창릉신도시의 위치

2019년 5월 3기 수도권 신도시가 발표되었습니다. 그중에서 서울의 서북구쪽에 위치한 창릉신도시는 많은 사람들로 부터 주목 받고있습니다. 창릉 신도시 사업은 덕양구 창릉동, 용두동, 화전동 일대에 813만 제곱미터 약 246만평에 달하는 지역을 2029년까지 3만 8000가구 규모의 도시를 건설하겠다는 것입니다. 일산 대비하여 발전의 기회가 별로 없었던 덕양지역에서 균형발전의 기회인 것입니다. 

창릉신도시는 일단 기존 일산보다 서울과 가까운 곳에 위치해 있다는 것이 가장 큰 장점일 것입니다. 일산  고양보다도 가깝고, 파주 운정보다는 훨신 더 가까운데 이것이 나중에 다루겠지만 큰 논란이 되기도 합니다. 현재 들어서는 모든 3기 신도시들이 송파 위례신도시를 제외하면 1,2기 신도시들보다 서울에서 가까운 곳에 조성됩니다.

지도를 보면 확인할 수 있듯이 모든 3기 신도시들은 현재 서울 중심지구 반경에서 20KM 안에 조성되었습니다. 그래서 사람들이 2기신도시보다 더 많이 3기신도시에 관심을 갖게 되었습니다. 

창릉신도시의 교통

창릉신도시는 서울 강남까지의 이동시간을 30분으로 줄이기 위해서 교통개선 인프라를 확충하고 있습니다. 지하철 6호선 연장이 대표적인데 기존에는 대곡역까지 연장될 예정이었던 것을 고양시청까지 총 14.5km를 연장하게 됩니다. 이렇게 되면 강남까지 30분이면 도달할 수 있게 됩니다.

창릉 신도시 남쪽의 화전역과 지하철 신설역들을 BRT로 연결해서 향동 원흥 주민들이 여의도나 용산까지도 25분이면 출퇴근 할 수 있게 계획하고 있습니다. 

도로로는 서울-문산 고속도로를 연결하는 도로를 신설하여서 매번 교통정체로 출퇴근시간마다 느린 흐름을 보이는 자유로 이용차량을 분산시키고, 창릉신도시와 제2자유로를 연결하는 도로까지 만들려는 계획을 세워두었습니다. 

창릉신도시와 일자리

일산은 다른 신도시들에 비해서 자족기능이 떨어진다는 평가를 많이 받습니다. 사람들이 일산에서 잠만자고 출근은 서울로 하는 경우가 많기 떄문입니다. 반면에 분당의 경우에는 거대한 판교테크노 벨리에 양질의 일자리가 넘쳐나고 있습니다. 분당의 집값이 떨어지지 않는 이유 중에 하나는 강남과의 접근성도 있지만 무엇보다도 양질의 일자리가 가까운데 있기에 실수요자들이 많기 때문입니다.

창릉 신도시가 일산과 같이 주거지의 역할만 하는 베드타운으로 전락하지 않으려면 산업시설들과 기업들을 유치해야합니다. 이를 위해서 도시 전체 면적의 16.6%인 41만평 규모의 산업단지 용지를 조성할 계획입니다.

판교 테크노밸리보다 2.7배나 큰 규모를 조성하는데 고양시에서는 기업과 학교, 연구기관등이 연계된 미래 사업의 중심지로 개발하고자 계획하고 있습니다. 이를 통해서 목표하는 일자리의 개수는 총 9만개이며 중심기업을 유치하기 위한 지방자치 단체의 지원책을 마련하고 있습니다. 

가장 큰 지원책은 기업들의 취득세와 재산세를 감면해주고, 입주기업들에게 조성 원가 수준의 아주 저렴한 토지분양을 해주는 것까지 검토 하고 있습니다. 스타트업 육성을 위한 기업허브지원센터를 건설하고 자본이 부족한 스타트업들을 위해서 시세보다 20~60% 수준인 창업공간 조성도 예정되어 있습니다.

창릉신도시의 녹지와 편의시설

도시에 들어서게 되면 녹지공간이 그 도시의 이미지와 주거의 질을 결정합니다. 이번 신도시들이 전부 공원녹지 면적이 높지만 특히 창릉신도시에는 약 100만평 규모의 중앙공원이 6개나 조성된다고 합니다. 무려 면적의 1/3 이상이 공원으로 조성된다는 이야기입니다.

각각의 공원에는 미세먼지저감 효과가 있는 가문비나무, 곰솔나무를 심을 예정이라고 합니다. 삼송지구에는 한강 하구로 흘러들어가는 호수공원을 만들고 빗물 재활용 시스템을 설치해서 빗물을 활용하면서도 호수공원을 즐길 수 있게 만들 예정입니다. 

편의시설로는 창릉신도시 4개 권역에 필수적인 도서관과 체육시설 복합문화센터를 설치해서 시민들의 삶의 질을 높이려고 합니다. 

창릉신도시와 일산, 파주 운정

신도시 지정으로 어떤 사람들은 수도권 시민들의 주거안정과 집값하락에 대한 큰 기대감을 가졌습니다.  그러나 반면에 집을 가진 사람들은 자신들이 가진 자산중에 가장 큰 가치인 집값이 떨어질까봐 불만을 가졌습니다. 그 중에서도 가장 불만이 많이 터져나온 곳은 바로 일산의 창릉신도시입니다.

기존 일산과 파주운정등의 1기 2기기 신도시의 주민들은 아직까지 교통과 자족기능이 다 만들어지지 않았는데 자신들의 도시보다 서울과 더 가까운 거리에 들어서는 것이 큰 위협으로 다가오고 있습니다.

자족기능이 떨어져서 오래전에 베드타운으로 전락한 경기 서북부의 일산과 파주운정의 신도시 주민들은 자신들이 사는 도시가 강력한 신도시에 의해서 원도심 유출 공동화가 될 가능성이 아주 높기 때문입니다. 

고양시는 이미 20년 이상된 주택의 비율이 50%가 넘고, 과거의 원도심 지역이 낡아가면서 산업 경제 기반이 취약해졌습니다. 그리고 파주 운정의 경우에는 서울과의 접근성이 훨씬 떨어지는데다가, 아직까지 도시의 인프라가 완전히 갖추어지지 않은 상태입니다. 이런상황에서 창릉신도시의 개발은 기존 서울 서북권의 부동산 가격에 큰 타격이 불가피할 것을 보입니다.

새로운 핫플레이스 청주

정부에서 부동산대책으로 수도권을 잡자 비조정지역으로의 투자수요가 몰리고 있습니다. 처음에는 수도권으로 몰렸다가이마저 가격이 많이 오르자 지방과 전국으로 부동산 투자가 분산되는 모습을 보였습니다. 이걸 전문용어로 "풍선효과"라고 이야기합니다. 특히 수도권과 크게 멀지 않고 계속해서 일자리가 늘어나고 있는 청주지역이 많은 관심을 받게 되었습니다.

