10년 공공임대 분양전환 아파트

전국적으로 10년 공공임대 아파트들이 있었습니다. 분양전환형 임대아파트들이 있었습니다. 임대기간동안 저렴한 보증금을 부담하고 신규아파트를 임대로 거주하다가 분양전환시에 우선권을 부여받아 시세보다 저렴한 감정가에 내집으로 분양전환을 받을 수 있도록 한 아파트들입니다. 

초기비용 부담이 상대적으로 덜하고 임대기간 중에는 취득세, 재산세와 같은 부담이 없고 임대기간이 보유기간에 포함되어서 분양전환 후 바로 매도하여도 양도소득세를 거의 내지 않는 점에 많은 사람들이 신청했었습니다. 

그러나 이 10년 공공임대 주택들이 임대의무기간이 지나가면서 요즘 말이 많아지고 있습니다.

임대사업자인 건설사 LH공사와 입주민 사이에 가격을 두고 요즘 말이 많습니다. 가장 논란이 되고 있는 지역은 집값이 가장 많이 오른 판교지역입니다. 2009년쯤에 공공임대로 입주가 완료되었고 이제 10년이 다되어가기 떄문입니다.

사람들은 분양 당시에는 70~80%선에서 분양받을 수 있을것을 예상했고 그렇게 홍보를 했는데, 정작 분양전환을 앞두고서는 감정평가금액의 98%까지 되는 경우가 허다하기 떄문입니다. 

수조원을 챙기는 LH와 수천억씩 챙기는 건설사들

10년 공공임대 분양전환이 이루어지면서 가장 많이 돈 버는 것은 아마 건설사와 LH공사일 것입니다. 지금 가장 문제가 되는것이 무엇이냐면 바로 임대주택법에서 분양전환가 산정기준이 명확하게 없다는 것입니다. 감정평가금액을 초과할 수 없다는 상한선만 있을 뿐입니다. 대부분의 건설사들은 최고가인 감정평가금액으로 분양전환을 추진하여 자신들의 이익을 극대화 시키려고 했습니다. 

판교 신도시건설을 맡았던 LH공사는 4천세대가 넘는 주택에서 무려 수조원 이상의 분양수익이 예상되며 민간건설사들도 각각 수천억원의 분양수익이 예상되고 있습니다. 이 이익어 너무 과도한 것이 아닌가 하는 주민들의 불만들이 있습니다. 

성남시 분쟁조정 위원회에서 5%할인하여 분양가를 책정할 것을 건설사에 제시했지만 건설사는 분쟁조정위원회에 참석하지 않고 권고안을 거부하여 분쟁조정도 무산되었습니다. 

현재 임대주택에 입주해서 살고 있는 사람들에게 먼저 우선분양권을 주고 6개월 내에 계약이 이뤄지지 않으면 일반 분양 물량으로 다시 나올 예정입니다. 공공임대주택에 사는 사람들은 비교적 소득이 낮은경우가 많이 있습니다. 이들이 이 분양가를 낼 형편이 되지 않으면 결국 자신들이 사는 집을 잃게 되기 마련입니다. 

분양가 책정문제 법은 누구편을 들어줄까?

이러한 문제로 분양가 산정을 위한 법안이 발의되었으나 아시다시피 국회를 통과하지는 못하고 있습니다. 자유한국당의 필리버스터를 하면서 국회를 정상화 시키지 못하고 있기 때문입니다. 입주민들은 5년 공공임대아파트와 같은 조건으로 조성원가와 감정평가 금액 산술평균 아니면 분양가 상한제를 적용시켜달라고 요구하고 있습니다.

그러나 김현미 현 국토교통부 장관은 10년공공임대 주택 분양과 관련하여 다른 조건을 제시하기에는 한계가 있으며 10년 임대주택에 대한 정책은 변화할 수 없고, 기존 조건에 따라 계약하신 분들이 상당수 있어 정책을 변경하는 것은 한계까 있으며 앞으로 10년 공공임대 정책을 하지 않기로 했고 기존의 임대주택은 계약 원칙을 치키기로 했다고 합니다. 

5년 임대나 분양가 상한제는 임대 계약이 체결된 이후에 생긴 제도이기 때문에 입주민 요구대로라면 소급적용을 해야하고 형평성 문제가 있어서 사실상 힘들지 않을까 싶습니다. 

벌써 합의한 일부 분양전환 아파트들

이미 몇군데에서는 벌써 어느정도 분양가를 합의한 지역들이 있습니다.판교 산운마을 같은 경우에는 32평형 기준으로 분양전환가를 5억 7천만원에서 6억 5천만원 선이었는데 주변시세가 보통 9억 10억이상 하는 것을 보면 상당히 싼 편입니다. 원마을도 마찬가지입니다.

분양전환가를 7억 천만원에서 7억 8천만원사이에 모두 승인되었습니다. 10년전 분양가에 비해서는 2배이상 오른 것이지만 현재 주변 시세보다는 훨신 싼편이기 떄문입니다. 

3년 동안 서울 아파트가격 실거래가 40%상승

최근 3년동안 서울 아파트 실거래 가격이 평균적으로 40%올랐다고 합니다. 국토교통부 실거래가 시스템을 이용한 통계인데요 . 총 매매 24만건을 전수 분석한 결과 2017년에 초만하더라도 평균 5억 8천에 거래가 되었는데, 2019년 하반기에는 8억 2천까지 거의 2억 5천만원이 올라간 것이고 이 기간동안 40%가까이 올랐다고 합니다.

그렇다면 현재 지역별로 평당 가격은 얼마정도 할까요? 그래서 준비했습니다. 

일단 강남구쪽이 가장 많이 올랐다고 합니다. 지난 3년간 강남구는 53%가 올랐고, 강북지역도 종로구와 광진구, 용산구 서대문구도 50%이상 올랐습니다.

영등포구와 마포구도 48%이상 올랐다고 합니다. 상대적으로 조금 적게 오른 곳은 강동구인데요 35%가 올라서 평균에 못미치는 오름세지만 이미 많이 올라있었고, 기존 아파트가 노후화 됨에 따른 일이 아닐까 싶습니다. 

