생각보다 간단한 부동산 매매과정

아파트의 주택 매매 계약을 체결하는 과정을 아주 간단하게 살펴보면 이렇습니다. 보통 매수인과 매도인이 직접 계약서를 작성하고 계약금을 치른 후에는 계약서에 써진 일정에 맞추어서 중도금이랑 잔금을 치르고 매수인이 그 집에 대한 소유권을 갖게 됩니다. 

이렇게 보면 참 간단하지요? 그러나 이러한 거래과정 속에서 법적인 효력들을 갖는 것들이 많이 있습니다. 이것을 알고 부동산 계약에 들어가는 것과, 그렇지 않은 것은 큰 차이가 납니다. 별거 아닌 거라고 생각하고 서두르다거나 대충대충 넘겼다가는 나중에 분쟁이 발생되었을 때 큰 손해를 볼 수도 있습니다.

계약 자체로 사는게 다 끝났다고 생각하지 말고 소유권을 넘겨받기 전까지는 항상 잘못된 것이 없는지 체크해야 합니다. 계약서는 매매 또는 임대차에 대한 내용을 문서화시켜서 남겨놓는 것이기 때문에, 반드시 신중하게 작성해야합니다. 만약 법적 분쟁이 발생하게 되면 이 계약서가 아주 중요하기 때문입니다.오늘은 매매 계약서 작성시 유의하고 체크해야 할 것을 살펴보겠습니다.

첫째 표준매매계약서를 사용해라

표준 매매 계약서란 부동산 매매할 때 꼭 필요한 정보를 기입하는 건데요. 사실 정해진 양식은 없지만. 법원에서 이렇게 하라라고 정해준 것이 바로 부동산표준계약서입니다. 서로에게 불리한 조항이 들어가지 않도록 만들어서 분쟁을 미리 방지 할 수 있도록 만든 겁니다. 양식은 아래와 같이 생겼습니다. 매매 대금을 쓸 때는 숫자와 한글을 같이 적어서 혼동하지 않도록 하는 것이 중요하고, 계약금 중도금 잔금은 협의에 따라 쓰면 되지만 보통 계약금은 10% 중도금이랑 잔금은 45%씩들을 많이 합니다. 소유권 이전은 잔금 지급과 동시에 진행하고 근저당권이 있으면 말소해야합니다. 소유권 이전 등기서류뿐만 아니라 해당 관리비나 가스비 전기세도 정산하고 열쇠나 비밀번호까지 넘겨 받아야합니다. 

둘째. 인적사항을 반드시 확인하라

계약서 작성할때 꼭 제일 먼저 들어가는 것이 바로 계약하는 당사자들의 인적사항입니다. 반드시 주민등록증이나 운전면허증 등으로 소유주의 신분을 확인해야 합니다. 또한 등기부 등본에서 갑구에 있는 소유주 명의랑 계약서 작성 시 보는 면허증의 주민등록증이 일치하는지 봐야 합니다. 만약에 소유주가 아니라 제삼자가 대리 계약하게 된다면 소유주의 인감증명서랑 위임장을 받고, 대리인 신분까지도 철저히 확인해야만 합니다. 

셋째 특약사항 반드시 체크 하자 

부동산 매매시 특별한 상황에 따라서 계약서가 많이 달라질 수 있습니다. 그중에 하나가 바로 특약사항인데요. 상황에 맞게 특약사항으로 나중에 분쟁이 발생할 소지를 줄이려고 하는 겁니다. 게다가 이 특약사항이 나중에 책임소재를 가리는데 가장 중요한 기준이 되게 됩니다.

예를 들자면 요즘 오피스텔이나 신축빌라들은 냉장고, 세탁기, 에어컨이 빌트인으로 들어가 있고 옵션으로 있는 경우가 많이 있습니다. 그런데 만약에 임차인이 들어와서 파손을 하거나 갈 때 가져가면 안 되겠죠. 이런 내용들에 대해서 원상회복을 요청하는 내용의 특약을 넣으면 추후에 발생할 만한 분쟁소지를 줄일 수 있습니다.

넷째 입금전에 등기부등본 체크

계약금이랑 중도금 잔금 입금하는 건 떨리는 일인데요. 입금하기 전에는 반드시 등기부 등본을 발급받아서 이 집에 이상이 있는지 확인해야 합니다. 

특히 전세나 월세로 들어가게 된다면 집주인이 집을 담보로 너무 많은 대출을 과도하게 많이 받은 부분이 있으면 나중에 계약기간이 끝나고 다른 데로 이사를 가야 할 때, 이 전세금을 돌려줄 수가 없게 될 수 있습니다. 꼭 꼭 반드시 등기부등본을 떼 보아서 추가로 집 담보로 대출을 받지는 않았는지 확인해야 합니다.

게다가 계약 당시에는 대출이 없었다가 잔금 지급 직전에 임대인이 대출을 받는 경우도 있다고 합니다. 일반적으로 표준매매계약서에는 매도인이 소유권 이전 제한 사유를 제거한 다음에 매수인에게 이전해야 한다는 내용이 명시되어 있습니다. 그러나 표준 임대차계약서에는 소유권 이전이 아니라 임대차 계약을 하는 거다 보니 등기부등본 이상으로 소유주 책임이 없습니다. 그래서 잔금을 지급하기 전까지 대출이나 가압류 같은 상황이 발생하지 않도록 특약사항에다가 "계약시점 이후에는 추가 변동사항 없이 현 상태로 인도한다" 같은 내용을 기재하면 예방할 수 있습니다.

마지막 중개대상물 확인 설명서를 받아라

공인중개업소를 통한 계약일 때 중개사는 중개대상물 확인 설명서를 의무적으로 줘야 합니다. 보통 집을 사는 사람은 파는 사람보다 그 집에 대한 정보가 부족할 수밖에 없습니다. 이 같은 정부 불균형으로 인한 문제를 해결하기 위해서 공인중개사가 부동산 정보를 확인해서 작성하고 설명하도록 되어있는데요. 이게 중개대상물 확인 설명서입니다. 법적 권리관계, 건물 상태, 주변여건 같이 계약서에는 없는 내용들이 들어있습니다.

부동산을 매수한다면 중개대상물 확인설명서를 확인하여 향후 법적 판단의 근거로 활용 될수도 있다는 사실을 확인하고

서명하기 전에 꼼꼼히 확인해야 합니다. 

어떠한 부동산 중개사를 만나느냐가 부동산 투자의 승패를 가른다

소위 복덕방 아저씨라고도 불리는 부동산 공인중개사는 우리나라에서 그렇게까지 좋은 이미지는 아닙니다. 길을 가다가 눈에 수없이 많이 띄는 것이 부동산이기 때문이지요. 그리고 쓰윽 안을 살펴보면 대부분의 분들이 일을 하기보다는 그냥 하루 종일 사무실에 앉아서 다른 손님들을 기다리는 것으로 밖에 보이지 않기 때문에 저 또한 그렇게 좋아하지는 않았습니다.

