있습니다. 

매매가 대비 50~60% 전세가 보통 일반적인 전세가 비율

큰 흐름을 보고 때를 기다려보자

보통은 전세가가 매매가 대비 50~60% 정도입니다. 전세가 가 크게 낮지 않기 때문에 이때는 사실 전세가가 부동산 매매 가격에 미치는 영향이 상당히 미미합니다. 오히려 주변에 역이 들어오거나, 쇼핑몰 등 편의시설이 들어오는 등의 입지 조건이 더욱 신경을 쓰시는 편이 좋습니다.

전세가 비율 그 자체보다는 전체적으로 전세 공급이 부족한지, 혹은 전세가 비율이 오르고 잇는지 정도의 흐름 정도를 파악하고 있다가, 추후에 전세가 비율이 상승할 때에 투자 시기를 기다려 보는 것이 좋습니다.

매매가 대비 70~80% 상승하는 시장

이제는 움직여야 할 때 실투자금이 적으면서도 입지가 좋은 곳

이때에는 전세가 비율이 상승하면서 소액으로도 투자할 수 있는 아파트가 증가합니다. 전세 가격이 먼저 오르는 곳이 있고 또 나중에 오르는 곳이 있습니다. 역세권이나 주변에 인프라가 잘 확충되어 있는 지역을 위주로 먼저 전세 가격이 오르고 그 주변으로 점점 따라서 올라가게 됩니다. 전세가격이 매매 가격을 올릴 때도 마찬가지로 입지가 좋은 곳부터 매매 가격이 올라가게 됩니다. 투자자라면 갖고 있는 금액에 한계가 있기 때문에 실투자금이 적게 들어가야 하며, 인프라가 좋은 곳에 투자하고 상승을 기다려 봐야 합니다

매매가 대비 80~ 90% 

실투자금이 적은 곳만 무조건 찾지 마라 

이때에는 입지에 상관없이 전 지역의 전세 가격이 올라갑니다. 역세권 근처뿐만 아니라 전 지역이 전세 가격이 크게 올라서 매매가격을 위협하면서 사람들이 슬슬 전세살바에야 내집 살까? 라는 생각을 하게 될때입니다. 전세가격이 오르기 전에 투자한 사람이 가장 많이 벌게 됩니다.

이때에 가장 조심할 것은 투자수요도 함께 몰린다는 것입니다. 부동산 투자에 관심 없는 사람도 아주 적은 금액만으로도 투자가 가능하기 때문입니다. 이때에 들어가려고 하는 투자자들은 실투자금이 가장 적은 곳만 찾는 경우가 있는데 크게 낭패를 볼 수가 있습니다. 

투자수요가 많아진 주택시장은 다시금 전세수요가 많아질 것이니까요. 입지가 별로 안 좋았던 지역인데 전세가가 많이 올랐던 지역은 실수요가 없는데도 매매가와 전세가의 차이가 별로 없다고 들어온 지역에서 전세 물량들이 나올 테니 오히려 전세가가 하락하고 이 말은 결국 매매가 또한 떨어지거나 정체된다는 이야기입니다. 우리가 보통 한 번쯤 들어봤을 법한 역전세난이 이러한 일이지요. 집주인들이 세입자를 찾지 못해서 매월 대출이자로 몇백만 원씩 내야 할 수도 있습니다. 

결론

부동산 투자를 할 때 전세가 비율을 잘 보면서 부동산 시장을 잘 살펴야 하실 겁니다. 전세가와 매매가의 차이가 줄어든다는 것은 곧 매매 가격도 동반 상승을 할 징조이며, 또한 그 갭이 너무 줄어들었을 때에는 투자수요가 많이 몰려서 전체적인 가격을 상승시킬 수 있습니다.

답은 뭐다? 입지다. 그럼에도 불구하고 입지가 좋은 지역은 실수요층이 버텨주기 때문에 크게 하락할 염려가 없습니다.

반대로 입지를 제대로 보지 않고 무조건 실투자금이 적다고 들어가게 되면 역전세난과 같은 후폭풍을 맞이할 수 있다는 점을 명심하시기 바랍니다.

역세권의 중요성

아무리 부동산 생초보라고 하더라도 역세권이라는 것이 얼마나 중요한지에 대해서는 다 알고 있습니다. 주변에 지하철역이 들어오게 되면 자연스럽게 주변에 사람들 즉 유동인구가 형성되게 되고 인구가 몰리는 곳에 상가와 같은 생활 기반시설이 같이 들어오기 때문입니다.

하지만 좋은 학군 근처의 집값이 비싸듯이, 역세권 주변은 이미 비쌉니다.  위 사진처럼 수도권 주변은 역세권과 비역세권의 가격차이가 평균 5000만 원 차이가 난다고 하는 것처럼  이미 비싼 주택을 사봤자 나중에 시세차익을 노리기가 힘들기 때문입니다. 돈이 되는 역세권이지만서도 더 저렴한 매물을 찾기 위한 노력을 끊임없이 해봐야 합니다.

앞으로 역이 들어설 만한 장소를 찾아서 투자하라

부동산 투자는 저렴하게 이야기해서 결국 싸게 사서 비싸게 팔아야 하는 거지 않겠습니까? 이미 비싼 역세권의 집을 사봤자 더 비싸게 판다고 하면 살 수 있는 사람이 그렇게 많지 않을 겁니다. 가장 좋은 것은 앞으로 역세권이 될 곳에 투자하는 것입니다. 앞으로 생길 역과 가까우면서도 주변에 상권이 들어설 예정, 그리고 주변에 대규모 아파트 단지가 들어설 만한 곳이 있다면 투자하고 싶습니다. 그런데 앞으로 역이 들어설만한 장소는 어떻게 찾을 수 있을까요?

국가 철도망 구축계획 살펴보기

철도 건설사업은 10년마다 한 번씩 수립되고 건설되며 5년마다 타당성 검토를 진행합니다. 얼마 전에 진행했던 GTX-ABC 타당성 검토가 바로 이 이야기입니다. 이를 통해서 장기 철도건설 국가계획을 만들게 되는데  이것을 "국가 철도망 구축계획"이라고 부릅니다. 어디 지역에 지하철역 들어선다는 소문은 많이 있을 수 있습니다. 

