종부세란 무엇인가?

종부세 종합부동산세라고 하는데, 갖고만 있어도 돈을 내야 하는 보유세의 일종입니다. 일정 금액 이상의 부동산을 소유한 사람들에게만 부과되는 조세인데요. 저는 아직까지 종부세를 낼 정도로 부자는 아닙니다. 노무현 정권 당시에 부동산 폭등에 대응하기 위해서 만들어낸 세금 정책인데, 사실상 이명박 정권과 박근혜 정권을 거치면서 유명무실해진 부분이 있습니다. 

보면 엄청 깎였다는것을 알 수 있습니다. 3억 원 이하의 주택이 1%였으면 우리나라의 수많은 사람들이 매년 300만 원 이상을 종합부동산세로 냈어야 했는데 이게 이명박 정권 때에 들어서 3억에서 6억 원 이하로 바뀌었고 세금을 걷는 비율도 0.5%로 절반으로 줄었습니다. 

문재인 정부 들어서의 종합부동산세

그러나 2018년 문재인 정부에서 9.13 정책으로 다시 한번 종합부동산세가 의미 있게 변했습니다. 아직도 선진국의 보유세와 비교해 봤을 때는 상당히 낮은 수준이지만 그래도 종합부동산세로 다주택자에게는 꽤 큰 부담이 될 것으로 보입니다.

1. 다주택자 세금비율 인상

무엇보다 먼저 조정대상지역의 2주택자, 3 주택자들에 대한 종합 부동산세는 0.6~3.2%까지 과세가 됩니다. 여러 곳에 주택을 3곳 이상 15억 원 정도 들고 있으면 연 2000만 원이 넘는 비용을 세금으로 내야 하는 것이지요. 과세 표준도 3억~6억 원 구간이 신설되었습니다. 세율은 0.5%에서 0.2% 오른 0.7%를 걷게 됩니다. 

2. 세부담 상한선 인상

급격한 세부담 증가를 완화하기 위해서 세부담 상한선이라는 것이 있습니다. 이걸 150%에서 300%까지 높였습니다. 예를들어 작년에 세금으로 100만 원 냈으면 올해는 최대 300만 원까지만 내도록 상한선이 올라갔다는 것입니다. 

3. 공정시장가액 비율 인상

공정시장가액비율이라는 것이 있습니다. 줄여서 공시가라고도 불리우는데요, 세금을 걷을 때에는 시세 기준이 아니라 공시가 기준으로 세금을 걷습니다. 보통 시세보다는 낮아서 실질적인 세금을 걷는 것이 잘 되지 않았습니다. 어떨 때에는 공시가와 실거래가가 많게는 50% 이상 차이나는 경우도 있었습니다.

근데 현재 시가대비 80% 정도인 공정시장가액을 2019년에는 85% 2022년까지 매년 5%씩 올려서 전부 100%를 시가대로 반영한다는 계획을 세우고 있습니다. 향후 세율 변동이 없어도 공시가 비율이 높아져서 과세구간이 많아지기 때문에 2022년까지 점진적으로 종부세 부담이 늘어날 것입니다. 

종부세 계산식

종합부동산세를 계산하는 공식은 다음과 같습니다. 해당 정보는 국세청 2019년도 계산법을 가지고 온 것입니다. 그러나 이것만 봐서는 정확하게 와 닿지 않습니다. 

서울 아파트 평균 거래가 8억으로 계산해보기

부동산계산기.com 이라는 곳이 있습니다. 이곳에서 보유세를 누르면 한 번에 계산이 가능합니다. 조정대상지역인 서울을 대상으로 8억 원의 주택을 하나 소유했을 때와 2채 소유했을때 종합부동산세를 얼마나 내야 하는지 한번 계산해 보겠습니다.

서울에 8억짜리 집 한 채의 경우

과세표준 1에 걸리고 재산세 129만 원에 도시지역분 67만 2000원, 지방교육세 258000천 원 해서 도합 220만 원의 세금이 나왔습니다. 1년에 220만 원 세금이면 사실 조금은 부담이 크긴 하지만 여기서 끝이 아닙니다.

서울에 8억짜리 집 두 채의 경우

우리나라엔 집 없는 사람도 많지만 그만큼 다주택자가 정말 많습니다. 조정지역에 8억짜리 집이 두채 이상의 집이 있다고 가정했을 때 종합부동산세는 얼마나 오르는지 한번 살펴보겠습니다.

조정지역에 두채 갖고 있을 때에는 무려 11,772,449원이 나왔네요. 1주 택일 경우에는 220만 원이었는데 그보다 5배가 넘는 1천 백 70만 원이 나왔습니다. 이번 종합부동산세가 얼마나 다주택자들을 겨냥한 것인지 볼 수 있습니다. 

서울지역이 조정대상이 아닌 지역의 8억 자리 두 채를 가질 경우 970만 원의 종부세가 나오는데, 다주택자들에게는 매년 큰 부담으로 다가올 것으로 예상됩니다. 

사실상 주택 보급률이 100%가 넘는 우리나라 상황에서 주택 가격이 이렇게 폭등한 것은 투자수요의 역할이 더 컸다고 볼 수 있는데, 계속 늘어나는 종부세 부담으로 과연 부동산 열기가 식을 것인지 지켜보아야겠습니다.

3기신도시 공급 핵폭탄이 될 것인가?

3기신도시가 발표가 났습니다. 수도권에 대규모의 주택 공급을 이루어서 집값을 안정화시키고 또 이 주변을 GTX라는 고속 철도를 놓아서 최대한 분산시키려고 하고 있습니다. 정부는 출범 전부터 지속해서 오르던 수도권 아파트 가격을 안정화 시키기 위해서 2018년 9월 문재인 정부에서 신도시 계획을 밝혔습니다. 

3기 신도시로는 : 남양주 왕숙지구, 하남 교산지구, 인천계양지구, 부천 대장지구, 고양창릉지구까지 총 5개의 지구입니다. 과천은 규모가 작아 엄밀히 말하면 신도시로 취급되지는 않습니다만 7000세대나 되고 강남과 인접해 있어 사람들의 관심도와 인기가 높을것으로 예상됩니다. 