그러나 부동산투자에 관심을 갖게 되면서 중개사와의 관계가 매우 중요하다는 것을 깨달았습니다. 공인중개사들과 좋은 관계를 형성하고 유지해야만이 먼저 좋은 정보를 얻을 수 있기 때문입니다. 대부분의 사람들이 부동산에 전화를 하거나 방문해서 대충 알아보고 싸고 좋은 매물 있냐고 물어보고, 괜찮은 매물 나오면 연락 달라고 말합니다.

그러나 반대로 생각해서 난생 처음 보는 사람에게, 게다가 그냥 한번 와서 그런 이야기를 한 사람에게 진짜로 괜찮은 물건을 줄까요? 저라면 아닐 겁니다. 주변에 친한 지인이나 단골 고객, 혹은 적어도 여러 번 만났던 사람에게 먼저 연락을 할 것입니다. 

중개사들은 무엇을 좋아할까?

모든 사람들은 자신에게 이익이 되는 쪽에 관심이 있습니다. 공인중개사들은 중개를 통해서 거래가 성사되는 것이 그들에게 돈을 벌어다 주기 때문에 그분들의 목표는 거래 성사입니다.

사실 부동산 아저씨 아줌마들은 손님이 들어오는 모습만 3초 보더라도 그 사람이 살 사람인지 묻기만 할 사람인지 알 수 있다고 이야기 합니다. 공인중개사들의 눈에는 표정이나, 걸음걸이에서 고객의 유형이 보입니다. 매물을 중개하는 입장에서 아무래도 실제 거래를 해줄 사람에게 관심이 있을 수밖에 없고, 그냥 묻기만 하러 온 사람에게는 적극적으로 응대하려고 하지 않습니다. 아마 부동산 아저씨 아줌마가 찾아갔을 때 시큰둥하게 대했었던 경험이 있으시다면 아마 비슷한 이유일 겁니다.

돈이 있어서 당장 계약할 수 있다는 인상을 줘라 

일단 한두번 방문했다고 싸고 좋은 물건을 보여줄 거라는 생각을 버려야 합니다. 그리고 지금 자금여력이 있거나 사정이 있어서 당장 계약을 할 수 있다는 인상을 주게 되면 부동산 중개사 분들도 먼저 적극적으로 다양한 물건들을 소개하고 도움을 주려고 들 겁니다.

첫 번째로 먼저 관심지역 중개업소에 방문해서 차도 마시고 이런저런 이야기도 나누면서 친분을 쌓고, 처음에 차를 대접받았으면, 그 취향을 기억해 두셨다가 다음에 방문하실 때에는 커피나, 차를 사서 간다면 조금 더 좋은 인상을 줄 수 있을 겁니다. 그리고 이때 가장 중요한 것은 바로 돈이 있으니까, 급매물만 나오면 바로 사겠다는 믿음을 줘야 합니다. 

먼저 직접 거주하는 지역에서 투자할 만한 지역이 있다면 가까운 부동산을 방문하시기를 권합니다. 중개사와의 관계가 좋으면 아무래도 투잡으로 부동산을 하며 인터넷의 정보들을 확인하는 것보다 더 빠른 부동산 정보를 알 수 있게 됩니다.

잘되는 부동산을 찾아가라 

요즘은 케이렌이나 마이 스파이더 같은 사이트에서 공동 중개 정보망이 있어서 매물들을 서로 공유합니다.  같은 매물도 여러 중개업소에서 다루는 이유이지요.

그런데 한 지역에 정말 잘 되는 부동산이 있고 그 지역에서 오래 했다면 그 중개업소는 해당 지역의 건물주들의 전월세들을 관리하고 있을 가능성이 큽니다. 그리고 자신들의 단독 매물을 가지고 있을 가능성이 큽니다.

이 분들은 중개 정보망에 이런 물건들을 올려놓지 않습니다. 왜냐하면 그런 데다가 올려두었다가 다른 부동산에서 계약하게 된다면 자신은 집주인 쪽에서밖에 거래 수수료를 받지 못하기 때문입니다. 만약에 자신이 갖고 있고, 고객이 찾아온다면 양쪽에서 수수료를 다 받을 수 있는 양타중개가 가능한데 말이지요. 

이렇게 많은 물건들을 갖고 직접 운영할 수 있는 중개업소를 물건지 중개업소라고 합니다. 공동중개 정보망에 올라간 다 같이 공유하는 매물은 크게 매력적이지 않은 매물들이 많습니다. 혹시 있다고 한다면 순식간에 사라지지요. 정말 괜찮은 매물은 여전히 대인과 대인 사이로 거래가 됩니다. 

이러한 좋은 물건들을 많이 갖고 있는 물건지 중개업소에서 단골이 되어야 합니다. 그래야 내가 원하는 좋고 저렴한 매물을 얻을 수 있는 확률이 높아지기 때문입니다.

물건지 중개업소 찾기

보통은 이런 물건지 중개업소를 찾기가 정말 어렵습니다. 겉만 봐서는 다 거기서 거기처럼 보이기 때문입니다. 지역 거래량 신고 1위인 중개업소가 당연히 목 좋은 자리에 위치하고 있을 수도 있지만 의외로 동네 후미진 곳에 있을 수가 있습니다. 

처음에는 무조건 발품을 팔아야 합니다. 여러 중개업소를 방문해서 내놓는 매물들의 종류와 양을 봐야 합니다. 매물들이 많이 중복되는 업체보다는 이곳에서만 내놓는 매물이 많은 업체를 찾아야 합니다. 특히 상가지구에서 코너에 위치한 중개업소는 무조건 가보시기를 추천합니다.

빚내서 집사라

저는 빚지는 것을 너무 두려워합니다. 빚을 지는 것이 마음의 짐처럼 느껴지고 나의 자유를 구속한다고 생각하기 때문이었지요. 그러나 종종 어떤 사람들은 이렇게 얘기합니다. 빚을 지는 것도 능력이며 빚도 자산이라고 말입니다. 물론 1 금융권의 착한 대출이지요. 이런 얘기를 들을 때마다 사실 속으로는 황당했습니다. 그러나 지난 10년간을 생각하면, 그렇게 이야기했었던 사람들이 맞았습니다.

특히 부동산에 있어서는 더더욱 와닿는 말입니다. 만약에 최대한 저금리로 많은 대출을 받아서 부동산을 사두었다면 훨씬 더 많은 돈을 벌었을 겁니다. 저는 부동산 투자에 망설였고 남들이 빚을 끼고 집을 사고, 혹은 부동산 투자를 할 때

여전히 전세에 머물면서 부동산 투자는 속 썩이는 일이라고 생각했습니다. 