올해에 청약경쟁률이 높았던 단지들 TOP20중에서 18곳이 비규제 지역에서 공급된 아파트들이었습니다. 특히 규제를 받지 않는 지역인데, 근처에 일자리와 산업들이 발전해 있어서 자족기능을 가진 지방도시들의 가격이 크게 상승했습니다. 먼저 주목을 받은곳은 대전지역이 었습니다. 

그리고 이미 대전에서 투자 차익을 본 자본들이 청주로 몰려오고 있습니다.  대전광역시에 이어서 인근지역인 청주지역의 아파트 분양시장은 서울과 세종 접경지역에 위치해있어서 미래가치가 있다고는 생각합니다.

그러나 실수요자라면 상투잡히지 않도록 조심해야합니다.  돈 많은 투자자들은 이미 서울과 수도권, 부산, 대전에서 아파트 투자로 많은 차익을 실현하고 청주로 이 자금이 몰리고 있기 떄문입니다.

청주 가경아이파크

청주가경아이파크의 위치는 가경동 320번지입니다. 총 201세대 규모로 지어지고 있으며 아파트는 겨우 2개동밖에 되지 않습니다. 이미 조성된 1~3단지까지 합치면 총 2753세대의 아이파크 타운으로 조성되며 가까운 곳에 청주 시외버스터미널과 고속버스터미널이 있습니다.

현재 청주 아이파크의 분양가는 2억9천6백만원부터 3억 2백만원선입니다. 

가까운 지역에 병원과 롯데마트, NC백화점이 있어 생활 인프라적인 측면에서 이미 검증되었습니다. 

주변에 큰 대규모 산업단지인 SK하이닉스, LG화학 / 전자, LS산전과 같은 제조업 기업들이 위치해 있어서 해당 근로자들의 실수요가 청주에 쏠리지 않을까 생각합니다.

 주변에 도보권에 있는 학교들이 있다는 것은 자녀가 있는 세대들에게 큰 장점으로 다가올 것 같습니다. 서현초등학교, 서현 중학교가 도보로 5분거리에 있어서 아이들이 있는 경우에는 등하교를 크게 신경쓰지 않을 수 있고 충북 공업고등학교, 충북예술고등학교도 도보로 다닐 수 있는 가까운 거리에 있습니다. 

조금은 더 걸어야하지만 서원고등학교와 충북사대부 중학교 고등학교등도 1KM권안에 있어서 교육적인 인프라면에서도 아주 훌륭한 위치에 있습니다. 

단지 내부에는 피트니스센터와 요가, 에어로빅, 댄스를 배울수 있는 GX룸이 건설될 예정이며 시니어 라운지를 만들어 노인분들의 여가생활을 즐길 수 있도록 한다고 합니다. 

집구조는 84 A타입과 B타입으로 나뉘어져 있습니다. 4베이 아파트라 아주 넓게 빠져있고 알파룸까지 합치면 무려 방이 4개나 됩니다. 알파룸은 확장선택으로 주방을 넓힐 수 있습니다. A타입과 B타입의 차이는 집의 오른쪽 발코니 부분인데요 베란다 확장형을 선택한다면 사는데 큰 차이를 느낄 수 없지만, 반약 베란다 확장공사를 하지 않았을 경우에는 우측으로 발코니가 하나 더 있어 꽤 큰 구조적인 차이가 있을것으로 예상 됩니다. 

11월에 분양이 되었던 청주시의 지웰푸르지오가 47대 1의 경쟁률을 보여준것을 보면 정말 실수요자에 의해서 청약경쟁이 이렇게 심했다고는 이성적으로 생각할 수 없습니다. 이번 청주 가경 아이파크 4단지 청약의 경우에는 정말 많은 사람들이 몰릴것으로 예상됩니다. 

2016년부터 2019년까지 청주는 아파트 공급이 과잉되었던 지역으로 3년이 넘게 미분양관리지역으로 선정되었던 것과 비교한다면 사뭇 다른 분위기입니다.

2020 청주 분양 예정지역

2020년에는 오송 제 2생명과학 일반산업단지쪽에 대규모 아파트 단지 분양이 예정되어 있습니다. 오송동 일대는 오송역이 가깝고 앞으로의 산업단지가 들어서면서 더 크게 발전될 곳으로 보이나 현재까지는 많은 생활인프라가 부족한 상황이라서 들어가게 된다면 장기적인 관점의 투자로 접근해야할 것 같습니다. 

지속적인 신도시 개발과 낙후되는 구도심

도시도 늙는다는 것을 아시나요? 얼마전에 인천의 제물포역근처에 갈일이 있었습니다. 차이나타운을 둘러보고 근처에 갔는데 정말 유령이 나올것만같은 도시였습니다. 해당 지역이 예전에는 번성했다고 인천 박물관에서 홍보를 했지만 지금 보았을때는 외국인들과 노인만 남은 우중충한 도시였습니다.

인구가 감소하고 산업구조가 변화하면서 돈과 사람들이 전부 빠져나간 도시는 더 빨리 늙습니다. 돈이 돌지 않으니 주거환경은 더 나빠지고 슬럼화가 진행되는 것은 단지 인천 제물포만의 문제는 아닐것입니다. 역사가 오래된 도시라면 신도시와 구도시의 문제는 다 가지고 있는 것이지요.

국토교통부에 따르면 전국 3470개의 읍,면,동 가운데 무려 65%인 2200개가 도시쇠퇴의 징후를 나타내고 있다고 합니다. 이를 그대로 내버려 두게 된다면 대한민국은 더더욱 양극화 될 것입니다

도시재생 뉴딜사업이란?

국토교통부에서 실시하는 도시 재생 뉴딜사업은 이러한 도시들을 다시 살려보고자 하는 노력입니다. 자연스럽게 내버려 두었을경우에는 낡아버린 도시의 주거환경은 더더욱 나빠지기 떄문입니다. 신도시들로 인해 거주 인구의 유출이 일어나면서 슬럼화된 지역을 중심지로서의 역할을 되찾게 만드는 것입니다.

도시 재생사업은 부족한 택지를 효율적으로 활용하는 중요한 정책수단 중 하나이며, 활력을 잃어버린 도심을 되살린다는 취지해서 많은 주민들의 지지를 받았습니다. 

이를 위해서 도시의 원래 기능(상업, 일자리, 주거)의 기능을 회복시키고 또한 지역에 맞는 관광이나 산업과 같은 새로운 기능들을 도입시킵니다. 도시재생사업에서 또 추진되는 것 중하나는 낡은 수도관을 교체하고 안전하고 깨끗한 물순환시스템을 만들며, 대중교통 인프라를 개선하는 것입니다.

도시재생 대상지역 선정 기준

정부에서는 도시재생 대상지역을 선정하는데 그 기준은 다음과 같습니다.