정부의 대책 효과가 없나?

문재인정부는 종합부동산세 납부를 바꾸고 다주택자에 대한 세금부담을 높였지만 크게 효과를 보이지는 않고 있습니다. 오히려 서울 투기지역이나 투기과열지구로 포함되지 않은 지역에서 아파트가격 상승이 더욱 가파라지고 있습니다. 

30대 새로운 아파트 구매 수요 세대의 등장

아파트 가격이 떨어지지 않고 계속 오르는 이유는 바로 수요가 있기 때문입니다. 과거에는 30대들이 아파트를 쉽게 사지 않았습니다. 대부분 이제 아이들이 학교갈 나이가 되는 40대들이 아파트를 많이 구입했었는데요, 갑자기 30대가 이 시장에 진출하게 된 것입니다. 

과거에는 30대들의 주요 재테크 수단이 주식이었습니다. 큰돈은 없고, 작은돈으로 수익을 늘리기 위해서 주식을 많이 했지만 우리나라 코스피가 어떻습니까? 2007년에도 2000대 초반에서 왔다갔다했는데 2019년에도 2000대 초중반입니다. 주식이 12년동안 제자리 걸음을 한 반면에, 부동산은 12년동안도 볼것 없습니다. 단지 지난 3년동안 40%가 올랐으니까요.

30대의 주식시장으로 들어갔던 자금이 빠져나와서 부동산시장으로 옮겨가고 있습니다. 그리고 이 수요가 부동산 가격을 정부의 각종 규제에도 불구하고 서울 집값을 높이는 원동력이 되고 있습니다. 특히 30대들은 다주택자가 아니라서 정부의 종합부동산 규제가 무의미하기도 합니다.  

국토교통부 통계에 따르면 지난달 30대의 서울 아파트 매입비중이 31.2%로 전 연령대를 통틀어서 1위를 차지했습니다. 20대도 아파트 매입에 뛰어들고 있다고 하는데 3%이상의 매입비중이 20대라고 합니다. 이제 10대를 벗어난지 얼마 되지 않았을텐데 벌써 살 구매력이 있다는 것이 대단합니다.

20대 30대들이 서울 아파트 매입 비중이 높아진 것은 과거에는 무주택기간이 짧아 불리 했다면 최근 청약제도 개편으로 신혼부부들 대상으로 가점이 높아졌기 떄문입니다. 게다가 주택도시보증공사가 분양가 상한제를 통해서 소위 이야기하는 로또 아파트들이 생기면서 젊은 층 또한 아파트 구매를 서두르고 있습니다.

전세가의 하락

그러나 매매가 대비 전세가 비율은 계속 낮아지고 있습니다. 서울지역은 전세가율이 50%까지 떨어졌고 특히 강남이나 강동쪽은 50% 아래로 떨어졌습니다. 서울은 현재 56.84%의 전세가를 보여주고 있는데 2015년에는 전세가율이 77.63%였던것과 비교해본다면 20% 떨어진 것입니다.

강남구는 49.7%, 강동구는 47.1%로 전세가율이 50%도 되지 않습니다. 강동구는 특히 헬리오시티와 같은 대단지 신규아파트 공급이 많았고, 내년에 둔촌주공이 공급되면서 더 낮아질 가능성이 높습니다. 

매매가격과 전세가격의 차이가 높아지다보니 갭투자 수요는 줄어들고 있습니다. 전반적인 거래량도 줄고 전세끼고 매입하는 것이 쉽지 않게 되었습니다. 

사실 전세가는 떨어진 것이 아닙니다. 매매가가 높아지다보니까 전세가가 상대적으로 그만큼 오르지 못하면서 비중이 낮아진것 뿐입니다. 대한민국 부동산 시장에서 전세가와 매매가가 벌어진다는 것은 두가지 의미가 있습니다. 결국 시장은 전세가와 매매가가 격차가 너무 커지면 이 둘의 격차를 줄이는 방향으로 움직이기 마련입니다. 전세가가 매매가의 20% 10%되는경우를 보지는 못하잖아요.

그런데 이 격차를 전세가가 매매가만큼 올라주면서 줄어들 수도 있지만 그 반대의 경우도 있을 수 있습니다. 바로 매매가가 실수요인 전세가만큼 떨어지는 경우입니다.

서울 집값 정상인가?

저는 부동산 폭락론자도 비관론자도 아닙니다. 오히려 장기적으로 우상향할 것으로 보이지만 지금 당장의 흐름에는 분명 문제가 있다고 생각합니다. 지금의 부동산 가격 상승은 대한민국 경제가 좋아지면서 사람들의 소득이 늘어나고 자연스럽게 부동산 가격도 올라주는 것이 아닙니다.

기업과 경제가 좋지 않자 적당한 투자 할 곳을 찾지 못한 자금들이 부동산 시장으로만 흘러들고 있는 것입니다. 부동산이라는 재화의 특성상 한꺼번에 일본처럼 폭락하지는 못하지만 2008년 부터 2012년까지의 모습이 반복될 수 있다는 것입니다.

서울 지역별 상세 평당 부동산 가격 

강남일대

노원 강북구 일대

동대문구 일대

신림 구로 일대

마포 홍대 일대

창원 아파트가격이 2019년 말부터 급격하게 증가하고 있습니다.

특별한 이유가 없는데도 이렇게 가격이 오르는 것은 외부에서 투입된 투자수요로 인해

가격을 한번 올려놓으니 창원 내의 부동산 시장이 기대심리에 불이 붙어서

계속 오름 추세를 보여주고 있는 것으로 분석됩니다

지난 몇년간 창원의 부동산 시장은 계속 떨어져 갔습니다.

서울 집값이 근 3년동안 12% 가까이 상승했던 반면에 창원은 오히려 떨어졌으니까요.

그중에서도 전국적으로 가장 많이 떨어진 지역이 있다면

바로 경상남도 거제시와, 창원, 울산일것입니다.

과거 제조업이 가장 활발했던 지역이지만

제조업경기 침체로 인해 일자리가 없어지면서

더이상 수요가 많이 줄어들었기 때문입니다.

부동산 시장에서 일자리는 사람들을 불러모으게 되고

인구가 유입되면 자연스럽게 부동산 가격이 상승합니다.