레버리지 효과란?

은행의 대출을 지렛대 삼아서 투자하는 것, 그리고 그로 인해 대출이자 대비 많은 수익을 얻는 것을 레버리지 효과라고 합니다.

대출을 잘 활용하면 수익률도 좋아지고 남은 자본금으로 더 많은 투자를 할 수 있기 때문입니다. 투자에서는 아주아주 기본적인 기법 중에 하나입니다. 

레버리지를 적용한 다세대 주택 매입 사례

레버리지를 적용한 사례와 아닌 사례를 살펴보면 아주 극명하게 차이가 납니다. A 씨와 B 씨 모두 수중에 1억 원이 있는데 한 다세대 주택을 산다고 가정해봅시다. 그 다세대 주택은 보증금 2000만 원에 월세가 50만 원입니다. 이때 A는 대출 없이 순수하게 자기 돈으로만 주택을 구입한 경우에 다시 보증금 2000만 원을 제외한 8000만 원이 최종적으로 투입이 되면서 월 50만 원씩을 벌 수 있게 됩니다.

총 8000만 원을 투자해서 연 600만 원을 벌게 되니 자기 자본 대비 수익률은 연 7.5%입니다. 그러나 B는 1억 원짜리 주택을 자기 자본 2천만 원을 가지고 나머지 80%는 은행에서 대출을 받습니다. 8000만 원을 대출받고 2천만 원을 투입했다가 다시 2천만 원을 받습니다. 대출금리를 높게 잡아서 4%로 가정한다고 계산해보면 월 266,666원이 나오게 되지요. 그래도 생각해보면 결국 자기 자본 하나도 없이 매월 약 23만 원을 수익을 낼 수 있습니다.

무피 투자란?

위에서 살펴본 바와 같이 자기 자본금을 1도 들이지 않고서도 계속 수익을 낼 수 있는걸 무피 투자라고 부릅니다. 특히 경매를 통해서 다세대 주택같은것을 낙찰받는다면 보통 낙찰가의 80~90%를 경락 잔금 대출이라는 것이 가능해서 레버리지 효과를 크게 볼 수 있습니다

그러나 아무리 무피투자라고 하더라도 리스크는 조금씩 있기 마련입니다. 보증금이 낮아질 때도 있고, 또한 리모델링 비용, 주택 수리비용, 세금까지 계산해야 하기 때문이지요. 하지만 그럼에도 단순 비교만 해 보더라도 대출을 받지 않는 경우보다 대출을 활용할 때의 수익률이 훨씬 높다는 걸 알 수 있습니다. 게다가 대출을 받지 않는다면 부동산 투자에 몇억 원이나 되는 자금이 투입되어서 추가로 투자할 수 있는 여력이 없지만 대출을 받는 경우네는 여유 있게 다른 곳에도 투자할 수 있습니다.

월세가 끝이 아니다 시세차익이 있다. 

하지만 월세를 받는 것이 끝이 아닙니다. 결구는 이것이 다시 샀던 가격보다도 비싸게 시세가 올라서 돈을 벌 수가 있기 때문입니다. 1억짜리 다세대가 몇 년 동안 월 23만 원씩 받다가 1억 2천만 원까지 시세가 올라버리면 2천만 원을 벌 수 있는 겁니다. 기존의 매도 차익금 2천만 원을 또 가지고 다시 투자하여 두채 세채 보유하게 된다면 월세 수익이 23만 원이 아니라 최대 100만 원 넘게 오를 수도 있습니다.

그러기 위해서 항상 현금흐름 투자와 시세 차익 투자를 병행하면서, 자신의 종잣돈이 바닥나지 않도록 관리해주는 것이 필수적입니다. 이 과정을 반복해가면서 점점 더 투자의 규모를 키워나가면서 굴려나가는 것이 좋습니다.

종잣돈이 부족하다 부동산 시장 상황이 좋지 않다 라는 말만 되풀이하면서 자꾸 뒤로 미루기 전에, 비슷한 조건에서도 꾸준히 수익을 내고 있는 투자자들이 있습니다. 수익형 투자에 대한 이야기는 이미 많이 있어서 추후에 다루도록 하겠습니다. 

중소형 아파트 전성시대

이미 전국적으로 아파트 시장에서 20평대 아파트가 가장 인기가 있습니다. 실거주든, 투자든 간에 지금은 중소형 아파트가 전성시대입니다.

그 이유에 대해서 생각해보자면 가장 큰 이유는 인구 구조와 가계 구조의 변화를 들 수 있습니다. 제가 어렸을 때만 하더라도 대가족이 해체되고 핵가족 시대가 되었다고 배웠습니다. 보통 대부분의 집은 4인 가구가 평범했습니다. 제가 살던 아파트 동에서는 종종 아직 결혼하지 않은 고모나, 이모, 삼촌이 같이 사는 집이 있었습니다.

그러나 이러한 핵가족마저 해체되었습니다. 1인 가구가 증가하고, 결혼을 하더라도 아이를 낳지 않는 DINK 족들도 주변에서 흔하게 보게 되었습니다. 게다가 아이를 낳는다고 하더라도 2명보다는 1명만 있는 집이 훨씬 더 많아졌고요. 우리나라 평균 출산율이 0.9대인 것을 보면 답이 나옵니다.

우리나라 3인 이하 가구가 폭발적으로 증가하게 되면서. 더 이상 30평대 아파트가 행복한 가정의 필수적인 상징은 아니게 된 것입니다. 두 번째로는 경기침체가 장기간 이어지면서 가격이 비싸고 세금이랑 관리비가 많이 나가는 중대형 평수보다는 중소형 혹은 소형을 선호하게 되었기 때문입니다. 게다가 아직까지도 전세가는 중소형 아파트가 중대형보다는 덜 떨어졌습니다. 실수요가 많기 때문이지요. 그래서 시세차익을 노린 투자수요까지도 많이 늘어난 상태입니다.

중대형 아파트의 전성시대

그러나 딱 10년 전만 돌아가본다면 분위기는 정말 완전 반대였습니다. 중대형 아파트 가격이 급등했습니다. IMF사태 이후에 부동산이 슬슬 활성화되다가 2000년대 중반 들어서 부동산이 과열되기 시작했었는데요, 이때 정부는 부동산 투기를 억제하기 위해서 특히 집을 여러 채 갖고 있는 다주택자들에게 강력한 세금을 때리는 정책을 시행하려 합니다.

바로 말이 많았던 양도세 중과세 정책이지요. 아무튼 많은 주택을 갖고있다가 세금폭탄 맞는다는 것이 무서워진 투자자들은 똑똑한 타결책을 찾아내려고 합니다. 적어도 개인명의의 한 채에는 양도세 중과세를 적용받지 않기 때문에, 여러 채 들고 있는 것보다는 "똘똘한 한채"를 선택합니다.

