분양권 전매란 무엇일까요?

일단 분양권이란 것은 아파트가 앞으로 지어질 것인데 이 신규 아파트에 입주에서 살 수 있는 권리를 이야기 하는 것입니다. 그리고 분양권 전매라는 것은 이 권리를 사고 파는 행위를 이야기 하지요. 일반적으로 이러한 권리를 사고 파는 단계에서 시세차익이 붙을 수 있습니다. 그리고 그 반대로 손해를 볼 수 도 있지요. 우리가 종종 이야기하는 프리미엄 피가 붙난도 혹은 마이너스 피가 붙었다 라고 이야기도 하지요.

분양권 전매 합법일까 불법일까?

 분양권 사실 전매는 주택법 41조 2에 금지가 명시되어 있습니다. 그럼에도 불구하고 분양권 전매가 합법인 것은 분양권 또한 근질권의 대상에 포함되어 있기 때문입니다. 근질권이란 소위 말해서 빚을 지고 담보잡는 것이라고 생각하면 됩니다. 분양권을 자유롭게 사고 파는 것은 안되도 이것을 담보로 돈을 빌리고 전매 제한이 풀릴 때까지 기다리다가 명의를 변경 시키는 것이 합법이라는 것입니다.  분양권 전매는 이러한 법의 허점을 이용해서 불법이 합법이 되는 것이라는 것을 사전에 인지하셔야 합니다.

분양권 전매절차

첫번째 - 아파트 분양권 전매 계약서 작성

분양권 전매를 위해서 공인중개사에 맡겨서 한꺼번에 진행하는 것이 수수료는 조금 더 있더라도 안전합니다. 왜냐하면 계약서가 다소 까다로울 시 있기 때문입니다. 일단은 개인거래를 위해서는 전매제한이 풀린 분양권인지 확인하여야 하고 계약서와 계약자가 실제로 일치하는 사람인지 신분증을 통해서 확인해야합니다. 반드시 분양권 매매거래라는 것을 써야만 하고 유상옵션에 대한 내용도 기입해야합니다. 총 5부 이상 작성하게 되어서 매도인,매수인,공인중개사, 은행, 시공사가 함께 공유하게 됩니다.

계약서 작성시 필요  서류

매도인 : 아파트분양계약서, 신분증, 인감도장, 인감증명서, 납입영수증, 유상옵션계약서

매수인 : 신분증, 인감도장

두번째 - 분양권 매매계약사 검사 후 실거래가 신고

분양권 전매 계약서 작성 후 지자체에 신고해야합니다. "부동산거래계약신고서" 라는 것인데 공인중개소에서 신고를 대행해주기도 합니다. 인터넷에서도 실거래가 신고가 됩니다. 

세번째 - 대출승계절차

대부분 매도인이 대출을 받아서 진행하고 있기 때문에 중도금 대출 받은 경우에 사고자 하는 사람이 대출승계를 받아야 합니다. 매도자와 매수자가 함께 은행에 가서 서류 작성 후 대출 승계를 신청해야 합니다. 사전에 필요한 서류는 당므과 같습니다.

대출 승계시 필요 서류

매도인: 분양권매매계약서, 분양계약서, 신분증,인감증명서,인감도장,주민등록등본,부동산실거래가 신고필증,유아옵션계약서

매수인: 주민등록등본,인감증명서,인감도장,신분증

네번째 - 계약서 명의 변경 및 양도소득세 신고

시행사와 시공사에 함꼐 방문해서 서류를 제출하고 분양계약서 원본 뒷면에 매수인 명의로 변경하면 됩니다. 이렇게 서류작업이 끝나면 분양계약서를 매수인이 가져가면 됩니다. 대출 승계시 가져갔던 서류와 동일하게 가져가면 전매가 가능합니다. 매매 후에 매도인은 60일 안에 세무서에가서 양도소득세를 신청하면 이로서 전매가 끝이 납니다.

분양권 전매시 주의해야 할 점들

일단 분양권 프리미엄이라는 것은 상당히 리스크가 있다고 봐도 됩니다. 정작 입주 후에 해당 프리미엄이 이어질 것이라는 보장이 없기 떄문입니다. 특히 분양권 이중거래는 가장 조심해야 할 사기입니다. 한개의 분양계약서를 가지고 여러 곳에서 대출을 받거나 이중으로 전매거래를 한 경우 입니다. 합법적인 거래라면 부동산 물건확인에 대해서 책임을 물을 수있지만 불법거래의 경우에는 이 또한 어렵습니다. 위에서 봤듯이 분양권 전매란 부동산 거래가 아니라 채권에 대한 담보의 형태이기 때문입니다. 중개한 부동산도 책임이 일부 있지만 일반 부동산 만큼 완전한 책임을 지지는 않습니다.

두번째로는 양도거부가 있을 수 있습니다. 해당 분양권이 계약당시보다 프리미엄이 많이 붙은 경우에는 매도인이 손해를 감수하더라도 그냥 계약을 파기하는 경우도 종종 있습니다. 완벽하게 서류를 갖춰도 그리고 자신이 계약서를 가지고 있다고 하더라도 매도인 합의가 잘 이루어지지 않는다면 자신이 가진 근질권은 크게 의미가 없을 수도 있습니다. 분양계약서는 분실해도 입주시점에서 계약자 본인 확인만 되면 상관 없기 때문입니다. 

분양권 전매에는 특히 리스크도 많이 있다는 것을 인지하고 진행하셔야 큰 위험을 피할 수 있습니다. 

아파트 프리미엄이란 무엇인가?

최근 기존 아파트의 가격 상승에 비해서 특히 신규 분양의 프리미엄이 붙어가고 있습니다. 프리미엄이란 당초 건설사에서 각 세대별 차이를 구분 없이 일괄적으로 분양가를 적용시켰다가, 각 세대별 차이에 따라서 붙는 것을 이야기합니다. 예를르면 시장에서는 주로 4~6층 정도의 중저층보다는 높은 층수가 선호됩니다. 건설사에서는 보통 1~3층 정도만 분양가의 차이를 주고 나머지는 다 똑같이 분양가를 적용시키지요. 만약에 높은 층수에 당첨되게 될 경우에는 자연스럽게 프리미엄이 붙습니다. 그뿐만 아니라 같은 단지더라도 창문의 방향에 따라서 추후 금액이 달라집니다. 이것이 일반적인 분양 현장 프리미엄입니다. 

