부동산 호황기는 인구구조 때문?

세계 어느나라를 가나 나이가 40이 되면 집을 가장 왕성하게 구매하는 나이입니다. 가장 경제력이 있으면서도 앞으로도 구매력이 있을 나이가 바로 마흔입니다. 지금 우리나라의 인구구조를 본다면 전형적인 항아리 형태를 보이고 있습니다. 집을 필요로하는 세대 30대 중반부터 이제 갓 60을 넘은 세대가 대다수를 차지하고 있습니다.

이를 다시 이야기 하면 지금 대한민국의 인구구조는 집을 가장 필요로하는 인구가 많은 구조입니다. 30대들은 앞으로 결혼해서 집을 구해야하고, 40대들은 한창 애들을 키울나이이고 60대도 마찬가지로 아직 집을 팔고 자식들과 함께 살 나이는 또 아닙니다. 집을 필요로 하는 수요가 가장 많다보니 지금이 바로 부동산 시장이 초호황기인 시대라고 볼 수 있습니다.

그러나 앞으로 10년이 지나서 2030년이 된다고 가정하면 우리나라의 인구구조는 또 어떻게 변할까요? 그리고 변화하는 인구구조는 수요에 어떤 영향을 미칠까요? 10년만 지나도 현재 인구가 가장 많은 베이비붐세대들이 70대로 들어서게 됩니다. 가장 많이 태어난 세대들이 노령화 되어가면서 부동산 트렌드에도 큰 변화들을 불러일으킬 것입니다.

우리의 대선배 일본을 보자

항상 우리에게는 일본이라는 좋은 모델이 있습니다. 경제발전도 우리나라보다 빨랐고, 경제위기도 우리나라보다 10년가까이 빨랐습니다. 그리고 노령화에 있어서도 우리나라보다 먼저 진입한 선진국 일본을 통해서 대한민국의 노령화가 부동산 시장에 미칠 영향을 알아 볼 수 있습니다. 

 전후 인구증가가 폭발적으로 증가하는 현상을 베이비붐이라고 하며 이러한 베이비붐세대가 일본에도 대한민국에도 있었습니다. 일본의 베이비붐 세대인 단카이세대는 우리나라보다 베이비붐세대 보다 5년정도 시가기 빠릅니다. 일본은 2차세계대전이 종료되고 1948년부터 인구가 폭발적으로 증가했습니다. 대한민국의 경우에는 6.25 한국전쟁 이후 1953년부터 인구가 증가했기 때문입니다. 그만큼 우리나라보다도 더 빨리 노령화가 진행되었습니다. 일본은 전국민의 21%가 노인인구인 초고령화 사회에 진입한지 오래된 국가입니다. 일본의 노령화는 지방의 슬럼화와 월세시장의 활성화를 만들었습니다.

지방의 슬럼화

일본의 고령화가 일본의 부동산시장에 미친 가장 큰 영향은 지방의 슬럼화현상입니다. 지방소도시들은 말할것도 없습니다. 이건 우리나라에서도 있는 현상이니까요. 그러나 더 중요한건 일본의 신도시들도 슬럼화 되었다는 것입니다. 다마신도시, 지바신도시, 나리타신도시들은 이제는 노인만 남은 베드타운 죽어버린 도시가 되었습니다. 그렇다고해서 노인들이 거기에 남아있지는 않았습니다. 정작  돈있는 노인들도 가까운 의료서비스와 더 나은 삶을 찾아서 대도시로 이동했습니다. 

우리나라도 1기신도시인 일산과 분당 산본 평촌등이 낡아가고 있습니다. 특히 서울 강남과의 접근성이 좋지 않은 일산신도시의 슬럼화가 가장 빠르게 가속화 되는 것으로 보입니다. 이러한 와중에 3기 신도시가 생겨난다면 1기신도시는 더 큰 타격을 받을 것으로 예상됩니다. 사람들은 새집을 좋아합니다. 이런 와중에서 과연 2030년에도 기존의 1기신도시 아파트들이 재건축이나 리모델링 없이 잘 버틸 수 있을지는 의문스럽습니다.

임대부동산의 인기

두번째는 임대시장의 활성화입니다. 먼저 더이상 버블이 꺼진 후 시세차익을 노리는 갭투자가 불가능해지자 임대수익을 확보 할 수 있는 월세 물건들에 대한 수요가 많아졌습니다. 특히 교령화된 인구들이 더이상 노동소득을 올릴 수 없으니 자본소득으로 택한 것이 바로 월세주기였기 때문입니다. 우리나라도 고령화가 되면서 월세를 받을 수있는 임대시장에 노인들의 자금이 흘러들어가지 않을까 예상해봅니다. 

일자리와 부동산 

그럼에도 불구하고 일본에서 부동산 가격이 오른곳이 있었습니다. 바로 도쿄나 오사카와 같은 대도시위주입니다. 그 가장 큰 이유는 바로 일자리입니다. 사람들에게 있어서 경제활동은 가장 중요합니다. 경제활동을 하는 일터와 집과의 거리 출퇴근을 해본 사람이라면 사무실이 집근처에 있기를 원하고 또 원합니다.

이미 제조업은 국외로 아웃소싱을 해서 지방쪽에는 더이상 일자리가 없습니다. 그러다보니 그쪽에 주거할 일도 많이 사라지게 됩니다. 반면에 글로벌 대기업들이 본사가 있는 일본의 도쿄와 오사카에서는 사람들이 출퇴근을 할만한 일자리들이 많고 그에 따른 집의 수요도 높아집니다.

우리나라도 서울과 수도권에 대부분의 일자리가 모여있습니다. 그러면서도 대부분 대기업들은 2호선 라인을 중심으로 분포되어 있습니다. 앞으로도 대기업 본사들이 많은 곳이 집값이 가장 안떨어지고 오를 가능성이 높은 지역입니다. 

1기신도시의 일산과 분당을 보면 분당은 오히려 가격이 2기 3기 신도시 개발후에도 오른 반면에 일산은 계속해서 정체되고 있습니다. 그 가장 큰 이유도 일자리에서 볼 수 있습니다. 일산은 그 안에서 자립적인 경제체제를 형성하지 못한 반면에 분당은 판교라는 IT중심 양질의 일자리가 많이 들어오면서 계속해서 가격이 오르고 있는 것입니다. 