강남 같은 좋은 입지에 중대형 아파트를 하나 사서 보유하는 게 낫다는 겁니다. 이러한 사람들은 일산이나 부천 같은 수도권의 소형 아파트를 전부 처분하고 중대형 한 채로 갈아탔습니다. 이후 점점 중대형에 대한 수요가 확산되면서 서울 내부만이 아니라 유행처럼 번지게 된 것이지요. 이때에는 30평대가 아니라 40평대, 60평대 아파트값은 정말 천정부지로 뛰던 시절이 있었습니다. 

지역에 따라 선호하는 평수가 다르다.

시기에 따라서 과거에 서울 수도권에 대형 평수에서 지금은 아무리 중소형 평수가 유행으로 변했다고 하더라도, 아직까지도 중대형 평수가 더 먹히는 지역이 있습니다. 

중대형 평수를 고려하는 사람들은 아무래도 돈이 많을 가능성이 많습니다. 다른 사람들에 비해서 경제적 여유가 있으면 아무래도 사는 곳도 많이 생각을 하겠지요? 예를 들면 비교적 낙후된 지역인 성남이나, 미아리 보다는 강남이나 송파구에 부자들이 더 많이 살 겁니다. 한강이 보이는 조망 같은 것도 중요하겠지요. 게다가 아무래도 출퇴근의 압박에 시달리기보다는 차를 갖고 다닐 가능성이 많습니다. 주변에 자연환경이 좋은 지역 조망이 좋은 지역은 여전히 중대형 아파트가 나쁘지 않습니다. 

반대로 중소형 아파트에 대한 수요층은 30대 신혼부부일 가능성이 많습니다. 아직은 젊고 보유재산이 많지 않은 사람들인데요. 그래도 직장과의 거리가 적당하게 다닐만하면서도 주변에 편의시설 잘 되어 있는 곳을 찾으려 할 겁니다. 주로 신도시에 살 가능성이 높지요. 

예를 들면 교통이 편리한 곳에 대학교가 있거나 산업단지가 있다? 거의 대부분 중소형 아파트가 주변에 인기가 많을 겁니다. 특히 월세를 주려고 소형 주택에 투자하려고 한다면 이런 입지 조건에 투자를 해야만 할 겁니다. 중소형 투자자들은 강남보다는 주로 부천이나 신림과 같은 역세권 지역이 들어가는 투자금 대비 수익률이 꽤 괜찮은 투자처가 될 겁니다.

부자가 많은 동네는 중대형 투자도 괜찮고, 월세 받을 거면 교통 좋고 편의시설 많은 곳에는 중소형 위주로 접근하는 게 수익률이 괜찮습니다. 항상 수요층을 고려한 곳에 투자를 하면 혹시라도 전체적인 부동산 시장이 침체되더라도 실수요층을 기반으로 가격이 크게 떨어지지 않습니다. 만약 반대로 상승을 하게 된다고 하면 다른 지역에 비해서 투자수요도 더 많이 증가하기 때문에 가격 상승도 더 커질 것입니다. 

지금이 중대형 매수 타이밍?

최근 중소형에는 실수요도 많이 있지만 투자수요도 많이 늘어있는 상태입니다. 그러나 반대로 중대형은 투자수요가 상당히 많이 빠져 있어서 거의 실수요만 남아있는 상태입니다. 실제 평당 단가도 20평대가 훨씬 높고 40평 이상부터는 훨씬 떨어져 있습니다. 

만약에 가격이 32평이랑 42평이랑 크게 차이 안 난다면 사실 인간의 욕심은 끝이 없기 때문에 더 큰 아파트에 살고 싶은 마음이 있습니다. 언젠가 중대형 아파트를 구매하고자 하는 잠재적인 수요층들은 아직도 많이 있습니다. 그러나 아직까지는 전국적으로 그 수요층은 많지 않은데 대신 수요층이 선호할 만한 A급 지역을 찾아보는 방법이 있습니다. 

수요에 따라 변하는 집 크기 

 사실은 정부의 정책 다주택자 중과세 정책이 중대형 수요를 만들어냈습니다. 그리고 중대형 아파트 유행을 불러일으켰습니다. 다주택자 규제를 완화하고, 1~3인 가구의 증가와 같은 사회적 현상이 맞물리면서 중소형 아파트를 선호하게 되었는데요. 그러나 사람들은 누구나 다 넓고 쾌적한 집에서 살고 싶은 욕망이 있습니다.

 꼭 어느 정도 크기가 적당한 것이 아니라 정부 정책이나 시장 환경에 따라서 수시로 변화한다는 것을 기억해야 합니다.

중소형이 지금은 물론 대세입니다. 그러나 꼭 그렇다고 해서 무조건 중소형 아파트에 다가만 투자해야 한다는 그런 마인드, 대형 아파트들은 이제는 앞으로 절대 안 돼 그런 식의 마인드를 가지는 것이 위험하다는 것입니다. 현재 시점에 대한 얘기만을 해서는 결코 돈을 벌 수 없습니다. 

미래의 수요는 언제 어떻게 변할지 모르는 거기 때문입니다. 현재 아파트 규모에 따라서 유행을 따라 투자하는 것보다는 수요 변화에 민감하게 반응할 줄 알아야 한다는 것입니다. 수요가 존재하면 가격이 상승합니다. 

송도 호반 써밋 85m² 아파트는 4억 9천인데 아파텔은 2억 6천만 원?

얼마 전에 송도 호반 써밋 아파텔 신규 분양 가격이 너무나도 싸게 나온 것을 보고 굉장히 혹했습니다. 그러면서도 상당히 의문이 들었던 것이 있었죠. 무엇이냐면 같은 지역에 송도 호반 써밋의 아파트는 84m 제곱이 4억 5천만 원에서 5억 정도 하는데, 같은 84m 제곱인데 아파텔은 겨우 2억 6천만 원에서 2억 9천만 원 정도밖에 하지 않았기 때문이죠. 40% 이상 저렴한 것을 보면서 아... 그래도 아파텔 정도면 살만하지 않을까 하는 마음이 들었습니다.

제가 그냥 평면도만 봐서는 둘 다 큰 차이가 없어 보였습니다. 송도는 가까워서 워낙 자주가 기도 하고 이제는 인프라도 잘 갖추어졌으면서 도시 자체가 깔끔해서 살고 싶다는 생각을 많이 해왔습니다. 실제로 아파텔 쪽에 계약금을 넣고 분양신청까지 했었습니다. 그러나 지금 생각해보면 그때 결국 청약 경쟁에서 떨어진 게 다행이다 라고 생각했습니다. 오늘 포스팅에서는 아파텔과 아파트의 차이 그리고 각종 면적에 대한 개념 정리를 하도록 하겠습니다. 

아파트와 아파텔의 차이는 무엇인가?