수도권의 현재 판교나 광명지역 근처의 부동산이 그렇게 가격이 오를 수 있었던 것도,

주변에 디지털 산업단지들이 몰려있기 때문일 것입니다.

최근 지방에서는 청주시가 빠르게 가격이 상승하고 있는데,

SK하이닉스를 비롯한 반도체 공장과 하청업체들, 그리고 바이오 분야의 기업들이 모여있어

높은 가격상승을 보여주고 있습니다. 

특히 젊은 인구가 들어오면 주택뿐만 아니라

개인 소비까지 있어 지역경제에 활기를 띄게해줍니다.

전통적으로 창원이라고 하면 잘사는 지역이었습니다.

기계산업과 제조업이 발전한 창원에서는 사람들의 소득수준이 높고

그 만큼 아파트 가격도 상당히 높은 편이었습니다.

그러나 지역 기반사업이던 제조업과 기계산업의 침체로 인구가 일자리를 찾아 유출되기 시작합니다.

지역경제도 힘을 잃어가는 모습입니다.

인구가 유출될때에는 그와 반대의 현상이 일어납니다.

지금 아래 보이는 창원의 아파트 가격이 일반적인 창원의 부동산 가격 모습일 것입니다. 

3~4년 가까이 지속적으로 부동산 가격은 하락을 해왔습니다. 곳곳에서 빈집이 속출하고 깡통전세현상까지 일어나면서 사회적 문제가 되기도 했습니다. 

특히 부동산 호황기에 공급조절 실패 또한 이유로 보입니다. 이때 늘렸던 아파트들은 미분양이 났으며, 준공된지 오래된 아파트들은 감가상각으로 인해서 더욱 더 가격이 떨어지고 있습니다.

창원 중심으로 오래된 아파트들의 가격은 다음과 같을 것입니다. 아파트 분양 시행사에서는 미분양이 너무 많이 나자 아파트를 결국에는 임대 물건으로 바꾸기까지 했습니다. 창원은 5800호 이상의 미분양 물량이 있으면서 시단위에서 전국에서 가장 많인 미분양 주택을 가진 도시가 되었습니다. 

그런데 최근 분위기 반전이 있습니다.

몇년간 하락하던 창원의 아파트가격이 다시 오르기 시작하고 있습니다. 

그 가장 큰 이유는 외부투자자들이라고 합니다. 서울과 수도권의 부동산 갭투자자들이 서울지역이 규제지역으로 묶이자 지방부동산으로 관심을 가지는 것입니다. 가장 먼저 반응한 지역은 비교적 서울과 가까운 대전이었습니다. 그러나 여기도 너무 많이 오르자 다른 지방으로 비슷한 투자자본이 확산되고 있습니다.

특히 거제 창원 아파트 가격이 현재 많이 떨어졌다고 생각하는 사람이 많아서 외지인들이 집중공략을 하고 있습니다. 현재 시점이 저점매수라고 생각을하고 돈이 될만한 아파트들을 구매한 후 가격을 올려놓고 적정시점에서 팔고 나갈 것입니다. 특히 2019년 10월에는 2배이상의 외지인 매입이 높아졌으며, 현재 구매되고 있는 아파트의 1/4이상이 외지인이 매입이라고 합니다. 

이런경우 사실 가장 피해를 보는건 실수요자들일 겁니다.

창원에 일자리가 있어서 집을 구해야하는 젊은 세대들이나 무주택자들은

비싼 가격에 대출을 잔뜩 껴서 샀다가 나중에 큰 손해를 보고 팔아야할 수도 있습니다. 

창원지역의 하우스푸어들에게는 집값상승이 일종의 호재일 수도 있습니다.

그러나 지역경기 특히 제조업이 활성화 되어서 일자리가 늘고 이로서 인구가 유입되는

과정이 이루어진다면 이것은 창원 부동산에도 지역경제에도 정말 좋은 일입니다.  

그러나 그 어떠한 이유도 없이 집가격만 상승하고 있다는 것은 분명 문제가 있습니다.

STX조선해양, 한국GM과 같은 굵직한 대기업들이 구조조정을 통해 인구가 나오고 있는 시점에서

집값이 폭등하는것은 다시 한번 더 떨어졌을때의 쇼크를 실수요자들이 떠안지 않기를 바랍니다

광양 부동산 가격 들썩인다

요즘 광양의 부동산 시장도 심상치 않습니다. 광양시는 미분양아파트들이 계속 감소하고 있고 아파트가격도 2019년동안 전남권에서 가장 많이 오른 3.72%가 올랐습니다. 요즘 가장 많이 오르고 있다는 대전을 제외하면 전국에서 가장 많이 오른 것입니다. 작년 1년간 지방아파트 가격이 1.66% 하락한것과 비교한다면 상당히 고무적인 일입니다.

수도권 지역도 아닌데 왜 이렇게 광양의 집값이 오르는걸까요? 

광양의 산업단지와 부동산

부동산에서 항상 강조하는 것은 일자리입니다. 일자리와의 접근성이 1순위이고 그 다음이 상권과 학군일 것입니다. 우리가 교통을 그렇게 중요하게 보는것도 결국 출퇴근할때 편한가가 집값을 움직이는 가장 중요한 요소이기 때문입니다. 주변에 대기업과 중소기업들이 많이 들어오는 대규모 산업단지를 가지고 있는 지역들은 쉽사리 떨어지지 않습니다. 일자리가 있어 소득이 있고 이를 바탕으로 집을 살 수 있는 구매력이 있기 때문입니다.

포스코 광양제철소 및 광양항과 유관한 산업단지가 있습니다. 포스코의 광양제철소만하더라도 여의도의 7배 규모의 면적을 가지고 있다고 합니다. 세계 최대규모의 제철소입니다. 현재까지 제철소와 이에 따른 협력업체들이 대규모로 입주해있는 공업도시로 성장한 광양입니다. 광양항이 들어서면서부터는 더더욱 경제가 발전하고 있는데요. 전라남도 시중에서 재정자립도가 가장 높고, 지역내 총생산이 1인당 6500만원 수준으로 우리나라 울산보다도 높다고 합니다. 