그러나 요즘은 4~6층의 중저층 세대에 대해서도 프리미엄이 몇천만원씩 붙고 있습니다. 이건 해당 아파트의 전체적인 분양가가 주변 시세보다 낮게 책정되었기 때문입니다. 이러한 프리미엄은 정상적인 것일까요? 오늘은 프리미엄에 대해서 알아보고 현명한 선택을 도와드릴 수 있게 공부해보겠습니다.

물가상승보다 높은 부동산가격 상승률

일반적으로 사람들은 집값이 오르지 않는다고 이야기하는데 실제로는 2012년 이후부터 매년 경제성장률과 물가상승률을 넘는 아파트 가격의 상승이 있어왔습니다. 갭 투자가 위험하다고 말하는 사람들도 정말 많고, 또한 사회적으로 지탄을 하는 사람들도 있지만, 분양권 투자보다는 갭투자가 훨씬 더 검증된 안전투자일 가능성이 높다고 생각됩니다. 갭 투자는 세제혜택을 받기 위해서 장기 보유를 해야 하거나 종부세에 대한 문제, 의료보험 등 세금의 증가 등의 문제로부터 자유롭지 못하여 투잡으로 뛰기가 사실사 어렵습니다. 그렇기 때문에 기존 주택시장보다는 분양권 시장에 일반 사람들이 과도하게 돈이 몰리고 있습니다.

분양권 투자란 전체 분양가의 10%만으로 향후 2~3년 후 분양가 총액에 대한 물가상승 기대치를 얻어갈 수 있는 레버리지 효과를 이용하는 것입니다. 분양가 5억의 아파트가 매년 3%씩 주변 시세가 오른다고 가정해 본다면 한 해에 1500만 원의 수익이 발생하는데 이 도한 복리가 되어서 3년의 경우에는 산술적으로 4500만 원이 나닌 5000만 원이 넘는 수익을 얻을 수 있는 것입니다.

그러나 레버리지 효과는 고수익 대비 높은 손실도 가능하다는 점을 항상 알고 있어야 합니다. 준공시점에 아파트 분양가보다 낮은 가격에 거래되는 마이너스 프리미엄이 발생될 수 도 있기 때문이지요. 그러면 계약금 10%는 모두 날릴 수도 있습니다. 실제로 2008년 이후부터 2012년까지 분양권에 투자했다가 결국 계약금과 이자비용을 다 날리는 사례도 많이 있었습니다. 

조망권 프리미엄

실제로 같은 아파트에서도 조망권에 따라서 매매 가격이 수억 원씩 차이가 나는 곳들이 많습니다. 수억 원의 차이가 발생되지 않더라도 실제 조망권이 뛰어난 매물은 팔기도 쉽고 적어도 3천만 원 이상 비싸게 거래되는 것이 흔합니다. 대표적인 한강 조망권 아파트는 프리미엄이 몇억까지도 합니다.

아파트 단지 분석을 진행하다 보면 같은 단지 같은 평형에서도 거래가 차이가 5000만 원 이상 되는 것을 쉽게 볼 수 있습니다. 그러나 우리나라 분양권 시장에서는 선시공 후 분양으로 인해 조망권이라는 가치가 무시되는 경향이 많습니다. 건설회사는 단순히 층으로 나누어 분양가를 산정하기에 이러한 분양가 책정 방식은 상대적으로 조망권을 확보하지 못한 세대들에 비해 프리미엄이 발생하는 당연한 일이 생겨납니다. 선분양 후 시공이라는 방식과 분양가 정찰제라는 모순에서 이러한 프리미엄이 발생하고 잇습니다.

새 아파트 프리미엄

단순히 새 아파트라는 이름으로 분양권에 뛰어들면 안 됩니다. 새 아파트 프리미엄은 지역에따라 차이가 날 수 있습니다. 새아파트가 공급되기 어려운 서울시에서 희소성이 있기 때문에 프리미엄이 붙는 겁니다. 반면에 지금 막 공사가 엄청 진행중인 3기 신도시나 수도권 인근에서는 새아파트 프리미엄을 얻을 수가 없습니다. 준공 연도가 많이 차이나야 3~5년 차이인데 이런 데에서 프리미엄을 얻기는 어렵기 때문입니다. 프리미엄 아파트를 찾기 위해서는 해당 아파트가 반포 자이와 같이 그 지역의 랜드마크 같은 의미가 될 수 있는지를 확인해야 합니다.

실수요 프리미엄

부동산 시장이 활황을 띄게 되면 실수요보다는 투자수요가 많습니다. 투자수요가 많은 지역일수록 전세가 하락 압력은 커질 수밖에 없지요. 항상 이야기하지만 실수요가 많은 지역 전세의 비율이 낮고 실거주 매매가 활발한 지역은 이에 따른 프리미엄이 또 붙습니다.

아파트 신규 분양을 원한다면 매수 준비지역에 대해서 미리 공부하고 분석하여 프리미엄을 놓치지 않고 챙길 수 있어야 손해보지 않는 투자를 이루어낼 수 있습니다.

아파트 청약을 하기 위해서는 청약통장을 개설하고, 청약조건 및 청약절차를 확인해야하는 등의 당야한 일들이 많이 있습니다. 한번 해보면 어렵지 않지만 처음 하는 분들에게는 다소 낯설고 생소한 부분들이 있습니다. 입주자 모집공고안에는 정말 많은 내용들이 들어있습니다. 그러나 자동차 보험약관을 다 읽어보는 사람들이 없듯이 너무나도 방대한 양과 잘 보기 힘든 알 수 없는 숫자와, 너무나도 작은 글씨로 적혀있어서 읽어볼 엄두를 내지 못하게 합니다. 오늘은 입주자 모집공고를 보면서 꼭 체크해야할 몇가지를 확인해보고 살펴보도록 하겠습니다. 

공급내역 및 공급금액 > 신청자격 및 당첨자 선정방법 > 신청일정 및 장소 > 구비서류 > 당첨자 발표 및 계약 > 발코니 확장 추가 선택품목 및 마이너스 옵션 > 기타 유의사항 

입주자 모집공고의 구조는 거의 다음과 같이 대부분 이루어져있습니다. 순서에 따라서 필요한 부분을 읽어보면 됩니다. 그러나 아직까지도 많은 사람들이 계약서도 읽어보지 않고 청약을 접수하는 경우가 있습니다. 이러한 것을 악용하는 사례도 있으니 반드시 살피고 넘어가야합니다. 

공급내역 및 공급 금액

공급 내역 및 공급금액은 면적이랑 분양가를 이야기 합니다. 특히 면적에대해서 들여다 보아야합니다. 아파트 코드 및 주택관리번호는 국가에서 부여되는 코드입니다. 입주자 모집 공고에서는 3개의 면적 유형의 아파트를 분양하며 크게 59타입 두개와 75타입 2개 평면 마지막으로 84타입 1개 평면이 분양됨을 알 수 있습니다. 

