아파트 실거래가의 중요성 

아파트에는 호가라는 말도 있고 급매가라는 말이 있습니다. 호가는 소위 말해서 부르는 가격입니다. 아파트를 파는 입장에서는 당연히 비싸게 팔고 싶겠지요. 우리나라 대부분의 사람들에게 현금자산이 많기보다는 부동산 하나를 대부분의 자산으로 들고 있는 경우가 많기 때문입니다. 반면에 사는 입장은 다릅니다. 아파트를 싸게 사고 싶습니다. 가급적이면 급매물로 나오는 부동산을 산다면 더 싸게 살 수 있습니다. 사정이 있어서 빠르게 팔기위해서 시세보다 싸게 나오는 매물의 가격을 급매가라고 합니다. 

실거래가는 호가로 사든, 급매가로 사든 실제로 거래된 최근에 거래된 가격들을 의미합니다. 우리가 가장 중요하게 봐야할 것은 바로 아파트 실거래가입니다. 모든 과거의 기록들이 현재와 미래의 판단기준이 되기 때문입니다. 법의 적용들도 마찬가지지 않습니까? 호가에도 불구하고 사람들이 계속 그가격으로 사게된다면 그것들은 기록으로 남고 결국 시세가 됩니다. 그 반대도 마찬가지이겠죠. 정부가 부동산 규제를 심하게 하거나 해당 지역에 혐오시설이 들어서게 되어서 사람들이 부동산을 팔고 나오기 위해서 급매가로 자꾸 내놓다 보면 이것 또한 결국은 시세가 됩니다.

지피지기면 백전불태라고 했습니다. 거주할 집이나 투자할 주택을 사기위해 시세를 알지 못하고 부동산에 대뜸 찾아가는 것보다는 적어도 최근 실거래가가 얼마정도에 이루어졌는지 정도는 확인하고 부동산에 찾아가거나 문의하시면 더욱 유익한 대화가 될 수 있습니다.  

국토부 실거래가 조회시스템

실거래 조회하는 방법은 다양합니다. 그중 가장 많이 사용하는 방법이 바로 국토교통부의 실거래가 공개시스템입니다.

우리가 아파트를 거래하면 얼마에 거래했는지를 세무서에 신고해야 하지 않습니까? 그 데이터가 결국 국토교통부에 들어가게 되고 이것을 다시 국민들에게 공개하는 원리로 누구나 국토교통부의 실거래가 공개시스템에서 해당 지역의 부동산거래가격을 확인할 수 있습니다. 

그러면 한번 이 시스템을 이용해서 아파트의 최근 실거래가를 검색해보겠습니다. 지도에서 한강이보이는 한강현대아파트를 검색해보았습니다. 해당 단지에서 전용면적 83.475제곱평수의 아파트가 최근 10월 3일에는 8층의 아파트가 12억원에 거래되었고 9월 24일에는 11억에 거래되었습니다. 조금더 뒤로 가보았습니다. 아니 같은 2019년이지만 7월에는 9억 5천만원에도 거래되었었는데 몇달사이에 2억원이상 오르게 된 것입니다. 2016년에는 7억정도하던 아파트가. 정말 무시무시하게 올랐습니다.

그 외에 토지도 가능합니다. 토지는 천안시의 일부 토지를 검색해보았습니다. 해당 지역의 임야나 밭과 논, 주거지인지도 표시가 가능합니다. 여기서는 토지이용계획을 꼭 살펴보아야 하는데 지역지구등의 지정여부에 따라서 앞으로 개발이 될수 있는지 없는지가 결정되기 떄문입니다.

호갱노노 어플리케이션

사실 저는 국토교통부 실거래가 조회시스템을 잘 사용하지 않습니다. 그 이유는 무언가 인터페이스가 불편하다고 느껴지고 직관적으로 부동산가격의 추이를 그래프로 볼 수 없다는 단점이 있기 때문입니다. 저는 주로 호갱노노라는 어플리케이션을 사용합니다. 호갱노노는 시세를 잘 알고가서 호구되지 말자라는 이름의 어플입니다.

핸드폰 앱으로도 확인할 수 있고 PC에서도 사용이 가능합니다. 매매가격 뿐만 아니라 최근의 전월세 가격까지 확인이 가능합니다.

호갱노노로 검색한 인천 청라의 아파트 가격입니다. 최고 실거래가와 최저 실거래가격까지 보여주고 평균가격까지 바로 보여줍니다. 

물론 이 정보들을 모두 국토교통부에서 가져온 정보들입니다. 단지 호갱노노뿐만아니라 네이버부동산이나 다음부동산도 다 국토교통부의 실거래가 정보를 가져와서 그들의 양식에 맞게 더 쉽게 보여줍니다. 그 외에도 거리뷰 기능을 통해서 직접 가보지 않아도 그 지역의 거리가 실제로 어떻게 생겼는지 어플내에서 360도 카메라를 통해서 확인할 수 있습니다.

여기서 끝이 아닙니다. 바로 조금만 왼쪽의 스크롤을 내리다보면 해당 단지의 정보들이 다 나옵니다. 몇년도에 지어졌고 세대가 몇인지 용적율과 난방 방식, 주차대수, 그리고 제가 가장 좋아하는건 바로 평면도를 볼 수 있다는 것입니다. 게다가 여름철과 겨울철 평균관리비까지 나오며 주변의 대중교통과 학교정보, 편의시설까지 부동산과 관련된 모든 정보를 보여주니 실거래가 조회만으로 끝날 것이 아닙니다.

마지막으로 꼭 확인해보아야 할 이 어플의 화룡점정은 마지막 해당단지에 살고 있는 혹은 살아본 사람들의 이야기입니다. 물론 대부분 자신들의 아파트 좋다는 이야기가 많지만 말입니다. 

실거래가의 맹점

 실거래가 조회하는 방법은 이제 모든사람들에게 보편적인 일이 되었습니다. 그러나 너무 실거래가만 믿으면 좋은 기회를 놓칠 수 도 있다는 이야기를 해드리고 싶습니다. 최근에 어떤 분께서는 2016년 말에 아파트를 구매하기 위해서 한 지역을 알아보았는데 호가만 높고 실거래가가 낮았다고 합니다. 그래서 대체 실거래가가 이렇게 낮은데 왜이렇게 비싼가격으로 부동산이 올랐냐고 따졌다고 합니다. 그때 부동산을 중개인은 실거래가로 현재 살 수 가 없다는것을 이야기했다고 합니다. 결국에는 그 당시에 안사고 2018년 부동산가격이 몇천만원이 더 오른뒤에 같은 아파트를 매수했다고 합니다.