신규 아파트 공급부족 

일단 그동안 지방의 택지개발은 건설사들로부터 외면받아왔습니다. 무엇보다 돈이 안되기 때문이지요. 광양은 인구가 무려 15만명입니다. 근데 광양에는 새로 지어진 아파트들이 없습니다. 최근 10년동안 준공된 아파트가 광양 전체로 해봐도 14개 뿐이라고합니다. 

사람들은 낡고 노후화된 아파트가 아니라 새로 지어진 깔끔한 아파트에서 살고 싶어합니다. 경제력이 있는 인구들이 많은데 지어진 새로 지어진 아파트는 몇개 없으니 새집에서 살고싶은 수요가 아파트가격 상승을 이끌었습니다. 2015년에는 새로지어진 아파트가 1채도 없었고 2018년에도 156가구, 2019년에도 420가구밖에 되지 않았습니다. 

2020년 입주아파트도 0개입니다. 지난 몇년동안 건설사들이 여수와 순천에는 그래도 새아파트들을 공급했는데 광양은 일자리와 산업단지에도 불구하고 지어지지 않아 당분간 신규아파트를 중심으로한 가격상승은 계속 이어질 것으로 보입니다. 

광양의 높은 전세가율

아파트 투자를 하기위해서 전세가율이 높을 수록 투자하기가 좋습니다. 실제 내 현금이 덜들어가기 때문입니다. 광양은 갭투자를 하기에는 정말 좋은 지역입니다.

전세금과 매매가격의 격차가 무척 작기 떄문입니다. 광양의 도심 아파트들은 전세가율이 90%까지 되는 물건들도 많습니다. 내부인테리어를 새로한 아파트의 경우에는 매매가와 전세가가 동일한 경우도 있습니다.

규제지역을 피해서 광양으로 온 수도권 투자수요

더이상 수도권에서는 부동산규제로 인하여 투자하기 어려운 환경이 되었습니다. 이 투자수요들이 광양으로 많이 몰려드들고 있습니다. 현재 대전지역의 부동산 가격상승의 원인도 외부투자자들의 자금이 흘러들어온 이유가 가장 큰데, 광양에서도 이와 같은 일이 반복되고 있습니다. 외지인의 아파트 구매건수는 2016년 805건이던 것이 매년 계속 늘어나면서 2019년에는 1346건으로 급증하고 있습니다.

아파트 거래량도 2340건에서 3769건으로 크게 늘어난 것을 보면 광양의 부동산 시장이 들썩이고 있다는 것을 볼 수 있습니다. 그러나 실수요가 아닌 투자수요로 인한 가격상승은 반대로 리스크도 안고 있다는 것을 인지해야 할 것입니다. 

핫한 여수 부동산

요즘 여수 부동산 시장이 심상치 않습니다. 특히 신규 분양 위주로 집값이 크게 오르는 모습을 보여주고 있습니다. 각 지방의 휴양도시 개발과 택지개발이 이어지고 있습니다. 해양도시에 위치한 아파트들이 높은 선호도로 수억 원이 오르는 가격 상승을 보여주고 있으며 수익형 부동산 역시 관광 수요가 증가하면서 함께 가격이 오르고 있습니다.

여수 웅천지구에 입주하는 꿈에 그린 1단지의 경우에는 100m 제곱 아파트가 최초 2억 원대 후반에 분양되었는데 현재는 4억이 훌쩍 넘는 가격에 거래되고 있습니다. 분양가 대비 1억 5000만 원 올랐으니 여수의 사람뿐만 아니라 수도권 쪽의 사람들도 투자목적으로 여수의 아파트를 보고 있습니다. 

여수시 아파트 매매 가격은 2015년 11월 이후 3년 동안 단 한 번도 하락하지 않았습니다. 꾸준히 상승세만 보이고 있는데 전국 아파트 가격이 하락하는 가운데 독보적인 행보를 보이고 있습니다. 여수에 새로 들어서는 아파트들이 분양권 프리미엄은 이미 억대를 호가하고 있습니다. 

왜 이렇게 여수의 아파트 가격이 계속 상승하는 걸까요? 

여수 아파트 가격 상승 원인

첫번째 해양레저관광단지 여수 마리나

국가거점 형태로 마리나항만이 조성되고 있는 여수입니다. 국가와 지자체 차원에서도 해양자원을 개발하려는 노력을 지속하고 있습니다. 최근 가장 성공적으로 개발되었던 해양도시는 부산의 해운대와 송도일 것입니다.

이 둘의 성공사례가 전라도 여수에서도 반복되는 것에 대한 기대에 많은 사람들이 관심을 가지고 있습니다. 여수 웅천지구의 경우 전국을 넘어서 세계적인 해양관광단지로 발전할 가능성이 높습니다. 남해안 관광거점이 개발되고 육성되면서 크루즈 관광이 활성화되면 더 많은 관광객이 찾을 것으로 예상됩니다.

2018년 여수의 관광객은 무려 1508만 명을 기록했습니다  해상 케이블카와 오동도, 돌산공원, 낭만포차 거리, 여수 밤바다로 젊은 사람들이 전국에서 가장 핫한 관광지가 되었습니다. 

두 번째 살아나는 화학산업

화학산업의 거점인 여수산단에는 우리나라 굴지의 화학업체들이 몰려있습니다. 롯데케미컬, LG화학, GS칼텍스, 한화케미컬까지 이들의 영업이익은 7조 원이 넘습니다. 

여수 국가산단의 대표기업인 GS칼텍스는 2019년부터 앞으로 3년간 2조 7000억 원을 투입하여 올레핀 생산시설을 구축하고 있습니다. LG화학도 2조 6000억 원을 투자해서 여수공장 내에 제3 공장을 짓고 있습니다. 한화케미컬 또한 3000억 원을 들여서 공장을 증설 계획을 밝혔습니다. 투자금액만큼 많은 인력과 자본이 들어오다 보니 자연스럽게 부동산 가격 상승을 주도하고 있습니다.