그리고 자세히 보면 공급면적이 있습니다. 주거전용 면적을 보셔야합니다. 세대별 공급면적 소계는 우리가 일반적으로 일컫는 아파트 분양면적입니다. 소계는 크게 의미가 없는 수치이므로 신경쓰지 않아도 됩니다. 의외로 중요한것은 기타 공용면적입니다. 주차장이 얼마나 크냐를 볼 수 있기 때문입니다. 기타 공용면적의 경우 40m제곱이면 법적기준을 충족한 수준이지만 요즘처럼 1사람당 1대의 차를 갖고 있는 세대들이 많은 곳은 그 이상일 수록 넓고 여유로운 주차공간을 확보 할 수 있습니다. 

대지지분또한 조금 봐야합니다. 대지지분이란 나중에 이 땅에 대한 지분을 갖게되는 것을 뜻하는데요. 건물이 높을수록 갖게되는 대지지분이 줄어듭니다. 재건축이 들어갈 아파트가 아닌 이상은 크게 신경쓰지 않아도 됩니다. 건축비는 일반적으로 12층에서 15층의 ㄱ규모가 가장 저렴합니다. 5층 이하의 경우에는 오히려 공사 단가가 올라서 평당 건축비가 상승하며 20층이상의 경우는 공사기간이 늘어나서 평당 공사비는 오르게 됩니다. 30층 이상의 고층아파트의 경우에는 대지지분이 낮고 건축비가 비싸기 때문에 나중에 불리할 수 있지만 재건축이 분양 이후 30~40년은 걸린다는 것을 감안해 보았을때에는 크게 신경쓰지 않아도 될 문제라고 생각됩니다. 

선정자격과 당첨자 선정방법

 신청자격은 크게 특별공급과 일반공급으로 나뉩니다. 특별공급은 사회적 약자를 우선적으로 배정하기 위한 정부 차원의 정책입니다. 특별공급 대상자 및 비율은 택지개발지구의 성격에 따라 구분됩니다. 일반적으로는 기관추천 특별공급과 다자녀가구 특별공급, 신혼부부 특별공급, 노부모부양 특별공급등으로 나뉩니다. 이 중 기관추천의 경우는 국가보훈대상자와 중소기업근로자, 도지사 추천 등으로 나뉩니다. 기관추천은 입주자 모집 발표 전부터 지자체에서 접수를 받습니다.

특별공급

일반공급과 특별공급을 비교한다면 당연히 특별공급의 당첨 확률이 높습니다. 무주택 세대주라면 자신이 어떤 요건에 해당되는지 확인하고 특별공급을 활용 하는 것도 좋은 전략입니다. 먼저 특별공급 중 가장 문턱이 낮은 신혼부부 특별공급의 경우에는 출산장려정책으로 인해 결혼한지 5년 이내 아이가 있을 경우 혹은 임신의 경우에도 청약 신청이 가능합니다. 그러나 소득이 높으면 이 또한 불가능합니다. 

3인이하의 경우 외벌이 4816665원 이하, 맞벌이 57799998원 이하여야만 합니다. 4인과 5인 이상의 경우는 약 500만원정도 더 소득이 있어도 가능합니다. 또한 출산장려정책의 일환으로 다자녀가구 특별공급을 진행하기도 합니다. 미성년 3자녀 이상의 세대주의 경우에는 소득제한이 없고 과거 주택보유경험이 있어도 현재 무주택이라면 신청 가능합니다.

노부모부양 특별공급이 있는데 65세 이상 부모를 3년 이상 모시고 사는 경우에는 신청이 가능하며 역시 무주택 세대주여야 합니다. 진입장벽이 상당히 낮은 경우가 많이 생깁니다. 아이들을 돌봐주기 위해서 부모님이 와계신 경우가 있는데 주민등록주소지를 옮겨두고 계신다면 노부모부양 특별공급 혜택을 받을 수 있습니다. 단 부모님이 두분 다 무주택이어야 한다는 제약이 있습니다.

일반공급

특별공급은 무주택 세대주여야만 가능합니다. 그렇기 때문에 경쟁률도 비교적 낮습니다. 그러나 비싼 신규분양 아파트 분양에는 유주택자가 몰릴 가능성이 더 큽니다. 인기 청약아파트의 경우에는 일반공급 경쟁률이 몇백대 1이 되기까지도 하니까요. 일반공급은 1순위와 2순위로 나뉩니다. 청약통장ㅇ은 가입지역과 접수하려는 면적대에 따라서 예치금이 달라집니다. 표에는 청약접수 가능 지역 및 지역별 통장예치금과 면적별 예치금이 표기되어 있습니다. 내가 거주하는 지역에 맞는 예치금이 입주자 모집공고 발표 이전까지는 청약통장에 있어야합니다.

중요한 부분은 청약관련 신청자격입니다. 가점제와 추첨제에 대한 부분인데 이 지역의 경우 국민주택규모 이하 기준 감점제 40% 추첨제 60%를 적용하고 있으며 국민주택규모 초과 아파트는 100% 추첨제에 의해서 진행됩니다. 과거 보금자리주택지구의 경우 국민주택규모 이하 주택은 100% 가점제로 진행되었는데, 이는 해당 아파트의 프리미엄을 올려주는 효과를 가져왔습니다. 물론 보금자리 주택지구에서 100%가점제를 진행한 이유는 보금자리 주택의 토지 공급가가 저렴하기 때문이었습니다. 수요와 공급의 원리에 따라 가점제는 실수요의 유입확률을 높이고 실수요 비율이 높다는 것은 전매를 희망하는 물량 자체가 줄어든다는 의미입니다. 

청약통장 가점이 높은 실수요자들은 100%가점제를 진행하는 현장보다는 그렇지 않은 곳이 집값이 떨어질 수 있는 가능서이 낮기 떄문에 가점 비율이 높은 현장들을 확인해 보아야합니다.

기타 유의사항

신청일정 및 장소 > 구비서류 > 당첨자 발표 및 계약 > 발코니 확장 추가 선택품목 및 마이너스 옵션 이내용들은 크게 어렵지 않은 내용입니다. 마이너스 옵션은 크게 추천드리지 않습니다. 입주자 모집공고에서 봐야할 마지막 내용은 유의사항입니다. 아파트의 가장 취약한 부분들을 다루고 있기 때문입니다. 주변의 혐오시설이 있다거나, 공바선이 지나간다거나 하는 등의 내용입니다. 이걸 잘 보지 않으면 나중에 준공 이후에 책임을 물을 수가 없습니다. 정말 작은 글씨지만 해당내용들을 확인하면서 문제를 확인해주어야 합니다.