이 사연에서 볼 수 있는것은 실거래가 역시 그저 과거의 데이터라는 것입니다. 부동산가격은 미래의 기대심리를 반영해서 항상 시시각각 변하고 있습니다. 실거래가는 해당 부동산 가격을 결정 짓는데 아주 중요한 척도가 될뿐입니다. 앞으로 상승될 것이 예상되는 지역과 시기에서는 호가가 실거래가보다 높다고 해도 그 가격이 꼭 비싼것이 아니라는 것입니다. 

알지 못하면 월세 60만원 내고 살아야한다.

정부지원사업들은 잘 알지 못하면 그냥 비싼 월세를 주고서 계속 살아야만 합니다. 그렇게 좋은집도 아닌데 정말 작은 원룸을 보증금 몇천만원에 월세를 50만원 60만원씩 내고나면 사회초년생들의 주머니는 더 가벼워지게 됩니다. 행복주택을 활용해서 더 좋은 주거환경에서 더 저렴한 가격에 살 수 있는 방법들이 있으니 꼭 자세히 읽어보시고 행복주택 사이트에 가셔서 행복주택 알림설정까지 하시기 바랍니다. 

행복주택이란?

박근혜정부에서 추진했던 행복주택 보급사업이 아직까지도 계속해서 이어지고 있습니다. 특히 대중교통이 편리한 지역에 임대료가 저렴하게 지어지는 공공임대주택이니 관심 있으신 분들은 분양신청을 넣으셔서 일반 월세보다 저렴한 금액으로 더 나은 주거환경에서 살 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

행복주택은 대학생이나 사회초년생 청년 신혼부부들을 위해서 작은 규모의 아파트나 단지를 지어서 저렴한 가격에 주는 사업입니다. 신도시나 보금자리주택은 대규모 택지개발 사업이라서 큰 단지들이 조성되지만 행복주택 사업은 조그마한 유휴지들을 이용해서 임대주택을 건설하는 사업입니다. 박근혜 전 대통령 공약사업이기도했습니다. 가장 대표적인 행복주택 중에 하나는 가좌역을 대크화해서 만들었던 곳이 있습니다.

현재까지 행복주택은 총 110곳에 26299호를 짓고자하는 공급계획이 있으며 현재까지는 전국에 21408호가 지어졌습니다. 수도권뿐만아니라 충청도 전라도 경상도 심지어 제주도에까지 지어지는 주택입니다. 

행복주택 입주자격

대학생 : 대학생의 경우에는 대학교에 재학하거나 입학 복학예정에 있는 사람이어야 합니다. 대학교나 고등학교 졸업 혹은 중퇴하고서 2년 이내의 취업준비생도 입주가 가능합니다. 

사회초년생(청년) : 사회초년생의 경우는 일단 나이제한이 있습니다 만 19세 이상에서 만 39세 이하의 무주택자여야합니다. 소득이 있으면서 회사생활을 하고 있거나 퇴직한지 1년 이내인데 실업급여 수급자격에 해당되는 사람이어야합니다. 그리고 마지막으로 예술인도 가능합니다. 소득이 도시근로자가구당 월평균소득 100%이하이며 청약저축에 들어있어야합니다. 

신혼부부(예비포함) : 신혼부누의 경우 혼인한지 7년이내이거나 입주전까지 혼인사실을 증명해야하며 똑같이 무주택자에 부동산이 없어야하고 소득이 도시근로자가구당 월평균소득 100%이하이며 청약저축에 들어있어야합니다. 

주거급여수급자 : 주거급여수급자는 해당 지역에 거주하면서 수급자이면 됩니다. 주택이 없어야합니다.

고령자 : 고령자는 65세 이상 해당지역 거주하며 소유 주택과 소득부분은 위와 동일합니다.

행복주택 임대료는 얼마일까?

행복주택 임대료는 일반 국민임대아파트보다 조금 더 비쌉니다. 그냥 주변 시세보다 저렴한 수준의 임대주택을 받게 됩니다. 주변 시세를 기준으로 임대 조건에 다라서 조금씩 달라집니다. 주거급여 수급자의 경우 60%, 대학생이나 소득이 없는 청년은 68% 소득이 있으면 72% 그냥 고령자는 76% 신혼부부의 경우는 주변시세의 80%정도의 임대료를 내야한다고 합니다.

그럼에도 불구하고 주변의 일반 월세와 전세와 비교했을때 대중교통과의 접근성, 주거의 질적인 측면에서 훨씬 양호한 주택을 저렴한 가격에 구입할 수있습니다. 행복주택 가좌지구의 월세와 보증금은 아래와 같은데 근처 원룸들이 월 50이상이라는 것을 고려해보았을때에는 실제로 무척 저렴한 것을 알 수 있습니다. 

행복주택 신청방법

LH청약센터에서 행복주택 입주가 신청 가능합니다. 홈페이지에 들어가서 입주신청을하고 입주자격을 증빙하기 위한 서류를 준비해서 보내주면 끝납니다. 

기본적으로 주민등록등본, 초본, 청약통장사본, 건강보험증 사본, 전년도 근로소득 원천영수증 정도를 구비해야합니다. 신혼부부같은 경우에는 혼인 증빙을 해야하구요. 서류 제출후 자격심사는 약 한달정도 소요된다고 합니다. 문자로 등록여부를 알려주고 신청자와 동거자의 청약저축내역, 축적재산, 보유부동산, 보유차량, 연봉, 보험가입내역 및 주식투자까지 모두 조회합니다.

당첨결과 발표일이 되면 당첨자 리스트를 홈페이지에 게재하고 문자로 당첨사실을 발송합니다. 당첨사실 고지에 유예기간이 있고 유예기간이 끝나면 바로 계약진행하고 보증금을 잡부하면 됩니다. 당첨자를 대상으로 입주할 아파트에 대한 점검을 할 수 있습니다. 입주아파트에 하자가 있는지 확인하고 하는 것인데 만약 이때 건물하자가 없다고 하면 나갈때 다 수리하고 나가야 할 수 있으니 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 아무리바빠도 이 점검때는 참여하기를 권장합니다.

남양주의 지리적 개요 

서울의 동쪽에 위치한 남양주시는 인구가 2019년 기준 70만정도 되며 현재도 계속 급속도로 증가하고 있습니다. 우리나라의 가장 대표적인 강인 한강의 지류인 북한강과 남한강이 지나는 남양주시는 상수원 보호구역이 많기 때문에 개발이 다소 더디게 도시계획이 세워졌습니다. 2000년대에나 들어서야 도시가 산발적으로 개발되기 시작되어서 2006년때에는 47만이던 인구가 단 12년만에 70만까지 20만이 넘게 늘게 되었습니다.