아파트가 무엇인지에 대해서는 특별히 설명드리지 않겠습니다. 너무나도 다들 잘 알고 계시리가 생각하기 때문입니다.

그러나 최근에 아파텔이라는 말이 몇 년 전부터 많이 쓰이고 있습니다. 아파텔은 사실은 그냥 오피스텔입니다. 그러나 애초에 만들어질 때에도 주거용으로 만들어졌고, 대부분의 사람들이 주거의 목적으로 사용하다 보니 그냥 아파텔이라고 건설사나 분양업자의 마케팅 용어입니다. 오피스텔이라고 생각하시는 게 마음 편합니다. 법적으로도 오피스텔의 법을 적용받습니다.

그런데 송도 호반 써밋의 아파트와 아파텔을 자세히 보니 옆에 같은 84m²인데 아파트에는 84m² (35평) 아파텔에는 (25평)이라고 쓰여있었습니다. 이제 보니 면적이 더 작은 게 아닌가 살펴보니 대체 왜 같은 84m² 인데도 아파트가 훨씬 더 클까요? 이를 알아보려면 면적에 대한 개념을 다시 한번 짚고 넘어가야 합니다. 

전용면적이란?

전용면적은 아파트뿐만 아니라 빌라 같은 공동 주택에서 들어가서 사는 입주자만이 오로지 사용하는 면적을 이야기합니다. 예를 들면 안방, 거실, 화장실 현관, 주방등은 전용면적이지요. 주로 59m 제곱은 과거에는 보통 24평 25평이라 불리던 아파트들의 전용면적이고 85m 제곱은 32평 33평대의 아파트들의 전용면적이었습니다.

그러나 정확하게 계산해보면 59m제곱은 전용면적 기준으로는 17.8평이고 85m 제곱은 실제로는 25.7평입니다. 요즘에는 전용면적을 기준으로 이야기하니 최근 아파트가 실제로 더 큰 이유입니다. 

공용면적은 무엇일까요?

 공용면적은 주거 공용 면적과 기타 공용면적 두 가지로 나뉩니다. 주거 공용면적은 공동주택에서 다른 세대들과 함께 사용하는 면적입니다. 계단 복도 엘리베이터 등이 포함되는 면적이지요. 기타 공공 면적은 그 외에 주차장이나 관리사무소, 노인정 등의 면적입니다.

서비스 면적은?

서비스 면적이란 베란다와 발코니의 넓이를 뜻합니다. 공급계약에는 해당 면적은 표기되지 않는 면적입니다.

공급면적이란 

 전용면적에다가 공용면적을 합한 면적입니다. 최근에 아파텔이라고 불리는 사실은 오피스텔들은 기타 공용면적들도 함께 포함되기 때문에 똑같은 34평이라고 하더라도 크기가 더 작을 수밖에 없습니다. 게다가 아파트 평당 분양가는 공급면적으로 계산하지만 오피스텔이나 상가는 기타 공용면적까지 포함된 계약면적을 계산하니 더 작을 수밖에 없습니다.

안목치수

안목치수라는 건 공동 주택 면적 산정 시에 벽이 차지하는 공간을 뺀 실제 너비를 이야기합니다. 안목이라는 말은 실제 눈에 보이는 공간만을 잰다는 것입니다. 주택법 적용을 받는 아파트는 안목치수를 전용면적을 측정할 때 써야만 합니다.

요즘 같은 25평 아파트여도 예전 25평 아파트보다 더 큰 이유가 바로 이 안목 지수가 2000년대 초반부터 적용되었기 때문인데요. 벽 안쪽만 전용면적으로 계산되기 때문에 공간이 적어도 3~4평은 더 커질 수밖에 없습니다.

그러나 여기서도 똑같이 아파텔이라 불리는 곳들은 벽 중간부터 계산하는 중심선 치수라는 것을 사용하기 때문에 설사 32평이라고 하더라도 실제로는 28평 정도밖에 안되게 됩니다. 그러나 최근에 

아파텔이 아파트보다 싼 이유

아파텔은 저같이 평당 분양가가 낮다고 싸다고 생각하면서 구입하시는 분들이 많습니다. 그러나 아파텔들은 계약 면적으로 평당 분양가를 산정한다는 사실을 꼭 명지 하시고 투자하셔야 합니다. 아파트보다는 아파텔이 같은 면적이라도 작을 수밖에 없다는 것. 그냥 무조건 싸다고 투자하면 안 되는 겁니다. 

그리고 더 중요한 세금 문제가 있습니다. 취득세도 업무용으로 부과되기 때문에 아파트는 1.1%인데 비해 4.6%로 상당히 높습니다. 게다가 전기료나 재산세 양도세를 낼 때에는 또 주거용으로 봐서 업무용보다 비싸게 받습니다. 관리비도 비싸지요. 공용면적까지 함께 비용으로 부과돼서 아파트보다 비쌉니다. 이러한 이유로 아파텔이 아파트보다 쌀 수밖에 없는데요.  그럼에도 불구하고 이 가격의 격차는 무시할 수 없는 매력으로 다가오기도 합니다. 

전편에 부동산을 찾아가기 전에 시세를 알아보라고 이야기했습니다. 시세를 확인했던 이유는 적합 투자 목표금액을 찾기 위해서입니다.

2019/10/11 - [분류 전체보기] - 부동산 최대한 싸게 사려면? 급매물 사는 법

부동산을 살 때에도, 그리고 팔 때에도 시세확인은 아주 필수입니다. 지금부터 시세 파악을 어떻게 하는지? 그리고 파악한 시세를 어떻게 활용할지에 대해서 알아보겠습니다.

포털사이트에서 시세 파악하기

요즘은 시세를 대부분 네이버 부동산이나 다음 부동산에서 알아볼 수 있습니다. 우리나라 1위 포털사이트가 운영하는 만큼 네이버 부동산이 부동산 매물정보에서 양적인 측면에서 많은 정보들을 가지고 있습니다. 개인적으로 인터페이스 측면에서는 다음 부동산이 조금 더 편하긴 했습니다. 아래는 네이버 부동산을 통해 임의로 하남시에 있는 2016년도에 완공된 아파트 시세를 확인해 보았습니다. 

한 번에 시세조회뿐만 아니라 실거래가도 조회가 가능합니다. 해당 아파트의 가격 추이를 살펴보면 2016년도와 2017년도에는 약 4억 원 정도 하던 아파트 가격이 2017년 하반기부터 시 거래가가 5억 5천만 원 이상을 가더니 2018년 중반에 최고점을 찍고 어느 정도 시세가 고정되는 것을 볼 수 있습니다. 

다음 부동산도 한번 보겠습니다. 임의로 안양에 동편마을 4단지라는 아파트를 지정해보았습니다. 5년 동안에 매매 가격이 6억에서 8억까지 시세가 올라간 것을 확인할 수 있습니다.