그리고 송전탑도 문제입니다. 송전탑이 주변에 있으면 시세가 확 떨어집니다. 얼마전에 해남의 한 신규분양아파트에서는 분묘가 베란다 바로 앞에 있어 항의가 들어오기까지 했지요. 결론적으로는 가장 중요한 부분은 다른 것보다도 유의사항입니다. 다소 길고 어렵더라도 추후 가격에 영향을 미칠 수 있는 부분이 많습니다. 

아파트 마감재의 불편한 진실

모델하우스들을 보면 그 아파트에 살고 싶습니다. 모델하우스는 감성을 자극하는 시공사의 마케팅을 펼치기 때문에 안의 인테리어가 계약을 좌지우지 할만큼 중요합니다. 그러나 우리는 아파트의 위치에는 엄청 신경을 쓰지만, 해당 건물을 지을때 들어가는 건축자재와 마감재들에는 다소 둔감한 편입니다. 게다가 일반인들은 싸구려 마감재와 고급마감재를 구별할 수 없습니다. 고급스러워 보이기만 하면 정말 고급인줄 알지요.

시공사들은 이익을 극대화시키고 비용절감을 위해서 모델하우스는 인테리어는 그럴듯하게 꾸며놓지만 정작 겉보기에는 고급스럽고 좋아보일지 몰라도 마감재들은 값싼 재료들을 사용해서 고객들을 현혹시키고 있습니다. 수억원을 지급해야하는 주택에서 마감재에 대한 꼼꼼한 점검없이 들어가게된다면 사는 동안 싸구려 마감재로 인한 파손과 불편을 계속 겪어야만 할 것입니다. 오늘은 마감재에 대해서 알아보고 어떤 마감재를 골라야 앞으로 살면서 불편을 겪지 않을 수 있는가 확인해 보도록 하겠습니다.

샤시부문

마감재에서 가장 비싼 부분은 샤시입니다. 샤시는 아파트의 단열과 방음을 책임지고 있지요. 일반적으로 엄청 비싼 고급빌라나 주택에 적용되는 샤시는 발코니 하나에 몇천만원 이상씩 하기도 합니다. 최근 들어서는 리모콘으로 샤시를 열고 닫을 수있는 것까지 가능합니다. 그러나 아파트에서는 그정도까지 비싼 샤시를 쓸 수는 없습니다. 

 아파트에서 적용되는 샤시에도 동급이 있습니다. 일반 사람들은 거의 구분하지 못합니다. 이러한 샤시회사로 잘 알려진 회사들은 우리나라에서 LG하우시스나 KCC, 한화등이 있습니다. 그리고 우리의 대부분의 착각이 이 회사에서 만들었다고 생각을하고 있지요. 대부분 샤시의 프레임은 이러한 회사들에서 만드는 것이 맞습니다. 그러나 여기에 유리를 조립하고 필름지를 래핑하는 곳은 지역의 중소 자영업자들입니다. 앞에 말한 대깅버들은 프레임만 팔고 브랜드를 붙여서 OEM방식으로 생산하고 있다고 보면 됩니다. 

아마 분양을 받는 모델하우스에서는 이러한 샤시가 어느브랜드의 것인지를 강조하면서 품질이 좋은 것, 비싼것을 사용했다고 이야기 할 것입니다. 그러나 샤시는 대리점의 역량이 품질을 결정합니다. 경험이 오래된 숙련공이 많은 공장일 수록 인건비가 비싸기 때문에 제조단가가 올라가고 불량율이 적습니다. 반대의 경우도 있을 수 있습니다. 싸지만 경험이 없어서 불량율이 많을 수도 있지요. 샤시의 틈이 벌어져있으면 방음과 단열이 안되서 난방비가 더 많이나오게 됩니다.

샤시가 잘 만들어진 것을 확인하려면 샤시를 모두 잠근 상태에서 손잡이와 반대편 창틀을 잡고 좌우로 흔들어보면 됩니다. 이때 거의 흔들리지 않고 이격이 느껴지지 않는다면 시공이 아주 잘 된 것입니다. 반대로 많이 흠들리고 이격의 느낌이 있으면 등급이 떨어지는 샤시입니다. 모델하우스에서 이 방법을 사용해보는 것도 나쁘지 않은 방법이지만 오차가 있을 수 있습니다. 

샤시의 등급은 유리고정대 프레임의 종류에 따라서 등급이 나뉘고 또한 유리의 두께에 따라서 등급이 나눕니다. 유리는 18mm, 22mm,24mm,35mm의 페어유리로 숫자가 점점 높아지는데 이 숫자가 높아질 수록 방음과 단열도가 높아집니다.  또한 이러한 페어유리는 두장사이에 공기층을 두고있습니다. 유리의 두께가 두꺼워지면서 공기층도 넓어지면 넓어질수록 고급샤시인 것입니다. 견본주택에 간다면 섀시 유리 두께정도는 물어보아야 합니다.

보통 22mm정도면 그냥 일반적인 수준이라고 보면 되고 그 이상 되는 두께라면 고급입니다. 하이샤시보다는 시스템창호가 비싸다고 하는데 샤시 프레임보다는 유리가 어떤것이 사용되었는지가 더 중요합니다. 

타일부문

 바닥에 대리석 타일이 시공된 경우가 있습니다. 그러나 많은 사람들이 폴리싱타일과 대리석 타일을 혼동하고는합니다. 대리석타일은 비싸긴 하더라도 마감재로서 상당히 가치가 있습니다. 열전도율이 높아서 집도 빨리 따뜻해지고 난방비도 절약이 가능합니다. 그러나 이러한 대리석단가가 비싸다보니 많은 시공사들에서 폴리싱타일로 시공을 했습니다. 사람들 또한 이것을 잘 구별하지 못했구요. 폴리싱타일은 물이 묻으면 미끄러집니다. 반면에 대리석은 그렇지 않지요. 바닥 시공이 폴리싱타일을 썼다고 한다면 대리석을 흉내냈지만 품질은 안좋은 마감재라고 판단 하시면 되겠습니다.