앞으로도 인구를 100만명을 목표로 도시를 만들고 있다고 하는데요. 그 야심찬 계획의 가장 중요한 역할을 하는 것은 바로 교통일 것입니다. 교통중에서도 GTX노선의 국가철도망계획사업 포함은 이 것이 가능할 것으로 보입니다. 그러나 인구 절벽시대를 겪고있는 우리나라에서는 기업을 유치않는다면 더 큰 인구증가는 어려울 것으로보입니다. 

GTX -B라인과 남양주 부동산 3대장

남양주 부동산의 가장 핫한 이슈라고 한다면 바로 GTX B라인일것입니다. 수도권을 빠르게 연결하는 광역 급행철도사업은 2018년이 되어서야 구체화 되기 시작했는데요. 2019년 예비타당성을 통과하고 빠르게 진행된다면 2022년 말에는 착공이 들어간다고 합니다. 

인천 송도부터 남양주까지 경기와 서울을 횡으로 빠르게 가로지르는 GTX B노선이 완공된다면 앞으로 남양주의 부동산 입지와 접근성에 큰 영향을 미칠 것입니다. 서울역 여의도 신도림등의 주요 업무지구에 쉽게 출퇴근 할 수 있어 더 쾌적한 주거환경을 원하는 사람들이 남양주쪽으로도 눈을 돌릴 수 있기 떄문입니다.  특히 GTX B라인은 다른 지하철노선도처럼 역이 많지 않아서 남양주 시내에서는 해당 노선이 들어서는 별내, 평내호평, 마석 인근의 부동산이 교통 호재에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.

별내신도시 부동산 

남양주시에서 가장 서울과의 접근성이 좋은 곳은 별내신도시일것입니다. 별내에는 지하철역이 두곳이 있는데 별내역과 별내별 가람역을 중심으로 상권들이 형성되어 있습니다. 특히 별내역 앞에 랜드마크 상업지구인 메가볼시티가 들어서고 있으며 상권이 점점 더 커지고 있습니다. 별내역 앞에 이마트가 오픈하고 메가박스와 롯데시네마가 들어서면서 문화생활면적인 부분에서도 더 편안하게 즐길 수 있게 되었습니다. 용암천 카페거리가 형성되면서 천을 사이에 끼고 분위기있게 커피를 즐길 수 있는 장소도 생겼습니다.

별내신도시의 부동산 가격을 보면 최근 5년간 다음과 같은 그래프를 보였습니다. 5년전 4억 초중반하던 별내 포스코더샵은 현재 5억 초중반으로 가격은 20%정도 올라있는 상태인데요. 별내 지역은 중대형 평수를 중심으로 5억에서 7억정도의 아파트 가격을 형성하고 있습니다. 14년부터 17년 까지 잠잠하다가 2018년을 거쳐서 19년에는 더더욱 가격이 오르는 모습을 보여주었는데요. 이미 상당히 많이 오른 부분이 있지만, 삶의 질적인 측면과 서울과의 접근성을 따지고 본다면 분당이나 일산에 못지 않기에 앞으로도 충분히 가격이 더 오를 수 있다고 생각합니다. 

그러나 남양주의 별내지역은 이미 서울과의 접근성이 좋아서 가격이 많이 올라 있는 상태입니다. GTX-B라인이 들어서는 것이 큰 호재이기는 하나 남양주에서 GTX호재의 영향을 덜받지 않을까 예상합니다. 저평가된 아파트를 낮은 가격으로 매입하고 미래가치를 봐야하는 투자처로서는 별내는 다시 한번 생각해보게 됩니다. 

평내호평 부동산

정확히는 평내동과 호평동인데 이 두개를 합쳐서 보통 평내호평이라고 불리우고 있습니다. 실제로 역이름도 평내호평역이라는 이름이 붙었으니까요. GTX B라인으로 따지자면 두번째가 되겠습니다. 2000년대 초반만 해도 농지였던 동네가 토지개발을 통해서 이마트 메가박스같은 큰 아파트 단지가 되었습니다. 서울과의 접근성도 좋고 도시의 혜택을 받을 수 있으면서 남양주의 중심지로 자리잡게 되었습니다. 경춘선인 평내호평역이 들어서면서 더더욱 발전하게 되었습니다.

경춘로와 46번 국도를 이동할 수 있으며 서울 양양고속도로까지 이용할 수 있어서 서울나가기에 편한 평내호평동은 별내신도시와 비교해서는 아직까지 낮은 아파트 가격을 유지하고 있습니다. 삼성 강남 잠실쪽으로 출퇴근하면서 부담을 덜 가질수 있는 아파트를 선택한다면 평내호평도 좋은 선택입니다. 호평마을 금강아파트의 경우 매매가는 현재 92제곱미터의 아파트에서 현재 2억 7천만원대를 유지하고 있습니다. 지난 5년을 돌아본다면 완만하게 부동산 가격이 오른것이 보입니다. GTX호재에도 크게 변동이 없는 평내호평인근은 그럼에도 불구하고 장기적으로 상승할 수 있는 지역이 아닐까 예상해봅니다.

마석지구 가장 높은 부동산 상승율을 보이지 않을까?

남양주에서 인구가 꽤 큰 인구를 자랑하는 곳이 바로 마석입니다. 아직 읍이라는 이름을 달고있지만 무려 인구가 10만이 넘습니다. 경춘선과 46번국도 영동고속도로를 이용할 수 있습니다. GTX B라인의 종점이 될 마석 지구는 90년대부터 개발이 이루어졌으며 최근까지도 지역개발이 진행되고 있습니다. ITX청춘 라인이 지나가고 있으나 배차간격이 30분이 넘어가며 상봉역에서 다시 갈아타야하는 것이 접근성을 크게 떨어뜨리고 있습니다. 다행히도 버스는 잠실로의 접근성이 상당히 좋은 편입니다. 

이러한 접근성 때문인지 남양주의 부동산가격은 크게 변동이 없습니다. 지난 몇년간 전국의 부동산 가격이 늘었음에도 불구하고 횡으로 그대로 가고 있는것을 볼 수 있습니다. 지금까지 낮은 가격을 형성하고 있기에 앞으로 교통환경이 가장 크게 개선될 곳도 바로 마석지구라고 생각합니다.

교통환경의 개선 덕으로 GTX B라인이 들어서면 가장 크게 가격변동의 영향이 크지 않을까 예상합니다. 이미 별내는 너무나도 비싼 가격의 아파트가 형성되어 있는 반면에 마석은 아직까지도 낮은 부동산가격을 유지하고 있기 때문입니다. 

하남시 아파트가격 상승 원인과 전망

하남시는 지난 몇년동안 상당히 높은 부동산가격 상승률을 기록했습니다. 특히 강동구에서 재건축이 진행되면서 사람들이 하남시로 대신 이주를 많이 하면서 부동산 가격이 상당히 오른 것으로 보입니다.