3기신도시가 지어짐에 따라서 수도권에 총 30만가구의 아파트가 공급되고, 2022년부터 분양할 예정입니다. 3기 신도시의 특징 지도에서 보다시피 2기 신도시나 1기신도시보다 훨씬 서울과 가깝다는 것에 있습니다. 이 3기 신도시가 부동산 시장에 불러일으킬 영향은 태풍이 될것 같습니다.

3기신도시와 교통

도시를 짓기 위해서는 교통망을 확충하여야 합니다. 그리고 그 핵심이 되는 것이 바로 수도권 광역급행철도 노선인 GTX일것입니다. 현재 GTX ABC노선들은 이미 확정이 되어가는 추세입니다.

3기 신도시중에서 특히 GTX노선이 직접 통과하는 남양주 왕숙신도시와 과천, 고양 창릉의 약진이 아주 두드러질 것으로 보입니다. 

그리고 전에 한번 살펴 보았듯이 신안산선은 이미 착공을 추진하였습니다. 광명시, 시흥시, 안산시까지 수혜를 볼 것으로 예상이 됩니다.

2019/11/23 - [부동산정보] - 신안산선 수혜지역 정리

수도권 전철 3호선은 파주의 운정신도시까지 연장이 추진될 예정입니다. 지금까지 파주 운정은 전철이 없어서 교통 오지로 불리웠었습니다. 일산의 대화까지만 다니던 대화 종점이 대화역에서 운정신도시 주택가까지 한번에 연결되면 교통이 좋아질 것으로 보입니다. 그리고 이 3호선은 반대로 하남까지도 연장 될 예정이라고 합니다.  

서울 지하철 7호선도 옥정신도시로 연장이 추진되면서 인천 공항철도와 맞닿게 됩니다. 5호선은 검단신도시로까지 연장이 추진되고 있습니다. 인천의 계양지구와 청라 국제도시로 연결되는 지하철 인프라가 갖추어질 것입니다.

지하철 8호선 별내선도 연장될 예정입니다. 구리와 남양주 일대에는 교통혁명이라고 불릴만큼 큰 수혜를 볼 것으로 기대되고 있습니다.  

2기신도시인 위례신도시에는 경전철 위례선과 위례 신사라인이 건설되어 촘촘한 거미줄같은 수도권 교통망을 형성할 것으로 예상됩니다.  

그리고 제2의 수도권 순환고속도로가 개통 추진되고 있습니다. 현재 서울 외국순환고속도로가 늘어나는 교통량에 자주 정체되는것을 고려해보았을때 이 고속도로가 뚫리면 신도시에서 다른 신도시로의 이동도 더욱 원활할 것으로 예상됩니다. 

1,2기 주민들의 반대

무엇보다 먼저 1, 2기신도시의 실수요층들이 3기 신도시로 이동한다는 것입니다. 이미 고양시를 본다면 일산신도시나 운정신도시와 같은 수도권 서북쪽의 아파트 가격은 오르지 않거나 떨어지고 있습니다. 평야지대가 많아서 들어선 물량 자체가 많았기도 했었습니다.

이러한 상황에서 3기신도시가 계획대로 준공이 완료되는 시점에는 서울과의 접근성도 떨어지고, 건물과 도시가 낙후되어 있는 1기 신도시의 부동산 가격이 떨어질것이 예상됩니다.

실제로도 일산시의 많은 사람들이 3기 신도시 지정에 크게 반대하고 나섰습니다. 신도시 추진으로 인해서 고양시의 현재 정권에 대한 여론과 지지율이 추락하고 있습니다. 

이미 청약과 분양이 이루어지는 2022년즈음부터는 다른 지역에 들어갈 돈들이 3기신도시로 몰릴 것입니다. 3기 신도시의 분양은 성공적으로 마치겠지만, 현재 2기보다는 1기 신도시들의 가격이 급속도로 떨어지지 않을까 싶습니다. 

그리고 분양이 완료되는 2024~2025년즈음에는 1,2기 신도시에서 다시 한번 역전세난까지도 생각해야하지 않을까 조심스럽게 생각해 보고 있습니다. 

준강남 위례신도시

90년대 초반 1기 신도시 때 분당, 일산, 산본, 평촌 지역이 개발되었습니다. 그중에서 가장 많이 가격이 오른 곳은 바로 분당이었습니다. 분당지역은 다른 어느 지역보다도 강남과의 접근성이 좋았기 때문입니다. 앞으로 강남과의 접근성이 가장 좋을 곳으로 보이는 2기 신도시는 바로 위례신도시입니다.

앞으로는 위례신도시가 '준강남'이라고 까지 불리울 것이라고 합니다. 가격이 오른 상태에서도 현재 계속 거래들이 이루어지면서 매매가 기준 5000만 원에서 1억 원 이상으로 호가가 올랐고, 매도자가 높게 불러도 매수자가 생겨서 꾸준하게 매매도 이루어지고 있다고 합니다. 

위례신사선 개통과 개발호재

위례신도시에서 가장 호재인 것은 강남으로 바로 연결되는 위례신사선이 개통될 예정이기 떄문입니다. 역이 들어서는 역세권 아파트들은 수억 원의 프리미엄이 붙고 있습니다. 위례신도시와 신사역을 잇는 위례 - 신사선이 개통되게 되면, 현재 차도에서 교통체증이 많이 해소될 것으로 보입니다. 

위례신사선은 2027년 개통을 목표로 사업을 추진중입니다. 위례 중앙선 인근에 위치한 위례 자연 앤 센트럴 자이의 경우에는 51m 제곱이 2017년 입주할 때만 해도 3억 9천만 원에 분양이 되었지만 현재에는 8억 6천만 원에 거래되는 것을 보면 2년 만에 5억 원의 프리미엄이 형성된 것을 볼 수 있습니다.

위례신사선처럼 강남 중심을 관통하는 노선은 9호선과 신분당선 이후로 처음 생기는 것이기 때문에 역근처의 분양단지들은 사람들의 많은 관심을 받고 있습니다. 

게다가 위례신도시는 공공택지로서 분양가 상한제를 적용받아서 주변 아파트 시세보다 분야가가 저렴하고 입지적으로도 좋기 때문에 사면 무조건 오른다는 법칙이 적용되는 곳입니다.