앞으로 인구구조가 줄어든다고 하더라도 일자리가 있는곳에는 사람들이 몰리게 되고 그러한 곳에 투자를 하게 된다면 다른 곳보다 더 안전하게 투자할 수 있을 것입니다. 

전국의 중심 대전이 살기 좋은 이유

대한민국의 지리적 중심이라고 한다면 바로대전일 것입니다. 중부지방과 경상도와 전라도를 잇고 있는 교통의 요지이기도 하지요. 대덕연구단지와 국제과학비즈니스벨트가 있는 우리나라의 과학기술도시이기도 합니다. 노무현정권시절 행정수도 이전으로 인해 더 커질 수도 있었지만 이는 무산되었습니다.

개인소득으로 따지자면 2010년 토계기준으로 서울과 울산에 이어서 전국 3위의 시입니다. 개인 소비도 전국 3위로 아주 높은 편입니다. 구매력을 갖고 있는 지역이기 때문에 상권도 일자리도 살아있는 도시가 대전입니다. 2011년 기준으로 범죄율도 다른 전국보다 1/3수준으로 낮았고 2012년의 대전에 사는 사람들의 경제적인 행복감이 가장 높았다고 하네요사실 요즘 대전이 뜨는 것도 일시적인 현상이 아니라 그동안 오랫동안 이러한 살기 좋은 도시라는 것들이 누적된 현상이 아닐까 싶습니다. 

대전의 동쪽과 서쪽

대전은 동과 서로 나뉘어져있습니다. 서쪽지역은 유명한 유성구와 대덕연구단지가 있는 신도심이 있는 반면에 동쪽지역에는 오래된 구도심이 위치해 있습니다. 각종 신도시 개발과 공공기관 이전, 대덕연구단지 조성으로 돈이 있는 사람들은 모두 서쪽에 도시를 형성했는데, 과거 대전의 중심이었던 중구, 동구, 대덕구는 계속 낙후되어가면서 슬럼화되어가고 있습니다.

이러한 구도심을 재개발하기에는 또 이 지역에 남아있는 주민들의 경제력이 뒷받침해주지 않고 있습니다. 대전에 투자하신다면 가급적 동쪽지역은 다시한번 리스크를 고려해볼 필요가 있습니다. 대전시도 구도심 활성화 정책을 통해서 대전천을 정비하면서 교량을 건설하고 도로를 정비하고 있습니다. 동부지역의 마지막 희망은 대전역세권 개발쪽입니다. 

대전의 일자리

저는 어딜가나 부동산을 알아보기전에 그 지역에 취업을 한다는 마음으로 집을 알아봅니다. 그렇기에 일자리의 위치가 어디에 있는지가 가장 중요합니다. 대전에 일자리는 대부분 대덕구 대화동에 있는 대전 산업단지 1,2와 대덕구 신일동에 있는 대덕 산업단지, 그리고 유성구 탑립동에 있는 대덕테크노 벨리에 제조업 산업단지가 몰려있습니다.

 대전에 본사를 두고 있는 가장 유명한 기업이 있다고 한다면 재벌급 대기업과 맞먹는 한국담배인삼공사 KT&G입니다. 한국타이어는 대덕구 목상동에 생산공장이 있으며 테크노돔으로서 연구시설이 유성구 죽동에 위치하고 있습니다. 한국타이어 계열사 아트라스 BX도 대덕구에 있찌요. 그외에 아모레퍼시픽과 애경화학, 유한킴벌리,한화, 삼양바이오팜, 효성, 한솔제지, 코오롱제약등의 기업들이 대전에 사업장을 두고 있습니다. 

지금 이 지역들이 만들어낼 수 있는 일자리의 수와 그 지역으로 출퇴근이 용이한 지역을 찾는다면 조금 더 실수요에 접근한 부동산 구매를 할 수 있으리라 생각합니다. 

대전 분양정보

 현재 진행되고 있는 아파트들은 이미 떠난버스들이고 앞으로 올 버스를 우리는 기다려야합니다. 대전에서 가장 큰 규모인 950세대규모 아파트가 올해 말에 분양예정에 있습니다. 그 이름은 바로 관저 더샵 3차아파트입니다.

입지적으로 서남부권으로 옮겨지는 주거중심지에서 관저지구는 대전의 서남쪽에 위치되고 있습니다. 규모적으로나 입지적으로나 신도시라는 이름이 어울릴만큼 큰 규모로 개발중인데 1차와 2차에 이어 3차가 곧 진행 예정입니다.

더샵 관저 3차는 관저 4지구의 더샵 1차와 2차 사이에 지어질 예정입니다. 교통적인 측면으로는 도안신도시로 이어지는 진장역에 접근하기도 가까울 것입니다. 서대전 IC가 가까워서 자가용을 이용한 접근성도 뛰어납니다.

교육적으로는 근처에 정말 많은 초등학교와 고등학교가 존재합니다. 도보로 학교를 걸어다닐 수 있어 안심하고 아이들을 학교보낼 수 있는 위치가 되겠습니다. 주변에 이미 생활 인프라들이 잘 형성되어 있고 동구와 비교하였을때 깨끗하고 쾌적한 환경이 갖추어져있습니다.

추후 가격 전망

최근 이미 분양이 완료되었던 관저 더샵 1차아파트가 30평대의 아파트가 실거래가 기준으로 3억 4천에서 6개월만에 4억 2천만원으로 8천만원 가까이 오른 것을 살펴 본다면 앞으로의 투자가치가 확실한 아파트라고 생각됩니다.

과연 분양가가 얼마가 될까가 가장 우려됩니다. 관저 더샵 1차와 2차의 경우에는 평당분양가가 880만원 대였었는데 최근 급격하게 오른 시세를 반영해서 더 오를 것이 예상됩니다.

최소 평당 분양가가 1100만원은 넘지 않을까 조심스럽게 예상해 봅니다. 

땅 사기전에 토지지목파악이 기본

내 땅을 갖고 싶다는 생각은 대부분의 사람들이라면 누구나 한번쯤 해보실겁니다. 내 땅에 집짓고 살고싶다 이런생각을 저도 어려서부터 해왔습니다. 그리고 좀 더 적극적이신 분들이라면 내 땅을 사기 위해서 땅을 알아보시는 분들도 계실것입니다. 그렇다고 해서 아무 땅이나 막 살수는 없습니다. 종종 땅을 사고나서 집도 짓지 못하고 심지어 농사도 지을수 없을 수도 있습니다. 