그러나 실제로 사업지 진행되는 것을 확실하게 알려면 결국 국가철도망 구축계획 이 발표 났는지 안 났는지를 살펴봐야 합니다. 최종 확정도 나지 않았는데 역이 들어설 것이다.라는 말을 해봤자 크게 신뢰해서는 안됩니다. 일단은 구상단계에서 타당성 조사를 통과해야 하고 기본계획이 수립되면 타당성 재조사를 통해서 국가철도망 구축계획에 반영이 됩니다. 그 후에는 실제로 발주가 이루어지게 되지요.

진짜 역세권이 들어설 지역을 파악했다면 어느 시기에 투자해야 할까요? 주요 시점은 다음과 같을 겁니다. 계획 발표 시점 / 착공시점 / 준공 시점 세 단계에 걸쳐서 집값이 오를 겁니다. 사업의 진행 단계별로 부동산 시장에 미치는 영향이 다른데요.

이 글을 읽으시는 여러분들은 어느 지점에서 투자하셔야 한다고 생각하시나요??

가장 큰 영향을 미치는 시기는 준공이라고 생각할 수 있지만 의외로 계획 발표 단계입니다. 사람들의 기대심리가 최대화되기 때문인데요. 이때 들어가시는 것을 개인적으로 추천하지 않습니다. 이러한 기대와 달리 발표하고 나서 공사가 시작되는 착공까지는 10년이라는 긴 시간이 걸릴 것이기 때문입니다. 이미 발표 단계에서 역세권이 될 거라고 들어가게 되면 돈이 10년이 넘는 시간 동안 묶여있게 되겠지요? 역세권 효과를 보는 완공까지는 더 많은 시간이 걸릴 겁니다.  

계획 발표 단계보다는 사업 계획이 확정되었다면 몇 년간 느긋하게 바라보시면서 거품이 빠지고 나서 

급매물 투자를 노리셔야 합니다.

역과의 거리가 다가 아니다

실수요자들은 직장을 다닐 겁니다. 역세권이 중요한 건 직장을 출퇴근 하기가 편리하기 때문이지요. 역 인근으로 반경 1km 이내 정도는 진짜 역세권으로 구분됩니다. 도보시간으로는 약 10분에서 15분 정도이지만. 단순히 거리로만 볼 것이 아니라 진짜 집에서 역까지 걸어봐야만 합니다.  지도상 거리는 1KM인데 실제 걸어가면 2KM 이상인 경우 거나 엄청난 경사를 오르내려야 하거나 안전하지 않은 지역을 가로질러 가야 하는 경우가 생기기 때문입니다. 

노선도 다 같은 노선이 아니다.

아무래도 지하철 호선의 색깔에 따라서도 역세권도 굉장히 다른 느낌입니다. 특히 초록색 라인 2호선이 지나가는 역세권은 주로 강남, 홍대, 같은 지역을 거치면서 가장 중요한 회사가 밀집된 지역을 통과합니다. 2호선 뿐이 아닙니다. 9호선도 여의도나 강남지역을 지나가기 때문에 이 라인에 있는 집값도 상당히 올라갑니다. 반면에 회사 밀집지역을 지나지 않는 호선들은 역세권의 영향이 상대적으로 적을 수밖에 없습니다. 사람들은 자기 회사까지 지하철 환승 없이 한 번에 가기를 원하기 때문입니다.

경전철도 역세권인가?

최근에 경전철이 많이 생겼습니다. 의정부, 인천, 에버라인 같은데 말하는 거지요. 이미 서울은 전철 노선이 거미줄처럼 촘촘히 들어서면서 교통이 불편한 곳이 거의 없어졌습니다. 그러나 아직 수도권 지역에는 예산 문제로 비싼 전철보다는 조금 더 저렴한 경전철들이 많이 들어섰는데요.

이쪽에 투자하실 때는 좀 더 신중하셔야 합니다. 아무래도 소음 공해도 있고 사람들이 많이 사용하지 않기 때문이지요.

여전히 경전철보다는 일반 전철, 그리고 지상보다는 지하에 있는 역세권이 다른 지역보다 더 크게 오를 가능성이 높습니다. 

부동산 계약 시 지난 그래서 저는 부동산 상태에 대한 다양한 정보들을 제공해주는 중개대상물 확인서를 반드시 확인하라고 이야기했습니다. 그러나 도장 찍는 순간 계약은 돌이킬 수가 없습니다. 

2019/10/17 - [분류 전체보기] - 부동산 초보 계약금 중도금 넣는 방법과 노하우 feat 계약해지 방지 방법

반드시 꼭 두 번 세 번 해당 위치를 직접 찾아가서 확인하고 그 매물이 진짜 좋은지 안 좋은지 확인하려면 최대한 정보들을 긁어모으는 수밖에 없습니다. 오늘은 그 방법에 대해서 이야기해보도록 하겠습니다.

철저한 현장조사의 시작 지도파악부터 해라

현장 조사에 앞서 지도를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 그 이유는 현장조사는 시간이 많이 들기 때문입니다. 시간을 많이 들여서 온 만큼 많은걸 보고 와야 할거 아닙니까? 지도를 꼼꼼히 확인하다 보면 주변에 반드시 확인해야 할것들을 미리 체크하고 동선을 짠 후 움직 일 수 있습니다.

지도에서는 건물 위치를 나타내 주는 것뿐만 아니라 주변에 학교 상점 정류장, 역과의 거리 등 다양한 정보들을 얻을 수 있기 때문입니다. 그리고 만약 지도를 꼼꼼히 확인하고 간다면 이 정보들을 토대로 현장에 가서 조금 더 효율적으로 움직일 수 있습니다.

요즘은 지도에서 로드뷰 형태로 다 볼 수 있습니다. 지도에서 이곳이 지역에서 중심지인지 아닌지 판단하거나 앞으로 더 개발될 수 있는 여건인지 파악할 수 있습니다. 지도에서 얻은 정보를 바탕으로 대략적인 동선을 짜고서 움직이시기를 추천드립니다.

실제 발로 걸어 다니면서 분석하라

지도를 통해서 대충의 동선을 짰지만, 실제로 움직일 때에는 지도상과 일치하지 않을 때가 많이 있습니다. 특히 로드뷰 같은 경우에는 실시간이 아니기 때문에 몇 달에서 몇 년 전의 자료들이 있기 때문에 바뀌었을 가능성이 많이 있습니다. 지도만으로는 알 수 없는 정보들을 발견하면서 향후에 지역에 들어설 시설이나 개발계획을 봐야 합니다.