위례신도시의 분양계획

위례신도시 민간 분양계획으로는 중흥 S클래스의 475세대와, 북위례 호반 써밋 3차와 5차는 1400세대, 위례신도시 우미린 442세대가 예정입니다. 공공분양으로서는 A1-5블록과 12블록에 각각 1282세대와 394세대가 예정됩니다.

송파구 분양가 심사위원회는 호반그룹에 호반써밋 송파 1,2차의 평당 분양가를 2200만 원 선으로 결정하고 이야기했다고 합니다. 호반 측에서는 2300~2500만 원선을 이야기했는데 그보다는 낮게 책정된 것입니다.

문재인 정권의 강력한 의지는 부동산 가격을 잡겠다는 것인데, 건설사는 이를 받아들이지 못해서 분양가 재심의를 가지고 싸우는 중입니다. 앞으로 분양될 호반 써밋 3차와 5차도 비슷한 가격으로 나올 것입니다.

위례신도시 중흥 S클래스와, 우미건설의 우미린 2차도 계속 분양이 연기되고 있습니다. 2020년초로 계획하고 있다고 하는데요 계절적으로 비수기라고 이야기를 하고 있지만 여기도 마찬가지로 평당 분양가 때문인 것으로 보입니다. 

발코니 확장비용만 올리는 건설사

건설사가 분양가를 마음대로 못올리다보니 발코니 확장비용을 엄청 올리고 있습니다. 시흥시 은계지구의 경우 발코니 확장비용이 평당 52만 원이었다면 위례신도시의 경우에는 평당 232만 원으로 4배 이상 차이가 났습니다. 

뭐 단순히 거실과 방만 늘어나는게 아니라 이중창 설치도 이루어진다고는 하지만, 아파트별로 가격차이가 너무 많이 나서 소비자들의 불만들이 늘어나고 있습니다. 그나마 LH 택지 분양의 경우에는 발코니 확장비도 심사를 받아야 하지만 민간분양아파트일 경우는 수천만 원이 발코니 확장비용으로만 들어가게 됩니다.

지속되는 위례신도시 가격 상승

분양가 상한제 확대적용과 정부 규제에도 불구하고 서울의 서초, 강남, 송파 강남 3구는 계속해서 가격이 상승하고 있습니다. 만성적인 공급 부족이 큰 이유일 것입니다. 2018년부터 시작된 똘똘한 한 채의 투자수요가 강남 3구에 집중되기 때문입니다. 

이러한 규제에 의한 투자 트렌드가 위례신도시까지 번지고 있습니다. GTX나 트램으로 강남과 직접 연결되면 강남의 인프라를 그대로 이용할 수 있기 때문입니다. 특히 북위례지역은 서울 송파구에 속해있어서 강남과 연결되는 신도시중에서 가장 주목을 받고 있습니다. 

아마 앞으로 될 위례의 청약경쟁율은 가뿐하게 70:1이 넘을 것 같습니다. 하지만 청약에만 성공한다면 앞으로의 가치 상승이 높게 예상되는 곳이라 여건이 갖추어진 분들은 한 번쯤 문을 두드려보아도 좋지 않을까 생각이 됩니다.

서울 아파트는 떨어지지 않는다

집은 일단 직장과 가까워야 합니다. 출퇴근 시간이 멀어지면 멀어질수록 삶의 질은 급격하게 떨어지기 때문입니다. 저도 출퇴근에 편도로만 1시간 40분 거의 2시간 가까이 걸린 적이 있었습니다. 하루에 4시간을 길에서 버리게 되니 내 자유시간이 거의 없었지요.

매일 새벽 일찍 지친몸을 억지로 일으켜서 샤워를 하고 나갈 준비를 마쳤고, 저녁에 야근이라도 한두 시간 하게 된다면 집에 오면 11시 12시라서 빠르게 잠자리에만 들어야 했습니다.

오로지 주말만 바라보고 살았는데, 직장을 옮기고 직장과의 거리가 자가용으로 30분밖에 걸리지 않자 출퇴근에 대한 스트레스도 줄어들고 삶의 질도 높아졌습니다. 출퇴근이 수월한 서울에 있는 아파트에 대한 선호도는 언제나 높을 수 밖에 없습니다. 

일본에서 버블붕괴로 인해서 부동산 가격이 폭락했지만 그럼에도 불구하고 살아남은 부동산은 도쿄에 있는 부동산이었습니다. 오를 때는 많이 오르고 떨어질 때에는 거의 떨어지지 않는 것이 서울에 있는 부동산이라고 보면 되지요. 최근에 대치동에 르엘 대치 청약접수를 11월에 받았는데 청약 경쟁률이 무려 212:1이었다고 합니다. 

강남권 대규모 업무지구로 출퇴근이 가능한데 분양가가 인근 시세보다 낮게 책정되서 로또 아파트라고 이미 소문이 난 상태였지요. 서울의 너무 높은 주택 가격에 밀려서 외곽 위성도시로 밀려났던 사람들도 돈만 있으면 들어오고 싶은 곳이 바로 서울입니다. 이를 도심 회귀 현상이라고도 부른다고 하네요. 

귀해지는 서울의 신축분양물량

이미 서울은 많이 낡았습니다. 사람들은 깔끔한 새집에서 살고 싶지 귀신 나올것 같은 오래된 아파트나 주택에서 살고 싶지는 않습니다. 분당이나 판교의 부동산 가격이 크게 상승할 수 있었던 것도 서울에 비해서 신식 건물들이었기 때문입니다. 수도권은 공급이 넘쳐나지만 여전히 서울은 공급이 부족합니다. 

여기다가 더해 정부의 각종 규제와 민간택지에 대한 분양가 상한제로 서울 시내의 역세권 신축 아파트가 귀해지고 있습니다. 신설철도 인근 아파트 값은 더 오를 것으로 예상됩니다. 2020년 초까지 분양을 앞둔 서울 내의 아파트 분양은 아주 순조롭게 이루어질 것으로 예상됩니다. 

신길 뉴타운 제2의 여의도 될까

강남과의 접근성도 좋고 여의도로의 접근성도 좋은 곳이 바로 신길 뉴타운입니다. 그리고 직장이 많이 몰려있는 가산디지털단지와 구로디지털단지와도 맞닿아 있습니다. 서울의 가장 핵심이 되는 주요 업무지구와 맞닿아 있는 이곳은 서울시 영등포구 신길동 일대에 추진되고 있는 재개발 도시 사업으로서 이미 굉장히 뜨거운 곳입니다.