인테리어 필름부문

합판위에 무늬목 모양의 인테리어 필름마감이 많이 있습니다. 인테리어 필름지의 단점은 한번 이 부위가 떨어지면 다시 붙이기가 힘들다는 것입니다. 필름지 마감이 너무 많이 들어가면 한번쯤 다시 고려해 볼 필요가 있습니다. 하도급 업체의 숙련도에 따라서 불량률도 많이 있습니다. 인테리어 필름 적용에 있어서 마감 내용이 원목이라면 고급이 맞습니다. 그러나 원목흉내를 낸 필름지 접합만 보고서 고급이라 하지는 않습니다. 사실 인테리어 필름지는 고급 마감재 중 하나이고 광범위하게 사용합니다. 아파트에 적용되는 필름지의 경우에는 다소 낮은 등급의 필름지를 사용하고 있습니다.

강화마루 부문

강화마루는 나무형 조립식 마루입니다. 원목마루, 온돌마루, 강화마루, 강마루 등이 있습니다.

가격은 원목마루>온돌마루>강마루>강화마루 순으로 비쌉니다. 각각의 마루 마감재들을 확인해 보도록 하겠습니다. 

원목마루는 표면 나무 마감두께가 2mm이상 들어간 제품을 원목마루라고 하고 가장 비쌉니다. 사실상 아파트에 시공되는 경우는 거의 없습니다. 

온돌마루는 표면 나무 마감두께가 0.5mm 안팎의 제품을 온돌마루라고 합니다. 여기도 잘 쓰여지지 않지만 종종 안방에 쓰여지기도 하지요. 

강화마루는 표면층이 나무가 아니라 시트지로 마감되어 있어 원목마루나 온돌마루에 비해서 표면 내구성이 강합니다. 다만 나무의 팽창과 수축에 따라서 위의 시트지 마감이 일그러지기도하며, 열전도율이 낮아 난방비가 상승합니다.

강마루는 이러한 강화마루를 보완하고자 만든 것이고 하부를 합판으로 수축 팽창을 막고 열전도율을 개선시킨 것입니다. 표면처리는 똑같기에 강화마루와 강마루를 비교할 수 없습니다. 

적어도 모델하우스에서 물어봐야할 것은 벽의 필름지 마감보다는 바닥이 강마루인지 강화마루인지 알아봐야합니다.

이뿐만 아니라 이 안에 들어가는 마감재는 수 없이 많으나 적어도 중요한 몇가지에 대해서 다루어 보았습니다. 모델하우스에 있는 분양대행사 직원들도 잘 모르는 경우가 많아 시공사에 확인후 알려주고 있습니다. 

견본주택 마감재는 모델하우스의 멋들어져보이는 모습에만 현혹될 것이 아니라 평면도도 받아보고, 마감재가 무엇이 쓰였는지를 꼼꼼히 따져본다면 주택 분양시 호갱이 되지 않을 수 있습니다. 

떼분양의 진실

2018년까지의 부동산 활황이 끝나고 2019년부터 다시금 부동산 가격이 하락하는 시기가 왔다고 생각합니다. 이렇게 부동산 시장이 침체될 때에는 미분양 아파트들도 많이 생겨납니다. 분양시장이 악화되는 시점인 앞으로 다시금 등장하게 될 수 있는 떼분양에 대해서 다루어 보겠습니다.

분양시장이 어려워졌던 2008년부터 2012년까지 악성 미분양 아파트들이 많이 있었습니다. 우리나라 보험업계에서 순진하고 절박한 취업준비생들으 꼬드겨서 텔레마케팅, 그리고 가족, 지인 보험을 가입하게 한 후 내치는 것과 굉장히 비슷한 형태를 가진 것이 바로 떼분양입니다. 부동산을 마케팅하는 방법 중에는 텔레마케팅이 있습니다 대부분 정상적인 부동산에서는 사용되지 않지요. 안 팔리는 미분양 상가나 개발 불가능한 토지를 판매할 때 기획부동산에서만이 텔레마케팅을 종종 사용합니다.

텔레마케팅 형태를 띈 떼분양

 텔레마케팅은 계약하기가 정말 어렵습니다. 아마 자주 핸드폰을 바꾸라고 하거나 인터넷을 바꾸라고 하는 전화들, 혹은 대출받으라고 전화 오는 것들 우리 모두 매일같이 무시하지 않습니까? 그 이유는 니즈가 없는 사람들 불특정 다수에게 무작위로 전화하기 때문입니다. 이것들 대부분 불법적으로 확보한 전화번호들입니다. 요즘은 빅데이터 시대라서 또 불법적으로 부동산과 관련된 검색을 했거나 분양시장을 알아보았던 사람들의 개인정보를 빼내서 마케팅을 하기도 합니다. 

이런 텔레마케팅은 정말 많은 노동력이 필요합니다. 한사람이 연락을 돌리는 것이 아니라 여러 사람이 돌려야 합니다. 계약 성사 가능성은 거의 없는데 최저시급만 주더라도 상당히 많은 금액을 지불해야 하다 보니 텔레마케팅을 통해 미분양 아파트가 계약이 성사되면 수수료가 상당히 높습니다. 물건마다 다르지만 보통 적게는 5%부터 많이 받으면 최고 20%까지 받게 됩니다. 절반 정도인 10%만 수수료를 받는다고 생각해보죠. 4억 원짜리 아파트를 하나 판다고 하면 4천만 원이 떨어지는 것입니다. 물론 이걸 다 텔레마케터가 가져가는 것은 아닙니다. 차 떼고 포떼고 아주 일부만 가져가게 되지요.

일반적인 텔레마케팅 업체들은 사실 소수로 움직입니다. 약 5~15명정도의 팀으로 전문성을 갖추고 하지요. 그러나 이러한 떼분양 업체들은 100명에서 300명까지 대학생, 주부, 취업준비생들의 텔레마케터들을 이용합니다. 전문성이라고는 정말 없습니다. 간단한 교육과 멘트 매뉴얼만 보여주고 바로 업무에 투입됩니다. 다닥다닥 붙어있는 공간에서 전화기와 전화를 걸어야 할 리스트만 가지고서 반복적으로 전화를 합니다.

절박한 취업준비생들은 이용만 당한다

대부분은 취업준비생들이 많이 하는데 마케팅업체에 취업공고를 보고 찾아오는데 이때 마케팅 업체에서는 엄청난 미래가 있고 이 업무를 잘해서 영업을 잘하면 시행사 직원으로 채용시켜 주겠다고 합니다. 그리고 이러한 시행사 직원은 연봉이 억 단위라고까지 소개합니다. 대부분의 취업준비생들이 이러한 달콤한 말에 속아 영업현장에 나갑니다. 게다가 시급이나 월급제도 아니라 대부분 성과급제입니다. 

