어느 사회에서 대부분의 사람들이 가치를 창출하는 사업과 노동소득에 관심이 없고 불로소득에만 관심이 있다면, 혹은 가만히 있어도 생기는 토지 자본이득으로 수익이 마구 생긴다면 그 사회는 미래가 없을 겁니다. 대부분의 어린아이들과 학생들이 내 꿈이 건물주라고 이야기하는 세상인 대한민국은 부동산 공화국이 아닐까 싶습니다. 땀 흘려 일하는 사람과 모험심을 발휘해서 열심히 사업하는 사람이 잘 사는 사회가 아니라 불로소득을 쫓아서 발 빠르게 움직이는 사람이 잘 사는 사회가 되었습니다.

 소득과 부의 양극화, 지역별 격차가 심해진 원인의 많은 부분이 부동산의 문제였을 겁니다. 1960년 이전까지 대한민국에서는 부동산 투기가 거의 없었습니다. 강남 개발 이전에는 땅을 사 모은 사람들이 극소수였습니다. 그러나 지난시간 살펴본 1970년 강남지역 개발 이후부터 시대는 변하게 됩니다. 정부가 부동산 투기를 장려하며 심지어 자신들도 정치자금을 마련하기 위해 이를 이용했다는 것을 살펴보면 대한민국의 소득격차와 토건재벌들, 졸부들이 생겨나게 된 계기를 마련해 주었습니다. 오늘은 각 시대별로 부동산 정책과 그 여파를 살펴보도록 하겠습니다.

1960년대

1960년대 후반부터 매해마다 전국 평균 지가 상승률이 30%를 넘었습니다. 1968년에는 한해에만 55%가 올랐으니 정말 폭등이라는 말이 옳을 것입니다. 서울과 서울 주변 토지를 중심으로 지가가 수직상승하였습니다. 이에 정부는 생각보다 높은 지가 상승에 부동산 투기억제 관련 법을 만들어서 1968년부터 투 기억 제세를 부과했습니다. 그러나 이는 오래가지 않았습니다.

1970년대

1970년대 후반부터 부동산 투기가 다시 발생하였습니다. 이때에는 국내에 유동성 증가한 것이 원인이 되었습니다. 1977년에는 42%가 올랐으며 1978년에는 믿을 수 없는 수치 66%가 올랐습니다. 이번에는 투기가 대도시 중심뿐만 아니라 지방 중소도시에까지 번졌습니다. 이게 전국적이라는데에 이 수치는 아직도 놀라운 수치입니다. 이에 또 전두환 정권은 부동산 투기억제 및 지가 안정을 위한 종합대책을 마련한 후에 다시금 지가 상승이 억제되었습니다.

1980년대

1980년대에는 1980년대 초에 살짝 있었으나 1983년 부동산투기 억제대책, 토지 및 주택문제 종합대책이 발표된 이후 한동안 크게 상승하지 않았습니다. 1980년대 말부터 다시 한번 부동산 시장은 과열되었습니다. 1986년부터 이어진 국제수지 흑자가 1988년 올림픽을 정점을 찍습니다. 사람들이 경제에 대한 기대심리가 한껏 부풀어 올랐습니다. 시중에 막대한 자금이 풀리자 1989년 한 해에만 전국 평균 지가 상승률이 39%였습니다. 이 또한 1988년 부동산 종합대책, 1989년 토지공개념 입법화 1990년 부동산 투기억제 대책과 같은 강력한 부동산 제제 정책으로 수 그러 들었습니다.

1990년대 

1990년대 초중반에는 경제성장율 대비 비교적 안정적인 흐름을 가져갑니다. 그 당시에는 물가상승률이 5% 8%가 이상한 시대가 아니었으니 부동산 상승도 그 정도를 왔다 갔다 했습니다. 전국에 일산 분당과 같은 위성도시가 들어섰습니다. 그리고 한국 경제 역사에서 중요한 사건이 하나 터지지요. 바로 IMF입니다. IMF 시기에는 전국의 평균지가가 하락합니다. 당시 경제적인 어려움을 겪었던 많은 사람들이 집을 팔려고 내놓았던 반면에 이를 살 수 있을 만큼 여유가 있는 집이 많지 않았기 때문이지요. 이때 돈이 많은 사람들은 떨어진 가격으로 부동산들을 사서 더 큰 부자가 됩니다. 양극화가 심해진 계기가 되었지요.

2000년대 

1997년 IMF이후부터 2000년대 초반까지는 정부가 부동산 경기부양책을 펼쳤습니다. 부동산 시장은 다시 과열되었습니다. 1998년부터 2001년까지 정부는 외환위기를 극복한다는 이유로 부동산 정책의 근간이었던 토지공개념 제도를 폐지했습니다. 토지거래 허가구역을 해제했고, 아파트 재당첨 금지기간 단축, 분양가 자율화, 토지거래 신고세 폐지, 분양권 전매제한 폐지, 무주택 세대주 우선 분양 폐지, 신축주택 구입 시 양도세 면제, 취등록세 감면과 같은 파격적인 정책들을 만들어냈습니다. 이때 다시금 부동산은 폭등할 수밖에 없었습니다. 2001년 말부터 이를 다시 급하게 투기 억제를 시작했지만 때는 늦었습니다. 그다음 정권인 노무현 정권까지 이 폭등하는 부동산 가격을 잡기 위해서 노력했습니다. 그러나 2008년 토건세력의 왕 이명박 정권이 정권을 잡습니다. 여기도 마찬가지로 2008년 리먼 사태 이후를 수습한다는 명분 아래 부동산 경기부양정책을 펼쳤습니다. 노무현 정권 때 만들었던 종합부동산세와 양도세를 쓸모없게 만들었습니다. 규제들을 전부 완화했습니다. 수도권 민간택지 전매제한 완화, 주택 재당첨 제한 폐지, 재건축 아파트 안전진단 간소화, 재건축 조합원 지위 양도 금지 폐지, 임대주택 의무비율 완화, 투기과열지구 해제와 그린벨트 해제. 노골적인 토건경제를 만들기 위한 노력을 했습니다. 그러나 이때에는 예전만큼의 상승은 없었습니다. 

2010년대 

이명박 정부를 지나 박근혜정부에서부터는 조금 다른 방법을 썼습니다. 바로 금융이었습니다. 많은 빚을 저금리로 저담보로 대출해주면 사지 않을까?라는 생각을 했습니다. 이는 적중했습니다. 담보대출 인정비율을 기존 50%에서 60%로 총부채 상환비율을 70%까지 올려서 부동산을 담보로 더 많은 대출을 받게 해 줬습니다. 1억짜리 집을 사는데 2000만 원만 있어도 살 수 있는 시대를 만들어 주었습니다. 그리고 은행이자도 낮추어 이자부담도 줄여주었습니다. 당연히 시장에는 유동성이 더 늘어나고 이 정책은 2013년부터 꿈틀대기 시작하더니 그 폭등은 2018년 아니 사실은 2019년 올해까지도 이어지고 있습니다. 