기존의 빌라촌과 오래된 단독주택이 밀집되었던 지역을 다 부수고 만들어지는데 이미 기존에 있던 지하철 1호선과 5호선 7호선 외에도 추가적으로 신안산선이 들어오고 또한 경전철인 신림선까지 다닐 예정으로서 앞으로의 집값 상승은 상당히 높을 것으로 예상됩니다. 

특히 여의도와의 가까운 거리에, 서울 도심으로 출퇴근 하는 사람들의 실수요가 밀려들 것으로 보입니다. 현재는 대림동 일대에 중국인을 비롯하여 많은 외국인들이 거주하고 있으나 이들이 밀려나고 신축 브랜드 고층아파트 마을로 완전히 탈 바뀜 하게 됩니다

신길 뉴타운 3구역에는 포스코건설이 공사하는 더샵 파크프레스티지가 이번 달 분양 예정입니다. 799세대 중에서 316세대가 분양 예정입니다. 꽤 큰 물량이고 아마 분양권 당첨만 된다면 프리미엄 몇억은 순식간에 붙을 아파트로 예상됩니다. 신안산선 정차 예정인 신풍역뿐만 아니라 2022년에는 신림선 경전철 개통을 앞두고 있어서 교통적인 접근성이 아주 좋습니다. 이곳의 분양권을 얻기 위한 경쟁은 치열할 것으로 예상됩니다.

장위 뉴타운 강북도 재개발된다

강북 쪽의 주요 업무지구는 을지로 일대일 것입니다. 이러한 을지로와 가까운 곳이 북서울 꿈의 숲으로 재개발되고 있는 장위동 지역일 것입니다.  서울시 성북구 장위동 일부에 추진되는 재건축 지역인데요 기존의 낙후된 주거환경을 개선하고 새로운 계획도시가 예상됩니다.

장위 뉴타운은 사실 지정된 지 꽤 되었습니다. 2006년에 지정이 되었는데 2008년 이후 부동산 침체가 계속 이어지면서 사업성이 없다고들 생각했습니다. 그러면서 여러 구역들이 계속 취소가 되면서 흐지부지 되는 줄 알았습니다. 2010년도에 정비구역에 해지될 뻔까지도 했습니다.

그러나 다시금 부동산시장이 살아나면서 2018년도부터 적극적으로 추진되는 구역입니다. 2019년 11월 기준으로 대부분의 사람들이 이주를 완료했고 이제 곧 착공에 들어간다고 합니다. 2020년부터는 해당 지역에 대규모 일반분양 물량이 예정되어 있습니다.

교육적으로 상당히 좋습니다. 주변에 광운초등학교와 장위초등학교, 장곡초등학교, 장위중학교 남대문 중학교, 장월초등학교가 있습니다. 그 외에도 고려대와 경희대와 외국어대학교와 같은 우리나라의 주요 대학교들이 가깝습니다.

교통적으로는 서울 지하철 6호선인 상월곡역과 돌곶이 역을 이용할 수 있습니다. 그리고 4호선인 미아사거리역을 이용하여 명동이나 서울역과 같은 도심으로의 접근성도 좋은 편입니다. 북쪽으로 서울 경전철 동북선이 들어오게 되면 앞으로의 교통은 더 좋아질 것으로 보입니다. 

특히 장위뉴타운은 2020년 분양세대가 1700세대가 넘기 때문에 대규모 물량이 나올 것으로 보입니다. 앞으로 더욱 귀해지는 분양물량에서 지금 들어가는 이 두곳의 뉴타운 지역은 기회가 된다면 꼭 넣어보고 싶은 지역들입니다. 

분양권 전매라는 것은 무엇인가

이사 갈 아파트를 찾아보다 보면 이제 거의 다 지어져가고 있는 아파트들을 볼 수 있습니다. 청약을 통해서 당첨된 누군가가 갖고 있는 분양권 자나, 재개발, 재건축이라면 원주민들이 입주권 자이 있습니다.

이러한 분양권이나 입주권을 사서 들어가는 방법이 있습니다. 가장 대표적인 방법은 분양권 전매입니다. 입주권 전매는 난이도가 높습니다. 따라서 주택거래 경험이 많거나 부동산 금융분야에 대해서 어느 정도 깊은 이해를 하시는 분이 아닌 보통 사람들이라면 입주권보다는 분야권 전매를 알아보시는 게 좋습니다.

분양권 자는 청약에 당첨되고 분양가 10%의 계약금을 납임 함으로써 아파트에 입주할 자격을 갖고 있습니다. 이 권리를 사고파는 것이 분양권 전매제도입니다.

요즘 투기지역이나 투기과열지구들은 모두 분양권 전매가 전면 금지되었습니다. 그러나 대책 발표 이전의 아파트는 전매 방식으로 살 수 있습니다. 입주시점 전까지 청약통장 보유 여부나 소득 수준, 보유주택수와 무관하게 전매를 통해서 살 수 있습니다.

분양권 전매의 장점

분양권 전매의 가장 큰 장점은 청약경쟁 없이 새 아파트에 입주 할 수 있다는 것입니다. 그리고 보통 두 달 정도의 입주시점 여유를 가질 수 있다는 점입니다. 세입자의 경우에는 기존의 전월 세지 임대차 기간이 끝나는 시점과 새 아파트 입주시점을 정확하게 일치시키기가 어려운 경우가 많습니다.

그러나 분양아파트는 입주기간이 두달 정도로 넉넉하기 때문에 기존 전셋집을 비워주어야 하는 시기와 새로운 아파트에 들어가는 시기를 일치시키는데 큰 어려움이 없습니다.

대신 미분양 아파트가 아니라면, 분양가보다 비싸게 사야합니다. 일정 부분의 웃돈을 프리미엄이라는 이름으로 내고 사야 하는 경우가 대부분 많습니다. 어떨 때에는 이 프리미엄이 몇천만 원에서 1억 원이 넘기도 합니다.

정말 만약에 분양시점보다 시세가 하락한다면 반대로 마이너스프리미엄이라고 해서 오히려 분양가보다도 낮은 금액으로 분양권을 살 수 도 있습니다. 