먼저 인구감소입니다. 지난 30년동안 가장 많았던 인구 대비 20%이상 감소하는 곳입니다. 지금 출산율이 0.9명대인데 앞으로 이러한 인구감소에 의한 쇠퇴도시와 도시재생이 필요한 지역은 더 늘어날 것으로 보입니다, 혹은 최근 5년중 3년 연속 감소한 도시입니다.

두번째로는 사업체 수가 감소한 곳입니다. 10년 내에 5%이상 감소했거나 마찬가지로 최근 5년중 3년 연속기업체가 빠져나간 곳입니다. 마지막으로 20년 이상된 오래된 건축물들이 50%이상된 곳이 대상으로 선정됩니다.  

도시재생사업 VS 도시재생뉴딜사업

이 두가지가 굉장히 비슷하면서도 다릅니다. 일단 목적은 똑같습니다. 낙후되어가는 오래된 도시들을 살리자는 공동의 목표를 갖고 있습니다. 그러나 사업을 운영하는 주체와 규모 방법은 다릅니다. 먼저 추진되어온 도시재생사업은 대규모로 계획을 세워서 정부가 주도하여 이루어졌는데 주민들의 의견반영이 적고 작은 단위의 마을은 무시된다는 비판이 있었습니다.

이러한 비판과 기존의 단점을 보완해서 소규모 계획과 지자체와 주민이 함께 참여하여 실행하고 있는 사업이 바로 도시재생 뉴딜사업입니다. 

도시재생뉴딜사업의 5가지 사업유형

우리동네 살리기

우리동네 살리기 사업은 5만 제곱미터 보다 작은 소규모 사업입니다. 낮은 주택들이 밀집되어 있는 지역에서 이루어지는데 총 100가구가 안되는 마을들에서 시행됩니다. 주택들의 개량과 유지 보수, 주민들의 안전과 치안을 위한 CCTV 설치, 경로당, 주민편의시설과 같은 사업비 규모 또한 가장 작습니다. 

주거정비 지원형

주거 정비 지원형은 우리동네 살리기보다는 더 큰 사업입니다. 비슷하게 낮은 단독주택들이 많은 지역을 대상으로 하고 5만제곱미터~ 10만 제곱미터에서 이루어지는 사업입니다. 주택정비까지는 비슷하지만 여기에 더하여 도로정비와 행복주택과 같은 공공임대 주택의 공급이 함께 이루어집니다.

일반근린형

일반근린형은 10만제곱미터~15만제곱미터 주거지와 상가지역까지 함께 개발하는 사업입니다. 위의 사업들을 전부 포함하고 여기에 더하여 노인들을 위한 복지관 사업과 청소년을 위한 청소년수련관 같은 공간을 마련합니다.

중심시가지형

중심시가지형은 20만제곱미터 에서 벌어지는 곳들입니다. 역사 문화 관광과의 연계를 통해 상권경쟁력을 확보하고 청년 소상공인 창업 인큐베이팅과 사회경제 주체육성등을 지원하기까지 하는 사업입니다. 

경제기반형 

가장 큰 대규모 사업입니다. 역세권과 산업단지, 항만등에서 벌어지는 사업입니다. 국유지 활용개발도 이루어지는 대규모사업이며 사업 유치와 일자리 확보가 가장 중요한 사업입니다. 국가 도시차원의 경제적 쇠퇴가 심각한 지역을 대상으로 도시에 활력을 불어넣을 만한 큰 대학과 국제기구, 병원, 산업단지를 구축하여 신 경제거점을 형성하고 일자리를 창출하는 사업 유형입니다. 경기도 부천, 대구서구, 대전 동구, 서울 도봉구, 인천 중구에서 사업이 이루어지고 있습니다. 

도시재생 뉴딜사업 선정 지역

2019년 하반기 뉴딜사업 선정지역은 다음과 같습니다. 총사업비가 5조 9000억원이나 되고 해당 사업에 선정하면 도시주거환경이 개선되고 부동산 가격에도 영향을 미치니 지자체와 해당 지역주민들은 해당 사업이 선정되기를 모두 기다릴 것입니다. 

해당 지역이 국가의 큰 자본이 들어가면서 일자리와 주거환경이 좋아지니 민간 건설사들도 함께 참여하여 신축 가구들을 건설하고 있습니다. 오래된 도시인만큼 입주했을 시에 바로 근처 생활인프라를 사용할 수 있다는 큰 장점이 있습니다. 

최근 친구로부터 최근 12.16 부동산 정책에 대해서 어떻게 생각하냐고 질문을 받았습니다. 저는 식당에서 밥을 먹다가 TV 뉴스로 부동산 정책 발표를 보게 되었는데 이번은 정말 다르구나 싶었습니다. 추가적인 부동산 규제정책이 나올 거다 라고 했지만 갑자기 이렇게 강력한 정책으로 나오게 될 줄은 예상 못했습니다.

다음 그림은 이번에 나온 규제정책입니다. 어떤 정책이 나왔는지 살펴보겠습니다.

정부가 이번 부동산 규제로 이야기하는 것은 다음 두가지로 간단히 정리할 수 있습니다.

1가구 1 주택 해라 

진짜 살 집만 자기 돈으로 사라는 것이 핵심 골자입니다. 주택이나 토지를 가진 사람들이 종부세라는 것을 내는데 부동산 가격이 높을수록 종합부동산세를 많이 내야 합니다. 앞으로 종합부동산세가 더 오를 것이라는 것입니다. 규제지역이라도 1 주택자에게는 그나마 적은 종합부동산세가 부과됩니다. 2 주택이라고 하더라도 규제지역이 아닌 경우에는 크게 세율 변동이 많지는 않습니다. 늘어나긴 하지만. 0.1%~0.2%가 늘어나는 것에 그쳤습니다 

그러나 3 주택자와 비싼 주택일수록 이야기가 다릅니다. 서울에 3 주택을 갖고 있는 경우에는 보통 해당 아파트 가격이 20억이 넘어가는 경우가 많고 재산세와 종합부동산세를 합쳐서 세금으로만 1년에 1700만 원을 넘게 내야 합니다.

대신에 집을 팔았을 때 얻는 이익에 대한 세금인 양도세를 줄여서 집을 여러 채 가진 사람들이 집을 팔도록 유도하고 있습니다. 

은행에서 더 이상 돈 안 빌려준다

가장 놀라운 것은 돈을 안 빌려 준다는 것입니다. 사실상 대한민국의 집값이 월급쟁이의 소득에 비해서 너무나도 크게 오를 수 있었던 것은 은행이 천문학적으로 돈을 빌려주었기 때문입니다. 모두가 빚 위에서 서로의 가격만 높이고 있었습니다. 은행은 그 이자로 엄청난 수익을 벌었지요.

최대 70%까지 나오던 LTV가 이제는 15억 원이 넘는 아파트들은 이제 한 푼도 나오지 않게 되었습니다. 9억 원이 넘는 아파트들도 40%까지 밖에 나오지 않습니다. 