주택들이 관리 처분인가 이후에 이주를 시작하면서 이주비 대출로 유동성이 풍부해지고 그 영향을 가장 많이 받은 지역이 바로 하남시가 아닐까 싶습니다. 특정지역이 재건축 이주를 시작하는 시점에 조합에서 조합원을 대상으로 이주비를 대출해줍니다. 이는 인근 지역에 돈이 많이 풀려서 유동성이 높아지는 현상이 생기기도 합니다. 특히 둔촌주공아파트가 지어지면서 이때 이주했던 대규모 인원들이 하남시로 이주했었습니다. 

그러나 2019년 현재까지는 하남시가 계속 상승을 해왔으나 2020년 말과 2021년 초에 둔촌주공과 같은 강동지역 재건축 개발이 완료되어서 입주를 시작할때부터는 가격에 타격을 입을 가능성이 큽니다.  재건축 아파트 이주비는 해당 아파트 입주가 시작되면 대출 상환을 해야하고 조합원들이 해당 부동산을 매각하여 현금을 확보해야 하기 때문입니다. 전세로 잠시 간 것이든, 매매로 잠시 사는 것이든 간에 돌아가기 위해서는 해당 전세를 다시 내놓아야 할 것이고 전세가격 하락은 매매가격 하락으로도 떨어질 위험이 있습니다. 

하남시 아파트의 아파트 가격은 2020년 초중반까지는 상승세를 유지할것으로 보입니다. 이제는 거의 끝물이 보인다는 이야기입니다. 하지만 또 중 장기적으로는 GTX노선이라는 호재가 있어서 장기 보유로 생각할 경우에는 2022년 이후에 매각하는 것을 지켜보는 것이 좋다고 생각합니다. 특히 아래의 두 지역은 눈여겨 보고 있는 곳입니다.

하남시 미사강변도시

하남시에서 어느정도 개발이 완료되었고 높은 상승세를 이미 기록하였지만 정말 살고 싶은 도시중에 하나가 미사강변도시입니다. 몇번 방문했을때 정말 좋은 느낌을 받았습니다. 미사 강변도시는 하남시 망월동 풍산동 선동 덕풍동의 미사강변도시는 개발제한구역으로 묶여있던 곳입니다. 그러나 이명박 정권 시절 그린벨트를 해제하고 택지지구로 개발된 곳입니다. 신도시로 지정되지는 않았으나 인구가 10만명을 넘을 것으로 예상될 정도로 규모가 상당합니다. 개발지역들 중에서 완전한 평지로 이루어져있어서 송도 느낌도 많이 납니다. 

가장 중요한 교통은 미사역 5호선이 내년 2020년 4월 개통할 예정입니다. 아직까지는 지하철 개통이 되지 않아 대중교통으로서의 접근성은 다소 떨어지나 전철역만 개통한다면 여의도나 강남 중심 업무지구로의 출퇴근이 용이할 것으로 보입니다. 아직까지 버스도 잘 다니지 않아서 현재 서울 여의도나 강남으로의 출퇴근은 한시간반을 잡고 출퇴근해야합니다. 도로접근성은 좋으나 막힌다는 단점이 있습니다. 특히 올림픽대로와 천호대로쪽은 항상 막히는데 많은 아파트들이 준공되고 입주가 완료되면 앞으로도 더 막힐 것으로 예상됩니다. 

상업지구로서는 코스트코가 들어섰고, 미사강변 도시 안에서 모든것을 해결할 수 있을 정도로 카페, 영화관, 마트 등의 문화생활들이 이미 다 들어서 있습니다. 그리고 미사강변의 스타힐스 주변에는 깔끔한 맛집들과 분위기 좋은 카페들이 늘어서 있습니다.  강변시티 안에만 초등학교가 7개, 중학교개 4개 , 고등학교가 3개 있습니다. 아이 키우기에는 최적의 환경으로 주변 상권에는 환락시설이 없고, 공원과 같은 녹지들이 많이 조성되어 있어서 정서에 참 좋습니다.

위례신도시

지금도 대규모로 공사하고 있는 것으로 보입니다. 위례신도시는 하남시와 송파구, 성남시지역이 전부 걸쳐있습니다. 서울과 가장 가까운 신도시로 과거에는 군대 부지였습니다. 제가 열심히 훈련받던 지역도 사실 이곳에 있었습니다. 과거 송파구 장지와 성남시 창곡동 복정동, 하남시 학암동 전부를 개발하여 행정구역 조정문제가 아직 남아있습니다. 군부대 이전 지연으로 개발이 다소 늦어졌습니다. 

위례신도시도 미사강변도시와 마찬가지로 10만명이 넘는 수용인원을 가진 대규모 단지입니다. 총 43000세대로 계획되었으며 이중 대부분은 아파트로 되었습니다. 중소형 뿐만 아니라 중대형 아파트 비중도 높습니다. 이미 복정역이라는 환승역이 존재하고 있으며 5호선 마천역까지 확보가 된 상태입니다. 그러나 해당 전철들은 서울로의 접근성이 다소 떨어진다는 단점이 있어서 서울 지하철 8호선에 추가역을 만들고 3호선 신사역까지 연결하는 경전철을 건설할 예정입니다. 

도로는 여기도 미사신도시와 마찬가지로 복적역 사거리 쪽은 출퇴근시 엄청 막히는 교통체증을 보이고 있습니다. 그래도 위례지하터널과 동부간선도로 장지교 사거리 쪽을 통해서 교통이 많이 분산되어서 앞으로 입주가 완료되어도 될정도로 교통적 인프라는 잘 갖추어져 있습니다. 추가적인 고가 진출입로를 공사중에 있습니다.

근처에 가든파이브가 위치해 있어서 앞으로 상업지구로서의 중심지 역할을 할 것으로 보입니다. 한동안 가든파이브가 매출이 부진했던 것이 위례신도시를 통해서 다시금 부활할 수 있으리라 생각됩니다. 대규모 입주가 완료된 2015년부터는 상권이 잘 형성되어 있으며 스타필드 오픈 이후에 상업시설 부족도 해소된 편입니다. 

앞으로 위 두지역은 이미 많이 가격이 오른상태로 형성되어 있으나 실거주 위주로 사람들이 많이 모일곳으로 예상되는 지역입니다. 서울로의 접근성 면으로나 삶의 질적인 측면에서 높기 때문에 실거주 수요가 늘어나고 있기 때문입니다. 

아파트입지 좋은 곳 찾는 방법?

요즘은 대부분의 사람들이 입지 좋은 아파트에 대한 정보를 구하려고 온라인을 탐방합니다그러나 온라인의 정보와 반응만으로는 진짜 좋은 아파트를 찾아낼 수 없습니다. 대부분 온라인에는 소위 말하는 찌라시 허위정보들이 가득하기 때문입니다. 분양대행사는 바이럴 마케팅 업체를 통해서 교묘하게 광고인듯 광고 아닌듯 해당 정보를 흘립니다. 대부분의 부동산 카페에서 바이럴마케팅업체를 통한 홍보가 진행중이며 이에 대한 댓글을 조작하는 행위가 일상적으로 반복됩니다. 