땅에는 다 용도가 있습니다. 어떤지역은 임야, 어떤지역은 농지, 어떤지역은 또 계획관리지역으로 나뉘어져 있습니다. 땅을 사기 전에 가장 먼저 확인해 봐야할 것이 무엇이냐면 바로 이 토지가 어떤 용도로 묶여있느냐를 가장 먼저 보아야 할것입니다. 과거에는 토지정보를 알기 위해서는 꼭 동사무소를 찾아야 했습니다. 그러나 이제는 토지이용규제정보시스템을 활용해서 한번에 알아볼 수 있습니다.

예전에는 계획부동산이라고 해서 순진한 사람들을 꼬셔서 아무것도 지을 수 없는 그린벨트내의 땅이나 절대농지같은경우를 집을 지을 수 있는 땅으로 속여서 팔기도하는 일이 있었습니다. 아직까지도 이런 사기 행각들이 벌어지고 있는데 부동산의 전문가가 아니면 속아넘어가기 쉽습니다.

이것을 미연에 방지할 수 있는 방법은 바로 토지이용규제정보서비스 를 이용하는 것입니다. 그러나 저도 몇번 써봤는데 관련된 지식이 없으면 써도 아무것도 아니더라구요. 땅의 용도별 지목의 종류와 임의의 토지를 직접 토지이용규제정보시스템 을활용하여 각종 정보들을 알아보도록 하겠습니다.

토지지목의 종류

우리가 먼저 알아야할것은 국가에서는 국토를 균형있게 관리하기 위해서 토지에 용도를 설정해두었습니다. 이러한  토지 용도의 종류가 무려 28가지가 있다고 합니다. 28가지 종류를 다 이야기 해보자면 전, 답, 대,  공장용지, 학교용지, 창고용지, 임야, 과수원, 목장용지, 염전,  주차장, 광천지, 주유소용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 이렇게 28가지가 됩니다. 이 글에서 28가지의 종류를 다 다뤄볼 수는 없지만 일반적으로 거래가 많이 일어나는 전, 답, 대, 임야, 공장용지, 창고용지 정도에 대해서 다루어 보도록 하겠습니다.

먼저 답과 전입니다. 지방의 땅을 구매하시다보면 주로 나오게 됩니다. 보통 답은 논을 이야기 하는 것이고 전은 밭을 이야기하는 것입니다. 그 둘의 가장 큰 차이점은 물을 대놓느냐 대놓지 않느냐의 차이이지요. 과수원은 과실 나무가 많이 심어져있는 토지와 창고까지를 과수원 용지로 칩니다. 

가장 우리가 높게 쳐주는 가치는 "대" 입니다. 영구적인 건축물을 지을 수 있는 부지입니다. 우리가 보통 땅을 사서 집을 짓겠다 라고 생각한다면 바로 용도가 "대"여야 합니다.

공장용지는 공장을 지을 수 있는 제조업 부지거나 공장부지 조성공사가 준공된 토지와 이 안에 있는 의료시설 및 창고같은 부속시설물들 까지 공장용지에 포함 됩니다.

임야는 말 그대로 숲과 들을 생각하면 됩니다. 산림과 임야를 이루고 있는 수림지와 죽림지 암석지 자갈땅 및 습지 황무지등의 토지를 이야기 합니다. 

창고용지는 물건등을 보관하거나 저장할 수 있는 보관 시설물의 부지와 땅을 창고용지라고 합니다. 

토지이용규제정보서비스 이용해서 토지지목 확인하기

자 그럼 토지이용규제서비스를 이용할 아주 기본적인 지식을 갖추었습니다. 먼저 토지이용 규제정보서비스를 검색하여 해당 홈페이지에 들어가봅시다. 메인화면은 아주 심플합니다. 토지이용계획과 행위제한정보 이 두가지가 이 홈페이지의 핵심기능입니다. 먼저 토지이용계획에서는 주소를 찾는 란이 세가지가 있습니다. 

여기에서 저는 지도로 찾는 것을 추천드립니다. 주소로 찾기는 이상하게 끝까지 다 쳐도 정보를 다 입력하지 않았다고 나오는 경우가 많더라구요. 지도를 키고 주소를 치거나 해당 위치에 가서 지번선택을 지도에서 다음과 같이 클릭하면 토지이용계획 열람과 행위제한 정보 열람창이 뜹니다. 먼저 토지이용 계획 열람부터 한번 해보도록 하겠습니다. 

토지이용계획 열람을 하면 이 토지가 어떤 지목으로 설정되어 있는지가 나옵니다. 현재 해당 지역의 지목은 바로 전! 우리가 아까전에 보았던 밭으로 쓰여지고 있습니다. 아래 지역지구 지정여부에서 보면 도시지역, 자연녹지지역, 도로(접합)이라고 써져있는 것도 중요한 정보입니다. 

 그 아래 확인도면을 본다면  노란색으로 설정되어 있는 곳은 전부 건물을 지을 수 있는 "대"라면 현재 이 지역은 자연 녹지지역의 전으로 설정되어 있는것이 보이실 겁니다. 도시지역에 있는 자연녹지지역인데 앞에 "도"자가 보이시나요? 도로가 접합되어 있네요. 이런경우에는 앞으로 개발 가능성이나 지목변경이 아주 유리한 토지일 것입니다. 

많은분들이 여기서 정확한 정보를 위해서 옆에 행위제한정보를 한번 더 눌러서 확인해보고는 합니다. 그렇게해서 검색된 페이지가 아래의 페이지입니다. 

이렇게 생긴페이지를 보면 이게 건축이 금지되어있다는건지 아니면 집을 지어도 된다는건지 잘 알 수가 없습니다. 맨 위에는 건축이 금지되어있다고 까지 써있으니까요. 그러나 저는 최초 토지계획 열람계획에서 한눈에 보기를 하면 여기에 어떤 용도로 사용할 수 있고 어떤 것들이 불가능한지에 대해서 한눈에 볼 수있다는 것을 말씀드리고 싶습니다.