정부와 부동산 정책

매 정부마다 부동산 부양책을 사용하면 부동산 시장은 과열로 치닫는다는 법칙은 단 한번도 깨지지 않고 지켜져 왔습니다. 다만 2000년대 들어서부터는 시장이 즉각적으로 반응하지 않는다는 것을 알게 되었습니다. 노무현 정권과 이명박 정권의 사례를 본다면 한쪽은 부동산 규제를, 한쪽은 부양을 실시하였습니다. 시장은 즉각적인 반응보다는 한정권의 모멘텀을 가지고서 움직였습니다. 문재인 정부가 물려받은 부동산 정책은 어찌 보면 지난 정권 정책의 결과물일 것입니다. 현재 투기억제 정책으로 나가는 것도 효과가 나오려면 시간이 더 걸릴 것으로 보입니다. 

강남개발의 필요성 

1960년대부터 서울로 전국의 사람들이 모이기 시작했습니다. 인구가 폭발적으로 증가하면서 강북만으로는 그 인구를 수용할 수 없었습니다. 강남개발은 필수적이었습니다. 이미 강북지역의 택지들은 다 개발되었고, 산과 같이 사람이 살 수 없을것 같은 곳들도 판자촌들이 들어서기 시작했으나 주거환경은 열악하기 그지없었습니다. 해당 시기는 박정희정권시기였고 남북대치가 심한 시기에서 언제 전쟁이 또 터질지 모르는 불안한시대였습니다. 그런 시대에 강북에 대부분의 인구와 시설이 밀집되어 있는 것이 불안하게 느껴졌었지요. 

강남은 서울이 아니었다?

강남은 사실 서울이 아니었습니다. 1963년에 되어서야 강남은 서울에 편입되었지만 미개발 상태로 오랫동안 놓여있었습니다. 경부고속도로 건설과 한남대교 건설이 완료되면서부터 60년대 말부터 정부중심으로 대형 아파트 단지 중심으로 강남 개발을 하게 되었습니다. 경부고속도로 건설은 강남 개발에 아주 중요한 역할을 했습니다. 강남개발은 1969년 구획정리사업부터 시작했습니다. 그러나 용지가 확보되었지만 1970년대 초에 세계적인 불황이 있어 실제로 1970년대까지 개발이 크게 진척되지 않았습니다. 강북에서 강남으로의 주거 분산도 부진했습니다. 

강남개발과 정치 자금 이야기

 이 당시에 정부에서는 정치자금을 마련하기 위해서 토지 투기행각까지 벌였습니다. 정부는 해당 지역을 구획정리사업이라는 이름으로 사유지였던 토지들을 묶어서 사들이기 시작했습니다. 당시 서울시 도시계획 국장이었던 윤진우는 1970년에 총 25만 평의 땅을 평당 5100원에 사들였습니다. 그리고 딱 1년 후 1971년 5월에 18만평을 평당 1만 6천원에 팔았습니다. 1년만에 20억원의 정치자금을 조성했다고 합니다. 당시에는 이렇게 정치적으로 부동산을 이용하는 경우도 많았습니다. 황석영의 소설 강남몽이나, 영화에서도 다루어지기도 했었지요. 

공유수면 매립과 강남개발

강남에서 아파트단지가 건설된 것은 공유수면을 매립이라는 것이 상당히 중요합니다. 지금의 동부이촌동, 반포,흑석, 압구정동, 구의동, 잠실 모두 과거에는 한강변의 수면지였습니다. 과거 지금의 잠실은 소유자들의 토지규모가 작았고 많은 사람들이 작은 땅을 조금씩 소유하고 있었기 때문에 큰 택지개발지구를 확보하여 개발하기가 어려웠습니다. 그러나 공유수면을 매립하면 거대한 택지를 얻을 수 있었습니다.

우리나라의 건설 재벌들이 생긴것도 이때였습니다. 국유 하천에 제방을 쌓고 하천부지를 택지로 조성하였습니다. 건설 비수기때마다 해당 지역에 모래를 부어서 택지를 조성하면 택지가 됩니다. 이 택지는 정부기관에서 일괄 매수해가거나 건설회사의 아파트 단지를 조성할 수 있게 됩니다. 손해보지 않는 정말 엄청난 이권사업이기 때문에 수많은 이익집단이들이 달려들었습니다.

본격적인 강남개발

다리건설

강남개발사업이 도시개발으로서 제대로 추진되었던것은 1970년대 중반부터입니다. 영동지구와 잠실지구의 토지구획정리가 진척되었고 개발을 촉진하기 위한 대책들을 만들어 냈습니다. 1972년에는 잠실대교, 1973년에는 영동대교, 1976년에는 잠수교와 천호대교, 1979년에는 성수대교가 만들어지면서 강남과 강북과의 접근성을 크게 개선하기 시작했습니다. 

세제혜택

또한 정부는 1973부터 강남을 개발촉진지구라면서 엄청난 세제혜택을 줍니다. 부동산 매매에 관해서도 취득세, 등록세, 재산세, 도시계획세, 면허세등을 모두 면제해줍니다. 사실상 부동산 투기를 부추긴것과 다름없습니다. 1976년에는 잠실도 같은 세제혜택을 적용하여 개발시킵니다.

아파트지구선정

게다가 아파트지구라는것까지 지정합니다. 당시에는 조그마한 지주들이 자신의 땅에 아파트가 들어오는것을 원하지 않았습니다. 그러나 정부는 이러한 땅을 아파트지구라는 이름으로 묶어서 아파트 외에는 다른 것을 짓지 못하게 만들었습니다. 이것을 계기로 아파트는 더 많이 건설 될 수 있었습니다. 사실상 전체주의 시대에 일반 개인의 권리들을 무시하고 건설업자와 정부가 밀어붙였던 것입니다. 

지하철,학교,터미널,공공기관 이전

정부는 강남을 개발하기 위해서 각종 인프라를 강남으로 이전시킵니다. 그중에서 첫번째로 명문 고등학교를 강제로 강남으로 이전시킵니다. 지금은 강남 8학군이라고 이야기하지요. 경기고, 휘문고, 정신여고, 서울고와 같은 명문학교를 옮기자 자식들의 교육을 위한 고소득층들이 이 근처로 이사하게 됩니다. 또한 정부 인프라로서는 검찰청, 관세청, 대법원을 서초 일대 강남권으로 이전시켰고, 반포 주변으로 우리나라에서 가장큰 고속버스터미널을 짓게 됩니다. 그리고 지하철 2호선을 강남쪽으로 틀어서 계획 변경하게 됩니다. 