갭 투자 씨를 말리겠다

갭 투자는 전세라는 대한민국의 특이한 시스템을 이용해서 이익을 보는 방식입니다. 내가 가진돈이 5000만 원 밖에 없다고 하더라도 5억짜리 집을 빚을 내서 산 뒤 4억 5000만 원으로 전세를 주고 전세금을 받아서 대출을 갚습니다. 그리고 전세계약이 만료가 되었을 때 아파트 매매 가격이 5억에서 더 많이 올랐다면 이 차액을 벌어가는 구조입니다. 

우리나라에 수많은 전세 아파트들이 있는 것도 이 갭 투자자들 때문이고, 또 집값이 오르는 이유이기도 합니다. 그러나 이번 종합부동산세가 오르게 된다면 갭 투자자들이 부담해야 할 세금 부담이 훨씬 높아질 것이고 이들의 물량이 시중에 나온다면 부동산 가격이 떨어질 것이라는 생각입니다. 

그럼 집 값은 드디어 떨어질 것인가?

지난 5년 ~ 6년간의 부동산 가격 상승은 비정상적인 것이었습니다. 또한 비이성적인 것이기도 했지요. 문재인 정부 들어서 서울의 아파트 가격이 40%나 올랐다는 것이 아주 대표적입니다.

1000 원하던 과자가 1400원으로 올랐다고 해도 엄청 비싸다고 느껴지는데, 5억 원 하던 아파트가 몇 년 사이에 7억 원이 다들 넘어가게 되었으니, 집이 없는 사람들과 집이 있는 사람들의 재산은 더욱 양극화되었습니다.

그리고 이 비정상적인 상황이 정부의 규제를 통해서 다시금 정상화되어가고 있는 추세라고 생각합니다. 이번 규제가 공시가가 아니라 시가 기준으로 변경된 것도 상당히 의미가 있습니다.

정부의 부동산 정책을 이길 수 있는 시장은 없습니다. 아무리 오랫동안 버텨봐야 결국 가격은 떨어질 수밖에 없습니다. 

핀셋 정책의 한계

문재인 정부가 내놓은 정책들은 한계가 너무 많았습니다. 문재인 정부가 18번의 부동산 정책을 내놓았지만 사실상 집값을 잡을 의지가 없는 것이 아닐까 라는 생각했습니다. 그리고 2018년 폭등이 2019년에는 한풀 꺾일 줄 알았지만 서울과 수도권에서 시작된 불길이 오히려 전국적으로 부동산 가격 상승 번지고 있었습니다. 

바로 핀셋 정책의 한계이기 때문입니다.

지금까지 정부는 소위 이야기하는 핀셋 정책을 사용했습니다. 일부 돈이 많은 투기 세력들, 그리고 급격하게 상승하는 지역들만 골라서 규제를 했습니다. 분양가 상한제 지정을 발표하고 투기지역 선정하는 것들이 그렇습니다. 만약 부동산 투기세력이라는 소수만 골라내고 일부 지역의 부동산 상승만 막아내는 것으로 전체적인 부동산 가격을 안정화시킬 수 있다는 개념으로 실시한 것이지요.

 정부가 핀셋 정책으로 아주 국소한 부분만 잡아내려고 하는 이유가 따로 있습니다. 아마 선거와 표를 의식하기 때문입니다. 집을 가진 전 국민 모두에게 보유세를 걷는다고 한다면 정치적인 역풍을 맞을 것이 뻔하기 때문입니다. 노무현 정권 때의 종합부동산 세금을 걷었던 것이 그를 죽음으로 몰고 가는 것을 문재인은 옆에서 지켜보았습니다. 

서울을 잡으니까 지방이 뛴다. 

정부가 수도권 집값을 옥죄고 규제를 시작하니가 지방 주택 시장이 가파르게 올랐습니다. 대전의 경우에는 2019년에만 7%가 넘게 올랐고, 부산도 크게 올랐습니다. 서울의 투기세력들은 핀셋으로 잡히지 않고 다른 지역으로 뛰어들어 전국적으로 부동산 가격을 확산시킨 것입니다. 

분양가 상한제 로또 아파트 만든다

분양가 상한제라는 것도 결국 기존 아파트 가격에는 큰 영향을 미치기가 힘듭니다. 주변 아파트는 비싸고 더 좋은 신축 아파트만 싼 것인데, 기를 쓰고라도 더 좋은 신축 아파트에 들어가기 위한 기상천외한 방법들이 나오게 됩니다.

결국은 주변 아파트 가격은 그대로인 채 아파트 분양권에 당첨된 사람들만 좋은 정책이 분양가 상한제가 되지 않았나 싶습니다. 물론 주변 아파트 시세가 크게 오르지 못하는 것에는 분명히 일조한 부분도 있습니다.

2020년 9억 이하 아파트들의 상승 

이번 부동산 정책도 마찬가지입니다. 결국 시중의 유동성이 있는데 그 돈들이 전부 부동산으로 갔던 것입니다. 이번 부동산 규제로 특히 9억 원 이상의 아파트들의 투자가 줄어들고, 가격 하락 압박이 있을 것은 당연합니다.

그러나 갭 투자자들은 이번에도 포기하지 않을 것입니다.

이번 정책에 포함되지 않은 9억 이하의 아파트들에 자금이 쏠릴 것입니다. 현재 5억에서 8억 원 사이의 신축 아파트들을 중심으로 이들의 자금이 들어갈 것이고 또 한 번 이것을 막기 위한 정부의 규제 싸움이 벌어질 것입니다.

다시 한번 이야기 하지만 그냥 보유세를 올리는 것이 정치적인 역풍을 맞더라도

가장 효과적인 방법이고 공정한 방법입니다. 

이미 집 계약한 사람은 어떻게 되나?

집을 이미 계약한 사람들은 은행으로부터 돈을 못받는것이 아닐까 걱정이 되서 정말 많은 문의가 있었다고 합니다. 그러나 2019년 12월 16일까지 집 계약서에 사인하고 신청한 경우에는 돈을 빌릴 수 있지만, 가계약만 했다면 불가능하다고 합니다. 

천안시 ! 어디까지 발전하나?

충청도에서 큰 도시를 꼽으라 한다면 대전시, 청주시, 천안시입니다. 인구도 많고 앞으로는 더 많이 늘어날 예정이라고 합니다. 충청도에서도 과거로부터 교통의 요지에 속하는 천안시는 세종시와 청주시 공주시 아산시 평택시 안성시와 접하고 있는 도시입니다.

천안시의 인구는 2019년 기준 65만명인데 충청남도 전체 인구의 30%가 넘는 사람들이 천안에 살고 있는 것입니다. 인구가 많다는 것은 그만큼 도시경쟁력이 높다는 것입니다. 꾸준히 인구가 늘고있고 천안시의 목표는 산업단지 개발과 도시개발 사업으로 사회적으로 인구를 증가시켜 2035년까지 95만명이 넘는 대도시로 만들겠다는 것이 목표입니다. 