KB시세 조회

KB시세를 조회하는 이유는 바로 KB시세를 기준으로 대출 가능 금액이 결정되기 때문입니다. 뭐 대출받지 않고 본인이 가진 현금을 부동산을 구입할 수 있는 사람이 대한민국에 몇이나 될까요? 특히 투자가 목적인 사람들은 KB시세 조회가 대출 가능 금액이 얼마나 될지를 파악할 수 있으니 더욱더 중요하겠지요. KB시세조회로 충남 당진의 아파트를 검색해보았습니다. 

그래프를 보면 이 아파트가 과거에 계속 보합세를 보이다가 부동산 규제로 떨어진 후 다시 살짝 오르는 듯 보였으나 다시 또 떨어지고 있지요. 과거의 시세를 확인하는 이유는 부동산 시장 분위기가 상승세인지 하락세인지 파악하고 매물의 적정 가격을 산출하고 투자 시기를 결정하는데 도움되기 때문입니다.

인터넷에 올라온 허위 매물 골라내는 방법

우리는 대부분 인터넷을 통해서 매물을 확인하는데요. 인터넷에 올라온 정보랑 실제랑 다른 경우가 많습니다. 바로 허위 매물 때문이지요. 중고차 허위매물에 대해서 들어보았을 겁니다. 굉장히 괜찮은 차가 싸게 올라와있어서 매장을 방문했더니 해당 차는 없다고 하고 다른 차를 사게 만드는 것처럼. 이러한 현상이 부동산에서도 일어납니다. 헛걸음하지 않기 위해서 허위 매물을 골라내는 방법을 말하겠습니다.

너무 싼 매물은 의심하자

주변 시세보다 너무 싼 매물이라면 한 번쯤 허위매물이 아닌지 파악해 봐야 합니다. 특별한 사정으로 정말 낮게 가격이 나오는 경우는 거의 없기 때문입니다. 이걸 보면 허위매물을 볼 수 있습니다.

여러 중개업소에 등록되어 있는지 확인하자.

만약 매도인의 사정이 급해서 나온 거면 빨리 팔기 위해서 여러 중개업소에 내놓았을 거고, 중개사 입장에서는 싼 물건이니 거래가 쉬울 것으로 보고 바로 매물을 등록했을 겁니다. 좀 더 검색해봐서 이 매물이 다른 중개업소에도 똑같이 등록되어 있는지 확인해봅니다. 만약 다른데도 동일하게 여러 군데 등록되어 있으면 이는 실제 매물일 가능성이 높습니다.

거래가 완료되었는지 확인해보자

 저렴한 매물인 경우는 이미 거래가 완료되었을 가능성이 많습니다. 여러 군데 올려놓았지만 한 업소에서는 거래가 끝났는데 다른 경쟁 부동산중개업소에 알리지 않기 때문에, 다른 부동산들에서는 그 그대로 매물로 남아 있는 경우가 많이 있습니다. 이런 경우에도 허위 매물이 될 수가 있는데 방문하기 전에 해당 물건이 거래 완료되었는지 한번 전화해보는 것도 시간을 낭비하지 않는 방법일 수 있습니다. 

그 물건만 보고 싶다고 대놓고 이야기하자

 마음에 드는 매물을 발견하고 전화로 문의를 하게 되면 무조건 방문부터 하라고 하는 사람이 있습니다. 그럴 때에는 다른 매물은 관심 없고 그 매물만 원한다고 확실하게 얘기한 뒤 구체적으로 해당 매물을 직접 볼 수 있는 시간 같은걸 물어보면 해당 부동산은 다른 매물을 추천하거나 하지는 못합니다. 

어떤 곳에 투자해야 할까?

부동산 투자를 하기 위해서 인터넷이나 신문을 뒤지거나 사람들을 만나면서 어떤 곳에 투자하면 좋을지 정보를 모은 적이 있으신가요? 세상에 수많은 정보들이 있지만 이 정보가 진짜 돈이 되고 좋은 정보인지, 혹은 아닌지에 대해서는 불확실합니다. 이미 나에게까지 들어온 정보라면 대부분 소위 말한 끝난 정보일 때가 많지요. 끝물에 들어가서 손해만 보고 나오는 정보입니다.  이럴 때 특정 지역에 수요가 몰리면서 가격이 올라가면 해당 지역에 사람들이 관심을 쏟기 시작합니다. "분명 이유가 있다" 

그러면서 그 지역에 벌떼같이 투자하려는 사람들의 무리에 자기도 끼게 됩니다. 이런 경우 수요가 수요를 부르게 됩니다.

여러분은 앞으로 실수요가 변화할 지역을 찾는 것과 이미 수요가 늘면서 투자수요가 들어오고 있는 지역  두 지역이 있으면 어디에 투자하시겠습니까? 

둘 중에 우리는 당연히 수요가 변화할 지역을 찾는데 집중해야만 합니다. 왜냐하면 가수요가 들어오고 있는 지역은 현재 이미 오른 가격으로 부동산을 사게 돼서 더 이상 오를 것을 크게 기대할 수 없지만 실수요가 늘어날 지역은 실수요로 인한 가격 상승분 + 투자수요로 인한 가격 상승분을\모두 이익으로 가져갈 수 있기 때문입니다.

급매물 투자

그러나 처음부터 실수요가 늘어날 곳의 부동산을 찾기는 정말 어렵습니다. 바쁜 시간 쪼개서 제한된 정보로 봐서는 수요와 공급의 움직임을 모두 이해하기가 쉽지 않기 때문입니다. 하지만 같은 집이라도 최대한 싸게 사는 방법이 있습니다. 바로 급매물을 사는 것입니다. 부동산 거래에는 호가, 시가, 급매가라는 세 가지 가격이 있습니다.

호가 : 집주인이 집을 팔기 위해서 내놓은 가격인데 실제 거래되는 가격보다 조금 더 비싸게 내놓는 것입니다. 나중에 집을 사려는 사람이 집을 깎을 때 앵커리지 효과를 내기 위해서 부르는 가격이지요.

시세 : 집주인이랑 집 사려는 사람이 자연스럽게 형성된 가격이지요. 시세를 확인하기 위한 다양한 인터넷 사이트와 

애플리케이션이 많이 있습니다. 국토교통부의 실거래가 공개시스템을 통해서 확인하실 수도 있습니다.

급매가 : 집주인이 사정이 있어서 급하게 팔아야 할 때 시세보다 더 싸게 내놓는 집들입니다. 이렇게 나온 급매물들은 보통 직장이나 결혼, 다른 돈문제로 나오는 경우가 많습니다. 이러한 급매물을 사는 것이 최대한 싸게 사는 방법입니다.  