이러한 정책에 힘입어서 1970년과 80년을 거쳐서 강남지역은 아파트 공화국이라는 이름에 걸맞는 지역으로 변모합니다. 1970~80년 사이 서울 전체 건설 물량의 58%가 강남에서 건설됩니다. 1995년 기준으로 서대문지역은 전체 주택 가운데 아파트는 10%미만이었던 반면에 강남지역은 57%가 아파트의 비율이 되었습니다. 1970년대 강남개발은 아파트 공화국의 원형이 만들어지는 시기였고 우리나라의 부동산 역사를 바꾼 시기였습니다. 

2년주기론에 대해서 들어보셨나요?

부동산 업계에 있으신 분들은 한번쯤 들어봤을 법한 이야기가 있습니다. 바로 부동산 2년주기론이라는 것입니다. 2년 주기론이란 전세기간 2년마다 신규분양 아파트에서 나오게 되는 가격하락을 이야기 합니다. 이러한 하락압력을 이해하고 이를 잘 활용한다면 매수 할때에는 더 싸게, 그리고 매도할때는 더 비싸게 팔 수 있습니다.

2년 주기론은 왜생길까?

 일단은 수요가 비슷하다는 가정 하에서 공급이 많을때에는 가격이 내리고 반대로 공급이 많아질 떄에는 가격이 오른다는 것을 이미 다 알고 있을 겁니다. 이 논리 또한 아파트에 적용됩니다. 먼저 가장 공급이 많아지는 때는 주변에 아파트가 준공되어서 입주가 시작되는 시점에는 가격이 다소 낮아집니다. 매물이 많아지고, 투자수요에 의한 전세 매물까지 많아집니다.  

 중요한건 두번째로 공급이 많아질 때는 바로 전세를 나와야 할 때입니다. 우리나라는 보통 전세계약을 2년입니다. 주택임대차보호법으로 최소한 2년간은 거주할 수 있도록 보호하고 있기 때문입니다. 이건 아파트 입주시점과도 거의 일치합니다. 만약에 한 아파트가 2019년에 6월에 준공과 입주가 되었습니다. 많은 사람들이 이 시기에 아파트에 전세로도 많이 입주를 하게 됩니다. 그렇다면 2019년 부터 2021년 초까지는 거의 매물이 나오기가 힘듭니다. 그러나 2021년 6월쯤 되면 전세매물이 많아집니다. 전세 뿐만이 아닙니다. 일반 매물까지 많아지게 되는데 투자를 한 사람 입장에서도 임대기간이 끝날때 까지 기다렸다가 매물을 내놓게 됩니다. 

이러한 현상은 준공 후 아주 오래된 아파트에서 까지 이어지지는 않습니다. 비교적 지어진지 얼마 되지 않은 아파트들 사이에서 준공 2년, 4년 정도까지 이어지고 단지에 따라서 8년까지도 이어지는 경우가 있습니다. 2년 주기론은 특히 아파트 공급이 많지 않은 곳에서, 그리고 전세 비중이 높은 아파트 단지에서아주 정확하게 작동합니다. 서울의 재건축 아파트 같은 경우가 이러한 경우입니다. 

잠실의 사례

그 사례로 잠실의 재건축 아파트를 한번 보겠습니다. 2008년 7월 8월 리센츠 5500세대, 파크리오 6800세대, 그리고 이어서 9월 엘스 5600세대가 입주가 시작되었습니다. 소위 말하는 공급폭탄이 잠실에 터졌습니다 총 18000세대가 입주가 되었습니다. 웬만한 신도시급으로 입주물량이 많았기 때문입니다. 그럼에도 사람들은 가격이 오를 것을 기대하고 잠실 재건축 아파트에 투자를 했습니다. 물론 장기적으로 보았을때 가격은 많이 상승했습니다. 그러나 2012년까지는 2년마다 지속적인 가격 하락 압박을 받아야만 했습니다. 자금의 압박을 받는 사람들은 반드시 팔아야만 했기 떄문입니다. 아래의 

그래프를 보면 확연히 볼 수 있습니다.

먼저 2008년 잠실 지역 아파트 가격은 1차 물량 폭탄 쇼크로 가격하락의 압박을 받습니다. 그리고 2012년까지 2년마다 한번씩 가격하락의 압박을 받게 됩니다. 단지 재건축 아파트 단지뿐만 아니라 잠실 전체에 영향을 미쳤습니다. 만약 2년마다 가격이 떨어지는 주기론의 영향을 받는다는 사실을 투자자가 알았다면 조금 더 기다려 보았을 겁니다. 그리고 매수자는 반대로 2년이 되는 시점에 샀어야 했습니다.

2년주기론이 힘쓰기 어려운 상황

그러나 2년 주기론은 항상 옳지만은 않습니다. 분명 맞을 확률은 높습니다. 먼저 실거주 비율이 높은 경우에는 2년이 지나도 가격하락의 압박을 받지 않습니다. 오히려 입주 2년 이후에 가격이 폭등하는 경우까지도 실거주 비율이 높은 신도시의 아파트에서 나타났습니다. 또한 주변 지역에 신규물량이 2년마다가 아니라 지속적으로 있는 경우에도 이러한 2년주기론은 힘을 잃습니다. 2년주기론은 신규아파트에만 나타나는 특이한 현상인데 주변에 신규공급이 있는 경우에는 전세기간 매물에 대한 2년 패턴이 나오기가 힘들기 때문입니다. 

강동에 2년주기론이 반복된다

하지만 여전히 2년주기론은 많이 쓸모 있습니다. 2018년도 초에 입주했던 헬리오시티, 2020년 초에 입주가 예정 되어 있는 강동 둔촌주공아파트의 경우 모두 어마어마한 물량이 강동구쪽에 쏟아지게 됩니다. 매 짝수년마다 전세 매물이 특히 1월~3월 사이에 쏟아져나올 테니 해당 시점에는 강동지역 전체에 가격하락의 압박이 나올 것으로 예상됩니다. 이외에도 하남과 미사쪽도 일정부분 가격에 타격을 받을 것으로 예상됩니다. 만약에 해당 지역에 투자를 했고, 투자금액을 단기간에 회수해야한다면 1년차인 올해와 2021년 3년차에 팔고 나오는 것도 괜찮은 선택일 것입니다.

언제든 반복될 수 있는 2년주기론, 이를 잘 이용한다면 해당단지의 아파트 매물이 많이나오는 시점에 정보를 확인하고 평소보다 더 싸게 살 수 있습니다.