서북구와 동남구 이야기

성남시는 크게 두개구로 나뉘어져있는데 동남구와 서북구입니다. 과거에는 서부, 동부로 이야기가 되었었던 곳이죠.

서북구지역은 쌍용,두정지구쪽인데 아산신도시가 개발되면서 90년대 이후 급격히 성장한 도시입니다.

천안시가 인구가 증가하면서 이를 수용할 수 있었던것도 서북구가 개발되었기 때문입니다. 실제로 가보면 여기가 내가 알던 천안이 맞나 싶을정도로 신도시 느낌이 물씬납니다. 많은 인구가 서북구에 살고 있으며 현재의 도심기능을 하고 있는것도 서북구쪽에 있습니다

동남구는 과거로부터 상업중심지와 터미널 일대, 그리고 구도심이 위치한 지역입니다. 1990년대까지만 해도 구도심 일대가 중심구역이었습니다.

그러나 천안시의 서부지역 개발로 행정과 주거가 서부지역으로 크게 옮겨감에 따라서 크게 낙후되었습니다. 인구가 유출되고 상권이 죽으면서 더이상 많은 투자가 이루어지지 않았지요. 서북구와 비교했을때도 상대적으로 인구가 적은 곳이기도 합니다. 

그러나 최근에 천안이 다시 천안이 인구면으로나 경제적인면으로나 성장하면서 개발이 이루어지고 있습니다. 이미 신방동과 용곡동, 청당동 일대는 어느정도 개발이 완료되었으며, 앞으로는 서북구쪽이 전부 개발이 완료되어 앞으로 동남구쪽으로 몇개의 신도시개발이 이루어질 것으로 보입니다.

천안시의 도시발전계획과 교통

천안시 도시기본 계획에 따르면 동쪽으로는 목천과 병천을 중심으로 부도심이 만들어질 예정입니다. 천안시의 주 발전축으로서 서북구 만큼 발전가능성이 높은 곳입니다. 보조발전축으로는 남주의 청룡과 풍세광덕쪽이 발전할 예정입니다.

여전히 동남구쪽은 경부선과 장항성이 분기하는 철도 교통의 중심지이자 환승센터입니다. 경부선과 호남선 전라선 장항성 충북선 동해선 경전선 모두 통과하며 차후에 천안 청주공항선과 KTX 수인선까지 통과할 예정이니 철도의 왕국이라고 불리울 정도입니다. 

동남구 일대는 수도권 전철 1호선이 지나가는 천안역이 위치해있습니다. 천안 나들목, 목천나들목을 통해서 경부고속도로로 인한 진입도 상당히 쉽습니다. 논산천안 고속도로가 만나는 천안 분기점과 천안종합버스터미널이 위치해 있습니다. 

외부에서 천안오는건 정말 교통이 좋은데 아쉬운건 내부의 교통입니다. 천안시 내부를 다니는 시내버스망이 잘 발달되지 않아서 자가용이 없으면 살기 힘든 곳이 또 천안시 내부이기도 합니다.

이를 보완하기 위해서 천안시 내부에서도 교통인프라를 확충하여 천안 시 내의 교통편의를 확장하고자 노력하고 있습니다.

천안 분양예정 아파트 정보

천안 분양예정 아파트는 현재 2020년 예정되어 있는 두곳이며 모두 동남구쪽에 위치하고 있습니다. 하나는 원도심을 재개발하여 기존 1호선라인과 풍부한 도심인프라를 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 

부창구역주택재개발사업

동남구 일대의 원도심 개발사업을 통해서 인구유입과 환경개선, 주민편의시설 조성등이 이루어질 것입니다. 천안역을 중심으로한 원도심 개발사업은 꽤 미래가치가 높은 사업이라고 생각됩니다. 천안 부창지구에 추진되는 사업은 이중에서도 천안역과 봉명역 초역세권과 학군이 좋아 많은 관심을 받고 있습니다. 

봉명동 일대의 37000m제곱의 주택재개발사업은 대우산업개발이 수주하여 총 723가구 규모의 아파트와 근린시설이 개발될 예정입니다. 25층 아파트 9개 동이 지어질 예정이라고 합니다. 

주변 편의시설로는 이마트와 재래시장, 시청등 주민 편의시설들이 충분히 있고 가장 좋은건 교통입니다. 봉명역과 천안역이 가깝고 KTX를 이용할 수 있는 천안아산역, 천안 종합터미널 이용이 아주 좋습니다. 

근처에 이미 개발완료된 봉서산 아이파크의 경우에는 시세가 2억 3천만원 정도의 수준으로 형성되어 있는데 부창구역 재개발 지역도 준공이 되고 나면 시세가 오를 것이 예상됩니다.

천안청당휴먼빌

두번째로는 천안 청당동에 위치할 청당휴먼빌입니다. 일신건영에서 건설할 예정인 민간분양 아파트가 될 것입니다. 주변에 녹지가 많고 천안박물관과 천안삼거리 공원을 이용할 수 있습니다. 마찬가지로 초등학교와 중고등학교가 도보로 다닐 수 있는 위치이고 앞으로 청당지구 도시개발사업으로 주변의 삶의 질은 더욱 좋아질 것으로 예상됩니다. 

총 655세대가 들어오고 2019년 10월 분양예정 이었으나 일정이 늦춰져 2020년 예정이라고 합니다.

약 2년정도 뒤 2021년 말에는 입주가 시작될듯합니다.

전용면적 84m제곱 30평 아파트가 가장 주가 될듯합니다. 근처의 아파트 시세를 한번 살펴 보도록 하겠습니다.

가장 가까이 있는것이 바로 청당 한양 수자인 블루시티입니다. 현재 매매가는 30평형 기준 2억 6천만원에서 3억대까지 거래가 되고 있습니다. 

청당휴먼빌은 이보다는 저렴한 분양가에 나올 것입니다. 제가 예상하는 평당 분양가는 800만원선에서 분양이 되지 않을까 싶습니다. 

추가적으로 동남구 외에도 장기적인 관점에서 병천과 목천지역을 바라보고 토지를 사두는것도 좋은 선택일것입니다. 

청라지구 어디에 있나?

1979년부터 20년 넘는 간척사업을 통해서 만들어진 538만 평이나 되는 거대한 땅이 개발된 곳이 바로 인천 경제 자유구역 신도시 청라지구입니다. 90년대와 2000년대 초반까지는 농지로 쓰이던 허허벌판이 지금처럼 국제적인 미래도시가 될 줄 누가 알았겠습니까?

먼저 개발이 완료된 송도 국제도시의 성공사례를 따라서 청라 지구도 2019년까지 인구도 경제도 급격하게 늘어나고 있습니다. 2019년에 10만 명이 넘는 인구를 갖게 되었으며 앞으로 공동주택과 단독주택, 타운하우스들이 건설되면 2025년에는 13만 명이 넘어설 거라는 예상을 하고 있습니다.