분양권 전매 과정

분양권을 구입하려면 일반분양보다는 현금이 더 많이 필요합니다. 일단 이 사람이 낸 계약금에다가 프리미엄비용 기타 시스템 에어컨 설치비를 현금으로 줘야 합니다. 여기까지는 주택에 대한 은행권을 이용할 수는 없습니다. 오로지 본인이 갖고 있는 현금을 가지고서 자체 조달해야만 합니다. 

여기에 원분양권자가 이미 납부한 1~5개월 차 중도금을 승계해야 합니다. 원 분양권자가 이미 은행을 통해서 자금을 조달하여 건설사에 납부를 했다면 분양권 전매할 때에는 이 중도금을 분양권이 산 사람이 승계하게 됩니다. 이 과정에서

이미 분양을 산 사람이 중도금을 납부한 부분도 비용을 지불해야 합니다. 그리고 나머지 금액만을 승계하는 것입니다.

계약금 + 프리미엄비용 + 기타 시스템에어컨 등 + 이미 납부한 중도금 1~5개월 차

일반적인 아파트 거래와 마찬가지로 가계약금 납부 > 계약금 납부 > 잔금 납부 순으로 진행되며 통상 계약금 납부와 잔금납부 사이에 보름 정도의 시차 룰 두고 있습니다. 이렇게 돈을 내고 중도금 대출을 승계하고 나면 분양권을 보유하게 됩니다. 입주시점에 아파트 중도금과, 잔금을 치르고 나면 아파트 구입이 완료됩니다. 

취득세 납부와 등기절차

입주 이후에는 취득세 납부와 등기절차가 남아있습니다. 먼저 취득세는 잔금 납부일 이후 2개월 이내에 납부하면 된다는 강점을 활용해야합니다. 일반적인 아파트 매매의 경우 주택담보대출을 위해 소유권이전등기가 필요하고 소유권 이전등기를 위해서는 취득세 납부 영수증이 필요합니다. 즉 매매완료 시점에 취득세를 내야합니다. 

반면 분양아파트의 경우에는 잔금납부 2개월 안에만 취득세 등을 납부하면 됩니다. 이건 주택담보대출 없이 구입한 일반 아파트도 마찬가지입니다.

참고로 마이너스 프리미엄이 붙었을 경우에는 과세표준에서 마이너스 프리미엄을 차감합니다. 2019년부터는 신용카드 무이자 할부로 5개월간 매월 603만 원씩 취득세 또한 분할 납부가 가능합니다. 

등기절차

통사 입주일 직후 내지는 3~6개월 뒤에 신규 분양 아파트 전체에 대한 소유권 보존등기가 완료되면 소유자 별로 소유권 이전등기라는 것을 하게 됩니다. 법무사에게 맡겨도 되고 셀프등기를 해도 됩니다.

등기는 사람으로 따지면 일종의 출생신고 같은 권리관계 확정 절차입니다. 소유권 이전등기가 나면 은행이 아파트에 담보를 설정할 수 있게 되고 따라서 향후 해당 아파트 구입자들이 주택을 담보로 은행을 이용할 수 있습니다. 

등기 인지대 바가지 쓰지 말자

분양권 전매에 따른 등기 인지대가 있습니다 두 명 이상이 재산 이전과 관련된 계약서를 작성할 때는 통상 15만 원의 인지대금을 납부해야하는데 계약당사자 2명이 나눠냅니다. 분양권 전매의 경우 인지대는 30만원이 소요됩니다. 건설사와 원분양권자가 내야할 15만원과, 원 분양권자와 매수자가 내야할 15만원 해서 총 30만 원입니다. 

그런데 중개인이 등기 인지대에 대해서 얘기하지 않는 경우가 종종 있습니다. 이런 경우 매수인이 30만 원을 모두 부담하는 경우가 많은데 사실 매수인의 경우에는 7만 5천원만 내면 됩니다. 나중에 혹시 부동산에서 30만원을 내라고 하면 분양권 전매 거래 때 돈을 돌려받는 거냐고 확인해 두시기 바랍니다.

중도금 이자와 양도소득세 이야기

중도금 이자

중도금 이자는 특별한 사정이 없다면 중도금 대출을 받은 기간에 따라 분양권 매도인과 분양권 매수인이 분담하는 게 원칙입니다. 하지만 어디까지나 협의사항이고 매도인이 우위 상황에서는 매수인이 중도금 이자를 전액 승계하는 경우가 많습니다. 대세 상승기 지역 아파트 분양권을 전매 방식으로 사들이면서 중도금 이자를 전액 부담하는 경우가 많습니다. 반대의 경우 매도인이 본인 부담분을 직접 내기도 합니다. 여기까지는 관행적으로 그럴 수 있습니다.

양도소득세

 그러나 양도 소득세는 관행의 문제만으로 다룰 것이 아닙니다. 현실에서는 강한 매도인 우위상황에서 매도인이 부담해야 할 수천만 원의 양도소득세를 매수인에게 전가시키는 요구가 많습니다. 하지만 이는 매도인이 내야 할 양도 차익에 대한 소득세를 매수인이 대신 내주는 편법 증여입니다.

양도소득세를 전가하지 않는 대신 실제 매매금액보다 낮은 금액을 매매 계약서에 기재하는 다운계약서 작성을 요구하는 경우도 있는데 이런 요구는 즉시 메모하건 녹취해 국세청에 불법 다운계약서 요구행위를 신고하시면 됩니다. 현실에서는 매도인의 양도소득세 부담과 매수인의 구입 의지를 감안해 매매 가격 즉 프리미엄을 절충하는 협상이 이루어집니다. 어디까지가 관행이고 어디까지가 불법인지 반드시 인지 하셔야 나중에 큰 화를 입지 않으실 것입니다. 

은퇴준비, 청년세대 모두 공인중개사로 몰린다.

많은 분들이 정년퇴직을 하시고 나서도 계속 일하기를 원하십니다. 근데 나이 들어서 일자리 구하기가 정말 쉽지가 않습니다. 그나마 전문지식을 활용할 수 있는 일들 중 하나는 바로 공인중개사입니다. 제가 아는 어른분들 중에서도 공인중개사 준비도 많이 하시고 실제로 자격증 취득 후 잘 활동하고 계시는 분들도 있습니다.