자 위에 본다면 단독주택은 물론이고 다가구 주택과 연립주택까지 건설이 가능하며 해당 건물을 이용하여 소매점이나 음식점을 개설하는것도 괜찮다고 나와있습니다. 아파트는 개발할 수 없는 구역이라고 나와있네요. 아래로 더 내려보면 더 많은 행위제한 정보들이 나오니 저는 굳이 행위제한정보 탭에서 검색하는 것이 아니라 왼쪽 상단 "보기방법" 에서 통합하여 보는 것을 추천드립니다.

토지이용규제정보시스템 처음 이용할 때에는 정말 어렵지만 부동산과 땅에 대해서 관심을 가지면서 항상 관심있는 땅들을 해당 정보시스템에서 확인하는것이 버릇이 된다면 정말 자주 찾게 되는 서비스가 될 것입니다. 

토지지목을 바꿀수는 없나?

아마 많은 분들이 관심 가지시는 것이 토지 지목을 변경할수 없나? 일 것입니다. 물론 토지의 지목변경도 가능합니다 보통 임야에서 전이나 답으로 바꾸고, 또 전과 답 임야등을 대지로 지목변경할 수 있습니다. 등재된 지목을 다른 지목으로 바꾸는 것에 따라서 절차가 조금씩 다릅니다. 보통은 농지전용 허가를 하거나 형질변경 건축물을 건축하고 지목을 변경하고 공부정리하는 등의 절차를 통해서 바꾸게 됩니다. 용도변경등의 증명서류를 내야하고 전용에 따른 전용비와 취득세를 내는 돈이 들어가게 됩니다.

그리고 토지 전용을 하게되면 땅값이 상승 할 수 있습니다. 이에 대한 취득세를 추가적으로 내야합니다. 지목변경에 따른 절차와 방법에 대해서는 자세히 다루도록 하겠습니다. 

그러나 계획부동산 사기는 바로 여기서 들어가게 됩니다. 앞으로 바뀔것이라면서 맹지나 앞으로 10년 20년이 지나도 길은 커녕 개발되지 못할 토지가 마치 곧 개발될 토지로 둔갑하게 되는 것이지요. 꼭 토지이용규제서비스를 이용하여 여러 개발 제한에 묶여있는지를 확인하시고 인근 관공서에 문의하신다면 이러한 사기를 막을 수 있습니다. 

광교산 더샵 분양 예정정보

오늘 알아볼 곳은 바로 수원입니다. 수원에서 현재 광교산 더샵 퍼스트 파크입니다. 광교역까지 15분 거리면 충분히 갈 수 있는 거리라서 아주 좋습니다. 총 8개 동에 666가구 이중 임대와 재건축 조합을 제외한 475가구가 올해 11월 분양 예정에 있습니다.  수원의 재개발 사업의 첫 번째 단지가 바로 광교산 더샵 퍼스트 파크입니다. 입주 예정일자는 2022년 3월 입주예정입니다. 

인근 교육과 부동산의 중요성에 대해서는 여러 번 설명했습니다. 오늘 소개하는 광교산 더샵 퍼스트 파크 또한 교육적으로도 상당히 좋습니다. 일단 단지 바로 옆에 영화초등학교가 있습니다. 그래서 초등학생 자녀가 있는 학부모님들이라면 이곳으로 입주한다면 안심하고 출퇴근하실 수 있으시리라고 생각됩니다. 그 외에도 수성중학교와 수원북중학교 총 2개의 중학교가 도보권에 있고 수원 농생명과학고도 가깝습니다. 정자동의 학원가와 경기도립 중앙도서관 같은 교육시설이 인접해있습니다. 

광교산 일대의 숲세권을 통해서 훌륭한 조망과 등산 공원을 이용할 수 있습니다. 그 외로도 인근 지역의 행정구역과 홈플러스 CGV 영화관 등의 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어서 기반 인프라적인 측면에서 어려운 부분은 없을 것으로 보입니다. 

교통 분석

일단 광교산 더샵 퍼스 파크가 들어서는 장안구 일대는 광교의 신분당선과 1호선 라인의 중간지점쯤에 있습니다. 광교역까지는 걸어서 가기에는 다시 멀지만 자전거나 자가용을 이용하면 15분이면 충분히 이동이 가능합니다. 신분당선인 광교역으로 가게 된다면 판교역과 강남역까지 한 번에 가는 지하철로 접근할 수 있으며, 1호선을 이용할시에는 서울 서부쪽으로 한번에 연결이 가능합니다. 그외에도 오래전부터 버스노선이 많은 지역이 바로 장안구입니다. 이미 강남과 사당으로 한번에 가는 고속버스들이 운행하고 있기에 서울로 출퇴근을 하시는 분들도 고려해볼 만한 지역이 아닐까 싶습니다.  앞으로 신분당선이 수성중 사거리역까지 추가될 예정이라고 합니다. 그러면 해당 지역은 신분당선 역세권이 되어서 미래가치는 더더욱 뛰어날 것으로 보입니다.

도로 사정으로는 경부고속도로와 용인서울 고속도로 영동고속도로가 지나가는 곳이기 때문에 어디 지방으로 갈 때에도 접근성이 아주 좋은 위치입니다. 

분양일정 및 청약조건

광교산 더샵 퍼스트 파크의 분양일정은 2019년 11월입니다. 원래는 11월 15일 모델하우스가 오픈 예정이었으나 다소 늦어지고 있습니다. 수원시청역 5번 출구 쪽에서 올림픽 공원 옆에 위치하고 있다니 관심 있으시면 꼭 확인하시기 바랍니다.

만 19 이상 누구나 청약 가능하며 특히 수원시 거주자에게 큰 우대가 있습니다. 유주택자도 청약 가능하며 전매제한이 6개월밖에 되지 않아서 한번 청약에 시도해볼 만한 곳이라고 생각됩니다.  

가격은 얼마 정도 할까?

여러분들이 가장 궁금해하는 가격을 이야기하겠습니다. 현재 일반에 분양되는 가격은 3.3제곱미터인 평당 가격으로는 1천400만 원 정도 하지 않을까 생각되고 있습니다. 조합원분들에게는 평당 1천만 원 정도의 가격입니다. 인근 시세를 비교해본다면 그렇게 비싼 가격은 아닙니다.

현재 분양 중인 아파트는 총 4개의 면적으로 구성되어 있으며 가장 주력이 되는 아파트는 25평 형대가 아닐까 싶습니다.

평당 가격 가격 1천400만 원을 적용해본다면 아래와 같은 예상 분양가가 되겠습니다. 