청라동은 청라1,2,3동으로 행정동을 가져있으며 남북으로 2 등분하고 동서로 3 등분해서 6개의 단지로 구분하는 것이 일반적입니다. 2010년 입주가 된 청라 1동부터 시작된 입주로 2020년 입주예정인 3동 청라호수공원 인근을 마지막으로 분양아파트는 신규 분양이 모두 끝난 상태입니다. 

청라국제도시의 교통

청라국제도시역은 2014년 이미 있지만 실질적으로 청라 사람들이 많이 용하지는 않습니다. 인천 도시철도 2호선이 청라 내부로 들어오지 않기 때문입니다. 이 지하철을 타려면 버스로 역까지 이 이동하여 환승하는 불편함이 있습니다.

이러한 불편을 해소하기 위해서 서울 지하철 7호선이 석남역에서 청라국제도시연장이 될 가능성이 가장 높습니다. 2019년에 들어서야 국토교통부는 7호선 청라국제도시 연장사업의 기본계획이 승인되었습니다. 석남동에서 청라국제도시 역까지 10km를 연결하며 6개의 정거장들이 들어설 예정입니다. 

준공시점은 2027년이 되지 않을까 예상하고 있으나 아직까지는 먼 이야기라 당장의 시세에는 큰 영향을 미치지는 못할것입니다. 

경인고속도로가 잘 나있어 빠르게 서울에 접근할 수 있으며 그외에 김포나 송도 방면으로 가는 것도 쉽습니다. 추후 경인고속도로와 제물포길이 지하화 되면 정체도 완화되며 차량을 이용한 교통도 더 좋아질 것입니다.  

청라지구와 하우스푸어 

그러나 청라지구에는 2013년까지는 정말 힘든시기가 있었습니다. 청라지구가 분양이 되었던 시기는 2007년이었습니다. 대한민국 부동산 버블이 꺼지기 바로 직전이었지요. 입주가 시작된 시기는 2010년부터였습니다. 이 시기를 잘 생각해보면 청라지구에 최초 투자했던 사람들이 얼마나 힘든 시간을 보냈는지 짐작할 수 있습니다. 부동산 광풍이 지나간 뒤 2008년부터 시작된 부동산 경기침체는 끝을 모르고 2013년까지 계속되었습니다. 여기에 2012년에는 유럽발 금융위기가 발생해서 부동산으로 흘러들어 가는 자금까지 묶어버렸습니다.

2007년 당시 계속해서 오르던 집값을 바라보던 무주택자들이 더 이상 늦추면 손해라는 생각으로 무리하여 높은 LTV로 막차를 탔는데, 2008년부터 시작된 집값 하락이 사람들이 입주와 잔금을 치루어야 하는 2010년 2011년까지 지속되었기 때문입니다. 한 달에 100만 원이 넘는 이자비용을 감당히기도 해야 했습니다. 문제는 이들이 금융 부담을 견디지 못하고 주택이 경매로 넘어가고 이를 내다 팔면서 부동산 시장이 더욱 얼어붙기까지 했습니다.

주택을 구입한 많은 비용을 갚아나가면서 삶의질이 굉장히 낮아지는 하우스푸어라고 불렸습니다. 청라지구뿐만 아니라 전국의 외곽 신도시에 하우스푸어 문제는 큰 사회문제로 대두되었습니다. 소득은 크게 늘지를 않는데 이자율이 갑자기 오르고 집값이 떨어지면서 이 비용을 감당할 수 없는 사람들이 부채상환을 해야 해서 어쩔 수 없이 제3 금융권에까지 손을 대는 경우가 생겼습니다.

2015년부터 지속된 부동산 훈풍과 청라

사실상 2015년까지 아파트입주는 했으나 청라는 사실상 베드타운 역할만 할 뿐 자족도시의 여건을 갖추지 못했습니다. 그러나 청라도 죽으란 법은 없었나 봅니다.

계획되어 있던 개발호재들이 하나둘씩 가시화되면서 전체적인 부동산 거래량도 살아나고 가격도 좋은 흐름을 보여주고 있습니다. 지역주민들도 큰 기대를 품고 있지만 외부 투자자들도 아직은 저평가된 것이 아닌가 하는 마음에 자본들이 들어오고 있습니다. 

호재 1. 청라시티타워와 청라 호수공원

청라 호수공원은 국내 최대 크기의 인공호수입니다. 호수면적은 36만 3000미터 제곱이라고 합니다. 잠실 석촌호수보다 3배 이상 큰 크기인데 이 호수공원 주변으로 고급 아파트 단지가 들어서 있는데 이미 청라지구에서도 가장 많이 가격이 오른 아파트 단지들이 되었습니다. 이 인공호수의 중앙 섬에 랜드마크인 청라 시티타워가 얼마 전에 기공식을 열었습니다. 청라 시티타워는 2023년 완공이 예정되어 있습니다. 

높이 448m로 타워 높이 세계 6위이며 국내 최고 높이의 전망타워로 인천의 랜드마크가 될 것으로 예상됩니다. 타워 상단부에는 고층 전망대와 스카이워크, 그라스 플로어가 조성되며 야간에는 영상을 입혀서 초대형 스크린이 되는 미디어 파사드가 된다고 합니다. 

이 매력적인 기술은 CNN방송에까지 소개되었고 해질녘에는 건물 자체를 보이지 않게 만드는 공법까지 적용됩니다.

랜드마크인 청라시티타워가 들어선 뒤에는 더욱더 장관을 연출하면서 관광객을 유치에도 공헌하는 것을 예상해봅니다. 

호재 2. 하나금융과 국제금융도시

청라국제도시의 기본 계획 중에 하나는 금융도시로서의 역할을 해내는 것입니다. 그중 가장 중요한 것은 하나금융이 추진하는 하나금융드림타운 사업입니다. 

하나금융은 청라국제도시역 주변의 10만 평이되는 땅에 하나금융 본사를 옮길 예정입니다. 뿐만 아니라 금융 R&D센터, 회사 연수원, 물류센터 등의 핵심 기반시설들이 들어올 예정입니다. 약 2만 명 인구가 더 들어올 것으로 예상되며 이로 인해 일자리와 생산유발효과가 있어서 청라국제 도시가 베드타운이 아닌 여의도와 같은 금융지구로서의 역할까지 할 수 있게 될 것입니다. 

총 3단계로 추진되는 하나금융 드림타운사업은 2017년 1월 청라에 통합데이터센터 건설부터 시작하여 2019년 5월 2단계 사업인 금융인재 양성기관인 하나 글로벌캠퍼스 연수원을 청라에 열었습니다. 그리고 화룡정점이 될 본사 이전을 통해서 일자리 창출과 인구유입에 따른 지역경제 활성화를 기대해 볼 수 있습니다. 

그 외에도 LG전자의 전기차에 들어가는 자동차 부품 연구개발단지가 일명 청라 캠퍼스라는 이름으로 준공되었습니다. 