요즘은 40~50대 중장년층 뿐만아니라 20대 30대 청년들도 공인중개사에 많이 도전하고 있습니다. 최근에는 공인중개사 시험 응시생 중 20-30대 비율이 40%가 넘어가고 있다고 합니다. 

공인중개사 되기 위해서는?

공인중개사가 되기위해서는 국가 전문 자격증을 따야 합니다. 종종 자격증을 대여해서 쓰는 사람들도 관례적으로 많지만 점점 더 단속이 강화되면서 사라지는 추세입니다. 

공인중개사 자격증 따는것은 절대 쉽지 않습니다. 우리나라 자격증 시험 중에서는 가장 많은 사람들이 도전하기 때문입니다. 수능과 9급 공무원 토익과 함께 공인중개사가 대한민국 4대 시험이라는 말까지 있습니다. 최근 부동산 시장이 살아나면서 한번 시험을 보는데 20만 명이 넘는 사람이 몰리고 있다고 합니다.

공인 중개사 시험은 1년에 한번밖에 없습니다. 8월 중순에 접수를 시작해서 한 10흘정도 보통 접수를 받고요, 시험은 10월 마지막 주 토요일 보게 됩니다.

한국 산업인력공단에 시행하므로 Q-NET이라는 사이트에 접속하셔서 가입하신 뒤 시험 응시를 하시면 됩니다. 1차응시료와 2차 응시료가 있는데요 1차 응시료는 13700원 2차 응시료는 14300원입니다. 둘 다 합하면 한 번에 28000원 정도가 소요되는데 자격증 시험에 도전하는 것은 1년에 한 번 정도 큰 부담 되지는 않습니다.

공인중개사 시험은 1차와 2차로 나뉘어져 있습니다. 그리고 둘 다 같은 날에 봅니다. 시험 인원 워낙 많아서 둘 다 객관식 문제로 보고 있습니다. 한 해에 1,2차를 모두 다 합격하는 경우도 있지만, 한 해에 1차만 합격하고 2차는 떨어지는 경우도 있습니다. 이 경우 내년도에 1차는 면제되고 2차만 보면 됩니다. 

부동산 시험과목은 총 5과목으로 이루어지는데 아래와 같습니다.

시험시간은 각 과목마다 50분이 주어지며 한과목당 문제는 총 40문제입니다. 

1. 부동산학개론

2. 민법 및 특사 특별법

3. 공인중개사법

4. 부동산공법

5. 부동산공시법 및 부동산 세법

합격기준은 일단은 절대평가입니다. 전과목 평균 60점 이상을 맞아야 하고 한 과목이라도 40점 이하가 있으면 과락으로 처리되어서 자격증 취득이 불가능합니다. 난이도가 매년 어려워지면서 쉽게 딸 수 없고 많은 사람들이 인터넷 강의나 학원을 통해서 자격증을 6개월에서 1년 정도를 공부하고 있습니다. 

실제 변호사와 같은 법무사나 법조인들도 높은 수준의 문제라고 인정할 정도입니다. 청년들도 많이 도전하고 있으며 2020년에는 청년층의 공인중개사 시험응시가 10만 명이 넘어설 거라고 예상하고 있습니다. 

공인중개사 업무

공인중개사 자격증을 취득하면 부동산 중개업을 할 수 있는 권리가 생깁니다. 부동산 개업을 해서 일을 할 수도 있고 부동산 관련 회사에 취득해서 일을 할 수 도 있습니다. 많은 분들께 무턱대고 개업을 하기보다는 먼저 관련된 회사나 부동산에서 월급을 받으며 일을 하면서 배우기를 추천드립니다.

공인중개사의 주요 중개업 업무는 두가지 측면이 있습니다. 건물주에게 팔 물건이나, 임대 놓을 물건을 대신 세일즈 해주는 것입니다. 또한 부동산을 구매하거나 임대할 방을 찾는 사람들에게는 그들이 필요로 하는 적절한 물건들을 소개해주는 역할을 해야 합니다. 이러한 거래가 이루어지면 중개보수를 받습니다. 

전적으로 사람을 많이 만나는 일이며 커뮤니케이션을 정말 잘 해야하는 일입니다. 그리고 무엇보다도 영업적인 마인드가 없다면 부동산으로서도 경쟁이 치열하기에 살아남기가 어렵습니다. 적극적으로 영업하고 관계를 잘 맺으시는 분들이라면 공인중개사의 업무를 잘 해내실 것입니다. 

공인중개사의 연봉

1년에 20만명이 공인중개사 시험에 시도하고 길거리를 지나가다 보면 너무 많이 보이는 것이 많은데 이게 다 장사가 되나 싶을 때가 많지요?

실제로 한달에 100만 원도 못 버는 공인중개사들이 많다고 합니다. 한 달에 두건의 계약도 따내지 못하는 공인중개사들이 전체의 70%가 넘는다는 이야기입니다. 한국 공인 중개사 협회가 자신들의 회원들을 대상으로 설문조사를 했는데 연 매출액이 4800이 안된다고 하는 데가 70%가 넘었습니다. 

한국 직업정보시스템에 따르면 2018년 기준 공인중개사의  평균연봉은 3300만 원 정도라고 합니다. 아마 요즘 대학교 졸업한 신입사원들이 받을 수 있는 연봉과 크게 다르지 않습니다. 월 230만 원 정도 버는 것이네요. 

공인중개사 전망

그럼에도 불구하고 저는 공인중개사는 앞으로도 계속 좋은 전망이 있을거라고 생각합니다. 

위에 이야기 한것에는 사실 좀 함정이 있습니다. 사실 자영업을 하시는 분들이라면 다들 아시겠지만 자신들이 돈을 많이 번다고 밝히지 않는다는 것이 첫 번째이고, 두 번째는 많은 부분을 비용처리로 돌려서 세금을 절세하려고 하기 때문입니다. 돈을 많이 벌면 세금을 많이 내는데 정부에 소득신고를 할 때 적게 신고하려고 합니다.