급매물 투자로 리스크를 줄이자

만약에 집을 살 수 있는 여유만 있다면 급매물 투자를 노려보는 것도 좋습니다. 예를 들면 시세가 5억 인 아파트가 2천만 원 시세보다 더 저렴하게 4억 8천만 원에 나와서 구입을 했다고 생각을 해보겠습니다. 일단 구매를 한 순간부터 2천만원 그냥 벌고 시작하는 겁니다. 또한 작년에도 본다면 아파트 가격이 그냥 그대로 멈춰 있지는 않습니다. 여기서 더 오른다면 그냥 2천만 원이 아니라 3천만 원 5천만 원도 벌 수 있는 것입니다.

반대로 시세가 떨어진다고 한다면 그럼에도 불구하고 이미 2천만 원을 싸게 구입했기 때문에 나중에 가격이 설사 하락하더라도 크게 손해보지는 않습니다. 급매물 투자는 처음 시작하는 분들이 비교적 안전하게 부동산 투자 수익을 낼 수 있는 방법입니다.

급매물은 언제 나오나?

주로 비수기

바다에 있는 호텔이나 리조트를 놀러 가 본 적이 있으신가요? 보통 여름휴가기간인 7~8월에는 엄청 비쌉니다. 그 근처 식당들이나 노점상들도 엄청 비싼 바가지를 부르곤 하지요. 한철 장사라면서. 반면에 사람들이 잘 가지 않는 11월에 가면 추워서 수영은 못하지만 비교적 저렴한 가격에 호텔에 묶으면서 여유롭게 바다를 즐길 수 있습니다. 

이렇듯 호텔에도 성수기와 비수기가 있듯이 부동산 시장에도 비수기가 존재합니다. 부동산 시장도 주로 비수기는 겨울입니다. 11월에서 1월 사이인데요. 이 시점에 나오는 부동산 매물은 다른 시기보다 비교적 가격대가 낮으며 흥정을 통해서 그 가격보다도 싸게 구입할 수 있습니다.

개인적인 사정 

현재 자금 운용에 문제가 있거나 상속과 같은 개인적 사정에 의해서 나오거나, 현지 시세를 잘 모르는 해외 거주자나 지방 투자자들이 물건을 내놓을 때 나오기도 합니다.

신규택지지구 입주가 시작될 때

신규택지지구가 들어서면서 입주가 시작될 때 주변에 공급이 많아지니, 투자로 들어온 사람들이 해당 주택을 팔기 시작합니다. 이럴 때 비교적 저렴한 급매물을 찾아볼 수 있습니다.

전매제한이 풀릴 때

신규 분양의 경우 2년간 전매제한이 걸려있는 아파트들이 있습니다. 사고서 2년 동안 팔지 말라는 것이지요. 실수요자들을 위한 대책입니다. 그러나 2년이 지나면 사람들이 팔려고 합니다. 어떤 사람들은 자금의 융통을 위해서 이 2년을 오래도록 기다린 사람들도 있습니다. 이런 경우보다 빨리 팔기 위해서 급매물이 나올 수 있습니다. 

정부 정책이 규제로 전환되는 시점

 정부의 부동산 관련 규제 정책으로 매물들이 쏟아져 나올 때가 있습니다. 이때 많은 사람들이 시세보다 싸다면서 부동산에 투자하기도 합니다. 그러나 이럴 때에는 더 신중할 필요가 있습니다. 우리나라는 정부의 정책이 부동산 시장에 영향에 미치는 영향이 워낙 크고 장기적입니다. 그렇기 때문에 이때에는 급매물을 사더라도 손해를 볼 가능성이 크기 때문입니다. 아마 규제가 유예기간 말고 시행하기 직전에 산다면 더 싸게 살 수 있으며 장기적으로 부동산 정책이 변할 때를 노린다면 더 큰 차액을 벌 수 있습니다.

급매물을 구입하는 방법

목표 가격 설정

먼저 관심 지역의 분위기가 오르는지 하락하는지 아니면 보합인지 흐름을 확인해야 합니다. 흐름을 확인하기 위해서는 부동산 중개업체를 가기 전에 네이버 부동산이나 부동산뱅크 등을 확인해서 현재의 동향을 확인합니다. 그러고 나서 적절한 급매물 목표 가격을 설정한 뒤에 공인중개사를 찾습니다.

공인중개사와 친해지기

인터넷을 통해서 시세를 확인했으면 근처 지역의 공인 중개업소를 돌아다니면서 시장 분위기를 확인하면 됩니다. 그러나 그냥 알아보러 왔어요. 보다는 정말로 집을 살 사람이라는 인상을 남기는 것이 중요합니다. 공인 중개사는 계약을 성사시켜야만이 돈이 들어오기 때문에 정말 집 살 사람에게 잘해주고 더 좋은 조건을 줄 수밖에 없기 때문입니다. 이러한 과정을 통해서 중개사와 친해진다면 더 많은 정보와 기회를 줄 수 있습니다.

싸게 나온 이유 확인하기

시세보다 싸게 나왔으면 분명한 이유가 있습니다. 그럴듯한 이유보다는 진짜 이유를 반드시 확인해야 합니다. 최소한 등기부등본을 통해 가등기나 압류 등의 권리관계를 확인하고, 누수나 소음 등의 자체 하자가 없는지도 확인해야 합니다. 뿐만 아니라 주위에 혐오시설이나 다양한 이유를 확인하시기 바랍니다.

신중하되 빠르고 과감하게 결정하라

아무래도 큰돈이 들어가다 보니 오랫동안 고민할 수밖에 없습니다. 그러나 급매물은 나만 노리는 것이 아닙니다. 수많은 사람들이 노리고 있기 떄문에 너무 오랫동안 고민을 하게 되면 놓칠 수밖에 없습니다. 목표 가격에 도달하였고, 싸게 나온 이유가 확인하였다면 과감하게 결정하시는 것이 결과를 만들어 낼 것입니다.

인생주기와 부동산

많은 사람들이 부동산을 시작하고 싶어 합니다. 그러나 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 모릅니다.

특히 돈이 없는 20대 때에는 부동산은커녕 당장 내일의 끼니와 생활비를 감당하기도 어렵습니다. 아직까지는 먼 일이라고 생각하면서도 30대가 돼서 돈을 많이 벌면 열심히 저축해서 부동산을 알아볼 거라고 생각합니다. 그러나 30대가 되면 정말 돈이 많이 생기던가요? 아무래도 20대 때보다는 조금은 더 금전적으로 여유가 생길 수는 있습니다. 20대 때보다는 조금 더 안정적인 직장을 다니고 있을 수 있으니까요. 

그러나 30대 때 생각보다 돈이 많이 모이지는 않았습니다. 남자라면 연애라도 한번 하려면 차는 꼭 있어야 합니다.특히 젊은사람들은 자동차를 믿을 수 없는 중고차 사기보다는 새 차를 사고 싶어 합니다. 새 차는 2천만 원은 기본이고 조금만 옵션을 추가하다 보면 3천만 원까지 됩니다. 