호재 3. 코스트코 스타필드 입점 

코스트코 청라점이 어느 정도 확실시되고 있습니다. 이미 2019년 10월 코스트코 코리아와 인천 경제청이 각서를 체결한 후 토지 매매계약을 추진 중에 있습니다. 코스트코 청라 진출 통해서 신규 일자리 창출과 상권 또한 활성화될 것으로 예상됩니다. 

스타필드 청라도 기존 2021년보다 계획이 늦어지고는 있지만 더 큰 규모로 단순한 쇼핑몰뿐만 아니라 호텔과 테마파크까지 갖춘 복합 상업지구로 탄생할 예정입니다.  2020년 상반기에는 착공식을 열고 2024년에는 오픈할 예정이라고 합니다. 인천 경제 자유구역청 건축위원회에서는 스타필드 청라의 건축심의를 조건부 통과시켰습니다. 

면적만 50만 미터제곱 이상의 초대형 복합쇼핑몰이 들어서면 인천과 강서구 일대의 사람들로부터 하남 스타필드처럼 많은 사랑을 받을 것으로 예상됩니다.

청라지구의 부동산 전망

2015년부터 계속되 부동산 호황에도 불구하고 2018년까지는 청라지구가 크게 관심을 받지 못했습니다. 가격 상승도 다른 지역에 비해서 다소 낮았습니다. 여전히 영종이나 김포, 루원시티와 같은 공급이 지속적으로 있었기 때문으로 풀이될 수도 있습니다. 그 외에도 국제금융지구 조성 및 기업유치가 미루어지고 취소되면서 베드타운으로 전락할 가능성까지 있었기 때문입니다.

그러나 하나금융타운 조성과 LG 청라 캠퍼스 입주, 스타필드 코스트코 건설, 호수공원과 녹지조성 등으로 인해서 호재들이 구체화되면서 다시금 사람들의 관심이 청라 지구까지 미치고 있습니다. 정부의 강력한 부동산 규제로 인해서 적합한 투자지역을 찾는 투자자들이 청라지구도 매력적인 투자지역이라고 생각하기 댸문입니다. 

가장 많이 오를 곳으로 예상되는 곳은 하나금융 본사 이전과 조망권이 좋은 호수 주변 아파트로 보이며 호재들이 완공되는 2023년에 부동산 가격이 한차례 크게 오르지 않을까 조심스럽게 예상해봅니다. 

감일지구 어디에 있나?

하남시에 있는 공공주택지구 중에서 가장 뜨거운 관심을 받고 있는 지역은 바로 하남 감일지구입니다. 원래는 그린벨트 지역에 무분별하게 들어선 공장과 창고를 다시 개발하여 지역의 가치를 보전하는 데에도 큰 의미가 있습니다. 

이러한 하남시의 감일동과 감이동 주변으로 보금자리주택이 지어지고 있습니다. 미사강변도시나 위례신도시보다는 3분의 1 수준의 작은 규모이지만 충분히 위치적으로 메리트가 있는 곳입니다. 

여기에 예정된 주택공급은 총 1만 3120세대이며 인구는 약 3만 2천명의 인구를 수용할 수 있다고 합니다. 초등학교 3곳과 중학교 2곳 고등학교 1곳까지 예정되어있어 해당 지역 안에서 교육적인 인프라를 전부 해결할 수 있습니다. 2016년부터 시작된 아파트 공급이 2019년까지 이어지며 점점 완성되어가는 도시의 모습을 보여주고 있습니다. 

위례신도시와 그리 멀지 않은 지역에 서울 강남권과 가까워서 해당지역의 주택수요를 분산할 수 있습니다. 감일지구는 송파구청에서는 고작 5KM 밖에 떨어져 있지 않고 하남시청에서는 9km입니다. 사실상 서울생활권에 속하며 송파구와 위례신도시의 인프라를 이용할 수 있습니다. 서울 접근성은 미사강변도시보다 좋습니다. 

감일지구의 교통

강동구 송파구와 매우 인접한 위치라서 외곽순환 고속도로를 이용하면 강남과 수도권쪽에서 접근이 좋습니다. 게다가 지하철 5호선과 9호선 환승역인 올림픽 공원역도 가까운 것도 있지만 3호선 연장이 사실상 확실시되면서 더욱 많은 관심을 받게 되었습니다. 

2018년 말 3기신도시 교산 신도시를 발표하면서 서울 지하철 3호선을 오금역에서부터 10KM 연장한다는 계획을 발표했습니다. 감일지구를 거쳐가며 역사를 만들고 교산 신도시를 지나서 5호선 덕풍역까지 연결될 것이라는 것이 발표되자 감일지구의 가치도 수직 상승하게 되었습니다. 

분양가가 낮은 감일지구 로또아파트

가장 중요한 건 위치에 비교하여 저렴한 분양가가 바로 감일지구라는 것입니다. 분양가 상한제가 적용된 공공택지 지역이라 분양가가 상대적으로 저렴했습니다. 민간이든 공공분양이든 청약 경쟁이 치열한 것은 예견된 일이었습니다.  최근 1년간 서울을 제외하고서 수도권에서는 청약경쟁이 가장 치열한 곳이 바로 하남시였습니다. 경기 인천에서 분양한 아파트 단지에 몰린 청약이 총 51만 개였는데 이중 하남시에만 19만 개 가까이 약 37%가 몰렸습니다. 그중에서도 특히 감일지구는 하남의 강남이라 불릴 만큼 인기가 높았습니다.

2017년 하남 감일지구에 분양되었던 포웰 시티의 경우 평당 분양가가 1680만 원이었습니다. 주변 송파구 아파트의 평당 시세는 3600만 원이 넘습니다. 소위 이야기하는 반값 아파트인데 새 아파트 프리미엄까지 붙었을 것입니다. 송파구 주변의 뉴타운들보다는 훨씬 낮은 금액인데 30평형 아파트의 경우에 시세차익이 억대 이상으로 나는 소위 이야기하는 로또 아파트가 되었습니다. 최근 1년 이내에 주변 단지의 평균 분양가를 넘을 수 없다는 지침에 따라서 하남 감일지구에 공급될 다른 아파트들도 비슷한 분양가가 책정될 것입니다. 

하남시 또한 부동산 대책에서 투기과열지구로 지정된 곳이라서 규제를 받는 지역 중에 하나입니다. 우선 LTV가 강화되어 중도금 나오는 것이 40%로 축소되었습니다. 분양권 전매제한 기간도 소유권 이전 등기 시로 확대됩니다. 분양권 전매가 불가능한 것입니다. 청약 당첨자 선정 시 가점제 비율도 높아져 85m 제곱 이하 아파트의 경우는 75%였으나 100%로 확대되었습니다. 재건축 조합원도 지위를 넘겨줄 수 없고 정비사업 분양 재당첨 제한도 걸렸습니다. 

감일지구가 전매 제한만 풀리면 30평대 아파트가 10억을 호가할 정도로 송파만큼 가격이 오르지 않을까 하는 생각이 듭니다. 