36제곱미터 10.89평 60세대 > 1억 5천3백만 원

59제곱미터 17.84평 68세대 > 2억 4천9백만 원

71제곱미터 21.47평 56세대 > 2억 9천9백만 원 

84제곱미터 25.41평 191세대 > 3억 5천5백만 원  

분양에 관심있으시다면 직접 유선 문의를 해보시기 바랍니다. 다들 내집마련에 성공하시는 2019년 2020년되시기 바라겠습니다. 

부동산 정보 원스탑시스템 MK부동산

부동산 블로그를 운영하면서 정말 많은 부동산 관련된 뉴스들을 접하고는 합니다. 이중에서 가장 강력하고 활발한 소식을 주는 소식지가 하나 있다면 바로 MK부동산 입니다. 매일경제에서 나오는 부동산 뉴스입니다. 매일경제 부동산을 확인하여 좋은 부동산 정보를 얻는 방법을 알아볼까 합니다. 

부동산 홈에서는 부동산의 전체적인 흐름을 살펴볼 수 있습니다. 최근 바뀌는 규정이나 뉴스에대해서 가장 최신 정보들을 얻을 수 있습니다. 매일경제라는 경제 전문지이다보니 훨신더 질높은 기사들을 읽을 수 있습니다. 단지 일시적인 뉴스 뿐만아니라 전문가들의 칼럼을 통해서 부동산 시장에 대한 인사이트를 얻을 수도 있겠지요. 

MK부동산 신규분양 아파트 확인 시스템

신규 분양물건에 관심이 있다면 MK부동산에서 분양계획란을 살펴보는것도 좋습니다. 분양란에 들어가게되면 다음과 같이 SMART검색을 통해서 조건을 선택할 수 있습니다. 현재 서울에서 분양중인 아파트를 한번 확인해 보도록 하겠습니다. 

2019년 11월 기준으로 광진 스위트엠 아파트가 뜨네요. 오른쪽에 분양가까지 뜹니다. 

바로 해당 분양아파트에 대한 자세한 정보를 확인할 수 있습니다. 주소와 규모, 분양하게될 세대들의 면적과 심지어 단지배치와 평면도까지 바로 확인 할 수 있습니다. 다른 포털사이트의 부동산 보다 훨신 간편하게 확인 할 수 있어서 부동산을 아시는 분들은 이미 오래전부터 MK부동산을 사용하고 계십니다. 

그외에 아래로 더 내리다보면 해당 아파트에 대한 관련 모든 뉴스기사를 한눈에 볼수 있도록 연관 뉴스들이 함께 확인할 수 있습니다. 분양중인 아파트 뿐만 아니라 분양 예정인 아파트들을 확인할 수 있습니다. 우리나라에서 가장 핫한 강남을 기준으로 분양 예정 아파트를 한번 검색해 보도록 하겠습니다.

위와 같이 개포주공 1단지가 뜨네요. 여기도 마찬가지로 들어가보면 관련된 모든 뉴스기사와 정보를 한번에 살펴볼 수 있습니다.

MK부동산 매물 확인

다른 포털사이트가 제공하는 매물정보와 비슷한 정보를 제공합니다. 인터페이스는 매일경제의 것이 많이 편하긴하나 개인적으로 Adobe Flash기반의 페이지를 좋아하지 않아서 주로 네이버나 다음부동산을 더 많이 활용하고는 합니다. 앞으로는 Adobe 플래시가 크롬에서는 적용되지 않을거라니 이부분은 개편이 필요할 것으로 보입니다.

그래도 종종 뉴스기사를 읽다가 궁금한 지역을 바로바로 찾아볼 수 있다는 것은 아주 큰 장점입니다. 현재 어떤 매물들이 나와있고 또 가격이 얼마정도 하는지 알 수있다는것이 참 좋습니다. 그리고 오른쪽 하단에 바로 근처 공인중개사의 번호까지 뜨기 때문에 뉴스기사를 보다가 바로 문의까지 다이렉트가 가능하다는 점 또한 큰 장점입니다.

시세는 KB부동산의 실거래가 매매를 기준으로 제공하고있습니다. 그러나 최근 1년의 시세만 제공하는것은 조금 아쉬운 점입니다. 

매일경제 부동산 아카데미

가장 좋은것은 매경부동산 아카데미입니다. 매일경제 부동산에서는 부동산 투자와 관련된 다양한 강의들을 진행하고 있습니다. 강의료 자체는 매회 10만원정도로 조금 비싼편이긴 하지만 들어오는 강사분들의 질과 여기서 얻을 수 있는 정보의 가격은 수강료 그 이상이 될 수 있습니다. 현재 하고 있는 집짓기 A to Z 과정은 저도 들어보고 싶을정도로 실제 집을 을 짓는 건축사무소 소장님이나, 실제로 건축을 많이 해본 분들이 강사로 오시네요. 

여러분들께 제가 애용하고 있는 부동산 정보 사이트를 소개해드렸습니다. 부동산과 관련된 수많은 정보들과 소액투자 방법까지 나와 있으니 부동산에 관심있으신분이라면 즐겨찾기를 하고 사용해보시는것도 좋은 방법이 아닐까 싶습니다.

감사합니다. 

서울과의 접근성은 분당만큼 좋으면서 아직은 비교적 저평가되어있는 곳이 있다고 한다면 저는 안양을 생각하고 있습니다. 안양지역 특히 평촌지역은 계획도시인 만큼 깔끔한 도시의 모습을 띄고 있으며 살아본 사람들의 실거주 만족도가 상당히 좋기 때문입니다. 이미 안양시는 여타 도시들만큼 많은 인구를 갖고 있습니다. 2019년 기준으로는 57만명의 인구를 갖고있는데요 2010년대 초에는 60만명선까지 늘었었습니다. 범계역 일대는 정말 사람들이 엄청 붐비고는 합니다. 

안양의 구도심과 신도심

안양은 크게 두 지역으로 나뉘어져 있습니다. 안양의 동쪽이라는 이름의 동안구와 만안구입니다. 동안구는 1992년 당시에 한창 평촌이 신도시로서 계획되어 개발된 곳입니다. 4호선이 지나가고 있으며 범계역 평촌역 인덕원역을 지나고 있는 지역입니다. 반면에 구시가지인 만안구는 아주 오래전부터 도시로 개발되었습니다. 계획도시보다는 작은 연립주택들도 많이 보이고 있습니다. 1호선이 지나가는 안양역이 가장 중심이며 석수역, 명학역 근처가 만안구가 되겠습니다. 모든 오래된 도시들이 그렇겠지만 구도심보다는 아무래도 깔끔하게 잘 정리되어 있는 동안구쪽의 부동산과 아파트가 더 인기가 많습니다.