특히 혐오시설은 지금 눈에 보이는 것뿐만 아니라 앞으로 예정된 시설이 있는지도 알아봐야 합니다. 그 지역에 있는 공인중개사에서의 정보들을 확인하면 그쪽의 공인중개사들은 지역 네트워크를 활용하여 잘 알 가능성이 높습니다.

여기서 중요한 건 저는 차를 타고 둘러보지 말라는 것입니다. 실제로 반드시 걸어보아야 합니다. 걸어서 보는 것과 차로 지나갈 때의 느낌은 정말 많이 다릅니다. 걸어서 다니면 볼 수 없었던 것들도 많이 볼 수 있고, 놓칠 수 있는 부분들을 꼼꼼히 볼 수 있게 됩니다.

집의 특성을 더 면밀히 살펴보자

집은 층별로 가격차이가 많이 납니다. 보통 우리가 얘기하는 로열층들이 선호되고 주로 1,2층은 기피됩니다. 게다가 특히 다세대주택의 경우에는 주차공간이 여유 없는 경우가 많이 있습니다. 주차가 가능한지 여부도 시세에 큰 영향을 미치게 됩니다. 그리고 주변에 일조권을 가리는 건물이 있어서 설사 남향의 집이라고 하더라도 햇빛이 들어오지 않으면 이것 또한 시세에 영향을 미치게 됩니다. 현장에 가셔서는 이러한 것들을 확인하셔야 합니다.

단순히 어떤 지역에 몇 평이고 평당 가격이 얼마, 역과의 거리 몇 분 이런 것은 우리가 알 수 있지만 실제로 가야만이 알 수 있는 것들은 주차의 넉넉함, 일조량 등이 있습니다. 주로 빌라와 같은 다세대 주택은 아파트에 비해서 개별적인 특성에 더 금액 차이가 크게 됩니다. 매물들의 시세랑 급매가, 그리고 보통 실제 거래 가격을 비교해서 낮은 금액으로 들어갈 것을 고려하시기 바랍니다.

하자 여부 확인

앞서 말했듯이 아파트보다는 빌라 같은 경우에는 하자 여부를 더 꼼꼼히 체크해야 합니다. 아파트에서는 관리사무소가 있어서 그래도 시설물 관리를 비교적 잘 하지만, 다세대주택의 경우는 건물관리가 잘 안 되는 경우가 많이 있기 때문입니다.

옥상이나 벽면에서 균열이 있는데 이걸 그냥 내버려 두면 누수 같은 하자가 생기기도 하고, 아까 전에 말씀드렸듯이 주변에 건물들이 빽빽하게 있으면 조망도 좋지 않은데 가장 나쁜 일조량이 없어져서 내부 공간이 습해서 곰팡이가 슬 수도 있습니다. 한 번만의 현장 조사로는 이러한 문제점들을 다 발견할 수 없고 실제로 사는 사람도 두세 달 살아야만 알 수 있는 경우들이 많이 있습니다. 여러 번 현장을 취미 삼아 산책한다라는 생각을 하시면서 거주에 문제가 되는 하자가 있는지 꼼꼼히 확인하고 이러한 하자를 발견하게 된다면 가격을 더 낮게 협상할 수 있는 여지가 된다는 것도 기억하시기 바랍니다.

지역정보 수집 맘 카페가 답이다

방금 전에 말씀드렸듯이 사실은 살아보지 않으면 모를 때가 많습니다. 특히 해당 지역 사람들이나 사는 사람이 알만한 세세한 정보를 외부사람으로 사는 알기가 정말 어렵습니다. 하지만 해당 지역의 정보를 가장 잘 아는 커뮤니티를 하나 꼽을 수 있습니다.

그 유명한 동탄맘 카페, 일산 아주머니 같은 카페에서는 단지 학원정보, 육아 정보만 공유되는 것이 아닙니다. 특히 가장 중요한 부동산 정보들이 많이 오고 가는데요. 근처 지역별 개발 계획과 관련된 기사나 근거 자료들을 공유하는 경우가 많이 있습니다. 지역 맘 카페에 가입하여 이러한 회원들의 정보를 검색하고 수집을 하다 보면 좀 더 빠른 정보들을 공유받을 수 있습니다. 

맘 카페 회원들이 자신들이 살고 있는 지역에 영향을 미칠만한 호재나 악재에 대해서 가장 민감하게 반응하기 때문입니다. 평상시에 그 지역에 관심을 두고 있지 않으면 알 수 없는 정보들도 맘카 페르 통해서 지역 정보를 수집하시길 바랍니다. 

초등학교 주변의 집을 사라

강남 7 학군 들어보신 적이 있으실 겁니다. 우리나라의 교육열은 아직까지도 세계적인데요. 이것은 저출산인 이 시대에도 크게 달라지지 않았습니다. 얼마 전에 스카이캐슬이라는 드라마에서도 보았듯이 자식들의 교육을 위해서라면 부모들은 큰돈을 투자하기도 합니다. 

학군은 초등학교를 중심으로 가야 합니다. 중 고등학교 때에는 사실 명문 학교 주변으로 집값이 비싸지만, 초등학교에는 따로 그런 것이 없습니다. 그리고 중 고등학교만 되더라도 학생들이 조금 멀더라도 등하교를 버스를 타서라도 하지만, 초등학교는 그럴 수가 없기 때문입니다.

결국 통학거리가 가까워야 할 초등학교 부모들이라는 "실수요"가 있을 수밖에 없고 웬만하면 초등학교 주변의 아파트나 주택들은 가격이 떨어지기 쉽지 않습니다. 특히 맞벌이 부부라면 더더욱 초등학교 근처의 아파트를 선호할 수밖에 없습니다. 

초중고가 함께 몰려있으면 금상첨화

학교 주변에는 유흥업소가 법적으로 들어올 수 없게 되어 있습니다. 학교가 몰려 있는 지역은 그 범위가 더 커지기 때문에 외부에서는 들어오고 싶어 하고, 내부에서는 아이들이 대학교를 가지 않는 이상 특별히 다른 지역으로 이사할 이유가 전혀 없게 됩니다. 그러면 부동산 가격이 오르는 것은 너무나도 당연한 일이겠지요. 

다른 지역에 부동산 투자를 하실 때에는 주변에 초등학교와 중고등학교가 2개 이상 몰려 있는 곳이라면 한번 더 눈여겨볼 만한 지역이라는 것입니다.

명문학교 주변은 어떤가?