영업현장에서 한달만에 몇억을 벌어가는 사람들을 보고 표창 수여식 같은 것을 보지만 사실 이건 대부분 연출된 장면입니다. 매달 팀별 성과를 높이기 위해서 최고 실적자에게는 1000만 원 이상의 포상금을 주고, 종종 명품이나 외제차를 보너스로 걸고 경쟁시키기도 합니다. 

이들의 조직 구성은 사장은 존재하긴 합니다. 그러나 사장은 실질적으로 보이지 않지요. 대부분 본부장들이 본부를 관리하면서 본부인원은 약 30명 정도로 많게는 10개 본부까지도 운영합니다. 그 밑으로 팀장들이 있는데 팀은 3~6명 정도 됩니다. 팀장은 직접적으로 영업을 하기보다는 팀원들을 교육한다는 명분 아래 온갖 어디 자기 계발서에 있는 화술, 설득심리, 악센트 등을 교육합니다.

그러나 어느정도 시간이 지나면 주변 지인을 통한 마케팅까지도 지시합니다. 한건이라도 실적을 올리면 다음부터는 더 나아진다는 말등을 이야기합니다. 신입사원들은 설득되어 부모나 친척들을 상대로 부동산을 팔기 시작하며 부모님이나 친척들은 자녀가 추천하는 물건에 대해서 훨씬 더 쉽게 계약을 체결해주기 때문입니다.

판매를 잘하면 진짜 돈을 많이 벌 수 있을까?

그렇다고 실제 판매를 하면 사원들은 돈을 많이 벌 수 있을까? 그렇지 않습니다. 아까전에 4억짜리를 팔면 수수료가 높아 대충 4000만 원이 떨어진다고 이야기했습니다. 그러나 이중에서도 9:1로 나머지는 사장과 본부장 팀장이 갖고 겨우 총매출의 1%인 400만 원만 사원이 가져가게 됩니다.  팀장도 돈을 많이 벌지 못합니다. 오로지 본부장급 이상부터만이 큰돈을 벌어서 외제차나 명품 옷을 입고 다닙니다. 

직원들도 자신이 나중에는 저 자리에 위치할 수 있을것이라고 생각하면서 상품 판매에 더욱 최선을 다합니다. 이러한 떼분양으로 상품이 하나도 안 팔릴 것 같다고 생각하지만 정말 수많은 콜을 하면 안 팔릴 물건은 없습니다. 게다가 이들의 절박함과 달콤한 말과 과장들은 한번 듣기 시작하면 그들이 심어준 큰돈을 벌 수 있는 좋은 투자처라는 환상에 젖어서 계약서를 쓰게 됩니다. 

최근까지는 부동산 시장이 호황기라 떼분양이 많이 잠잠해졌습니다. 그러나 2019년 다시금 부동산 시장이 얼어붙고 미분양이 나올 시점에서 앞으로 떼분양이 다시 나오지 않으리라는 법은 없습니다. 이러한 떼분양에 동원된 영업직원들의 말에 속아서 계약하기 보다 떼분양의 속성을 알고 현명히 대응하시기 바랍니다.

시행사와 시공사의 차이

많은 사람들이 아파트를 사기 위해서 고려할 때 아파트 브랜드와 시공사를 많이 봅니다. 예를 들면 푸르지오는 대우건설의 아파트이며 래미안은 삼성물산의 아파트이지요. 이러한 시공사들은 시행사로부터 의뢰를 받아서 시공사로서 아파트를 건설하는 것 외에는 다른 역할은 하지 않습니다.

 정말 중요한건 계약자 관리, 입주관리, 민원처리 등의 업무들은 시행사가 진행하며 분양계약서상 갑은 시공사가 아닌 시행사로 적혀있습니다. 과대광고, 허위광고 등으로 민원을 넣어도 당 업무는 시행사에서 진행하였기 때문에 시공사는 법적인 책임이 없고, 계약자 관리 또한 시공사에서 전화를 걸어도 직접 진행하지 않습니다. 물론 시행사와 시공사가 동일한 경우에 시공사가 모든 관리를 하고, 분양 및 입주관리업무를 시행사가 시공사에게 위탁하는 경우를 제외하고서는 별도의 회사인 시행사가 업무를 진행합니다.

시행사는 어떤 회사들이 있을까?

 시행사는 토지매입부터 시작해서 사업을 구상하고, 설계, 지구단위 계획, 인허가, 시공사선정, 분양승인, 분양 진행, 공정관리, 준공 관리, 입주관리 등 아파트가 완성될 때까지의 모든 업무를 수행하는 실질적인 개발자입니다. 아울러 아파트의 마감재 수준까지 결정하는 곳이 시행사입니다. 지금까지의 설명만 들어 봤을 때에는 시행사라는 곳이 정말 돈이 많은 회사라고 생각할 수 도 ㄷ있습니다. 그러나 우리나라 대부분의 시행사들은 자본금 10억 정도의 회사들이며 직원 수도 10명 이상이 안 되는 곳이 꽤 많습니다. 그런 회사가 어떻게 1000억 원이 넘는 사업을 수행할 수 있을까요? 대부분의 시행사는 금융권으로부터 프로젝트 파이낸싱 대출을 받습니다. 이 대출은 시공사의 연대보증 혹은 책임 준공 보증으로 이루어집니다.

시행사의 황금기 : IMF부터 2007년

시행사라는 개념은 1990년대 중후반 만들어졌습니다. IMF이후에 1997년부터 엄청난 성장을 하게 됩니다. 시행사업으로 돈을 많이 벌던 시절이 바로 1997년부터 2007년까지 였습니다. 토지만 확보하면 인허가를 받는 과정에서 주변 집값이 올라갑니다. 분양승인만 받으면 돈방석에 앉을 수 있었으니 우리나라 시행업체의 황금기였습니다. 

시행사의 몰락기 리먼사태 ~ 2014년

시행사들이 몰락의 길을 걷게 된건 2008년 글로벌 경제 외기 때부터입니다. 집값이 계속 오를 것이라고 예측하고 높은 가격을 주고 땅을 사두었으나 글로벌 경기침체로 인하여 집값이 정체되고 주변 아파트 가격이 낮아서 분양가 또한 낮아졌습니다. 분양가가 낮아지니 사업의 이익도 적어지면서 막대한 자금을 빌린 시행사 입장으로서는 대출의 이자도 갚기 힘든 상황이 여기저기서 터져 나왔습니다. 의도적으로 회사를 부도 처리하고 감옥에 가는 사장들까지 생겨났습니다.