아르바이트들을 동원하여 일부 신규 분양되는 아파트단지들에 대한 글을 꾸준하게 쓰게되고 그에 대한 댓글작업들도 다른 아르바이트생들을 통해서 만듭니다. 조회수와 댓글이 많다보니 사람들은 자연스럽게 해당 글과 정보에 관심을 갖게 됩니다.  아파트 입지라는 것은 도로하나 차이로도 크게 차이가 날 수 있는 것이기 떄문에 이것이 진짜 좋은 입지의 아파트인지는 확인할 수가 없습니다. 가장 좋은 것은 그동네에서 오랫동안 살면서 어느지역이 살기 좋은지 아는 것이지만 모든 동네에 살아볼 수 는 없습니다.

차선책으로 몇가지 명확한 기준을 세워두고 적어도 이중 몇가지 기준에 부합되는지를 확인하며 부동산을 투자한다면 인터넷에 떠도는 소문을 믿거나 직관적으로 선택하는것보다는 더욱 리스크를 줄일 수 있습니다.

첫번째. 직장과의 거리가 가까운 아파트

아파트가 들어설 위치가 과연 근처의 직장과의 접근성을 살펴보아야합니다. 아파트 실수요자들에게 가장 중요한것은 경제적인 문제이고 경제적인 문제의 핵심인 직장과의 거리가 모든 집선택의 최우선이 된다는 것을 명심해야합니다. 근처에 IT밸리, 디지털단지 등과 같은 오피스 밀집지역이 있을 것입니다. 그리고 대중교통으로 여기까지 얼마나 걸리는지 정도는 확인을 해주어야합니다. 오피스빌딩이 들어설 수 있는 업무지역들과의 거리가 좋은 입지의 핵심입니다. 

예를들면 서울의 중심업무지구는 CBD, YBD, GBD로 불리기도하는데 이 세 지역은 각각 종로, 여의도, 강남을 이야기 합니다. 서울 아파트 가격은 이 세 지역의 접근성에 따라서 아파트 가격이 형성된다고 봐도 됩니다. 여기 뿐만이 아닙니다. 구로디지털단지와 가산디지털단지에 사무실이 많이 들어서자 인근지역인 광명시의 부동산 가격이 폭등한것도 직장과의 거리 문제 때문입니다. 그리고 판교와 수원 IT단지들이 들어서자 해당지역은 물론 인근지역의 아파트가격까지 상승한것을 본다면 업무지구가 얼마나 중요한지를 보여줍니다. 

단순히 거리만의 문제는 아닙니다. 다소 거리가 멀더라도 대중교통을 이용해서 갈아타지않고 한번에 갈 수있다면 됩니다. 공간적인 거리보다는 시간적인 거리와 편의성이 중요합니다. 

두번째 학교가 근처에 있는 아파트

사람들이 직장과의 거리만큼이나 중요하게 생각하는 것이 있습니다. 1인가구라면 상관이 없지만 아이들을 키우는 부모입장에서는 자신들보다 소중한 아이들의 학교와의 거리가 매우 중요한 요소가 됩니다. 학교와 인접한 아파트들은 자식이 있는 집에서는 우선순위의 아파트가 되고 이에 따른 학교프리미엄이 붙게됩니다. 보통은 초등학교 프리미엄을 가장 높게 생각합니다. 특히 저학년의 경우에는 부모가 직접 등하교를 시켜줘야 하는 경우도 많아서 멀리 가지 않고 가까운 고시 가장 중요하게 생각됩니다.

가는길에 유해시설이나 자동차들이 빠르게 달리는 구간이 없는지도 확인하는 것도 중요합니다. 중학교와 고등학교도 물론 중요합니다. 중고등학교 밀집지역에서는 자연스럽게 학부모들이 아이들의 입시문제를 통해서 커뮤니티들이 발달하게 됩니다. 

세번째 상업지역과 가까운 아파트

직장과 학교문제가 해결되었다면 그 다음은 상업지구가 중요해집니다. 근처에 상업지역이 많으면 그만큼 교통도 편리해지기 때문입니다. 대부분 대중교통 계획은 상업지역을 중심으로 그려집니다. 상권이라는 것이 사람들이 모일 수 있는 자리에 형성되기 때문입니다. 상업지역 인접지역에 거주하면 그만큼 많은 대중교통의 혜택을 받을 수 있고 그만큼 타지역과의 연결성이 높아집니다. 

그러나 상업지역이라고 항상 좋은 것만은 아닙니다. 상업지역 중에서는 지나친 유흥지대가 발달하게 되면 이 또한 고려해봐야합니다. 상업지역 근처의 소음과 유흥문화가 눈살을 찌푸리게 만들기 때문입니다. 특히 근처에 나이트나 유흥업소들이 많으면 해당 지역에 대한 이미지가 나빠지고 치안 또한 나빠질 가능성이 많기 때문입니다.

네번째 조망이 좋은가?

갈수록 중요해지는 것 중 하나는 들어서는 아파트에서 보이는 것이 무엇이느냐 입니다. 거실에서 맞은편 다른 아파트 세대 단지밖에 안보이느냐 아니면 자연이 보이느냐에 따라서 가격차이는 확연하게 나게 됩니다. 우리가 소위 이야기 하는 한강뷰 한강이 보이는 아파트나 호수가 보이는 아파트, 그리고 적어도 산이 보이는 아파트들은 다른 아파트들보다도 훨씬 비싼 가격에 거래되기도 합니다. 아파트 구매전 조망에 대한 기준도 세워둔다면 더 리스크를 줄일 수있는 투자가 될 수 있습니다.

다섯번째 다양한 평수가 있는가?

최근 아파트 트렌드가 소형 평형 중심이긴 합니다. 그러나 오히려 너무 소형평형중심의 아파트 단지보다는 다양한 아파트 평형대가 공존하는 아파트가 리스크가 덜 합니다. 먼저 소형아파트가 많은 지역은 아파트에 실거주 비율이 낮게 됩니다. 그 인기만큼이나 투자수요가 많기 때문입니다. 반면에 대형평수의 경우는 실거주 목적으로 사는 경우가 많습니다. 실거주 비율이 낮아지면 그만큼 해당 아파트 가격이 불안정해질 가능성이 높습니다. 기왕 소형평수를 사더라도 대형평수가 섞여있는 곳에 사는 것이 좋습니다.

두번째는 주차의 문제입니다. 소형평형위주로 갈수록 법정 주차대수자 적어지게 되어서 주차난을 겪을 가능성이 많아집니다. 대형평수가 섞여있다면 넉넉한 주차대수를 확보할 수 있습니다.