하지만 요즘에는 구도심도 다시금 재개발에 들어가고 있으면서 활력을 띄고 있습니다. 최근 신규분양을 진행하고있거나 예정인 아파트들도 구도심의 재개발 아파트들입니다.

안양지역의 교통 

안양에는 일단 4호선라인에서 살고 계시다면 서울 특히 강남으로서의 접근성은 상당히 용이한편입니다. 평촌역에서 사당역까지 지하철로 걸리는 시간은 겨우 20분정도 밖에 걸리지 않기 때문입니다. 주요 도심인 강남까지 간다고 하더라도 1회 환승해서 35분정도면 충분히 이동이 가능합니다. 

1호선쪽에 살고 계시다면 서울의 금천구쪽으로 접근이 굉장히 용이합니다. 안양역이나 석수역에서 가산디지털단지나 구로디지털단지쪽으로 이동하는데도 전철 한번타면 갈아탈 필요 없이 출퇴근이 가능합니다. 

도로로 따지자면 서울 외곽순환고속도로를 타고 평촌 IC로 들어갈 수도 있고 이 도로를 통해서 과천의왕고속화도로도 이동이 가능합니다. 제2경인고속도로도 뚫려있어 송도나 인천으로 가기도 용이합니다. 서해안고속도로로의 접근성도 용이합니다.

그외에도 버스도 잘 되어있습니다. 워낙에 시내버스와 좌석버스가 잘되어 있지만 아쉽게도 제대로된 시외버스터미널이 없다는것이 안타깝습니다. 먼거리의 시외버스를 타기 위해서는 서울 고속버스터미널을 가거나 수원터미널을 이용해야만 합니다. 열차를 타기 위해서는 광명역으로 이동해서 타야하는 단점이 있습니다. 

안양 신규분양 아파트 - 아르떼자이이야기 

안양의 분양예정아파트는 2019년 11월 현재 두곳이 예정되어있습니다. 아르떼자이와 상록지구 주택재개발 정비사업입니다.  먼저 아르떼 자이아파트를 살펴보겠습니다. 아르떼자이는 총 1021세대가 분양된다고 합니다. 이 중에서 조합원들의 시설과 의무 임대주택을 제외하고서 일반 분양으로는 545세대가 공급될 예정입니다. 가장 주가되는 평수는 59m제곱(340세대) 63m제곱(121세대)가 되겠습니다. 그외에 더 소형인 39m제곱 (23세대), 49m제곱 (40세대), 76m제곱 (21세대)등이 있습니다.

관악역과 석수역 인근에위치해 있습니다. 안양예술공원 입구에 있어서 녹지가 많으며 해당 공원을 항상 걸어서 이용할 수 있는것이 아주 좋습니다. 산에 둘러쌓여 있으면서 안양천이 앞에 흐르고 있습니다. 녹지가 많아 조망과 산책과같은 휴식을 줄 수 있는 위치입니다.

지하철역으로는 1호선인 안양역과 관악역을 이용할 수 있습니다. 도보로는 안양역보다는 관악역이 훨씬 가까울것으로 예상되고 도보로 15분에서 20분정도 걸릴듯합니다. 차량으로 가까운 안양 이마트와 코스트코 광명, 이케아 광명을 쉽게 이용할 수 있을것으로 보입니다. 

안양지역의 가장 큰 장점은 투기과열지구에 선정이 되지 않았다는 것입니다. 그래서 좀더 쉽게 아파트 청약을 넣기가 수월할 것입니다. 전매기한도 6개월 밖에 안됩니다. 재당첨 제한까지도 없으며 대출규제도 까다롭지 않습니다.

이번 11월에 분양을 실시해서 2022년 6월에 입주를 항 예정입니다. 아직까지 정확한 분양정보는 알 수 없지만 대략 안양역인근의 한양수 자이의 경우 평당시세가 2000만원 수준입니다. 근처의 비산파크뷰의 분양가도 평당 2000만원의 분양가라고 생각한다면 59m제곱 아파트의 경우에는 3억 6천만원 63m제곱의 아파트의 경우에는 3억 8천만원정도의 분양가가 예상됩니다.

발코니 확장비용까지 합친다면 가격은 몇천만원 더 추가될것으로 보입니다.

전체적인 입지로보자면 숲세권과 자이라는브랜드 역세권이라는 내용으로 밀고 있습니다만 사실상 도보로 역으로 걸어가기가 다소 멀다는게 단점이 될 수 있겠습니다. 그럼에도 불구하고 비조정지역에 최근 선호되는 소형평수라서 환금성이 뛰어나다는 점이 큰 매력으로 다가옵니다.

안양 신규분양 아파트 - 상록지구이야기

명학역 근처 성결대학교 앞에지역이 재개발에 드디어 들어갔습니다. 상록지구주택재개발 정비사업이라는 이름으로 들어갔으며 아직까지는 많은 정보들이 있지 않습니다. GS건설에서 해당 재개발을 맡고 있으며 아파트 이름은 상록자이가 될것이 유력합니다.

분양은 2020년에 이루어질 예정이라고 합니다. 총 975세대의 대단지가 들어설 예정이고 재건축 조합원을 제외한 716세대가 일반분양으로 입주될 예정입니다. 명학역까지 도보로 10분거리에 근처에 대학교가 있어서 있을만한 상권들이 다 갖추어져있다는 것이 큰 장점으로 다가옵니다.

그리고 앞으로 GTX C라인의 금정역이 아주 가깝다는 것도 큰 장점으로 다가 옵니다. 항상 관심을 가지고 있다가 때를 놓치지 마시고 분양에 넣을만한 곳이 아닐까 생각하고 있습니다.  