명문학교 주변 학군은 사실 소형평수보다 30평대 이상의 평수를 노려보시는 것이 더 좋습니다. 초등학교 주변이라면 신혼 부부나 어린 자녀가 함께 살 수 있지만 아이가 자라면서 더 큰 평수의 아파트가 필요해지기 때문입니다. 특히 명문학교일수록 중산층 이상이 들어올 가능성이 높습니다. 그렇다면 그들은 비교적 경제적 여유가 있는 편일 테고 소형평수보다는 30평대 이상을 선호할 가능성이 높습니다. 

계약금 입금하고 나서 계약 해제할 때는 2배 보상해야 한다

지난 포스팅에서 부동산 거래할 때 계약금이 보통 매매대금의 10%라고 했습니다.

2019/10/16 - [분류 전체보기] - 부동산 초보의 부동산 매매계약서 작성 방법

근데 이게 워낙 천문학적인 금액이다 보니 5억짜리 아파트라고 한다면 10%만 하더라도 5000만 원입니다. 2년 동안 200만 원씩 적금을 해도 5000만 원도 당장 현금으로 갖고 융통하는 사람도 적지 않습니다. 

게다가 설사 계약을 이제 진짜 해야겠다고 결심하여도 매도인이랑 매수인도 계약하려면 둘 다 일정을 맞춰야 하기 때문에 바로 만나기도 어렵습니다.  그래서 종종 서두르다 보니 그냥 구두로 말로만 이야기하고, 계약서를 작성하기도 전에 매매대금 10%보다 더 적은 금액으로 가계약금을 입금하는 경우가 주변에 꽤 많이 있습니다.

근데 여기서 부동산 시세가 갑자기 더 올라버린 데다가, 그 가격으로 다른 사람이 더 비싼 가격에 계약하려는 경우가 생기면 집주인 입장에서는 그냥 구두계약이니까 파기하려고 하는 경우가 종종 있다고 합니다. 법적으로는 가계약금도 계약금으로 인정하고 있고, 계약을 파기하는 경우에는 계약금의 두배를 상대방에게 주어야만 합니다. 매도인이랑 계약할 것을 구두 합의하고 통장에 가계약금이 꽂혔다면 설사 계약서를 작성하지 않았다고 하더라도 이미 계약관계가 실행되고 있는 것입니다. 

최근에는 여기서 더 나아가서 계약금의 일부만 받았어도 매도인이 계약을 파기할 때에는 실제 받은 "가계약금" 이 아니라 약정된 전체 계약금을 해약금의 기준으로 해야 한다는 새로운 대법원 판결이 나와버렸습니다. 실제 현장에서는 가계약금의 두배를 물어주는 선에서 서로 합의하는 경우가 많습니다.

좋은 물건이면 무조건 빨리 가계약금을 넣어라 

정리해 보자면 우리는 이러한 결론을 내릴 수 있습니다.  구두계약 이후에 가계약금도 계약금이며, 약정금액의 두배를 물어주어야 한다는 것이니 좋은 물건이 있다면 가계약금이라도 빨리 입금해 놓으면 나중에 그 물건을 살 때 유리하다는 것입니다. 혹시 부동산 아저씨가 계약금 받아도 24시간 이내에 돌려주면 법적으로 문제가 없이 계약을 해지할 수 있다는 말 하면 이건 다 거짓말이니 항상 입금하고 나서 계약 해제 시에는 계약금의 두배를 주어야 한다는 것을 명심하시기 바랍니다.

중도금 넣으면 계약 해지가 불가능하다

중도금은 계약에서 꽤 중요한 의미를 지니고 있습니다. 가장 큰 의미는 중도금을 입금하고 나면 계약 해지가 불가능 하기 때문인데요. 대법원 판례를 보더라도 중도금을 지급한 행위는 이행의 착수에 해당되어서 한쪽에서 일방적으로 계약을 파기할 수 없다고 합니다. 

한마디로 중도금 넣으면 이제 기존 집주인은 절대 되돌릴 수 없다는 겁니다. 과거에는 계약금 > 중도금 > 잔금 이런 식으로 3단계에 걸쳐서 대금을 지급했는데, 요즘은 사람들이 다 은행에서 빚을 내서 사다 보니까 중도금을 생략하고 잔금을 치르는 경우가 많아지고 있습니다. 중도금에 대한 약정도 많이 없어지는 추세이긴 하지만 상당히 중요합니다.

부동산 값이 뛰고 있다면 중도금을 빨리 넣어라

게다가 중도금 지금 기일 전에 미리 중도금을 넣어도 이걸 중도금으로 인정하고 있습니다. 이 또한 과거에 대법원 판례가 있습니다. 매매 계약하고 나서 부동산 값이 갑자기 올라가니까 계약이 파기될 것을 우려해서 매수인이 중도금을 먼저 입금했었는데요, 아니나 다를까 기존 집주인은 계약금을 더블로 물어주더라도 계약 해지하려고 했습니다. 그러나 매수인은 계약을 유지하려고 중도금을 먼저 입금했는데요

법원에서는 시세가 상승해도 매매계약을 했다는 사실 관계가 바뀌지 않는다면서 중도금을 인정하고 매도인이 계약을 파기할 수 없다고 판결했습니다. 앞으로도 집값이 뛰는 시기에는 비슷한 일이 많이 생길 수 있습니다.  집을 사서 투자하려는 분들이라면 부동산 계약하실 때 중도금을 요즘 없어지는 추세라고는 하더라도 소액으로 중도금 일정을 잡으시는 게 좋습니다.

그리고 특약사항에서 중도금 납입 전에 이행을 금지하려고 하는 그런 특약을 다 빼버리신다면 나중에 기껏 발품 팔고 열심히 알아봐서 부동산 계약했는데 가격이 올랐다고 해지 당하는 불상사를 미연에 방지하실 수 있습니다.

계약금은 소유주 명의 통장에 입금

계약금을 넣을 때에는 소유주 명의 통장에 입금하는 것이 좋습니다. 계좌 입금 내역이 거래 금액을 지급한 사실 자체를 증명해서 나중에 법적 분쟁 소지가 줄기 때문입니다. 만약 상황에 따라서 소유주가 아니라 대리인의 통장으로 입금해야 한다고 주장하면, 계약서에서 특약사항 기입란에 지급방법이랑 소유주와 대리인의 관계 등을 함께 명시하도록 하는 것이 좋습니다. 