오늘은 입지좋은 아파트들의 기준에 대해서 알아보았습니다. 위에 살펴본 5가지 외에도 추가적으로 고려 할 수 있는 부분들이 많겠지만 적어도 5가지 기준에 부합되는 아파트에 투자한다면 단순히 인터넷정보를 믿는것과 직관으로 선택한느 것보다는 더욱 리스크를 줄이는 투자를 할 수 있을것이라 생각합니다. 

저금리로 시중유동성을 늘리고 있는 한국경제

우리나라는 현재 큰 경제위기를 겪고있습니다. GDP성장율은 2%보다도 아래로 떨어지는 저성장 국면을 맞이했습니다. 미국과 중국으로부터 시작된 보호무역 주의가 결국은 무역전쟁으로 번지면서 전세계 교역량 증가세가 둔화되고 있습니다. 대한민국의 무역의존도는 경제의 80%를 차지하는데 이러한 교역둔화로 인해서 직접적인 타격을 받고있습니다. 당장 중국에 대한  뿐만아니라 한국은 지난 수십년동안 대기업위주의 성장을 했는데 중소기업이 탄탄하지 않으니 대기업의 산업들이 타격을 받으면 국가의 경제 전체가 흔들리는 상황입니다. 대기업의 경쟁력은 중국의 추격과 일본의 엔저현상으로 인해서 더더욱 어려움을 겪고 있습니다. 

그러나 이러한 상황에서 부동산 시장은 나홀로 계속 상승을 하고 있습니다. 현재 이러한 상승세의 원인은 무엇일까요? 금융위기 이후 부동산 시장 침체기에 저평가된 아파트들이 많다보니 2013년 이후에 정상가격으로 회복되었다고도 생각 할 수 있지만 가장 주된 이유는 이명박 정부때부터 시작되었던 부동산 활성화 정책이 불을 지피기 시작하더니 특히 전세자금을 막대하게 빌려주기 시작한 것이 가장 큰 이유일 것입니다. 

금리와 부동산 전세가 관계

2013년과 2015년의 마지막 겨울 4/4분기에는 전국의 지역에서 전부 다 전세가 상승률이 다른 분기와 대비해서 엄청 높게 나타났습니다. 왜 이런 현상이 나타났을까요? 그리고 2019년의 마지막 4/4분기인 지금 전세가는 어떻게 되가고 있을까요? 2012년은 전세가 상승률이 그렇게 높지 않았는데 왜 2013년 4/4분기와 2015년4/4분기 전세가 상승률이 높았을까요? 그 이유는 바로 금리 떄문입니다.

금리와 아파트 전세가격은 반비례하고 있습니다. 금리가 낮아지면 아파트 전세가격은 높아지고, 반대로 금리가 높아지면 아파트 전세가는 하락합니다. 결국 아파트 전세가는 금리가 쥐고 있다는 결론을 내릴 수 있습니다. 정부에서는 기업의 산업경기가 침체되자 내수를 살리기 위해서 저금리로 시중에 돈을 풀고 있습니다. 시중에 유동성 확보되다보니 이 돈들이 전세가격의 상승을 불러일으킨 것입니다. 전세가격이 상승하다보니 그 상승분에 맞춰서 매매가격도 같이 오르게 된 것이지요. 아파트 전세자금에 대한 진입장벽을 없애주면서 신혼부부들이 아파트 전세시장에 적극적으로 진입하는 것을 가능하게 만들었고 이 전세가 상승으로 인해 투자자들은 더 적은 금액으로도 아파트 투자를 가능하게 만들었습니다.

전세를 쉽게 구할 수 있는데 살림살이는 나아졌나?

이렇게 전세가격이 오르면서 사실은 금리가 낮아졌지만 가격이 오른만큼 더 많은 대출을 받아야 하는 무주택자들의 매년 매달 이자부담은 비슷해졌습니다. 다만 빚만 늘었을 뿐이지요.

2011년 4/4분기 서울 아파트 평균 전세가는 2억 7천만원 정도였습니다. 이때 한국은행의 기준 금리는 3.25%였지요. 그러나 딱 2년 뒤인 2013년 4/4분기에는 3억 1천만원이 되었습니다. 그당시 기준금리는 2.5%까지 떨어졌습니다. 2년동안 평균 3천 5백만원정도가 상승했는데 매월 부담해야 하는 이자는 금리가 하락함에도 불구하고 똑같이 월 27만원을 부담했습니다. 

2015년 4/4분기의 경우에는 평균전세가가 3억8천만원까지 올랐습니다. 무려 평균 7천만원정도가 올랐는데 2015년에는 기준금리가 1.5%까지 떨어지면서 오히려 월 평균 이자부담금은 25만원까지 줄어들게 되었습니다. 

금리 인하에 따른 전세가 상승은 지속될까?

많은 전문가들이 몇년전까지만하더라도 더이상의 추가적인 금리 인하는 없을거라고 예상했습니다. 그러나 유럽이 마이너스금리를 채택하고 일본이 제로금리를 택했으면 전 세계가 화폐경쟁을 치루고 있는 이시점에서 대한민국의 금리는 더더욱 떨어질것으로 예상하고 있습니다. 앞으로 금리인하가 계속되어 제로금리의 시대가 된다면 아마 전세가격은 지금만큼이나 더 오르지 않을까 조심스럽게 예상해봅니다.  

이명박 정부의 부동산정책

 이명박 정부의 부동산 정책은 건설업을 위한 그리고 부자를 위한  부동산 정책이었습니다. 자유주의자라면 부동산정책을 건설경기부양의 수단으로 활용하고 건설산업을 정책적으로 지원하는 것에대해서 반대하는 것이 맞습니다. 그러나 대한민국의 소위 말하는 보수 자유주의자들은 이를 옹호했습니다. 건설경기부양론을 주창하면서 인위적인 부동산 경기부양, 건설산업지원 4대강 사업을 중심으로 한 대대적인 투자를 추진했습니다. 보유세를 무력화하고 부동산 규제를 완화하면서 시장주의를 실현한다고 주장했지만 진짜 목적은 시장경제의 효율성이 아니라 건설경기를 부양하고 건설업을 지원하는데 있었습니다. 

부동산시장 침체기는 과도하게 몸집이 불어난 건설업의 구조조정을 실시하여 더욱 더 경쟁력 있는 구조를 만들 수 있는 시기이기도 합니다. 이럴때 비효율적인 조직을 더욱 효율적으로 만들었어야 했는데 반대로 건설업체를 인위적으로 지원하는 모습을 펼쳤습니다. 이 때는 마치 일본의 버블 경제 붕괴시에 일본정부가 잘못된 건설경기 부양정책을 썼던 것과 비슷했습니다. 이를통해 건설업의 불황임에도 불구하고 구조조정에 들어가기 보다는 건설업 숫자가 늘어나는 현상이 일어났습니다. 