세 번째 공유 숙박과 세컨드 하우스

주거목적과 함께 투자 목적으로 세컨드 하우스를 갖는 사람이 많아지고 있습니다. 특히 우리나라 관광수요가 많아지면서 바다를 끼고 있는 해양도시인 여수는 엑스포 이후 꾸준히 사랑받는 관광지가 되었습니다.

이 관광객들을 대상으로 에어비앤비라는 공유 숙박으로 수익을 발생시킬 수 있으니, 특히 바다전망의 아파트를 구매하여 공유 숙박으로 돌리는 사람들이 늘어나고 있습니다. 이러한 연유로 여수의 부동산이 수익적으로도 더욱 매력적으로 다가오고 있습니다.

네 번째 교통과 편의시설

 KTX 여수 엑스포 역과 여천역을 중심으로 KTX 전라선이 개통된 뒤 교통적으로 훨신 좋아졌습니다. 대표적인 문화시설인 CGV와 메가박스와 같은 영화관과 병원 등의 필수 생활시설들이 위치하고 있어 더더욱 인기가 높아질 것으로 보입니다. 앞으로의 인프라는 더욱 좋아질 것으로 예상됩니다.

다섯 번째 많지 않은 공급

여수에는 오랫동안 새로운 아파트 공급이 없었다고 합니다. 부동산 시장에서 가장 강력한 힘인 정부의 부동산 규제의 분양물량인데, 현재 여수는 정부의 그 어떤 부동산 규제에도 걸리지 않고, 분양물량도 적었으니 집값이 하락하지 않고 몇 년 동안 꾸준히 우상향 하는 이유입니다. 

여수 아파트 앞으로 계속 오를까?

최근 분양되었던 여수 웅천 꿈에 그린 아파트의 경우는 8:1의 분양 경쟁률을 보였고, 웅천 디 아일랜드의 경우에는 80대 1의 경쟁률, 웅천 자이 더스위트의 경우는 35:1의 경쟁률로 모든 분양아파트들이 짧은 시간 내에 완판 되었습니다.

유명 해양도시의 부동산은 풍부한 주변 인프라로 거주하기도 좋지만, 임대수익과 시세차익까지 볼 수 있어 사람들의 세컨드 하우스로 활용하기가 좋습니다.  KB부동산 시세 기준 전국 주택 가격이 -0.77%를 보인 반면에 여수의 경우에는 1% 가까이 올랐습니다. 2019년 미분양 난 곳이 없었습니다. 

근데 이런 분위기가 계속 이어질지는  조금 더 지켜보아야 할 것 같습니다. 특히 2020년에는 많은 공급이 예정되어 있기 때문입니다. 2267가구가 공급되면 잠시 이러한 분위기가 소강상태에 들어갈 가능성이 높습니다.

여기서 한 가지 큰 변수는 수도권의 투자수요가 여수에 몰릴 가능성입니다. 웅천지구의 프리미엄이 1억 5천만 원이 붙은 것은 충분히 수도권에서도 투자수요가 몰릴만한 요인입니다. 이러한 투자수요가 왔을 때 여수의 부동산은 더더욱 오를 가능성이 높아집니다.

아직까지는 여수 부동산은 외부인 거래비중이 낮은 편이지만, 현재 대전이나 대구의 상황을 본다면 정부 규제를 피한 투자 자금이 대전을 떠나 여수로 몰린다면 급격한 집값 상승이 불러일으킬 수도 있는 것입니다.

강동구의 둔촌주공아파트

강동구에서 제일 오래되고 대규모 아파트 단지이고 송파구의 아파트 역사에서 꼭 거론되어야만 하는 단지는 바로 둔촌 주공아파트입니다. 1980년에 지어진 이 아파트는 총 143개 동에 6000세대 규모의 아파트였습니다. 얼마나 큰 아파트 단지이냐면 아파트 단지 하나가 둔촌 1동 전체를 다 차지할 정도입니다. 

둔촌 1동이 고향인 사람들에게는 이 둔촌주공 아파트가 하나의 고향이자 추억이 서려있는 곳일것입니다. 과거 둔촌동의 아파트는 논밭이었는데 둔촌 주공 아파트가 지어지면서 부터 지금의 송파구의 모습을 갖기 시작했습니다.

1980년에 지어진 아파트인 만큼 낡고 노후화가 되었는데, 특히 수도관에서 녹물이 나오는 때가 많아서 주민들이 많은 불편을 호소했습니다. 게다가 5층짜리 아파트들은 엘리베이터가 없어서 걸어서 올라가야 했습니다. 이 아파트가 35년이 넘어가자 재건축에 대한 이야기들이 계속 나왔었고 2017년에는 재건축이 확정되었습니다.

2018년에 주민들의 모든 이주가 끝나고 본격적인 재건축 시공이 이루어지는데 재건축이 완료된 둔촌주공의 모습은 미니신도시가 될 정도로 거대한 규모의 아파트가 들어설 예정이며, 다시 한번 송파구 일대의 부동산에 큰 변화의 축이 될 것으로 보입니다.

둔촌주공은 살기 좋은 위치로 재개발 이전부터 이미 소문이 나있엇는데, 강남과의 접근성이 훌륭하고, 올림픽공원이 가까워서 공원시설을 이용할 수 있고 주변이 그린벨트로 묶여있어서 자연환경까지 서울에서 즐길 수 있습니다.  

분양가 상한제를 피하기 위한 분양

둔촌주공아파트는 내년 4월부터 시행되는 분양가 상한제 적용을 받지 않기 위해서 2020년 4월 29일 전에 분양을 마칠 것으로 예상이 됩니다. 분양가 상한제를 적용할 경우에는 평당 분양가가 2300만 원 정도로 떨어질 것으로 예상되기 때문에 수익성이 악화될 것으로 보이기 때문입니다. 

조합에서는 일반 분양가는 1평당 3550만원에 하겠다고 하고 조합원들에게는 1평당 2725만 원에 아파트 가격을 책정하였습니다. 아마 분양가 상한제 시행 전 일반 분양을 마치려고 하는 만큼 현재 이 금액대로 통과할 가능성이 상당히 높습니다. 주변 건설업계들은 분양가 상한제를 적용받아서 평당 2600만 원을 적용받을 것이라고 생각했습니다.