생각보다 간단한 부동산 매매과정

아파트의 주택 매매 계약을 체결하는 과정을 아주 간단하게 살펴보면 이렇습니다. 보통 매수인과 매도인이 직접 계약서를 작성하고 계약금을 치른 후에는 계약서에 써진 일정에 맞추어서 중도금이랑 잔금을 치르고 매수인이 그 집에 대한 소유권을 갖게 됩니다. 

이렇게 보면 참 간단하지요? 그러나 이러한 거래과정 속에서 법적인 효력들을 갖는 것들이 많이 있습니다. 이것을 알고 부동산 계약에 들어가는 것과, 그렇지 않은 것은 큰 차이가 납니다. 별거 아닌 거라고 생각하고 서두르다거나 대충대충 넘겼다가는 나중에 분쟁이 발생되었을 때 큰 손해를 볼 수도 있습니다.

계약 자체로 사는게 다 끝났다고 생각하지 말고 소유권을 넘겨받기 전까지는 항상 잘못된 것이 없는지 체크해야 합니다. 계약서는 매매 또는 임대차에 대한 내용을 문서화시켜서 남겨놓는 것이기 때문에, 반드시 신중하게 작성해야합니다. 만약 법적 분쟁이 발생하게 되면 이 계약서가 아주 중요하기 때문입니다.오늘은 매매 계약서 작성시 유의하고 체크해야 할 것을 살펴보겠습니다.

첫째 표준매매계약서를 사용해라

표준 매매 계약서란 부동산 매매할 때 꼭 필요한 정보를 기입하는 건데요. 사실 정해진 양식은 없지만. 법원에서 이렇게 하라라고 정해준 것이 바로 부동산표준계약서입니다. 서로에게 불리한 조항이 들어가지 않도록 만들어서 분쟁을 미리 방지 할 수 있도록 만든 겁니다. 양식은 아래와 같이 생겼습니다. 매매 대금을 쓸 때는 숫자와 한글을 같이 적어서 혼동하지 않도록 하는 것이 중요하고, 계약금 중도금 잔금은 협의에 따라 쓰면 되지만 보통 계약금은 10% 중도금이랑 잔금은 45%씩들을 많이 합니다. 소유권 이전은 잔금 지급과 동시에 진행하고 근저당권이 있으면 말소해야합니다. 소유권 이전 등기서류뿐만 아니라 해당 관리비나 가스비 전기세도 정산하고 열쇠나 비밀번호까지 넘겨 받아야합니다. 

둘째. 인적사항을 반드시 확인하라

계약서 작성할때 꼭 제일 먼저 들어가는 것이 바로 계약하는 당사자들의 인적사항입니다. 반드시 주민등록증이나 운전면허증 등으로 소유주의 신분을 확인해야 합니다. 또한 등기부 등본에서 갑구에 있는 소유주 명의랑 계약서 작성 시 보는 면허증의 주민등록증이 일치하는지 봐야 합니다. 만약에 소유주가 아니라 제삼자가 대리 계약하게 된다면 소유주의 인감증명서랑 위임장을 받고, 대리인 신분까지도 철저히 확인해야만 합니다. 

셋째 특약사항 반드시 체크 하자 

부동산 매매시 특별한 상황에 따라서 계약서가 많이 달라질 수 있습니다. 그중에 하나가 바로 특약사항인데요. 상황에 맞게 특약사항으로 나중에 분쟁이 발생할 소지를 줄이려고 하는 겁니다. 게다가 이 특약사항이 나중에 책임소재를 가리는데 가장 중요한 기준이 되게 됩니다.

예를 들자면 요즘 오피스텔이나 신축빌라들은 냉장고, 세탁기, 에어컨이 빌트인으로 들어가 있고 옵션으로 있는 경우가 많이 있습니다. 그런데 만약에 임차인이 들어와서 파손을 하거나 갈 때 가져가면 안 되겠죠. 이런 내용들에 대해서 원상회복을 요청하는 내용의 특약을 넣으면 추후에 발생할 만한 분쟁소지를 줄일 수 있습니다.

넷째 입금전에 등기부등본 체크

계약금이랑 중도금 잔금 입금하는 건 떨리는 일인데요. 입금하기 전에는 반드시 등기부 등본을 발급받아서 이 집에 이상이 있는지 확인해야 합니다. 

특히 전세나 월세로 들어가게 된다면 집주인이 집을 담보로 너무 많은 대출을 과도하게 많이 받은 부분이 있으면 나중에 계약기간이 끝나고 다른 데로 이사를 가야 할 때, 이 전세금을 돌려줄 수가 없게 될 수 있습니다. 꼭 꼭 반드시 등기부등본을 떼 보아서 추가로 집 담보로 대출을 받지는 않았는지 확인해야 합니다.

게다가 계약 당시에는 대출이 없었다가 잔금 지급 직전에 임대인이 대출을 받는 경우도 있다고 합니다. 일반적으로 표준매매계약서에는 매도인이 소유권 이전 제한 사유를 제거한 다음에 매수인에게 이전해야 한다는 내용이 명시되어 있습니다. 그러나 표준 임대차계약서에는 소유권 이전이 아니라 임대차 계약을 하는 거다 보니 등기부등본 이상으로 소유주 책임이 없습니다. 그래서 잔금을 지급하기 전까지 대출이나 가압류 같은 상황이 발생하지 않도록 특약사항에다가 "계약시점 이후에는 추가 변동사항 없이 현 상태로 인도한다" 같은 내용을 기재하면 예방할 수 있습니다.

마지막 중개대상물 확인 설명서를 받아라

공인중개업소를 통한 계약일 때 중개사는 중개대상물 확인 설명서를 의무적으로 줘야 합니다. 보통 집을 사는 사람은 파는 사람보다 그 집에 대한 정보가 부족할 수밖에 없습니다. 이 같은 정부 불균형으로 인한 문제를 해결하기 위해서 공인중개사가 부동산 정보를 확인해서 작성하고 설명하도록 되어있는데요. 이게 중개대상물 확인 설명서입니다. 법적 권리관계, 건물 상태, 주변여건 같이 계약서에는 없는 내용들이 들어있습니다.

부동산을 매수한다면 중개대상물 확인설명서를 확인하여 향후 법적 판단의 근거로 활용 될수도 있다는 사실을 확인하고

서명하기 전에 꼼꼼히 확인해야 합니다. 