첫번째 ! 대규모신규입주가 근처에 있는 아파트

최근 3기신도시와 일산에서 나타나고 있는 현상이 아닐까 싶습니다. 예전에는 신규분양이 생기면 근처도 같이 올라가는 현상이 있었는데 이제는 옛말이 되어버렸습니다. 요즘은 최근 나오는 아파트가 주는 쾌적함이 더 높은 프리미엄을 형성하고 오히려 오래된 아파트들은 가격이 떨어지게 되었습니다. 가격의 기본 원리는 수요와 공급입니다. 근처에 신규아파트가 대량으로 공급되면 누가 살까요? 대부분 타 지역 사람들보다는 그 인접지역에 있는 사람들이 사거나 투자를 하게 됩니다. 예를들면 별내신도시가 개발되었을때 대부분 노원에 있는 분들이 분양 신청을 넣은것처럼 말이지요. 건설사들과 분양 대행사도 마케팅 거점을 인접한 구도심에 홍보를 하게 됩니다. 

신규분양을 받는 사람들은 중도금과 잔금을 치르기 위해서 기존의 구도심 주택을 팔아야 합니다. 혹은 해당 집을 전세를 매물로 놓거나 전세라면 전세자금을 빼고 들어가게 되겠지요. 이러면 당연히 구도심지역은 공급이 넘쳐나게 됩니다. 공급이 많아지니 가격은 떨어지게 되는 것이 자연스러운 일이 됩니다. 

향후 2~3년 내에 주변에 대량입주가 예상되는 지역은 아파트 투자를 가급적이면 하지 않는 것이 좋습니다. 그러나 한창 대량입주가 시작되는 시점에는 구도심의 아파트 가격이 떨어질 것이기 때문에 이를 이용해서 저점 매수를 하는 것도 좋은 방법 중 하나입니다.

두번째! 학교가 없는 아파트

실수요의 중요성에 대해서는 여러번 강조했습니다. 무분별하게 기반 인프라 없이 만들어진 지역에는 실수요가 들어올 수 없습니다. 이런 기반시설에서 학부모 입장에서 가장 중요한 것은 학교입니다. 특히 초등학교는 어린이들이 통학을 위해서는 꼭 필요한 부분입니다. 부모님은 자식을 위해서라면 더 많은 돈을 투자해서라도 교육을 할 수 있는 지역으로 움직입니다. 

자녀가 초등학생, 혹은 겨우 중학생인데 버스를 타고 통학을 해야한다거나 걸어서 30분이상 걸어가야하는 곳이라면 아무래도 구매를 망설이게 될 것입니다. 아이들이 없는 곳은 젊은 부부와 경제활동도 일어나지 않습니다. 사람들이 어리고 젊어야 다양한 분야에서 돈을 씁니다. 그러나 아이가 없는 지역은 곧 젊고 경제력있는 사람들이 적다는 것이고 기반시설이 생겨날 수 없는 환경이 조성됩니다. 하다 못해 문구점, PC방, 음식점, 커피숍, 헬스장 등 편의시설들은 학교 주변으로 발전해나갑니다. 기반시설이 갖춰지지 않으니 추후에도 집값이 오를 가능성이 상당히 낮게 됩니다.

세번째! 아파트단지 안에 부동산이 없다?

 종종 부동산이 안보이는 아파트들이 있습니다. 이런 경우에는 실거주 비율이 너무 높아서 거래되는 매물이 거의 없기 때문입니다. 거래가 이루어지지 않으니 부동산들이 전부 다 떠나가게 된 것입니다. 실거주 비율이 높다는 점은 장점이지만 어느정도 아파트 가격을 높이는데에는 투자수요도 있어야 하는 법입니다. 게다가 부동산은 단순히 매매를 떠나서 해당 지역 아파트들을 홍보하고 판매하는 데 꼭 필요한 존재입니다. 

네번째 ! 소형평수만 있는 아파트

아무리 소형평수가 대세인 시대라고 하더라도 트렌드는 항상 변하게 되어있습니다. 최근에는 30대가 빚내서 집사자 라는 마인드로 신규분양 새아파트들을 구매해왔습니다. 그러나 조금만 시대가 지나면 아마 이 또한 트렌드가 변할 수 있습니다. 점차 이들과 자녀들이 성장해 가면서 더 넓은 집이 필요해지는 시점이 곧 오기 때문입니다. 소형아파트들은 투자비율이 높기 떄문에 커뮤니티 형성에도 어려움이 많습니다. 전세로 2년 뒤에는 나가야하다보니 따로 아파트 안에서 커뮤니티를 형성하지 못하는 것이지요. 게다가 소형평수로만 이루어진 아파트들은 요즘 중요하게 여기는 주차시설이 부족한 경우가 많습니다. 적절히 중대형과 소형이 섞여있는 아파트들이 더욱 오랜 생존력으로 높은 가치를 유지할 수 있습니다.

다섯번째! 주변에 상가가 없다.

뻔한 이야기이긴 합니다. 상업지구가 너무 떨어진 아파트들은 결국 그 외진 위치때문에 아파트 가격이 오르지 않습니다. 대중교통또한 불편하여 환승이 어렵고 접근성이 떨어지기 때문에 단지 안에 상가가 있다고 하더라도 더 커지는데에는 한계가 있습니다. 

분양권 전매란 무엇일까요?

일단 분양권이란 것은 아파트가 앞으로 지어질 것인데 이 신규 아파트에 입주에서 살 수 있는 권리를 이야기 하는 것입니다. 그리고 분양권 전매라는 것은 이 권리를 사고 파는 행위를 이야기 하지요. 일반적으로 이러한 권리를 사고 파는 단계에서 시세차익이 붙을 수 있습니다. 그리고 그 반대로 손해를 볼 수 도 있지요. 우리가 종종 이야기하는 프리미엄 피가 붙난도 혹은 마이너스 피가 붙었다 라고 이야기도 하지요.

분양권 전매 합법일까 불법일까?

 분양권 사실 전매는 주택법 41조 2에 금지가 명시되어 있습니다. 그럼에도 불구하고 분양권 전매가 합법인 것은 분양권 또한 근질권의 대상에 포함되어 있기 때문입니다. 근질권이란 소위 말해서 빚을 지고 담보잡는 것이라고 생각하면 됩니다. 분양권을 자유롭게 사고 파는 것은 안되도 이것을 담보로 돈을 빌리고 전매 제한이 풀릴 때까지 기다리다가 명의를 변경 시키는 것이 합법이라는 것입니다.  분양권 전매는 이러한 법의 허점을 이용해서 불법이 합법이 되는 것이라는 것을 사전에 인지하셔야 합니다.