그러나 숨길수 없는 부분들에 대해서는 어떻게 할까요? 자신 명의의 차도 렌트나 리스로 타면서 경비처리를 하고, 일하면서 먹는 밥값, 심지어 자신의 생활비까지 경비처리를 해서 소득을 줄이는 것입니다. 그래서 죽는소리 하지만 실제로는 이보다 더 많이 벌 가능성이 많습니다. 위의 자료는 지역별 추정한 부동산 소득입니다. 

공인중개사 자격증은 요즘 꼭 부동산 중개업 뿐만 아니라 앞으로 은행과 금융업에서도 부동산과 관련된 지식이 많이 요구되고 있습니다. 금융권을 준비하는 청년들도 공인중개사 자격증이 있다면 금융 관련 취업에도 아주 유리한 위치에 설 수 있습니다.

뭐든지 하기 나름이다

공인중개사는 정말 자기 하기 나름입니다. 부동산을 동네에 차려놓고 손님이 오기만을 기다리기만 하는 부동산 주인분들을 많이 볼 수 있습니다. 이렇게 하면 안 됩니다. 정말 많은 사교모임과 부동산 스터디, 투자자들 모임에 나가서 활동해야 합니다.

요즘 집값이 기본 5억 6억이 넘어가서 한달에 매물 2-3건만 중개를 해도 직장인 한 달 월급을 쉽게 벌 수 있는데 그 정도 노력은 해주어야 합니다. 부동산 중개업도 부익부 빈익빈이 심해지고는 있습니다. 상위 10%는 억대 연봉을 벌지만 하위 30%는 최저임금 수준 이하라고 하니까 말이지요.

공인중개사 시험을 준비하실 때에는 자신이 영업적인 역량과 태도가 있는지 점검을 하시고 도전하시기를 바라겠습니다.

누구에게나 적용받는 법률 상식의 중요성

우리 모두에게 중요한 건 법입니다. 특히 대한민국의 많은 사람들은 전세나 월세에 사는데 알아두면 편리한 것이 바로 주택임대차 보호법입니다. 이걸 줄여서 주임법이라고 부르고 있습니다. 오늘은 주택임대차 보호법에 대해서 알아보고 우리가 세입자라면 실제로 어떻게 우리가 법의 보호를 받을 수 있는지 알아보고 또한, 우리는 또한 부동산의 투자자일 수도 있습니다. 내가 가진 한 채의 집에서 큰 손해를 보지 않기 위해서는 또 법을 알아야 위법한 상황에 처해서 권리를 침해받지 않을 수도 있습니다.

임대차보호법의 주요 내용

먼저  임차인 보호를 위한 주택 임대차 보호법의 주요 내용은 다음 다섯 가지로 짧게 정리할 수 있습니다. 그리고 하나씩 뜯어서 확인해보도록 하겠습니다.

첫째. 임대차기간(2년)의 보장 

둘째. 보증금을 함부로 올리지 못하는 증액의 제한

셋째. 집 나가라고 했을 때 안 나가도 되는 대항력의 부여

넷째. 나중에 집주인이 돈이 파산해도 집 보증금을 우선 변제권 인정

다섯째. 주택임차권의 승계- 상속법에 대한 특례 

00. 적용범위

한마디로 공장 창고 이런 거는 안되고 주택으로 된 것만 임대차 보호법이 가능합니다. 다만 건축물대장상에 주거용 건축물로 표시되지 않았거나 미등기, 무허가 건물이라도 임차인이 사실상 주거용으로 사용하고 있으면 주택 임대차 보호법에 다른 주거용 건물로 봅니다. 

01. 임대차 기간 및 계약 갱신

일단 묵시적 갱신이라는 건 전세 만료가 다 되어가는데. 계약 만료 6개월부터 1개월 전까지 집주인이 아무 연락을 안 하면 그냥 자동으로 보증금 안 올리고 갱신된 거로 보면 됩니다. 월세도 마찬가지고요. 그래서 따로 계약서를 작성할 필요 없습니다. 근데 이렇게 묵시적으로 갱신되었으면 언제든지 나가겠다고 하면 보증금을 돌려줘야 한다는 것을 확인해야 합니다. 

임대차기간은 일단 2년으로 보장해주고 있고요, 임대차 기간이 끝났는데 보증금을 아직 안 줬으면 임대차 관계가 계속되는 것으로 봐야 합니다. 

02. 차임이나 보증금의 증액의 제한 - 보증금 마음대로 못 올린다

갑자기 보증금을 올려야겠다고 하면 이건 세입자에게 청천벽력입니다. 월급쟁이가 큰 목돈을 마련하는 게 쉽지 않기 때문입니다. 그래서 마음대로 못 올리도록 제한을 두었는데 이 대통령이 정한 비율은 5%로 계약기간 내에는 5% 이상 보증금을 못 올리게 돼있습니다. 

그러나 사실 계약기간이 끝나면 20%를 올리든 30%를 올리든 집주인 마음대로입니다. 시세에 따라 인사이 이루어지겠지만 법적으로는 그렇습니다. 

03. 대항력 - 집에서 못 나간다

등기가 없어도 임차인이 주택에 입주하고 주민등록을 마치면 그다음 날부터 대항력이 생깁니다. 그러니까 세입자라면 들어가자마자 전입신고를 빨리 하는 것이 좋다는 것입니다.

그리고 만약에 부동산 경매로 어떤 주택을 구매하였을 때에는 임대인의 명의가 바뀌게 됩니다. 그리고 임차인의 보증금을 다 주지 않는 이상 임차인은 해당 건물에서 나가지 않아도 됩니다.

04. 우선변제권 - 보증금을 먼저 돌려받는다

당연한 이야기입니다. 임대인이 경제사정이 어려워져서 전세 보증금을 돌려줄 능력이 안될 수도 있습니다. 이런 경우에는 임대인의 다른 재산을 공동 매각해서 우선적으로 임차인에게 돌려주어야 합니다. 다른 사람들보다 우선적으로 돈을 돌려받을 수 있다는 것입니다.  

05. 주택임차권의 승계

갑자기 건물주가 죽을 수가 있습니다. 이런 경우는 보통 상속인이 생기는데 상속인이 임대인이 된다는 이야기입니다. 이때 중요한 건 보증금으로 얽힌 채권과 채무 관계도 상속인이 챙겨야 할 부분이니 혹시 집주인이 죽게 되면 상속인과 어느 정도 커뮤니케이션이 이루어져야 나중에 문제가 불거지지 않을 수 있습니다. 