시공사들 또한 어려움을 겪기 시작했습니다. 2007년 이후 시행사들이 무너지다보니, 해당 대출에 대한 보증을 섰던 시공사들도 신용도가 낮아지고 부도가 나며 기업회생 혹은 워크아웃을 진행하게 되어 2007년 2015년까지 우리나라 시행사와 건설 시공사 모두 다 어려워진 암흑기로 보면 되겠습니다. 2006년에서 2007년 사이에 건설회사를 인수했던 대기업 그룹사들도 그룹사 전체가 흔들려버리는 계기를 제공하게 되었습니다. 극동건설을 인수했던 웅진그룹은 어마어마한 손해를 입으면서 그룹사의 알짜 기업들을 눈물을 머금고 매각해야 했습니다. 웅진코웨이와 웅진식품 등을 팔아버렸습니다. 대우건설을 인수했던 금호그룹도 마찬가지였습니다. 아직까지도 그 여파로 인해서 그룹사의 자랑이었던 금호아시아나까지 매각하려는 움직임을 보여주고 있습니다.

2014년 말부터 부동산가격이 차츰 회복세를 보이면서 다시 급상승하게 되었습니다 그만큼 이곳저곳에서 신규 택지공급과 분양권이 많이 생겼고 예전만큼은 아니지만 그래도 다시 한번 국내에서는 건설업계가 다시금 활력을 찾고 있습니다. 물론 해외건설에서 많은 적자를 보고 온 건설 시공사들은 아직까지 어려움을 갖고 있습니다. 

지금은 건설회사 내에서 자체적으로 시행사를 두는 경우도 많이 생겼습니다. 건설회사가 할 수 없는 업무들을 처리하고 또한 경쟁률 높은 택지를 분양받을 때 낙찰가능성을 높이기 위해서입니다. 대표적으로 최근 급성장한 호반건설, 반도건설 등은 수십 개의 시행사들을 자회사로 갖고 있다는 소문이 있습니다. 최소한 아파트를 분양받기 전 시행사가 어떤 회사인지, 어떤 역할을 하는지 정도를 이해하면 분양을 받을 때 큰 도움을 받을 수 있습니다. 

모델하우스 관람 전 알아야 할 것 

우리는 분양 받기전에 모델하우스에 한번 들릅니다. 과연 이 곳이 어떤 곳인지 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. IMF 이전에는 모델하우스에 있는 직원들 대부분이 시공사 직원들이었습니다. 시공사 직원들이 직접 분양 상담을 하고 접수 계약까지 진행했습니다. 거리 홍보 또한 시공사 직원들이 직접 했었지요. 어깨띠 두르고 길거리에서 물티슈나 전단지를 나누어 주는 것도 다 했습니다.  그러나 IMF 이후 건설사가 구조조정을 한 이후에 이런 것들이 사라졌습니다.

몸값 비싼 건설사 직원들이 직접 영업을 하는 것이 아니라, 이것만 전문적으로 싸게 해주는 소위 말해서 아웃소싱을 하게 되었지요. 더 이상 모델하우스에서 시공사 직원은 없습니다. 대신에 분양 대행사라는 것이 생겼습니다. 그리고 프리랜서 상담사들 꽤 예쁜 언니들이 있는 모델분들 행사 도우미들만 존재하고 있습니다. 그 외에 전화상담 전문인력들과 아르바이트생들이 있습니다.  분양대행사들은 영업사원들이 건당 성공보수로 받습니다. 분양세대당 150만 원에서 250만 원의 수수료 정도를 받는다고 합니다. 아울러 지급 시점 또한 매월 정산을 해주는 개념이라서 해당 현장에서 모든 물량이 빠르게 완전히 분양되기를 가장 바라는 것 또한 분양 대행사입니다.

분양 대행사직원들은 무슨 일을 할까?

분양대행사 직원들은 사실 계약자와 직접 상담을 거의 하지 않습니다. 이 사람들은 분양 홍보 전략을 수립하고 인력들을 관리하는 역할을 합니다. 모델하우스에서 운용되는 인력은 모두 분양대행사에서 관장하고 있습니다. 따라서 시공사에서는 분양대행사 선정에 굉장히 고심하여 선정합니다. 대부분 PT를 통해서 분양대행사를 선정합니다.

 선정된 분양대행사는 모델하우스를 만들기 전부터 인터넷과 지역 부동산, 언론들을 상대로 영업을 진행하며 부동산 카페나 길거리에서 물티슈를 나누어주면서 홍보하는 것들도 이들의 역할입니다. 부동산 카페에서 보이는 광고성 사진 파일들도 이 대행사에서 만든 경우가 많이 있습니다.

분양대행사의 꼼수

분양대행사들은 아주 기상천외한 전략으로 아파트를 홍보하기도합니다. 이들은 분양대행사의 전략 중에서 모델하우스에서는 내부 공간이 많은데도 일부러 사람들 줄을 세우는 경우도 있습니다. 그리고 알바들을 풀어서 모델하우스에서 열심히 줄 서서 보기를 반복하는 아르바이트들도 있지요. 이유는 지나가는 사람들에게 홍보효과를 만들기 위해서입니다. 우리도 길가다가 줄 서있는 음식점이 있으면 저 집이 맛집일 것이다라고 생각하고 같이 줄을 서는 것과 비슷합니다. 이렇게 인기 있는 아파트인데 지금 청약을 신청해야 된다는 인식을 심어줌으로써 홍보효과를 극대화시킵니다. 그러나 정말 사람이 몰릴 때는 안전상으로 줄을 세우기도 합니다.

 또한 아르바이트들 중에서 일부러 모델하우스 안에서 좋은 이야기만 크게 떠들게하는 전략도 쓰고 있습니다. 둘씩 돌아다니면서 해당 분양상품의 장점들을 은근슬쩍 흘리도록 이야기하는 사람들도 고용합니다. 양로원이나 인력고용센터에서 고용해서 연출을 합니다. 만약 혼자서 온 사람이 연신 감탄하면서 막 돌아다니면 의심해 볼만 합니다. 모델하우스는 혼자서 오는 경우는 거의 없기 때문입니다. 

그리고 반대의 경우도 있습니다. 주변에 다른 분양하는 곳이 있고 해당 모델하우스가 있으면 그쪽으로 아르바이트를 고용해서 보낸뒤 해당 모델하우스를 흠잡는 역할까지 하고 있습니다. 가끔은 모델하우스 내부 품목을 일부로 파손시키는 경우도 있습니다. 그 안에서는 정말 처절하고 지저분한 전투가 벌어지고 있습니다.