어찌어찌 결혼하여 부모님께 조금의 도움을 받아 잔뜩 대출 껴서 전셋집으로 시작해서 어느덧 40대가 되었지만 계속 오르는 전세금 내는 것에 지쳐 이제는 내 집을 마련해보고자 부동산에 대해 공부를 시작하게 되었습니다. 이대로 있다가는 평생 아파트 대출과 이자만 갚다가 끝날 인생인것만 같습니다. 어찌 보면 일생일대에 가장 중요한 투자이고 노후를 결정 지을 수도 있는 부동산에 대한 공부들을 함께 정리하고 공유하도록 하겠습니다.

부동산 가격은 왜 오르는 걸까?

내 월급은 몇 년째 동결 중인데 왜 부동산 가격은 오르는 걸까? 이것에 대해서 이해한다면 어디에 부동산을 사야 할지에 대한 기준이 서실 수 있으실 겁니다. 

수요와 공급의 법칙 

가격은 우리 다들 배워본 적이 있을 겁니다 수요와 공급의 법칙 수요가 많거나 공급이 적어지면 가격은 상승합니다. 반면에 공급이 많아지고 수요가 적어지면 가격은 하락합니다. 이건 부동산 가격에도 동일하게 적용됩니다.

수요가 많아지면 가격이 오른다

어떤 지역에 한 단지에 300세대인 아파트 단지가 있다고 생각해보지요. 그리고 이 아파트가 현재 가격이 만약에 1억 원이라고 해봅시다. 그런데 갑자기 이 지역에 근처에 IT단지가 들어서면서 이 지역으로 200명이 넘는 사람들이 새롭게 집을 구하려고 한다면 이곳의 아파트 가격은 어떻게 될까요? 당연히 현재보다 오를 수밖에 없겠지요? 아마 1억 5천만 원 정도까지 오를 수도 있습니다. 수요 중에서는 근처에 큰 일자리나 학교가 있는 것이 해당 지역의 실수요를 늘어나게 만듭니다.

공급이 감소하면 가격이 오른다

해당 지역 300세대 아파트 단지에 반대로 재개발이 들어갈 수가 있습니다. 해당 지역에서 100세대 정도를 재개발한다고 하면 해당 지역의 아파트가 300세대에서 200세대까지 줄어들기 때문에 여기서 또다시 당연히 가격이 오를 수밖에 없습니다. 공급이 감소하는 것은 재개발뿐만이 아닙니다. 주변에 그린벨트로 묶여있어서 근처에 더 이상 새롭게 개발할 만한 신축 아파트나 주택을 기대할 수 없을 시에는 더 이상 공급이 늘어나지 않기 때문에 가격은 계속 오르게 됩니다. 

투자수요가 유입되면 가격이 오른다

부동산은 다른 상품과는 다르게 꼭 짚고 넘어가야 할 것이 있습니다. 김장철에 배추값은 배추 수요와 배추의 공급량에 다라서 가격이 결정됩니다. 우리 모두는 사실 배추가 진짜 필요한 사람들이지요.

그러나 부동산은 실제로 "실수요"와 "투자수요"라는 것이 있습니다. 

아까 전에 아파트 단지를 다시 생각해 보지요. 해당 지역에 IT단지가 들어서면서 직장 인근에 집이 필요한 많은 젊은 노동자와 그의 가족들이 들어오면서 아파트 가격이 1억 5천만 원이 되었습니다. 그런데 이게 끝이 아닙니다. IT단지 때문에 해당 지역이 아파트 값이 5천만 원 올랐다는 이야기를 듣고, 돈에 여력이 있는 많은 사람들이 해당 지역이 앞으로도 계속 가격이 오를 것이다라고 판단하고 집을 사들이기 시작했습니다. 이건 실수요 증가와 함께 외부의 투자수요가 함께 유입되면서 가격이 1억 5천보다 2억 이상 뛸 수도 있는 것입니다.

투자수요가 얼마나 들어올지에 대해서는 아무도 알 수 없습니다. 그러나 확실한 것은 투자수요가 유입되면 실수요 증가분보다도 훨씬 가격이 오를 것이라는 것입니다. 실수요 이외에 투자수요가 어디로 움직이는지의 동향을 잘 파악하는 것이 더 큰 수익을 얻는 첫걸음입니다.

가격이 오르는 부동산을 찾으려면 어떻게 해야 하나?

앞에서 본 수요와 공급의 원칙에 따라서 움직인다는 것을 이해했습니다. 그러나 모든 요소들을 분석하고 부동산에 투자하는 것은 거의 불가능합니다. 하지만 꼭 알아야 할 것은 바로 가장 굵직한 정부의 부동산 정책입니다. 우리나라 부동산 시장은 정부 정책에 좌지우지됩니다. 정부는 경기가 좋지 않으면 부동산 시장을 활성화시켜서 경기를 부양하려고 하고, 부동산 시장이 과열되면 규제하고 있습니다.

정책 변화는 구매 수요심리에 막대한 영향을 미치며, 또한 건설사들이 신규 아파트를 짓는 공급 결정에도 가장 큰

영향을 주고 있습니다. 정부 정책과 부동산 시장은 어떻게 변화했을까요?  

정부가 규제를 완화할 때에는 시장 수요가 증가하면서 상승했고 규제를 강화할 때에는 수요가 감소하면서 가격이 침체되었습니다. 정부의 부동산 정책 방향에 따라 부동산 시장의 수요와 가격이 항상 변하므로 정부의 정책 기조에 항상 민감하게 촉을 세워두어야만 합니다. 

정책이 입지를 만든다.

호랑이 담배 피우던 시절에 강북에만 사람이 바글대며 살던 때가 있었습니다. 그때는 강남은 서울이라고 생각하지 않던 시절이었죠. 그때 정부는 강남에 많은 아파트들을 짓습니다. 그리고 그쪽으로 가서 살 것을 이야기하지만 사람들이 가지 않았죠 그러자 정부에서 강북에 있는 명문학교들을 강남으로 이전시킵니다. 그 이후부터 강남 불패의 신화가 시작됩니다. 뿐만 아니라 80년대 목동 신시가지 90년대 초 분당, 일산 및 5대 신도시도 다 정부의 정책 계획이었습니다.

특정 지역의 입지가 정부의 주도하에 개발되었을 때, 수요가 늘지 않거나 가격이 오르지 않았던 적이 대한민국 역사이래 지금껏 단 한 번도 없었습니다. 

정부의 국토 개발 계획에 대해서 항상 관심을 가져야만 합니다. 앞으로 우리나라 정부는 계속 국토를 개발할 계획이 있기 때문이지요. 지금까지의 기회는 우리가 놓쳤지만 앞으로 올 기회들 마저 놓칠 수는 없습니다.