투기과열지구 부동산이 좋은 부동산이다

어떤 부동산이 좋은 부동산이냐? 라고 묻는다면 사실은 답은 뻔합니다. 비싼 부동산이 좋은곳입니다. 우리는 가격이 앞으로 오를 곳을 찾아서 열심히 발품을 팔지만 진짜 사실은 슬프게도 임장할 필요가 없습니다. 왜냐하면 진짜 앞으로 오를곳인 이미 다 정해져 있습니다. 그리고 좋은 부동산을 나라에서 대대적으로 발표하고 선전까지 하고 있습니다. <투기지역> <투기 과열지구> <조정지역>이라는 이름으로 말이지요 .

정부의 규제는 투기지역 > 투기과열지구 > 조정지역 순으로 강하고 촘촘한 규제가 들어가게 됩니다. 규제가 강한만큼 많이 가격이 올라버렸기 때문입니다.

그렇다면 우리나라의 투기지역과 투기과열지구들은 어디있는가?

지방에도 있지만 일단 서울은 거의 전부가 투기지역이나 투기과열지구입니다. 수도권 중심으로는 광명 과천 분당, 하남까지 지정되었습니다. 인천과 송도가 아니라는것이 참 의외네요. 지방으로 따지자면 대구의 수성구와 세종시의 행정중심 복함도시가 있습니다. 빨간색 부분들은 전부 투기지역으로 투기과열지구보다 더 강력하게 선정되어있습니다. 사실은 이미 오를만큼 올랐지만 앞으로도 더 오를 곳들이 이곳이라는 것입니다.  

투기과열지구의 단점

투기과열지구는 하지만 투자를 억제하기 위한 여러가지 조치를 취하고 있습니다. 

일단 대출이 안됩니다. 대출이 완전히 안되는건 아니지만 LTV와 DTI가 40%로 적용됩니다. 그러니까 집을 담보로 나오는 대출이 40%밖에 안된다는 이야기입니다. 어떤집들은 대출을 80%까지 끼고 구매하기도 하지만 여기서는 대출이 안되니 정말 돈이 많지 않으면 살수가 없습니다. 

신규청약의 경우는 최근 5년내에 다른데 당첨이 되었었거나, 세대주가 아니거나 2주택이상 있으면 청약1순위자격에서 탈락합니다. 그리고 민영주택에도 다른 곳을 또 당첨되는것이 제한됩니다. 재건축을 짓는다면 그 지역의 조합원들은 돈을 많이 내었다고 재건축 이후에 2채 3채를 갖는것이 아니라 1채까지 밖에 못갖습니다. 뿐만아니라 그 유명한 분양권을 전매제한도 걸려있습니다. 2년이상은 기본이지요. 

주택가격이나 토지가격이 급격하게 오르는 지역을 묶어서 양도소득세를 기준시가 말고 실거래가로 부과하는 것입니다. 투기 과열지구에서 업그레이드 되면 투기지역이 되는 것이지요.

어떤 기준으로 투기지역과 투기과열지구가 선정될까?

먼저 투기과열지구는 소비자물가지수를 넘어선 지역 대상으로 광역자치단체장이나 국토교통부장관이 지정할 수 있습니다. 월평균 청약경쟁률이 5:1을 넘거나 분양 공급이 감소하고 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역을 하게 됩니다.

투기지역의 경우는 직전월에 가격상승률이 소비자 물가상승률보다 1.3배를 넘어가고 직전 2개월 평균 가격상승률이 전국 평균 주택 가격상승의 1.3배를 초과하며 전 1년동안의 가격상승이 직전 3년간의 연평균 전국주택 

그럼에도 우리는 발품을 팔아야한다

왜 우리는 앞으로 많이 오를곳을 찾으려고 임장을 하러 다닐까요? 그건 우리가 돈이 없기 때문입니다. 부동산투자에 투입할 수 있는 돈이 부족하니 임장을 다녀서 가성비 좋은 곳을 찾아 헤메고 있습니다. 앞으로의 교통과 도로가 좋아질 것인지? 역이 들어설것인지, 대규모 업무지구가 근처에 들어서는지, 근처에 초등학교와 중학교 고등학교는 가깝고 실제로 성적이 좋은지 호재들을 보고 있는것입니다.

우리가 만약에 돈을 몇백억원씩 현금으로 들고 있다면 당연히 우리는 강남이나 반포의 신규분양 아파트들이나 용산의 재건축 아파트들을 구매할 것입니다. 그리고 그것들이 노원구나 지방의 아파트보다 많이 오를 가능성이 더 높다는것을 지난 몇십년간 보여주었습니다. 

시장은 개인보다 똑똑하다

시장은 개인보다 가격을 더 잘 알고 있습니다. 아주 미세하고 자세하게도 역과의 거리나 아파트의 브랜드 동네와 학군 심지어 베란다에 보이는 것이 맞은편 아파트인지 혹은 호수인지에 따라서도 가격이 정해져 있습니다. 부동산 살때에는 크게 고민하기보다 내가 가진돈이 있다면 가장 비싼곳을 사는 것이 나중에 더 많이 오르게 되어있습니다.

송도와 GTX-B라인

제가 앞으로 살고 싶은 지역중에 하나가 송도국제도시입니다. 부천시만큼 큰 크기에 인구증가는 계속 높아지고 있습니다.  업무지구도 가깝고 교육시설 녹지비율이 높은데다가 기본적으로 도시가 정말 잘 계획되어서 깔끔한 느낌이 있기 때문입니다. 교육적으로도 너무 훌륭하기 때문입니다.

대중교통은 아직 부족한 부분이 많이 있습니다. 송도에서 살면 버스나 지하철같은 대중교통 이용보다는 자가용을 이용해야하기 때문입니다. 애초에 도시를 계획할때 미국식의 자동차 중심 계획으로 지어졌기 때문입니다. 사람들이 대중교통을 이용도록 시에서는 U복합 환승센터와 시외버스 환승센터를 만들어서 접근성을 높였습니다.

최근에 가장 중요한 송도교통 이슈는 GTX-B라인이 예비타당성을 통과하였다는 것입니다. 서울 주요지구로 한번에 빠르게 이동해줄 GTX노선의 송도 출발 역은 인천대입구일 가능성이 가장 높아보입니다. 분당지역의 아파트가격이 한동안 떨어지다가 다시금 반등한 가장 큰 이유는 바로 신분당선 때문일 것입니다. 정자역에서 강남까지 20분밖에 걸리지 않는다는 사실은 사실상 분당을 경기도 성남이 아닌 강남일대로까지 만들어 준 것이기 떄문입니다. 아마 이와 같은 일이 송도에서도 반복되지 않을까 조심스럽게 예상해봅니다. 