상담사들을 믿지 마라 

상담사들은 무엇을 할까? 상담사들은 사실 분양이 좀 어려워 보이는 평수대로 유인을 합니다. 은근슬쩍 사람들이 해당 평수로 가도록 유도하기 때문에 당하고서도 정말 당했다는 사실을 인지하기는 어렵습니다. 상담사들은 시공사의 로고가 박힌 명함을 쓰기도 합니다. 마치 자신들이 시공사 직원인 것 같은 인상을 풍기지만 공식적으로 그들은 시공사 직원이 아니지만 시공사에서도 암묵적으로 묵인해줍니다. 이 또한 분양대행사에서 제작해서 상담사들에게 배포해준 것입니다.

고수익의 도우미 실장

마지막으로는 모델하우스 도우미들이 있습니다. 이들은 모델회사에서 직접 공급해주는데 중간에 모델하우스 전문 중개인들이 도우미 실장이라는 이름으로 존재합니다. 해당 실장은 건설회사나 분양대행사에 영업을 통해서 도우미 일당 1일 20~30만 원을 받고 이 중에서 적게는 30% 많게는 50%까지 떼어갑니다. 한 현장에서 대충 10명 정도의 도우미를 공유하니 일한번 안 하고 중간에서 10일만 해도 1000만 원 가까이 챙기는 고수익 업종입니다.

자 이러한 환경 속에서 여러분들은 모델하우스를 둘러보게 됩니다. 상담사들이 진정 당신들을 도와줄 거라는 생각은 버리셔야 합니다. 견본주택 안에서 상담사들에게는 최소한의 질문만 하고 직접 본인의 눈으로 보고 판단하시기를 추천드립니다. 

분위기에 휩쓸리기 쉬운 분양시장

 사람은 집단 동물입니다. 집단의 분위기에 그만큼 휩쓸리기가 쉽지요. 경제용어로는 동조화 현상이라고도 합니다. 국제화 시대를 맞이해서 세계의 정보들이 공유가 쉬워지고 경제에 대한 상호의존성이 높아지면서, 아주 먼 나라에 있는 국가의 사건사고, 주가지수가 폭락하면 대한민국의 주가도 함께 폭락하기도 하고 반대로 주가가 상승하면 함께 상승하기도 합니다. 

 분양시장도 마찬가지의 현상을 겪고 있습니다. 종종 저도 큰 관심도 없이 모델하우스를 보러 갑니다. 그런데 모델하우스에 사람들이 몰려서 인산인해를 이루고 있고 북적거리면서 여기저기서 분양을 받으려고 하는 사람들이 보이면, 별로 관심도 없던 현장에서 갑자기 꽤 괜찮은 위치라고 생각하게 됩니다. 이때부터 해당 아파트에 대해서 상세히 알아보기 시작하면서 장점들이 보입니다. 그리고는 큰 맘먹고 청약통장을 신청해보게 됩니다. 경쟁률이 너무 높아서 기대 반 걱정 반으로 결과를 지켜보았는데 가점이 높아서 당첨됩니다. 횡재를 한 것만 같아 기분이 좋습니다. 그러나 청약경쟁률이 높다고 꼭 준공 이후에 좋은 성과가 있는 것은 아닙니다

투자수요만 많았던 아파트의 입주시점 상황

청약 경쟁률이 높다는 것은 실수요도 많지만 그만큼 가수요 부동산 투자자들이 많이 몰려있었다는 것을 이야기합니다. 물론 아예 청약 당시부터 인기가 없는 것보다는 나을 수도 있지만 투자자들이 많다는 것은 준공 이후에도 가격 상승이 쉽게 이루어지기 힘들다는 것입니다. 투자자 비율이 높은 단지들의 입주시점 특징들을 보겠습니다. 

첫째 실거주 비율이 낮아진다 

둘째 실거주 비율이 없으니 전세물량이 많이 나온다

셋째 수요 대비 임대물량이 많이 나오니 전세 가격 자체가 낮아진다.

넷째 아파트 가격 상승 타이밍에도 계속 매물이 나오면서 상승 타이밍을 놓치게 된다.

결국 아파트 가격을 올려주는 것은 실거주 비율입니다. 그 이유는 이 아파트들은 실거주 비율이 높아서 매물이 없기 때문입니다. 투자자들은 가격이 오르면 바로 팔고 빠지지만 실거주자들은 팔아야 할 이유가 없기 때문입니다.

높은 실거주 비율은 준공 이후에도 좋은 성적을 보인다.

높은 실거주 비율로 분양에 성공해서 그 이후에도 가격 상승을 한 지역으로는 위례신도시나 동탄 2기 신도시가 있습니다.  위례신도시와 동탄 2기 신도시는 부동산 시장이 가장 저점을 찍었던 2012년 2013년 분양을 진행한 단지들이었습니다. 이때에는 정말 용감하거나 미래를 볼 줄 아는 사람이 아니었다면 섣부르게 부동산 투자를 나설 수가 없던 시점이었습니다. 분양 때 대부분 실거주로 접근한 사람들이 높았던 시기에 분양된 물건이었고 입주시점이 다가오자 전세로 나오는 매물이 적었고 거래 자체에 희소성이 있다 보니 프리미엄이 형성되게 되었습니다. 

실거주 비율이 높게 시작한 신도시들은 앞으로도 꾸준히 좋은 가격 상승을 이끌어 낼 것으로 보입니다. 거주자들이 대부분 집주인이다 보니 커뮤니티 또한 강력하게 형성됩니다. 이러한 커뮤니티들은 사람들을 더 몰리게 만들었습니다. 실 거지 비율이 감소하는 흐름이 보이면 위기의식을 가져야 합니다. 실거주 비율이 꾸준하게 줄어든다면 그 시점이 바로 매도시점이 아닐까 생각해보아야 합니다. 그만큼 실거주 비율이 부동산 투자에서 중요한 키포인트라고 할 수 있습니다. 

실거주 비율이 70% 이하로 떨어지게 되면 가격 상승이 억제됩니다. 어쩌면 입지가 우수함에도 청약경쟁률이 높았던 단지들이 입주 후에 청약경쟁이 치열했던 아파트들보다도 상승을 높이 보이는 경우도 많았습니다. 반대로 너무 높은 청약경쟁률은 보였던 그 반대의 경우도 있었고요. 

어떻게 하면 실거주 비율을 알 수 있을까? 바로 입주예정자 카페를 활동해보면 금방 답이 나옵니다. 실제로 그지역에서 실거주를 할 예정인 사람들은 입주예정자 카페에서 많은 활동을 합니다. 그러나 반대로 실거주 비율이 낮고 그저 부동산 투자의 목적으로 온 분들인 입주예정자 카페에서 그만큼 활동하지 않지요. 회원수는 있지만 활발하지 않다면 전매 가능 시점에서 매도하는 것도 좋은 방안이 될 것입니다.