부동산 가격의 2년 주기론

부동산 가격은 2년 주기로 움직입니다. 주로 아파트를 한채 짓는데에는 2년정도 걸린다는 점과 관련이 있습니다. 주택시장도 보이지 않는 손에 의해서 수요와 공급의 형태로 변화합니다. 주택 수요가 많아져 가격이 상승하게 되면 많은 개발업자들이 이 높은 가격으로 팔기 위해서 공급을 늘리기 시작합니다

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착공이 증가하고 공급이 증가하게 되면 이는 또 다시 가격하락으로 이어지게됩니다. 실제로 준공데이터와 부동산가격은 놀랍도록 일치합니다. 최근 몇년간의 급격한 가격상승으로 전국 어느 곳에서든 쉽게 신규분양 하는 모습을 보여주고 있습니다. 

가격이 올라가면 건설사 입장에서는 공급을 늘릴 이유가 확실해집니다. 가격 상승 초기에는 분양 물량에 프리미엄이 붙으면서 부동산 가격 상승을 더욱 빠르게 견인합니다.

상승세는 언제까지나 지속될 수 없다

하지만 상승세는 언제까지나 계속될 수는 없습니다. 차츰 수요가 소진되면 가격 상승세는 둔화되고, 또 때에 따라서는 하락세로 전환되기도 합니다. 이러면 건설사들은 공급을 줄이고 수요곡선과 공급곡선은 다시 새로운 균형을 만듭니다. 

줄어든 공급은 또 다시 가격 상승의 원인이 되면서 위와 같은 싸이클이 반복되기 마련입니다. 뉴스에서 부동산 가격 상승에 대한 우려가 보도될 때즈음에는 분양과 공급물량이 이미 많아진 상태일 가능성이 높습니다. 다시 이야기하자면 가격이 추가상승할 가능성이 많이 사라진 상태라는 것입니다. 

2013년부터 2019년까지 지난 7년간의 부동산 시장을 보면 상승 일변도였습니다. 그러나 박근혜정부에서 4.1부동산 대책에서 2기 신도시 이후에 택지 개발 예정지를 더이상 지정하지 않고 보금자리 주택을 연 7만에서 2만가구로 줄였습니다. 공급감소로 부동산가격은 상승하기 시작했고 2018년에 정점을 찍습니다. 

문재인 정권이 들어서서 건설로 인한 경기부양을 하지 않겠다고 각종 규제로 막지만 한번 흐름을 탄 시장은 쉽게 꺾이지 않습니다. 그러나 정부의 부동산 정책이 시장에 반영되기까지는 2년에서 3년이라는 텀이 있습니다. 바로 2020년부터 실질적인 효력이 나타날 가능성이 커집니다.

미분양이 뜰만한 곳이 어디있는가?

최근 주택구입에 실수요자들이 많이 보입니다. 30대 중후반부터 40대 초반의 사람들이 안정적인 주거기반을 마련하고자  하는 것입니다. 그동안 주택을 미루었던 실수요자들이 계속되는 집값상승의 압력에 못이겨서 이제는 빚을 내서 집을 사고 있습니다

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그러나 최근 정부는 은행에서 돈을 빌리기 위해서는 소득증빙을 더욱 강화해야하는 정책을 사용하고 있습니다. 그리고 특히 서울은 투기지역이나 투기 과열지구에 묶여있어서 더더욱 까다롭습니다. 이 빚을 내서 집을 사는 것이 점점 더 까다로워지고 있습니다. 게다가 계속되는 젊은층의 고용률 하락은 이들이 집 값을 지불할 능력이 없음을 나타내주고 있습니다. 

택지개발부터 주택공급까지 시차가 존재하는 만큼 당장 공급이 이뤄질 수는 없습니다. 부동산은 항상 비탄력적인 재화입니다. 2011년부터 공급량이 1/3수준밖에 안되었었는데 2020년 전후로 다시 증가할 것으로 예상됩니다.

국토교통부 통계누리에 가면 미분양 주택정보를 확인할 수 있습니다. 2020년 전후로 택지개발 공급물량이 가장 많이 증가하는 곳은 역시 경기도일 것입니다. 그 중에서도 경기 남부지역이 가장 첫번째가 될 것입니다. 가장 우려되는 곳은 바로 평택지역입니다. 2019년 3월부터 계속해서 미분양이 증가세에 있습니다. 현재 2690가구가 미분양된 상태입니다.

그 다음으로는 화성시입니다. 화성시는 1321가구가 미분양이 났고, 안성시가 1068가구가 났습니다. 전부 경기 남부권에 있는 지역들인데 아무래도 서울과의 접근성이 떨어지는데 계속 공급이 늘어나다보니 미분양이 나는 것 같습니다.

그 외에는 고양시와 남양주시가 381가구와 376가구가 미분양 나면서 약간의 가격하락 압박이 있지만 GTX호재로 이것이 조금 미뤄진 상태로 보입니다. 

주택 도시보증공사는 평택시를 포함하여 수도권 6개와 지방 31개지역을 미분양관리지역으로 선정했는데요. 최근 3개월간 미분양 주택수가 500세대 이상인 시 군 구를 지정하였습니다. 

미분양 뉴스가 뜰때 부동산을 사자'

비싸지 않은 시기에 아파트를 사기 위해서는 착공이 줄어들어 있는 시기, 특히 전년대비 착공이 줄어들어 있는 시기가 적기입니다. 한창 뉴스에서는 미분양 우려와 역전세난등의 이야기들을 떠들때에 들어가야 한다는 말입니다. 

미분양 뉴스는 바로 부동산을 본격적으로 사야할 시기가 왔음을 알려주는 시그널입니다. 특히 서울과 수도권 주요 업무지구와의 출퇴근이 용이한 지역이라면 미분양 소식이 난다면 바로 사야할 것입니다.

우리나라 경제가 발전한다고 생각한다면 부동산 시장도 일종의 진폭을 그리면서 우상향 할 수 밖에 없습니다. 주택 보급율이 100%가 넘어갔다고 하더라도 사람의 욕심은 끝이 없고 더 나은 주거환경을 원할 것이기 때문입니다.