업무접근성이 좋은 송도

직장과의 접근성 그리고 인근지역에 일자리가 있는가가 실수요를 불러일으키는 가장 중요한 요소라는 것은 몇번을 강조해도 모자랍니다. 송도는 주변에 상당히 큰 업무지구가 있습니다. 1공구와 3공구 지역에 대형 업무용 빌딩들이 위치되어 있으며, 송도의 랜드마크인 NEAT TOWER와 코엑스나 일산의 킨텍스같은 대형 전시를 할 수 있는 송도 컨벤시아가 있습니다. 센트럴파크 주변으로도 업무용 빌딩들이 들어서 있습니다. 많은 기업들이 연구소들을 송도로 옮겨서 이용하고 있으며 바이오단지개발을 통해서 앞으로 일자리는 더 많아질 것으로 예상됩니다.

주로 포스코 그룹의 계열사들이 송도에 많이 들어와있습니다. 포스코 건설 포스코 인터내셔널, 포스코 A&C와 같은 회사들이 송도로 이주하였습니다. 바이오단지 쪽에는 이미 삼성바이오로직스와 삼성바이오에피스가 들어섰고 동아제약까지 송도로 들어왔습니다. 대한민국 바이오산업의 1위업체인 셀트리온과 셀트리온 헬스케어의 본사도 송도에 있습니다. 그 외에도 정말 많은 외국계기업들이 송도에 입주해 있어 앞으로도 직장의 이유로 송도로 이동하는 사람이 더 많아질것으로 예상됩니다. 

교육하기 좋은도시 

아이들 교육하기에도 정말 좋은 환경을 가진 곳입니다. 특히 1공구 일대에는 유치원부터 시작해서 고등학교까지 명문고등학교들이 밀집되어 있으며 자립형 사립고인 인천포스코고등학교도 위치해있습니다.

전국적으로 높은 학업성취도를 보이는 곳이 바로 송도의 1구역이라고 합니다. 그 외에도 대학교까지 송도안에 있는데 연세대 국제캠퍼스가 위치해있고 인천대학교도 송도에 캠퍼스를 가지고 있습니다. 

분양예정 아파트 엠시티 시그니쳐뷰

가장 먼저 살펴보아야할 아파트는 엠시티 시그니처 뷰입니다. 나머지 아파트들은 계획이라면 엠시티시그니쳐뷰는 지금 분양중에 있으며 가격이 이미 나온 아파트이기 때문입니다. 이를 기준으로 나머지 아파트들의 추후 분양가와 입지도 살펴볼 수 있습니다. 먼저 엠시티 시그니쳐뷰는 대방건설에서 짓고있는 아파트로서 호수와 바다 조망권이 확보된 아파트입니다.

게다가 국제업무지구와의 거리는 가장 가까워서 해당 역을 중심으로 발달되는 상가들을 이용할 수 있을것으로 보입니다. 아직까지 송도는 비규제 지역이라서 전매제한 기간이 겨우 6개월로 짧다는 장점도 있습니다. 이미 10월 16일부터 모델하우스를 열고 분양신청을 10월 30일날 당첨자 발표까지 마쳤습니다. 

입지적으로 정말 좋은데요 근처에 호수와 바다가 보인다는 조망 장점 뿐만아니라 어디로든 쉽게 갈수 있는 도로망과 역을 가까이 갖고있습니다.엠시티시그니쳐뷰는 아파트만 짓는것은 아닙니다. 이 안에 아파트와 오피스텔이 함께 섞여있습니다. 아파트는 578세대, 오피스텔은 628실이 지어집니다. 아파트의 평당 분양가는 1946만원이라고 합니다. 아파트의 평면도는 아래와같이 3bay형태로 넓게 빠졌습니다. 

엠시티시그니쳐 뷰의 아파트 가격은 전용면적 84㎡의 아파트가 6억에서 풀옵션과 발코니확장비용까지 포함한다면 6억 8천만원정도까지 들것으로 보입니다. 그리고 114㎡의 경우에는 7억 6천에서 8억 5천만원선까지 할 것으로 예상됩니다. 

곧 분양예정인 힐스테이트 레이크와 스카이

다음으로 가장 기대되고 있는 송도의 아파트 분양계획의 힐스테이트일 것입니다. 힐스테이트는 두가지 스카이와 레이크 둘 다 중앙호수공원이 조망되며, 국제업무지구역과 직결된 상업시설과 주거시설이 B2블록에 들어서게 될 예정입니다. 둘다 각각 1100세대를 넘어서는 대규모 단지이기 때문에 앞으로 많은 기대를 하게 됩니다. 상권과 교통 분석은 이미 엠시티와 같기 때문에 생략하도록 하겠습니다. 

사진을 보시면 현재 국제업무지구역에 가장 가까이 있는 분양중이라고 써져있는 곳이 바로 힐스테이트 스카이입니다., 그리고 아래쪽에 송도랜드마크시티 아래쪽에 있는 것이 힐스테이트 레이크 송도 3차입니다. 아직은 분양예정이기 때문에 둘다 분양가에 대한 자세한 내용은 나오지 않았지만 힐스테이트 스카이의 경우에는 최근에 분양중인 엠시티 가격과 비슷하거나 조금 높을 것으로 예상됩니다.

가격이 더 높은 이유는 먼저 현대건설의 힐스테이라는 브랜드 프리미엄이 있을 수 있고 두번째로는 스카이의 경우는 정말 역이 코 앞이기 떄문에 역과의 접근성이 더 좋아서입니다. 1950만원정도에 엠시티 분양가가 책정되었는데 스카이의 경우에는 2000만원 선으로 잡지 않을까 예상해봅니다. 

분양시기는?

힐스테이트 홈페이지의 경우에는 스카이의 경우 원래 2019년 12월에 분양이 예정되어 있습니다. 그리고 힐스테이트 레이크 3차는 내년 초쯤이 될것으로 보입니다. 하나씩 준비해 두셨다가 입지를 개인적으로도 한번 분석해보시고 때를 놓치지 마시고 분양 신청에 들어가시는 것을 추천드립니다. 앞으로 GTX호재와 계속해서 개발되는 단지로서의 송도 분양예정인 아파트를 놓치지 마시고 꼭 좋은 기회 잡으시기를 바라겠습니다.