어떠한 부동산 중개사를 만나느냐가 부동산 투자의 승패를 가른다

소위 복덕방 아저씨라고도 불리는 부동산 공인중개사는 우리나라에서 그렇게까지 좋은 이미지는 아닙니다. 길을 가다가 눈에 수없이 많이 띄는 것이 부동산이기 때문이지요. 그리고 쓰윽 안을 살펴보면 대부분의 분들이 일을 하기보다는 그냥 하루 종일 사무실에 앉아서 다른 손님들을 기다리는 것으로 밖에 보이지 않기 때문에 저 또한 그렇게 좋아하지는 않았습니다.

그러나 부동산투자에 관심을 갖게 되면서 중개사와의 관계가 매우 중요하다는 것을 깨달았습니다. 공인중개사들과 좋은 관계를 형성하고 유지해야만이 먼저 좋은 정보를 얻을 수 있기 때문입니다. 대부분의 사람들이 부동산에 전화를 하거나 방문해서 대충 알아보고 싸고 좋은 매물 있냐고 물어보고, 괜찮은 매물 나오면 연락 달라고 말합니다.

그러나 반대로 생각해서 난생 처음 보는 사람에게, 게다가 그냥 한번 와서 그런 이야기를 한 사람에게 진짜로 괜찮은 물건을 줄까요? 저라면 아닐 겁니다. 주변에 친한 지인이나 단골 고객, 혹은 적어도 여러 번 만났던 사람에게 먼저 연락을 할 것입니다. 

중개사들은 무엇을 좋아할까?

모든 사람들은 자신에게 이익이 되는 쪽에 관심이 있습니다. 공인중개사들은 중개를 통해서 거래가 성사되는 것이 그들에게 돈을 벌어다 주기 때문에 그분들의 목표는 거래 성사입니다.

사실 부동산 아저씨 아줌마들은 손님이 들어오는 모습만 3초 보더라도 그 사람이 살 사람인지 묻기만 할 사람인지 알 수 있다고 이야기 합니다. 공인중개사들의 눈에는 표정이나, 걸음걸이에서 고객의 유형이 보입니다. 매물을 중개하는 입장에서 아무래도 실제 거래를 해줄 사람에게 관심이 있을 수밖에 없고, 그냥 묻기만 하러 온 사람에게는 적극적으로 응대하려고 하지 않습니다. 아마 부동산 아저씨 아줌마가 찾아갔을 때 시큰둥하게 대했었던 경험이 있으시다면 아마 비슷한 이유일 겁니다.

돈이 있어서 당장 계약할 수 있다는 인상을 줘라 

일단 한두번 방문했다고 싸고 좋은 물건을 보여줄 거라는 생각을 버려야 합니다. 그리고 지금 자금여력이 있거나 사정이 있어서 당장 계약을 할 수 있다는 인상을 주게 되면 부동산 중개사 분들도 먼저 적극적으로 다양한 물건들을 소개하고 도움을 주려고 들 겁니다.

첫 번째로 먼저 관심지역 중개업소에 방문해서 차도 마시고 이런저런 이야기도 나누면서 친분을 쌓고, 처음에 차를 대접받았으면, 그 취향을 기억해 두셨다가 다음에 방문하실 때에는 커피나, 차를 사서 간다면 조금 더 좋은 인상을 줄 수 있을 겁니다. 그리고 이때 가장 중요한 것은 바로 돈이 있으니까, 급매물만 나오면 바로 사겠다는 믿음을 줘야 합니다. 

먼저 직접 거주하는 지역에서 투자할 만한 지역이 있다면 가까운 부동산을 방문하시기를 권합니다. 중개사와의 관계가 좋으면 아무래도 투잡으로 부동산을 하며 인터넷의 정보들을 확인하는 것보다 더 빠른 부동산 정보를 알 수 있게 됩니다.

잘되는 부동산을 찾아가라 

요즘은 케이렌이나 마이 스파이더 같은 사이트에서 공동 중개 정보망이 있어서 매물들을 서로 공유합니다.  같은 매물도 여러 중개업소에서 다루는 이유이지요.

그런데 한 지역에 정말 잘 되는 부동산이 있고 그 지역에서 오래 했다면 그 중개업소는 해당 지역의 건물주들의 전월세들을 관리하고 있을 가능성이 큽니다. 그리고 자신들의 단독 매물을 가지고 있을 가능성이 큽니다.

이 분들은 중개 정보망에 이런 물건들을 올려놓지 않습니다. 왜냐하면 그런 데다가 올려두었다가 다른 부동산에서 계약하게 된다면 자신은 집주인 쪽에서밖에 거래 수수료를 받지 못하기 때문입니다. 만약에 자신이 갖고 있고, 고객이 찾아온다면 양쪽에서 수수료를 다 받을 수 있는 양타중개가 가능한데 말이지요. 

이렇게 많은 물건들을 갖고 직접 운영할 수 있는 중개업소를 물건지 중개업소라고 합니다. 공동중개 정보망에 올라간 다 같이 공유하는 매물은 크게 매력적이지 않은 매물들이 많습니다. 혹시 있다고 한다면 순식간에 사라지지요. 정말 괜찮은 매물은 여전히 대인과 대인 사이로 거래가 됩니다. 

이러한 좋은 물건들을 많이 갖고 있는 물건지 중개업소에서 단골이 되어야 합니다. 그래야 내가 원하는 좋고 저렴한 매물을 얻을 수 있는 확률이 높아지기 때문입니다.

물건지 중개업소 찾기

보통은 이런 물건지 중개업소를 찾기가 정말 어렵습니다. 겉만 봐서는 다 거기서 거기처럼 보이기 때문입니다. 지역 거래량 신고 1위인 중개업소가 당연히 목 좋은 자리에 위치하고 있을 수도 있지만 의외로 동네 후미진 곳에 있을 수가 있습니다. 

처음에는 무조건 발품을 팔아야 합니다. 여러 중개업소를 방문해서 내놓는 매물들의 종류와 양을 봐야 합니다. 매물들이 많이 중복되는 업체보다는 이곳에서만 내놓는 매물이 많은 업체를 찾아야 합니다. 특히 상가지구에서 코너에 위치한 중개업소는 무조건 가보시기를 추천합니다.

빚내서 집사라

저는 빚지는 것을 너무 두려워합니다. 빚을 지는 것이 마음의 짐처럼 느껴지고 나의 자유를 구속한다고 생각하기 때문이었지요. 그러나 종종 어떤 사람들은 이렇게 얘기합니다. 빚을 지는 것도 능력이며 빚도 자산이라고 말입니다. 물론 1 금융권의 착한 대출이지요. 이런 얘기를 들을 때마다 사실 속으로는 황당했습니다. 그러나 지난 10년간을 생각하면, 그렇게 이야기했었던 사람들이 맞았습니다.