감일 지구별 차이

감일지구의 상승폭은 지구 자체가 작기 때문에 전체적인 것이라서 지구별 큰 차이는 없지만 실거주를 하면서 느낄만한 좋은 점과 불편한 점을 확인해보면 아래와 같습니다. 

가장 상권이 가깝고 발달한 곳은 B2지구일 것입니다. 숲이나 그린벨트지역과 가깝고 조망권이 좋은 곳은 C2와 C3지역이 가장 좋습니다. 또한 민간분양과 LH 분양의 차이도 있을 수 있습니다. B4지역은 LH가 지은 공공분양이고 아무래도 본인들이 짓다 보니 중심상업지와 역사공원, 학교와의 거리가 좋은 위치를 차지하고 있습니다. 그러나 보통은 민간분양이 더욱 잘 지어진다는 사람들의 인식에 B6지역이 인기가 높았습니다. 조금 아쉬운 점은 B6지역은 전력소와 가까운 부분이 있습니다. 

지목이란 무엇이지?

모든 토지에는 용도가 설정되어 있습니다. 해당 토지의 용도를 바로 "지목"이라고 부르는데 법률에 의거해서 분류되어 있습니다. 이 지목에 따라서 토지의 가치는 천차만별이 됩니다.

이러한 토지 정보를 알기 위해서는 가까운 동사무소를 들려서 해당 토지의 등기부등본을 떼 볼 수가 있습니다. 그러나 요즘에는 토지이용규제정보시스템을 활용하기만 한다면 한번에 지도에서 클릭해서 알아볼 수 있습니다.  

28가지 토지 지목 종류

앞에서 이야기한 법률로 정의하는 토지의 용도는 총 28가지가 있습니다. 28가지 종류를 다음과 같이 표로 정리해보았습니다. 한번 함께 살펴 보시죠

그런데 솔직히 이야기해서 이 28가지 지목중에서 우리가 주로 알아야 할 것은 몇가지 없습니다. 그중에서 주로 거래가 이루어지는 몇가지를 이야기 해보겠습니다.

첫번째 답과 전 그리고 과수원

서울에서 답과 전을 산다는 것은 불가능하고, 외곽의 시골지역의 토지를 매매하기 위해서 둘러보다 보면 자주 보이는 것이 바로 답과 전일것입니다. 보통 "답"은 논이고, "전"은 밭입니다. 물을 대느냐 대지 않느냐에 따라서 나뉘어집니다. 과수원은 과실수가 많은 토지와 보관창고까지 칩니다

주변 위치를 제외하고서 투자가치가 높은 것은 지목만 놓고 과수원 > 전 > 답 순입니다. 개발을 하기에는 아무래도 물이 계속 대져있던 논같은 경우는 지반 침하와 같은 문제가 있을 수 있기 때문입니다. 

반면에 과수원은 그럴 위험이 없기에 바로 건축이 가능합니다. 예로부터 과수원집 딸이 부잣집 딸을 의미하는 게 괜히 그런게 아니었나 봅니다. 

다들 내 땅에 집짓고 살고 싶은 로망들이 있을 겁니다. 보통 토지가치가 높아지는 것은 이 토지가 "대"가 될 수 있느냐 입니다. 건축물을 지을 수 있으려면 토지 지목이 "대"여야만 합니다. 

  공장용지는 공장을 지을 수 있는 제조업 부지와 공장부지 조성공사가 준공된 토지를 이야기합니다. 대만큼이나 공장용지도 높이 평가가 됩니다. 물류창고들을 지어서 임대수익도 생각 해 볼 수 있는 곳이 공장부지입니다. 

그리고 가장 주의해야할 건 바로 임야입니다. 주로 우리가 볼 수 있는건 산인데 도로로 접근할 수 없는 맹지들이 진짜 많습니다 산림과 임야를 이루고 있는 수림지와 죽림지 자갈땅 및 황무지도 모두 임야라고합니다.

토지지목 변경 절차

토지 지목은 변경이 가능합니다. 그러나 이 지목을 변경하기 위해서는 몇가지 조건들이 필요합니다. 무엇보다 먼저 지목변경을 위해 지목변경 사유를 적은 신청서를 구청에 제출하여 개발행위허가를 받아야 합니다. 이 개발행위 허가를 받으려면 반드시 기반시설인 진입로와 배수로가 확보되어야만 합니다. 임야의 경우에는 경사도도 따지게 됩니다.

그리고 나서 토지의 성질을 바꾸는 공사를 해야 합니다. 산림지를 농지로 바꾸기 위해서는 임야를 벌채하고 평탄화 작업을 해야겠지요? 이를 형질변경이라고 합니다. 형질변경이 완료되면 이 공사가 준공되었음을 증명하는 서류를 가지고 가면 됩니다. 

지목 변경을 하면 꽤 많은 지가의 상승을 가져옵니다. 특히 농지나 산지를 전용해서 집을 지을수 있는 대로 바꾼다면 크게 땅 값이 오르게 되지요. 그러면 그 오른 가격만큼 취득세를 납부해야합니다. 

그러나 토지의 지목변경은 정말 쉽지 않습니다. 쉽게 개발행위허가를 내주지 않을 뿐더러, 설사 개발행위허가가 났다고 하더라도 이 토지의 성질을 바꾸는 것이 상당한 비용이 들어가기 때문입니다. 섣불리 임야의 토지를 매입하여 지목을 변경하려고 하나, 돈이 몇년간 묶이는 일이 벌어질 수도 있습니다. 지목변경이 가능한 토지인지에 대해서 확실하게 체크 한 뒤 구매하셔야 합니다. 

지목변경전 확인사항 

1. 용도지역 확인

토지 매입 전 구청에서 토지이용계획 확인서를 발급받으면 용도지역을 확인할 수 있고 도시기본계획을 확인해서 토지에 들어설만한 건축물들을 확인해야합니다. 용도지역에서는 건폐율 용도 용적률등의 정보를 볼 수 있습니다. 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 4종류로 구분되는데 "관리지역"은 되어야 토지를 구입할만 할 것입니다.

2.개발행위 비용 체크 

지목에 따라서 개발행위허가 비용이 달라질 수 있습니다. 농지에 건축물을 신축할 경우에는 농지보전분담금이라는 세금을 내야하고, 임야의 경우에는 대체산림 자원 조성비 라는 세금을 납부해야합니다. 대체산림 자원조성비는 평당 10만원 정도의 세금을 부담해야하며, 농지보전분담금은 평당 공시지가의 30%를 납부하게 됩니다. 단순히 조성 비용뿐만아니라 이비용까지 계산해서 수익계산을 하셔야합니다.

3. 현지인 명의 지분 분산취득

비농업인의 경우에는 농지 소유에 제한이 있습니다. 1000m제곱의 소규모 농지나 상속, 담보 취득, 농지전용허가를 이미 받은 농지만 취득할 수 있습니다. 그러나 현지인 명의로 지분을 분산취득 하는 방법으로 전용허가를 받는 방법도 있습니다.