분양권 전매절차

첫번째 - 아파트 분양권 전매 계약서 작성

분양권 전매를 위해서 공인중개사에 맡겨서 한꺼번에 진행하는 것이 수수료는 조금 더 있더라도 안전합니다. 왜냐하면 계약서가 다소 까다로울 시 있기 때문입니다. 일단은 개인거래를 위해서는 전매제한이 풀린 분양권인지 확인하여야 하고 계약서와 계약자가 실제로 일치하는 사람인지 신분증을 통해서 확인해야합니다. 반드시 분양권 매매거래라는 것을 써야만 하고 유상옵션에 대한 내용도 기입해야합니다. 총 5부 이상 작성하게 되어서 매도인,매수인,공인중개사, 은행, 시공사가 함께 공유하게 됩니다.

계약서 작성시 필요  서류

매도인 : 아파트분양계약서, 신분증, 인감도장, 인감증명서, 납입영수증, 유상옵션계약서

매수인 : 신분증, 인감도장

두번째 - 분양권 매매계약사 검사 후 실거래가 신고

분양권 전매 계약서 작성 후 지자체에 신고해야합니다. "부동산거래계약신고서" 라는 것인데 공인중개소에서 신고를 대행해주기도 합니다. 인터넷에서도 실거래가 신고가 됩니다. 

세번째 - 대출승계절차

대부분 매도인이 대출을 받아서 진행하고 있기 때문에 중도금 대출 받은 경우에 사고자 하는 사람이 대출승계를 받아야 합니다. 매도자와 매수자가 함께 은행에 가서 서류 작성 후 대출 승계를 신청해야 합니다. 사전에 필요한 서류는 당므과 같습니다.

대출 승계시 필요 서류

매도인: 분양권매매계약서, 분양계약서, 신분증,인감증명서,인감도장,주민등록등본,부동산실거래가 신고필증,유아옵션계약서

매수인: 주민등록등본,인감증명서,인감도장,신분증

네번째 - 계약서 명의 변경 및 양도소득세 신고

시행사와 시공사에 함꼐 방문해서 서류를 제출하고 분양계약서 원본 뒷면에 매수인 명의로 변경하면 됩니다. 이렇게 서류작업이 끝나면 분양계약서를 매수인이 가져가면 됩니다. 대출 승계시 가져갔던 서류와 동일하게 가져가면 전매가 가능합니다. 매매 후에 매도인은 60일 안에 세무서에가서 양도소득세를 신청하면 이로서 전매가 끝이 납니다.

분양권 전매시 주의해야 할 점들

일단 분양권 프리미엄이라는 것은 상당히 리스크가 있다고 봐도 됩니다. 정작 입주 후에 해당 프리미엄이 이어질 것이라는 보장이 없기 떄문입니다. 특히 분양권 이중거래는 가장 조심해야 할 사기입니다. 한개의 분양계약서를 가지고 여러 곳에서 대출을 받거나 이중으로 전매거래를 한 경우 입니다. 합법적인 거래라면 부동산 물건확인에 대해서 책임을 물을 수있지만 불법거래의 경우에는 이 또한 어렵습니다. 위에서 봤듯이 분양권 전매란 부동산 거래가 아니라 채권에 대한 담보의 형태이기 때문입니다. 중개한 부동산도 책임이 일부 있지만 일반 부동산 만큼 완전한 책임을 지지는 않습니다.

두번째로는 양도거부가 있을 수 있습니다. 해당 분양권이 계약당시보다 프리미엄이 많이 붙은 경우에는 매도인이 손해를 감수하더라도 그냥 계약을 파기하는 경우도 종종 있습니다. 완벽하게 서류를 갖춰도 그리고 자신이 계약서를 가지고 있다고 하더라도 매도인 합의가 잘 이루어지지 않는다면 자신이 가진 근질권은 크게 의미가 없을 수도 있습니다. 분양계약서는 분실해도 입주시점에서 계약자 본인 확인만 되면 상관 없기 때문입니다. 

분양권 전매에는 특히 리스크도 많이 있다는 것을 인지하고 진행하셔야 큰 위험을 피할 수 있습니다. 

아파트 프리미엄이란 무엇인가?

최근 기존 아파트의 가격 상승에 비해서 특히 신규 분양의 프리미엄이 붙어가고 있습니다. 프리미엄이란 당초 건설사에서 각 세대별 차이를 구분 없이 일괄적으로 분양가를 적용시켰다가, 각 세대별 차이에 따라서 붙는 것을 이야기합니다. 예를르면 시장에서는 주로 4~6층 정도의 중저층보다는 높은 층수가 선호됩니다. 건설사에서는 보통 1~3층 정도만 분양가의 차이를 주고 나머지는 다 똑같이 분양가를 적용시키지요. 만약에 높은 층수에 당첨되게 될 경우에는 자연스럽게 프리미엄이 붙습니다. 그뿐만 아니라 같은 단지더라도 창문의 방향에 따라서 추후 금액이 달라집니다. 이것이 일반적인 분양 현장 프리미엄입니다. 

그러나 요즘은 4~6층의 중저층 세대에 대해서도 프리미엄이 몇천만원씩 붙고 있습니다. 이건 해당 아파트의 전체적인 분양가가 주변 시세보다 낮게 책정되었기 때문입니다. 이러한 프리미엄은 정상적인 것일까요? 오늘은 프리미엄에 대해서 알아보고 현명한 선택을 도와드릴 수 있게 공부해보겠습니다.

물가상승보다 높은 부동산가격 상승률

일반적으로 사람들은 집값이 오르지 않는다고 이야기하는데 실제로는 2012년 이후부터 매년 경제성장률과 물가상승률을 넘는 아파트 가격의 상승이 있어왔습니다. 갭 투자가 위험하다고 말하는 사람들도 정말 많고, 또한 사회적으로 지탄을 하는 사람들도 있지만, 분양권 투자보다는 갭투자가 훨씬 더 검증된 안전투자일 가능성이 높다고 생각됩니다. 갭 투자는 세제혜택을 받기 위해서 장기 보유를 해야 하거나 종부세에 대한 문제, 의료보험 등 세금의 증가 등의 문제로부터 자유롭지 못하여 투잡으로 뛰기가 사실사 어렵습니다. 그렇기 때문에 기존 주택시장보다는 분양권 시장에 일반 사람들이 과도하게 돈이 몰리고 있습니다.

분양권 투자란 전체 분양가의 10%만으로 향후 2~3년 후 분양가 총액에 대한 물가상승 기대치를 얻어갈 수 있는 레버리지 효과를 이용하는 것입니다. 분양가 5억의 아파트가 매년 3%씩 주변 시세가 오른다고 가정해 본다면 한 해에 1500만 원의 수익이 발생하는데 이 도한 복리가 되어서 3년의 경우에는 산술적으로 4500만 원이 나닌 5000만 원이 넘는 수익을 얻을 수 있는 것입니다.