건설업을 부흥시키고자 했던 이명박 정부의 시장주의 부동산 정책은 사실 집없는 사람들을 더더욱 힘들게 만들었습니다. 가장 크게 영향을 미쳤던 것은 바로 전세대란 이었습니다. 전세값이 폭등하면서 일반 집없는 사람들의 부담이 엄청 커졌기 때문입니다. 이명박 정부가 어떻게 했길레 전세 값이 이렇게 급등할 수 있었던 걸까요?

공공임대주택 반토막내기

이명박 정부는 투기수요를 장려하는 부동산 정책을 썼습니다. 그러나 쉽게 미래 집값에 대한 전망이 좋아지지 않았었지요. 2004년부터 2007년까지 폭등했던 집 값이 자연스럽게 하강하려고 하는 시대적인 흐름에서 인위적으로 더더욱 끌어올리고자 노력했습니다. 주변 시세에 비해서 저렴한 가격으로 공급했던 보금자리주택은 보여주기식 정책일 뿐이었습니다.

일단 공공임대주택 공급을 절반으로 반토막냈습니다. 노무현정권때 연간 10만호를 목표로 장기 공공임대주택을 제공하였는데. 실제로 2007년에 공급량은 11만호까지 늘었습니다. 반면에 이것을 반토막 내기 시작하다 못해 임기 마지막에는 겨우 3만 4천호 정도를 공급하는 것으로 물량을 확 줄여버렸습니다. 당연히 서민들은 더더욱 자신의 집을 구하기 어려워졌습니다. 임대주택이 급감하니 이것을 구하지 못한 사람들은 결국 전세수요가 되어서 전세값을 급등시키게 되었습니다.

뉴타운 개발21세기 난쏘공 사태

뉴타운개발로인해 밀려난 서민들이 전세를 구해야 하면서 전세값이 또한 급등했습니다. 

난쟁이가 쏘아올린 작은 공이라는 소설을 우리 교과서에서 읽어보신적 있으실겁니다. 빈민들이 살던 지역을 개발하기 시작하면서 원주민들을 내쫓는 내용의 소설인데요. 이러한 일이 21세기에 똑같이 또 벌어졌습니다. 어디서? 바로 용산에서지요. 전면철거 방식의 대단위 재개발이 이곳저곳에서 일시에 진행되면서 대량의 주택이 사라지면서 실제로 그곳에 살던 사람들을 내쫓는 형태의 사업들이 진행되었습니다. 재건축이 완료된 지역들의 집값은 기존의 원주민들이 다시 들어와서 살 수 없게 되었습니다. 이명박 정부 시절 재건축을 통해서 서울시내 매매가 5억원 미만 주택비율이 86%에서 30%아래로 줄어들면서 아예 서울은 돈없으면 살지 못하는 지역이 되어버렸습니다. 특히 전세가 4000만원 미만의 주택은 씨가 말라버렸습니다. 예를들면 길음지역의 재건축의 예를 들어보면 길음지구가 재건축이 되면서 원주민들 중 90%가 해당 지역을 떠나버렸습니다. 다시 못돌아오게 된 것이지요. 그 지역에는 돈 많은 사람들이 들어와서 살고 있습니다. 이런 사정은 다른 지역도 마찬가지입니다. 사업장과 일터의 건물도 사라지기도 했고 결국은 용산사태가 벌어지는 모습도 보였습니다.

개발이익은 누가 가져갔나?

개발이익은 누가 가져갔을까요? 살던 사람들은 보상을 받을 수 있었을까요? 물론 그곳에 집을 갖고 있는 건물주들은 돈을 벌수 있었을 것입니다. 그러나 대부분 그 지역에 살고 있던 사람들은 돈없고 힘 없는 서민층들이었습니다. 그들은 전세에 살고 월세에 살았습니다.재개발 재건축 뉴타운 사업은 긍정적인 효과보다 훨씬 더 많은 악영향과 도시문제를 불러일으켰습니다. 서민들을 몰아내고 중소 상인과 기업을 내쫓았습니다.

이것으로 돈을 번 사람들도 물론 있었습니다. 당연히 건설사와 투기자본, 개발회사들입니다. 이들은 이 사업을 통해 천문학적인 개발이익을 차지하게 되었습니다. 이때의 모습을 생각하면 21세기의 인클로저 운동을 연상시키고는 합니다. 이때의 기간을 거치면서 대한민국은 한번더 급격하게 양극화가 이루어지게 됩니다. 

종합부동산세란?

종합부동산세는 노무현 정부에 가장 큰 타격을 주었던 세금이자 상징적인 세금입니다. 기득권 세력과 노무현 정부는 이 세금을 가지고 전면전을 펼쳤습니다. 2004년부터 임기 끝까지. 이명박 정부가 들어서 바로 무력화된 것도 바로 종합부동산세였습니다. 

종합부동산세는 부동산 보유세의 일종으로 새로운것이 아니었습니다. 예전부터 재산세와 종합토지세의 형태로 존재했습니다. 둘 다 지방세로 들어가며 재산세는 건물에 메기는 세금이었고 종합토지세는 토지에 부과되는 세금입니다.

노무현 정권 시기 이전의 종합부동산세는 재산세는 실제 거래되는 가격인 시가를 적용해서 세금을 메길 수 없다는 단점이 있었습니다. 그렇기 때문에 종종 1억짜리 집을 갖고 있는 사람이 5억짜리 집을 갖고 있는 사람보다 더 세금을 많이 내야 하는 불공평이 많이 있었습니다. 

 그리고 재산세와 종합토지세가 다른나라들에 비해서 상당히 적은 편이어서 부동산으로부터 나오는 불로소득과 양극화를 막기에는 효과가 미미했습니다. 보유세를 강화하고 시가에 세금을 메기는 것은 아주 오랫동안 정부들의 중요한 임무였습니다. 모두들 보유세 강화를 해야 양극화를 막을 수 있고 부동산 투기를 잠재울 수 있다는 것을 알고 있었지만, 경제의 많은 부분을 부동산에 넘긴 대한민국 입장에서는 이것이 쉽지 않았습니다. 단순히 경제적인 문제뿐만이 아니었습니다. 정치적으로 이를 실시하면 자신이 대한민국 기득권과 일반 시민에게도 어마어마한 공격을 받기 때문에 사실상 다음 정부로 자꾸 넘기기만 했습니다. 