그러나 둔촌 주공주변의 아파트 가격이 1평당 4000만 원을 넘는 아파트에다가 추가적인 시설에 대한 비용 부담을 생각했을 때 평당 3550만 원이 적합하다고 주공 조합에서 주장했습니다. 주변에 토지 공시지가가 주공의 절반밖에 안 되는 화양동 e 편한 세상의 경우에는 평당 분양가가 3370만 원에 분양이 되었는데 지리적으로 더 좋고 대규모 단지인 둔촌주공 아파트의 경우에는 3550만 원도 그리 높지 않다고 생각하는 사람들이 대부분입니다.

아직 이게 완전히 협의가 마무리 된것이 아닙니다. 주택도시 보증 공사인 HUG는 정부의 압력을 받아서 이보다 낮은 가격으로 분양가를 책정하려고 합니다. 부동산 가격이 너무 많이 올라버리는 것은 문재인 정부가 바라는 것이 아니기 때문입니다. 둔촌주공의 아파트가 완공되어서 34평 아파트를 살 경우에는 12억이 훌쩍 넘어버리는데, 더 이상 서민들이 살던 둔촌 주공아파트가 아니게 됩니다. 

대규모 물량인 둔촌 주공이 부동산에 미칠 영향

2018년도 초에 입주를 했던 헬리오시티 기억하실 겁니다. 집주인들이 전세를 들어올 세입자를 구하기가 어려워서 역전세난이 일어나기도 했습니다. 그리고 전체적인 아파트 가격 상승을 억제해주었지요. 대규모 물량 공급 때문입니다. 2020년 초에 입주 예정된 강동 둔촌주공아파트의 경우는 이보다 사태가 심각할 수 있습니다.

둔촌 주공 아파트의 세대수는 무려 12032세대입니다. 주로 84m제곱인 34평형이 4370세대로 가장 많습니다. 그 뒤를 잇는 것은 25평형입니다. 1880세대이지요. 이러한 거대한 물량이 강동구에 쏟아지면서 가장 먼저 타격을 받을 곳을 뽑자면 저는 하남시를 뽑겠습니다. 

둔촌주공 재건축으로 인해 원주민들이 이주를 하며 하남과 미사신도시에 일시적으로 전세 수요들이 몰려서 전세가가 상당히 높아져 있을 것입니다. 그리고 높아진 전세가로 인해서 매매가도 함께 올랐을 거고요. 그러나 완공이 되는 2022년 시점부터 대규모로 다시금 빠져나갈 것입니다. 

뿐만 아니라 헬리오시티의 전세매물이 1~3월 사이에 쏟아져 나오면서, 강동지역 전체에도 가격 하락의 압력을 받지 않을까 예상해봅니다. 만약에 해당 지역에 투자를 했고 투자금액을 단기간에 회수해야 한다면 2019년인 올해와 2021년 3년 차에 빠져나오는 것도 고려해보셔야 할 것입니다. 

둔촌 주공아파트는 매매가격이 약 12억이 넘지만 준공 이후에는 15억이 넘어가는 건 아주 쉽지 않을까 예상해봅니다. 

신혼 희망타운 정말로 희망이 될까?

청약경쟁을 넣어보신 분들은 아실 겁니다. 청약 점수가 나이 든 사람들에게 굉장히 유리하다는 것을요. 왜냐하면 무주택기간이라는 것이 있기 때문입니다. 무주택기간이 길면 길수록 점수는 높아져 갑니다.

무주택기간은 만 30세 이상부터 한해씩 산정이 되는데요, 정작 20대 후반에서 30대 초반 이제 막 결혼해서 집을 구해야 하는 신혼부부 입장에서는 신규 분양으로 나이 많은 분들과 청약 경쟁을 하기에는 무주택 기간이 짧아서 더 비싼 프리미엄을 주고서 집을 사야 하거나, 낡은 아파트나 연립주택에서 신혼생활을 시작하는 분들이 많습니다. 

이러한 문제들을 해결하기 위해서 정부에서 하는 다양한 부동산 정책중에서 "신혼희망타운"이라는 제도가 있습니다. 신혼희망타운은 육아와 보육에 특화되어서까지 건설된다고 하니 주변에 보육원이나 초등학교는 필수적으로 위치해있습니다. 2022년까지 총 15 만호라는 대규모 물량을 공급할 예정입니다. 

요즘은 공공주택들도 예전같지 않게 다른 대형 건설사들의 디자인 못지않은 디자인의 아파트에 부대시설 등을 위치할 예정이라고 합니다. 

신혼희망타운의 입주자격

가장 궁금해하실 부분이 바로 입주자격이라고 생각합니다. 먼저 두 가지 형태로 분양형과 임대형이 있는데, 아마 많은 분들이 분양형에 더 관심을 가지실 거라고 생각합니다. 

기본 자격은 일단 첫번째로 모든 자격은 무주택자여야 합니다. 주택청약은 최소 가입 6개월 이상은 되어야 하고요, 

먼저 혼인 기간이 7년 이하인 신혼부부. 1년안에 결혼할 예비 신혼부부, 그리고 6세 이하의 자녀를 가진 한부모가정입니다. 

가장 중요한 소득수준은 도시근로자 가구 월평균 소득 120% 이하여야 합니다. 맞벌이의 경우에는 3인 기준 월 702만 원 이하, 외벌이의 경우에는 648만 원 정도라고 합니다. 그리고 총자산이 2억 9천만 원 이하인 세대만이 입주할 수 있습니다. 

임대형은 행복주택형식과 국민임대 형식이 있는데 국민임대를 추천드립니다. 행복주택은 임대료가 국민임대에 비해 조금 더 비싸기 때문입니다. 하지만 그만큼 입주 조건도 까다롭습니다. 행복주택은 월평균 도시근로자 소득의 100% 이하  (5,002,590원)인 반면에 국민임대는 70%로 (3,501,813원)입니다. 

마찬가지로 기본자격은 무주택자에 비슷한 여건을 갖고 있습니다. 소득 기준에서 조금 다릅니다. 총 자산기준은 2억 8천만원 이하에 자동차도 비싼 걸 살 수 없습니다. 24,990,000원 이하의 자동차를 타야만 합니다. 