특히 부동산에 있어서는 더더욱 와닿는 말입니다. 만약에 최대한 저금리로 많은 대출을 받아서 부동산을 사두었다면 훨씬 더 많은 돈을 벌었을 겁니다. 저는 부동산 투자에 망설였고 남들이 빚을 끼고 집을 사고, 혹은 부동산 투자를 할 때

여전히 전세에 머물면서 부동산 투자는 속 썩이는 일이라고 생각했습니다. 

레버리지 효과란?

은행의 대출을 지렛대 삼아서 투자하는 것, 그리고 그로 인해 대출이자 대비 많은 수익을 얻는 것을 레버리지 효과라고 합니다.

대출을 잘 활용하면 수익률도 좋아지고 남은 자본금으로 더 많은 투자를 할 수 있기 때문입니다. 투자에서는 아주아주 기본적인 기법 중에 하나입니다. 

레버리지를 적용한 다세대 주택 매입 사례

레버리지를 적용한 사례와 아닌 사례를 살펴보면 아주 극명하게 차이가 납니다. A 씨와 B 씨 모두 수중에 1억 원이 있는데 한 다세대 주택을 산다고 가정해봅시다. 그 다세대 주택은 보증금 2000만 원에 월세가 50만 원입니다. 이때 A는 대출 없이 순수하게 자기 돈으로만 주택을 구입한 경우에 다시 보증금 2000만 원을 제외한 8000만 원이 최종적으로 투입이 되면서 월 50만 원씩을 벌 수 있게 됩니다.

총 8000만 원을 투자해서 연 600만 원을 벌게 되니 자기 자본 대비 수익률은 연 7.5%입니다. 그러나 B는 1억 원짜리 주택을 자기 자본 2천만 원을 가지고 나머지 80%는 은행에서 대출을 받습니다. 8000만 원을 대출받고 2천만 원을 투입했다가 다시 2천만 원을 받습니다. 대출금리를 높게 잡아서 4%로 가정한다고 계산해보면 월 266,666원이 나오게 되지요. 그래도 생각해보면 결국 자기 자본 하나도 없이 매월 약 23만 원을 수익을 낼 수 있습니다.

무피 투자란?

위에서 살펴본 바와 같이 자기 자본금을 1도 들이지 않고서도 계속 수익을 낼 수 있는걸 무피 투자라고 부릅니다. 특히 경매를 통해서 다세대 주택같은것을 낙찰받는다면 보통 낙찰가의 80~90%를 경락 잔금 대출이라는 것이 가능해서 레버리지 효과를 크게 볼 수 있습니다

그러나 아무리 무피투자라고 하더라도 리스크는 조금씩 있기 마련입니다. 보증금이 낮아질 때도 있고, 또한 리모델링 비용, 주택 수리비용, 세금까지 계산해야 하기 때문이지요. 하지만 그럼에도 단순 비교만 해 보더라도 대출을 받지 않는 경우보다 대출을 활용할 때의 수익률이 훨씬 높다는 걸 알 수 있습니다. 게다가 대출을 받지 않는다면 부동산 투자에 몇억 원이나 되는 자금이 투입되어서 추가로 투자할 수 있는 여력이 없지만 대출을 받는 경우네는 여유 있게 다른 곳에도 투자할 수 있습니다.

월세가 끝이 아니다 시세차익이 있다. 

하지만 월세를 받는 것이 끝이 아닙니다. 결구는 이것이 다시 샀던 가격보다도 비싸게 시세가 올라서 돈을 벌 수가 있기 때문입니다. 1억짜리 다세대가 몇 년 동안 월 23만 원씩 받다가 1억 2천만 원까지 시세가 올라버리면 2천만 원을 벌 수 있는 겁니다. 기존의 매도 차익금 2천만 원을 또 가지고 다시 투자하여 두채 세채 보유하게 된다면 월세 수익이 23만 원이 아니라 최대 100만 원 넘게 오를 수도 있습니다.

그러기 위해서 항상 현금흐름 투자와 시세 차익 투자를 병행하면서, 자신의 종잣돈이 바닥나지 않도록 관리해주는 것이 필수적입니다. 이 과정을 반복해가면서 점점 더 투자의 규모를 키워나가면서 굴려나가는 것이 좋습니다.

종잣돈이 부족하다 부동산 시장 상황이 좋지 않다 라는 말만 되풀이하면서 자꾸 뒤로 미루기 전에, 비슷한 조건에서도 꾸준히 수익을 내고 있는 투자자들이 있습니다. 수익형 투자에 대한 이야기는 이미 많이 있어서 추후에 다루도록 하겠습니다. 

중소형 아파트 전성시대

이미 전국적으로 아파트 시장에서 20평대 아파트가 가장 인기가 있습니다. 실거주든, 투자든 간에 지금은 중소형 아파트가 전성시대입니다.

그 이유에 대해서 생각해보자면 가장 큰 이유는 인구 구조와 가계 구조의 변화를 들 수 있습니다. 제가 어렸을 때만 하더라도 대가족이 해체되고 핵가족 시대가 되었다고 배웠습니다. 보통 대부분의 집은 4인 가구가 평범했습니다. 제가 살던 아파트 동에서는 종종 아직 결혼하지 않은 고모나, 이모, 삼촌이 같이 사는 집이 있었습니다.

그러나 이러한 핵가족마저 해체되었습니다. 1인 가구가 증가하고, 결혼을 하더라도 아이를 낳지 않는 DINK 족들도 주변에서 흔하게 보게 되었습니다. 게다가 아이를 낳는다고 하더라도 2명보다는 1명만 있는 집이 훨씬 더 많아졌고요. 우리나라 평균 출산율이 0.9대인 것을 보면 답이 나옵니다.

우리나라 3인 이하 가구가 폭발적으로 증가하게 되면서. 더 이상 30평대 아파트가 행복한 가정의 필수적인 상징은 아니게 된 것입니다. 두 번째로는 경기침체가 장기간 이어지면서 가격이 비싸고 세금이랑 관리비가 많이 나가는 중대형 평수보다는 중소형 혹은 소형을 선호하게 되었기 때문입니다. 게다가 아직까지도 전세가는 중소형 아파트가 중대형보다는 덜 떨어졌습니다. 실수요가 많기 때문이지요. 그래서 시세차익을 노린 투자수요까지도 많이 늘어난 상태입니다.