그러나 레버리지 효과는 고수익 대비 높은 손실도 가능하다는 점을 항상 알고 있어야 합니다. 준공시점에 아파트 분양가보다 낮은 가격에 거래되는 마이너스 프리미엄이 발생될 수 도 있기 때문이지요. 그러면 계약금 10%는 모두 날릴 수도 있습니다. 실제로 2008년 이후부터 2012년까지 분양권에 투자했다가 결국 계약금과 이자비용을 다 날리는 사례도 많이 있었습니다. 

조망권 프리미엄

실제로 같은 아파트에서도 조망권에 따라서 매매 가격이 수억 원씩 차이가 나는 곳들이 많습니다. 수억 원의 차이가 발생되지 않더라도 실제 조망권이 뛰어난 매물은 팔기도 쉽고 적어도 3천만 원 이상 비싸게 거래되는 것이 흔합니다. 대표적인 한강 조망권 아파트는 프리미엄이 몇억까지도 합니다.

아파트 단지 분석을 진행하다 보면 같은 단지 같은 평형에서도 거래가 차이가 5000만 원 이상 되는 것을 쉽게 볼 수 있습니다. 그러나 우리나라 분양권 시장에서는 선시공 후 분양으로 인해 조망권이라는 가치가 무시되는 경향이 많습니다. 건설회사는 단순히 층으로 나누어 분양가를 산정하기에 이러한 분양가 책정 방식은 상대적으로 조망권을 확보하지 못한 세대들에 비해 프리미엄이 발생하는 당연한 일이 생겨납니다. 선분양 후 시공이라는 방식과 분양가 정찰제라는 모순에서 이러한 프리미엄이 발생하고 잇습니다.

새 아파트 프리미엄

단순히 새 아파트라는 이름으로 분양권에 뛰어들면 안 됩니다. 새 아파트 프리미엄은 지역에따라 차이가 날 수 있습니다. 새아파트가 공급되기 어려운 서울시에서 희소성이 있기 때문에 프리미엄이 붙는 겁니다. 반면에 지금 막 공사가 엄청 진행중인 3기 신도시나 수도권 인근에서는 새아파트 프리미엄을 얻을 수가 없습니다. 준공 연도가 많이 차이나야 3~5년 차이인데 이런 데에서 프리미엄을 얻기는 어렵기 때문입니다. 프리미엄 아파트를 찾기 위해서는 해당 아파트가 반포 자이와 같이 그 지역의 랜드마크 같은 의미가 될 수 있는지를 확인해야 합니다.

실수요 프리미엄

부동산 시장이 활황을 띄게 되면 실수요보다는 투자수요가 많습니다. 투자수요가 많은 지역일수록 전세가 하락 압력은 커질 수밖에 없지요. 항상 이야기하지만 실수요가 많은 지역 전세의 비율이 낮고 실거주 매매가 활발한 지역은 이에 따른 프리미엄이 또 붙습니다.

아파트 신규 분양을 원한다면 매수 준비지역에 대해서 미리 공부하고 분석하여 프리미엄을 놓치지 않고 챙길 수 있어야 손해보지 않는 투자를 이루어낼 수 있습니다.

아파트 청약을 하기 위해서는 청약통장을 개설하고, 청약조건 및 청약절차를 확인해야하는 등의 당야한 일들이 많이 있습니다. 한번 해보면 어렵지 않지만 처음 하는 분들에게는 다소 낯설고 생소한 부분들이 있습니다. 입주자 모집공고안에는 정말 많은 내용들이 들어있습니다. 그러나 자동차 보험약관을 다 읽어보는 사람들이 없듯이 너무나도 방대한 양과 잘 보기 힘든 알 수 없는 숫자와, 너무나도 작은 글씨로 적혀있어서 읽어볼 엄두를 내지 못하게 합니다. 오늘은 입주자 모집공고를 보면서 꼭 체크해야할 몇가지를 확인해보고 살펴보도록 하겠습니다. 

공급내역 및 공급금액 > 신청자격 및 당첨자 선정방법 > 신청일정 및 장소 > 구비서류 > 당첨자 발표 및 계약 > 발코니 확장 추가 선택품목 및 마이너스 옵션 > 기타 유의사항 

입주자 모집공고의 구조는 거의 다음과 같이 대부분 이루어져있습니다. 순서에 따라서 필요한 부분을 읽어보면 됩니다. 그러나 아직까지도 많은 사람들이 계약서도 읽어보지 않고 청약을 접수하는 경우가 있습니다. 이러한 것을 악용하는 사례도 있으니 반드시 살피고 넘어가야합니다. 

공급내역 및 공급 금액

공급 내역 및 공급금액은 면적이랑 분양가를 이야기 합니다. 특히 면적에대해서 들여다 보아야합니다. 아파트 코드 및 주택관리번호는 국가에서 부여되는 코드입니다. 입주자 모집 공고에서는 3개의 면적 유형의 아파트를 분양하며 크게 59타입 두개와 75타입 2개 평면 마지막으로 84타입 1개 평면이 분양됨을 알 수 있습니다. 

그리고 자세히 보면 공급면적이 있습니다. 주거전용 면적을 보셔야합니다. 세대별 공급면적 소계는 우리가 일반적으로 일컫는 아파트 분양면적입니다. 소계는 크게 의미가 없는 수치이므로 신경쓰지 않아도 됩니다. 의외로 중요한것은 기타 공용면적입니다. 주차장이 얼마나 크냐를 볼 수 있기 때문입니다. 기타 공용면적의 경우 40m제곱이면 법적기준을 충족한 수준이지만 요즘처럼 1사람당 1대의 차를 갖고 있는 세대들이 많은 곳은 그 이상일 수록 넓고 여유로운 주차공간을 확보 할 수 있습니다. 

대지지분또한 조금 봐야합니다. 대지지분이란 나중에 이 땅에 대한 지분을 갖게되는 것을 뜻하는데요. 건물이 높을수록 갖게되는 대지지분이 줄어듭니다. 재건축이 들어갈 아파트가 아닌 이상은 크게 신경쓰지 않아도 됩니다. 건축비는 일반적으로 12층에서 15층의 ㄱ규모가 가장 저렴합니다. 5층 이하의 경우에는 오히려 공사 단가가 올라서 평당 건축비가 상승하며 20층이상의 경우는 공사기간이 늘어나서 평당 공사비는 오르게 됩니다. 30층 이상의 고층아파트의 경우에는 대지지분이 낮고 건축비가 비싸기 때문에 나중에 불리할 수 있지만 재건축이 분양 이후 30~40년은 걸린다는 것을 감안해 보았을때에는 크게 신경쓰지 않아도 될 문제라고 생각됩니다. 