신혼희망타운 어떻게 생겼나?

대부분의 아파트가 기본계획이 55m 제곱과 46m 제곱이 있습니다. 둘 다 소형평수라는 게 많이 아쉽습니다. 그래도 구조는 요즘 지어지는 아파트인 만큼 잘 빠졌습니다. 과거 2 베이 아파트가 이날 각각 4 베이 아파트와 3 베이 판상형 구조로 만들어져 있습니다. 

가장 인기가 많은 건 55m제곱에 넓게 빠진 아파트일 것입니다. 위례 희망타운의 경우 이 구조가 143대 1의 경쟁률을 보인 반면에 소형과 탑상형은 46m 제곱 아파트는 9대 1의 경쟁률을 보였습니다. 

VR로 본 모델하우스의 모습은 다음과 같습니다. 2인에서 3인에 아직 사춘기에 접어들지 않은 아이들과 함께 살기에는 괜찮은 구조라고 볼 수 있습니다. 그 외에도 부대시설들과 아파트 디자인도 잘 나온다고 합니다.

분양 가격?

주변 시세보다는 확실히 저렴합니다. 최근 분양했던 양원지구의 경우에는 주변시세가 평당 1700만 원이 넘는데, 신혼 희망타운으로 분양한 곳은 1500만 원 선으로 전용 55m 제곱의 경우에는 3억 5000만원이면 분양받을 수 있었습니다. 현재 진행하고있는 시흥 장현지구의 경우에도 평당 분양가가 1300선으로 55m제곱 아파트의 경우에는 2억 6000만 원부터 분양받을 수 있습니다.

지난해 분양한 위례신도시 역시 평균 분양가가 평당 1800만 원인데 강남 접근성이 아주 좋아서 주변 아파트들은 이미 시세가 평당 3000만 원이 넘어가고 있습니다. 정부가 주도하는 택지개발에서 우선권을 획득한 만큼 서울과 수도권에 좋은 입지에 들어서는 신혼 희망타운이 많습니다. 

무엇보다도 가격이 저렴해서 큰돈이 없어도 분양을 신청할 수 있고, 주거안정과 집값 상승까지도 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 집값이 상승을 해도 이 상승분을 나눠야 하는 수익 공유 제도가 있습니다.  

일단은 분양가 상한제를 적용해서 분양 가격이 주변시세보다 저렴하게 공급한다고는 이야기가 나와있습니다. 그러나 정말 저렴한 건지 일단 한번 알아보겠습니다. 

수익 공유형 모기지?

일단 장기적으로 실 주거비 부담을 낮추기 위해서 1.3%의 고정금리라는 것은 참 좋습니다. 그런데 대출비율에 따라서 나중에 주택 가격이 올랐을 때, 시세차익을 기금과 공유해야 합니다. 처음에 들었을 때에는 정말 충격적인 제도이기도 했지만 찬찬히 뜯어보니 또 그렇게 까지 나쁘지 않을 수 있겠다고 생각합니다.

LTV를 70%냐, 50%냐 30%냐에 따라서 얼마나 받았느냐에 따라서 조금씩 나중에 나눠야 할 부분이 달라집니다. 70%를 기준으로 받는다고 생각했을 때 자식도 없고 대출기간도 9년 이하로 짧다면 최대 50%로 반반으로 나누어야 합니다.

그러나 자녀가 한 명씩 생길 때마다 이는 10%씩 낮아지고요, 대출기간도 길어질수록 10%씩 낮아지는 부분이 있습니다. 아마 LTV를 50%만 하고 대출기간 14년에 자녀를 둘 낳는다고 생각하면 나중에 집을 팔 때 시세차익에서 10%를 LH에서 가져가는 식의 9:1의 비중으로 나눌 수 도 있습니다.

자녀를 많이 낳으라고 하는 정부의 대책이 이런 식으로도 반영이 되는 듯합니다. 앞으로 자녀계획이 있으시고, 정말 투자의 목적이 아니라 오래오래 살기 위한 내 집이라면 저리로 노려볼만한 대출이기도 합니다. 만약 2억을 받아도 1년에 대출이자가 260만 원이라면 꽤 괜찮은 조건이라는 생각이 듭니다. 

입주자 선정방식

입주자 선정방식은 1단계와 2단계로 나뉩니다. 1단계에서 30%를 뽑고 2단계에서 70%를 다시 뽑습니다.

1단계에서 당첨이 안되고 2단계가 된다면 아무래도 더 어려워집니다.

특히 1단계의 경우에는 무주택기간이 산정되지 않기 때문입니다. 혼인한 지 2년이 안된 신혼부부와 예비 신혼부부 그리고 만 2세 이하의 자녀를 둔 한부모 가족에게 가점제로 우선공급이 된다고 하니 참고하세요.

임대형의 입주자 선정방식은 아래와 같습니다. 

신혼 희망타운 어느 지역에 들어서는가?

신혼 희망타운은 웬만한 수도권에는 다 들어섭니다 특히 물량이 많은 2022년에는 수도권과 전국적으로 많은 분양이 있을 예정입니다. 

특히 위례지역과 성남지역은 인기가 많아 경쟁률이 높을 것입니다. 이번에 위례 신혼희망타운의 경우에는 100대 1이 넘는 경쟁률을 보였으니까요. 반면에 평택이나 화성 같은 곳은 조금 경쟁률이 낮을 것으로 예상이 됩니다. 

주변 시세보다 저렴한 분양가로 들어갈 수 있고, 국토교통부에서 계획된 곳이라서 입지가 좋다는 점, 연 1.3%라는 훌륭한 조건으로 최대 70%까지 된다는 점이 가장 큰 장점이지만 너무 작은 평수에 여러 규제가 있어서 고민은 많이 되실 겁니다.

그래도 지금 당장 돈이 없는 상황에서는 실수요자들에게는 훌륭한 대안이 되지 않을까 싶습니다. 

산이 많은 의왕시 어디에 붙어있지?