중대형 아파트의 전성시대

그러나 딱 10년 전만 돌아가본다면 분위기는 정말 완전 반대였습니다. 중대형 아파트 가격이 급등했습니다. IMF사태 이후에 부동산이 슬슬 활성화되다가 2000년대 중반 들어서 부동산이 과열되기 시작했었는데요, 이때 정부는 부동산 투기를 억제하기 위해서 특히 집을 여러 채 갖고 있는 다주택자들에게 강력한 세금을 때리는 정책을 시행하려 합니다.

바로 말이 많았던 양도세 중과세 정책이지요. 아무튼 많은 주택을 갖고있다가 세금폭탄 맞는다는 것이 무서워진 투자자들은 똑똑한 타결책을 찾아내려고 합니다. 적어도 개인명의의 한 채에는 양도세 중과세를 적용받지 않기 때문에, 여러 채 들고 있는 것보다는 "똘똘한 한채"를 선택합니다.

강남 같은 좋은 입지에 중대형 아파트를 하나 사서 보유하는 게 낫다는 겁니다. 이러한 사람들은 일산이나 부천 같은 수도권의 소형 아파트를 전부 처분하고 중대형 한 채로 갈아탔습니다. 이후 점점 중대형에 대한 수요가 확산되면서 서울 내부만이 아니라 유행처럼 번지게 된 것이지요. 이때에는 30평대가 아니라 40평대, 60평대 아파트값은 정말 천정부지로 뛰던 시절이 있었습니다. 

지역에 따라 선호하는 평수가 다르다.

시기에 따라서 과거에 서울 수도권에 대형 평수에서 지금은 아무리 중소형 평수가 유행으로 변했다고 하더라도, 아직까지도 중대형 평수가 더 먹히는 지역이 있습니다. 

중대형 평수를 고려하는 사람들은 아무래도 돈이 많을 가능성이 많습니다. 다른 사람들에 비해서 경제적 여유가 있으면 아무래도 사는 곳도 많이 생각을 하겠지요? 예를 들면 비교적 낙후된 지역인 성남이나, 미아리 보다는 강남이나 송파구에 부자들이 더 많이 살 겁니다. 한강이 보이는 조망 같은 것도 중요하겠지요. 게다가 아무래도 출퇴근의 압박에 시달리기보다는 차를 갖고 다닐 가능성이 많습니다. 주변에 자연환경이 좋은 지역 조망이 좋은 지역은 여전히 중대형 아파트가 나쁘지 않습니다. 

반대로 중소형 아파트에 대한 수요층은 30대 신혼부부일 가능성이 많습니다. 아직은 젊고 보유재산이 많지 않은 사람들인데요. 그래도 직장과의 거리가 적당하게 다닐만하면서도 주변에 편의시설 잘 되어 있는 곳을 찾으려 할 겁니다. 주로 신도시에 살 가능성이 높지요. 

예를 들면 교통이 편리한 곳에 대학교가 있거나 산업단지가 있다? 거의 대부분 중소형 아파트가 주변에 인기가 많을 겁니다. 특히 월세를 주려고 소형 주택에 투자하려고 한다면 이런 입지 조건에 투자를 해야만 할 겁니다. 중소형 투자자들은 강남보다는 주로 부천이나 신림과 같은 역세권 지역이 들어가는 투자금 대비 수익률이 꽤 괜찮은 투자처가 될 겁니다.

부자가 많은 동네는 중대형 투자도 괜찮고, 월세 받을 거면 교통 좋고 편의시설 많은 곳에는 중소형 위주로 접근하는 게 수익률이 괜찮습니다. 항상 수요층을 고려한 곳에 투자를 하면 혹시라도 전체적인 부동산 시장이 침체되더라도 실수요층을 기반으로 가격이 크게 떨어지지 않습니다. 만약 반대로 상승을 하게 된다고 하면 다른 지역에 비해서 투자수요도 더 많이 증가하기 때문에 가격 상승도 더 커질 것입니다. 

지금이 중대형 매수 타이밍?

최근 중소형에는 실수요도 많이 있지만 투자수요도 많이 늘어있는 상태입니다. 그러나 반대로 중대형은 투자수요가 상당히 많이 빠져 있어서 거의 실수요만 남아있는 상태입니다. 실제 평당 단가도 20평대가 훨씬 높고 40평 이상부터는 훨씬 떨어져 있습니다. 

만약에 가격이 32평이랑 42평이랑 크게 차이 안 난다면 사실 인간의 욕심은 끝이 없기 때문에 더 큰 아파트에 살고 싶은 마음이 있습니다. 언젠가 중대형 아파트를 구매하고자 하는 잠재적인 수요층들은 아직도 많이 있습니다. 그러나 아직까지는 전국적으로 그 수요층은 많지 않은데 대신 수요층이 선호할 만한 A급 지역을 찾아보는 방법이 있습니다. 

수요에 따라 변하는 집 크기 

 사실은 정부의 정책 다주택자 중과세 정책이 중대형 수요를 만들어냈습니다. 그리고 중대형 아파트 유행을 불러일으켰습니다. 다주택자 규제를 완화하고, 1~3인 가구의 증가와 같은 사회적 현상이 맞물리면서 중소형 아파트를 선호하게 되었는데요. 그러나 사람들은 누구나 다 넓고 쾌적한 집에서 살고 싶은 욕망이 있습니다.

 꼭 어느 정도 크기가 적당한 것이 아니라 정부 정책이나 시장 환경에 따라서 수시로 변화한다는 것을 기억해야 합니다.

중소형이 지금은 물론 대세입니다. 그러나 꼭 그렇다고 해서 무조건 중소형 아파트에 다가만 투자해야 한다는 그런 마인드, 대형 아파트들은 이제는 앞으로 절대 안 돼 그런 식의 마인드를 가지는 것이 위험하다는 것입니다. 현재 시점에 대한 얘기만을 해서는 결코 돈을 벌 수 없습니다. 

미래의 수요는 언제 어떻게 변할지 모르는 거기 때문입니다. 현재 아파트 규모에 따라서 유행을 따라 투자하는 것보다는 수요 변화에 민감하게 반응할 줄 알아야 한다는 것입니다. 수요가 존재하면 가격이 상승합니다.