선정자격과 당첨자 선정방법

 신청자격은 크게 특별공급과 일반공급으로 나뉩니다. 특별공급은 사회적 약자를 우선적으로 배정하기 위한 정부 차원의 정책입니다. 특별공급 대상자 및 비율은 택지개발지구의 성격에 따라 구분됩니다. 일반적으로는 기관추천 특별공급과 다자녀가구 특별공급, 신혼부부 특별공급, 노부모부양 특별공급등으로 나뉩니다. 이 중 기관추천의 경우는 국가보훈대상자와 중소기업근로자, 도지사 추천 등으로 나뉩니다. 기관추천은 입주자 모집 발표 전부터 지자체에서 접수를 받습니다.

특별공급

일반공급과 특별공급을 비교한다면 당연히 특별공급의 당첨 확률이 높습니다. 무주택 세대주라면 자신이 어떤 요건에 해당되는지 확인하고 특별공급을 활용 하는 것도 좋은 전략입니다. 먼저 특별공급 중 가장 문턱이 낮은 신혼부부 특별공급의 경우에는 출산장려정책으로 인해 결혼한지 5년 이내 아이가 있을 경우 혹은 임신의 경우에도 청약 신청이 가능합니다. 그러나 소득이 높으면 이 또한 불가능합니다. 

3인이하의 경우 외벌이 4816665원 이하, 맞벌이 57799998원 이하여야만 합니다. 4인과 5인 이상의 경우는 약 500만원정도 더 소득이 있어도 가능합니다. 또한 출산장려정책의 일환으로 다자녀가구 특별공급을 진행하기도 합니다. 미성년 3자녀 이상의 세대주의 경우에는 소득제한이 없고 과거 주택보유경험이 있어도 현재 무주택이라면 신청 가능합니다.

노부모부양 특별공급이 있는데 65세 이상 부모를 3년 이상 모시고 사는 경우에는 신청이 가능하며 역시 무주택 세대주여야 합니다. 진입장벽이 상당히 낮은 경우가 많이 생깁니다. 아이들을 돌봐주기 위해서 부모님이 와계신 경우가 있는데 주민등록주소지를 옮겨두고 계신다면 노부모부양 특별공급 혜택을 받을 수 있습니다. 단 부모님이 두분 다 무주택이어야 한다는 제약이 있습니다.

일반공급

특별공급은 무주택 세대주여야만 가능합니다. 그렇기 때문에 경쟁률도 비교적 낮습니다. 그러나 비싼 신규분양 아파트 분양에는 유주택자가 몰릴 가능성이 더 큽니다. 인기 청약아파트의 경우에는 일반공급 경쟁률이 몇백대 1이 되기까지도 하니까요. 일반공급은 1순위와 2순위로 나뉩니다. 청약통장ㅇ은 가입지역과 접수하려는 면적대에 따라서 예치금이 달라집니다. 표에는 청약접수 가능 지역 및 지역별 통장예치금과 면적별 예치금이 표기되어 있습니다. 내가 거주하는 지역에 맞는 예치금이 입주자 모집공고 발표 이전까지는 청약통장에 있어야합니다.

중요한 부분은 청약관련 신청자격입니다. 가점제와 추첨제에 대한 부분인데 이 지역의 경우 국민주택규모 이하 기준 감점제 40% 추첨제 60%를 적용하고 있으며 국민주택규모 초과 아파트는 100% 추첨제에 의해서 진행됩니다. 과거 보금자리주택지구의 경우 국민주택규모 이하 주택은 100% 가점제로 진행되었는데, 이는 해당 아파트의 프리미엄을 올려주는 효과를 가져왔습니다. 물론 보금자리 주택지구에서 100%가점제를 진행한 이유는 보금자리 주택의 토지 공급가가 저렴하기 때문이었습니다. 수요와 공급의 원리에 따라 가점제는 실수요의 유입확률을 높이고 실수요 비율이 높다는 것은 전매를 희망하는 물량 자체가 줄어든다는 의미입니다. 

청약통장 가점이 높은 실수요자들은 100%가점제를 진행하는 현장보다는 그렇지 않은 곳이 집값이 떨어질 수 있는 가능서이 낮기 떄문에 가점 비율이 높은 현장들을 확인해 보아야합니다.

기타 유의사항

신청일정 및 장소 > 구비서류 > 당첨자 발표 및 계약 > 발코니 확장 추가 선택품목 및 마이너스 옵션 이내용들은 크게 어렵지 않은 내용입니다. 마이너스 옵션은 크게 추천드리지 않습니다. 입주자 모집공고에서 봐야할 마지막 내용은 유의사항입니다. 아파트의 가장 취약한 부분들을 다루고 있기 때문입니다. 주변의 혐오시설이 있다거나, 공바선이 지나간다거나 하는 등의 내용입니다. 이걸 잘 보지 않으면 나중에 준공 이후에 책임을 물을 수가 없습니다. 정말 작은 글씨지만 해당내용들을 확인하면서 문제를 확인해주어야 합니다.

그리고 송전탑도 문제입니다. 송전탑이 주변에 있으면 시세가 확 떨어집니다. 얼마전에 해남의 한 신규분양아파트에서는 분묘가 베란다 바로 앞에 있어 항의가 들어오기까지 했지요. 결론적으로는 가장 중요한 부분은 다른 것보다도 유의사항입니다. 다소 길고 어렵더라도 추후 가격에 영향을 미칠 수 있는 부분이 많습니다. 

아파트 마감재의 불편한 진실

모델하우스들을 보면 그 아파트에 살고 싶습니다. 모델하우스는 감성을 자극하는 시공사의 마케팅을 펼치기 때문에 안의 인테리어가 계약을 좌지우지 할만큼 중요합니다. 그러나 우리는 아파트의 위치에는 엄청 신경을 쓰지만, 해당 건물을 지을때 들어가는 건축자재와 마감재들에는 다소 둔감한 편입니다. 게다가 일반인들은 싸구려 마감재와 고급마감재를 구별할 수 없습니다. 고급스러워 보이기만 하면 정말 고급인줄 알지요.

시공사들은 이익을 극대화시키고 비용절감을 위해서 모델하우스는 인테리어는 그럴듯하게 꾸며놓지만 정작 겉보기에는 고급스럽고 좋아보일지 몰라도 마감재들은 값싼 재료들을 사용해서 고객들을 현혹시키고 있습니다. 수억원을 지급해야하는 주택에서 마감재에 대한 꼼꼼한 점검없이 들어가게된다면 사는 동안 싸구려 마감재로 인한 파손과 불편을 계속 겪어야만 할 것입니다. 오늘은 마감재에 대해서 알아보고 어떤 마감재를 골라야 앞으로 살면서 불편을 겪지 않을 수 있는가 확인해 보도록 하겠습니다.

샤시부문

마감재에서 가장 비싼 부분은 샤시입니다. 샤시는 아파트의 단열과 방음을 책임지고 있지요. 일반적으로 엄청 비싼 고급빌라나 주택에 적용되는 샤시는 발코니 하나에 몇천만원 이상씩 하기도 합니다. 최근 들어서는 리모콘으로 샤시를 열고 닫을 수있는 것까지 가능합니다. 그러나 아파트에서는 그정도까지 비싼 샤시를 쓸 수는 없습니다. 