노태우 정부와 김영삼 정부도 경제정의 실현이라는 이름으로 토지보유세 강화를 한다고 이야기만 꺼냈지 실제로 집행하지는 못했습니다. 노무현 정부는 청와대 안에 빈부격차 차별시정위원회라는 기관까지 두면서 불평등 문제에 정면으로 승부했던 정부였습니다. 슬프게도 노무현정권때 빈부격차가 엄청 벌어졌지만 말입니다. 이의 핵심은 바로 부동산이었습니다. 

노무현 정부와 종합부동산세

유례없는 유동성 과잉과 김대중 정부 때 없애버렸던 규제들 때문에 10년 가까이 안정된 흐름을 보였던 부동산 시장이 최근의 비트코인 사례처럼 광풍이 불었습니다. 노무현 정부는 강력한 투기 억제정책을 실행하면서도 보유세 제도를 근본적으로 뜯어고치기 시작합니다. 

과세표준 현실화 사업 

이의 핵심은 과세표준 현실화였습니다. 과세표준 현실화란 부동산 과세표준이 실제 부동산 가치를 최대한 반영하도록 하는 작업이었습니다. 소위 우리는 공시지가 라는 개념을 많이 사용했습니다. 정부가 발표하는 공시지가는 시가를 제대로 반영하지 못했습니다. 세금은 공시지가로 메기는데 이 공시지가가 시가에 훨씬 못 미치니 제대로 된 세금 징수를 하지 못하기 때문입니다. 장기적으로 노무현 정부는 공시지가를 시가와 비슷해지도록 만들었습니다. 2000년 당시에는 시가 대비 공시지가가 54%에 불과했습니다. 그러나 2004년도에는 76% 2005년에는 91%까지 끌어올렸습니다. 주

종합부동산세 도입

토지 건물을 분리해서 받던 세금을 종합부동산세라는 이름으로 한꺼번에 받았고 지방세로만 받던 것을 국세와 지방세 둘다로 걷게 만들었습니다. 그러나 도입한 첫해에는 과세기준 금액이 너무 높아서 대상자가 극소수에 불과했습니다. 실효성 있는 정책이 아니었습니다. 9억 이상의 대상자에게만 적용하였으니 그물망이 촘촘하지 못했던 것이지요. 여기저기 구멍이 뚫려있었습니다. 여전히 투기 열풍이 식지 않으니 노무현 정부는 2005년 8월부터 과세기준을 주택은 6억 원 토지는 3억 원으로 낮추게 되었습니다. 그러자 첫해에 종합부동산세 과세 대상이 7만 명에서 2007년에는 무려 48만 명으로 대폭 늘게 되었습니다. 2006년에는 이로 걷어들이는 세금이 1조 7200억 원 2007년에는 2조 77000억 원으로 어마어마한 세수를 벌어 들이게 됩니다. 

언론에서는 세금폭탄이라는 이름으로 주택을 여러개 가진 사람들에게 있어서는 세금이 갑자기 오르게 되었습니다. 종합부동산세가 보유세 강화 정책의 중심이 된 것입니다. 김대중 정부 당시에는 총 거둬들이는 세금 중 보유세가 차지하는 이비율이 2%밖에 되지 않았다면 노무현 정부의 2008년에 와서는 4.95%까지 이 비율이 높아졌습니다. 이때의 개편은 일회성에 그치지 않았습니다. 

 부동산 불로소득을 원천적으로 차단하기 위해서 양도소득세와 개발이익 환수제도 또한 강화시켰습니다. 양도소득세의 경우에는 2주택자에게는 세율이 50% 3 주택 이상은 60%%를 적용했습니다. 이 또한 실거래가를 기준으로 부과하도록 제도를 만들어 소위 말하는 부자 때리기가 되었습니다. 

종합부동산세 정책은 실패했는가?

이러한 부동산 가격을 잡기 위한 노력에도 불구하고 역대 대통령 취임기간 가장 높은 부동산 가격 상승을 일으켰던 시절도 노무현 정권 때이빈다. 그러나 전 세계로 해당 시기는 부동산 가격이 폭등하던 시기였습니다. 미국도 서프프라임 버블이 형성되는 시기이기도 했습니다. 다른 나라와 비교했을 때에는 상대적으로 부동산 가격 상승률이 낮았습니다. 엄청난 정치적 역풍을 맞을 것을 알면서도 시행했고, 이로서 2008년에 어마어마한 쇼크가 왔을 때, 비교적 그 충격을 감쇄시킬 수 있었습니다. 

종부세를 무의미하게 만든 이명박 정권

이명박 정권에서는 종합부동산세를 다시금 무력화시켰습니다. 노무현정부를 반대해서 나온 정부였기 때문입니다. 일단 가장 먼저 과세표준을 3억 원 이하부터 1% 적용하던 것을 6억 원 이하 0.5%로 바꾸어버렸습니다. 과세 대상자가 줄어버리니 2007년 48만 명이었던 종부세 납세자는 2008년에는 41만 명으로 줄었습니다. 그리고 2009년에는 21만 명으로 반토막이 넘게 났습니다. 2007년에 2조 7671억 원에 달하던 종부세 세수는 9677억 원으로 줄었습니다. 1인당 평균 세금도 330만 원 내던 세금을 51만 원으로 낮추게 된 것입니다. 

그 당시 종부세를 무력화한 내용을 표로 정리하자면 아래와 같습니다. 

소위말해 부자감세를 계속 시켰던 이명박 정부는 양도소득세 또한 완화시켰고 재건축 초과이익을 막고자 했던 것도 2년 동안 부과 중지를 시켰습니다. 박근혜 정부 또한 이러한 연장선상에 있었습니다. 이명박 정부가 이미 완벽하게 종합부동산세를 파괴시켰던 지라 박근혜 정부는 크게 손댈 필요조차 없었습니다. 그러나 이마저도 더 없애고 임대주택 의무건설 비율을 낮추고 개발부담금 제도도 없애버렸습니다. 

문재인 정부의 부동산 정책 종부세 부활하나

최근 가장 핫한 이슈는 분양가 상한제일 것입니다. 서울의 27개 동을 지정하여 최초 분양가를 낮춘다는 이야기인데요. 사실상 분양가 상한제의 효과는 거대합니다. 이렇게 이슈가 크게 될 정도이니까요. 그러나 문재인 정부 또한 눈치를 보면서 노후 현 정부의 종합부동산세처럼 근본적인 보유세 인상을 하지 못하고 있다는 것입니다. 임기가 반환점에 들게 된 문재인 정부에서는 더 이상 보유세를 올릴 의지는 없어 보입니다. 단기적인 효과에 그칠 분양가 상한제보다는 장기적인 보유세 인상은 사실상 어렵지 않을까 예상해봅니다. 그리고 다음 정권이 바뀌는 시점에서 다시 한번 강력한 힘이 모인다면 그때 다시한번 보유세를 중심으로 한 세제 개편이 이루어질 수 있지 않을까 생각합니다.