의왕시라고 하면 잘 모르는 사람이 많을 겁니다. 저도 처음에 의왕시라고 하면 굉장히 먼 경기도의 어딘가에 붙어있는줄알았습니다. 실제로 의왕시의 위치는 분당 판교나 안양평촌만큼 좋은 위치에 있습니다. 교통적인 측면으로 보자면 서울 강남과의 접근성이 상당히 좋은데요 서울시, 성남시, 과천시, 안양시의 중간에 껴 있기 때문입니다.

이렇게 좋은 위치에도 불구하고 의왕시가 크게 알려지지 않은 것은 바로 대부분이 산지로 개발제한구역이기 떄문입니다. 무려 전체 면적의 89%가 산지인데 나라로 치자면 스위스 같다고 보면 됩니다. 그래서 대부분의 생활 인프라를 안양 평촌에 의존하고 있습니다. 

이러한 단점은 장점으로도 바뀔 수도 있는데요. 숲세권이라고 해서 근처에 산들과 개발제한구역을 끼고 있다보니 훨신 사람살기가 좋습니다. 너무 번잡한 빌딩들과 도심은 사람을 지치게 만듭니다. 내집 창문에 보이는것이 오직 코앞의 빌딩이라면 얼마나 지겨울까요? 의왕시에서는 서울이나 주요 도시들과 멀지 않으면서도 쾌적한 녹지환경들을 즐길 수 있습니다. 

분리된 의왕시의 생활권

의왕시의 부동산을 이해하기 위해서는 의왕시는 산지가 많아서 시가지들이 쪼개져 있다는 것을 확인해야합니다. 내손동과 고천동, 오전동 일대는 안양의 평촌과 인프라를 많이 활용하는 반면에, 청계동, 포일동은 인덕원이나 서판교쪽과 가깝습니다. 그리고 의왕역이 위치한 부곡동쪽은 수원쪽과 가까워서 수원의 인프라를 함께 공유합니다. 의왕시의 지리적인 여건 때문에 분리된 도시권과 생활권에 따라서 부동산 가격에도 큰 차이가 납니다. 

청계동과 포일동의 아파트

안양판교로를 중심으로 있는 곳이 바로 청계동과 포일동입니다. 앞으로 의왕청계역이 들어오는 것이 확정된 이곳은 안양생활권이지만서도 특히 판교와 정말 가깝다는 장점이 있습니다. 판교에 수많은 일자리가 있다는 것은 다들 아실겁니다. 이러한 판교로 출퇴근을 하지만, 너무나도 비싼 판교의 집값에 청계동이나 포일동을 알아보시는 분들도 많습니다.

이러한 실수요가 많아져서 최근 몇년간 가격이 급등했으며 현재는 의왕시에서 가장 집값이 비싼 곳이 청계동과 포일동입니다. 게다가 포일동에는 대규모 산업단지인 포일 IT밸리도 들어와서 일자리도 늘어난 상태입니다. 

그로인해 개발된 곳이 백운호수를 끼고 있는 백운밸리와 최근에 준공이 된 푸르지오가 있습니다. 앞으로는 인덕원역에 GTX를 포함해서 3개의 노선이 환승되는 트리플 역세권이 될것이 예상되기 떄문에 인덕원역과 가까이 있는 푸르지오 아파트는 신축 프리미엄까지 붙어 112m제곱의 경우 최근 11억이 넘는 매매가를 보여주고 있습니다. 

내손동의 아파트

롯데마트 의왕점이 있고 도서관과 안양시 인프라와 가장 가까운 지역은 내손동일 것입니다. 과거에는 내손동이 지금보다는 더 많이 번화한 지역인데 도시가 낙후됨에 따라서 가격이 많이 떨어졌습니다. 그래도 활발하게 재개발이 이루어지고 있는 구역이기도 합니다.  

앞으로 롯데마트 앞에 인동선의 농수산물 시장역이 들어설 예정으로 교통은 더욱 좋아질것으로 보입니다. 위에 보이는 포일자이는 포일이라고 써있지만 실질적으로는 내손동에 위치한 아파트입니다. 2009년 재개발 된 구역이며, 현재 5억 중후반대의 매매가를 보이고 있습니다.

고천동과 오전동의 아파트 

 경수대로가 시가지를 관통하고 있는 곳이 바로 고천동과 오전동입니다. 시내버스가 많이다니고 수원쪽과 정말 가까이 위치해 있습니다. 공단지역이 꽤 많이 있고 가구거리가 위치해 있습니다. 여기는 신축아파트와 오래된 아파트간의 가격차이가 꽤 많이 납니다. 

새로 지은 아파트들은 대부분 5억이 넘어가는 반면에 오래된 아파트들은 소형평수의 경우 2억에서 3억정도면 살 수 있습니다. 의왕시청 앞쪽으로는 대규모 임대주택들이 들어온다고 하는데 이로 인해서 앞쪽에 상권들이 발달되지 않을까 기대해 보고 있습니다.

부곡동 일대

의왕시에서 사실 가장 낙후되었다고 생각되는 곳은 부곡동 일대입니다. 1호선으로 출퇴근하시는 분들이라면 의왕시청역을 이용하실 수 있어서 편리하실 수 있다고 생각합니다. 1호선이 들어왔던 만큼 일찍이 시가지가 형성되었던 도시이고 이 도시들이 낙후되면서 조금은 활기를 잃었다고 할 수 있습니다.

하지만 주변에 교통대학교와 기업들이 많이 입주하고 현대로템 본사와 현대자동차 중앙연구소까지 있는 등 꽤 친기업적인 위치인지라 근처에 직장이 있으신 분들이라면 부곡동도 한번 알아볼만 한 곳이 아닐까 싶습니다. 

실제로 살고 있는 사람들 의왕시 주거만족도는 상당히 높다고 합니다. 자연환경과 더불어 괜찮은 교통이 의왕시를 살기 좋은 도시로 만들었고, 이러한 소문이 조금씩은 퍼져나가면서 의왕시 부동산의 가격을 상승시키고 있습니다.

90년대 지어진 아파트들은 재개발이 될 가능성은 거의 보이지 않고, 감가상각을 겪으면서 가격이 오를일은 없지만 신축아파트나 분양물량을 중심으로 지속적인 상승이 있을 곳이라고 생각이 됩니다.