 아파트에서 적용되는 샤시에도 동급이 있습니다. 일반 사람들은 거의 구분하지 못합니다. 이러한 샤시회사로 잘 알려진 회사들은 우리나라에서 LG하우시스나 KCC, 한화등이 있습니다. 그리고 우리의 대부분의 착각이 이 회사에서 만들었다고 생각을하고 있지요. 대부분 샤시의 프레임은 이러한 회사들에서 만드는 것이 맞습니다. 그러나 여기에 유리를 조립하고 필름지를 래핑하는 곳은 지역의 중소 자영업자들입니다. 앞에 말한 대깅버들은 프레임만 팔고 브랜드를 붙여서 OEM방식으로 생산하고 있다고 보면 됩니다. 

아마 분양을 받는 모델하우스에서는 이러한 샤시가 어느브랜드의 것인지를 강조하면서 품질이 좋은 것, 비싼것을 사용했다고 이야기 할 것입니다. 그러나 샤시는 대리점의 역량이 품질을 결정합니다. 경험이 오래된 숙련공이 많은 공장일 수록 인건비가 비싸기 때문에 제조단가가 올라가고 불량율이 적습니다. 반대의 경우도 있을 수 있습니다. 싸지만 경험이 없어서 불량율이 많을 수도 있지요. 샤시의 틈이 벌어져있으면 방음과 단열이 안되서 난방비가 더 많이나오게 됩니다.

샤시가 잘 만들어진 것을 확인하려면 샤시를 모두 잠근 상태에서 손잡이와 반대편 창틀을 잡고 좌우로 흔들어보면 됩니다. 이때 거의 흔들리지 않고 이격이 느껴지지 않는다면 시공이 아주 잘 된 것입니다. 반대로 많이 흠들리고 이격의 느낌이 있으면 등급이 떨어지는 샤시입니다. 모델하우스에서 이 방법을 사용해보는 것도 나쁘지 않은 방법이지만 오차가 있을 수 있습니다. 

샤시의 등급은 유리고정대 프레임의 종류에 따라서 등급이 나뉘고 또한 유리의 두께에 따라서 등급이 나눕니다. 유리는 18mm, 22mm,24mm,35mm의 페어유리로 숫자가 점점 높아지는데 이 숫자가 높아질 수록 방음과 단열도가 높아집니다.  또한 이러한 페어유리는 두장사이에 공기층을 두고있습니다. 유리의 두께가 두꺼워지면서 공기층도 넓어지면 넓어질수록 고급샤시인 것입니다. 견본주택에 간다면 섀시 유리 두께정도는 물어보아야 합니다.

보통 22mm정도면 그냥 일반적인 수준이라고 보면 되고 그 이상 되는 두께라면 고급입니다. 하이샤시보다는 시스템창호가 비싸다고 하는데 샤시 프레임보다는 유리가 어떤것이 사용되었는지가 더 중요합니다. 

타일부문

 바닥에 대리석 타일이 시공된 경우가 있습니다. 그러나 많은 사람들이 폴리싱타일과 대리석 타일을 혼동하고는합니다. 대리석타일은 비싸긴 하더라도 마감재로서 상당히 가치가 있습니다. 열전도율이 높아서 집도 빨리 따뜻해지고 난방비도 절약이 가능합니다. 그러나 이러한 대리석단가가 비싸다보니 많은 시공사들에서 폴리싱타일로 시공을 했습니다. 사람들 또한 이것을 잘 구별하지 못했구요. 폴리싱타일은 물이 묻으면 미끄러집니다. 반면에 대리석은 그렇지 않지요. 바닥 시공이 폴리싱타일을 썼다고 한다면 대리석을 흉내냈지만 품질은 안좋은 마감재라고 판단 하시면 되겠습니다.

인테리어 필름부문

합판위에 무늬목 모양의 인테리어 필름마감이 많이 있습니다. 인테리어 필름지의 단점은 한번 이 부위가 떨어지면 다시 붙이기가 힘들다는 것입니다. 필름지 마감이 너무 많이 들어가면 한번쯤 다시 고려해 볼 필요가 있습니다. 하도급 업체의 숙련도에 따라서 불량률도 많이 있습니다. 인테리어 필름 적용에 있어서 마감 내용이 원목이라면 고급이 맞습니다. 그러나 원목흉내를 낸 필름지 접합만 보고서 고급이라 하지는 않습니다. 사실 인테리어 필름지는 고급 마감재 중 하나이고 광범위하게 사용합니다. 아파트에 적용되는 필름지의 경우에는 다소 낮은 등급의 필름지를 사용하고 있습니다.

강화마루 부문

강화마루는 나무형 조립식 마루입니다. 원목마루, 온돌마루, 강화마루, 강마루 등이 있습니다.

가격은 원목마루>온돌마루>강마루>강화마루 순으로 비쌉니다. 각각의 마루 마감재들을 확인해 보도록 하겠습니다. 

원목마루는 표면 나무 마감두께가 2mm이상 들어간 제품을 원목마루라고 하고 가장 비쌉니다. 사실상 아파트에 시공되는 경우는 거의 없습니다. 

온돌마루는 표면 나무 마감두께가 0.5mm 안팎의 제품을 온돌마루라고 합니다. 여기도 잘 쓰여지지 않지만 종종 안방에 쓰여지기도 하지요. 

강화마루는 표면층이 나무가 아니라 시트지로 마감되어 있어 원목마루나 온돌마루에 비해서 표면 내구성이 강합니다. 다만 나무의 팽창과 수축에 따라서 위의 시트지 마감이 일그러지기도하며, 열전도율이 낮아 난방비가 상승합니다.

강마루는 이러한 강화마루를 보완하고자 만든 것이고 하부를 합판으로 수축 팽창을 막고 열전도율을 개선시킨 것입니다. 표면처리는 똑같기에 강화마루와 강마루를 비교할 수 없습니다. 

적어도 모델하우스에서 물어봐야할 것은 벽의 필름지 마감보다는 바닥이 강마루인지 강화마루인지 알아봐야합니다.

이뿐만 아니라 이 안에 들어가는 마감재는 수 없이 많으나 적어도 중요한 몇가지에 대해서 다루어 보았습니다. 모델하우스에 있는 분양대행사 직원들도 잘 모르는 경우가 많아 시공사에 확인후 알려주고 있습니다. 

견본주택 마감재는 모델하우스의 멋들어져보이는 모습에만 현혹될 것이 아니라 평면도도 받아보고, 마감재가 무엇이 쓰였는지를 꼼꼼히 따져본다면 주택 분양시 호갱이 되지 않을 수 있습니다.