장현지구? 가온신도시 어디지?

시흥시는 경기도 대부분 도시와 비슷하게 택지지구가 정말 많습니다. 시흥시는 정말 택지지구가 정말 많은데 다른 지역과 다르게 가장 세련된 도시가 어디냐고 한다면 바로 장현지구일겁니다.

가온신도시라는 이름으로 불리는 장현지구는 왼쪽에는 대곶과 오른쪽에는 목감 그리고 위에는 은계지구가 있습니다. 시흥시에서는 장현지구가 딱 가운데에 있어서 가온 신도시라는 이름을 지었습니다. 장현지구의 총 인구조성은 18만명을 수용할 수 있도록 택지지구를 구성하였습니다. 

장현지구와 일자리

항상 그 지역에 대해서 가장 첫번째로 알아야 할것이 바로 일자리와의 접근성입니다. 일자리가 있는곳에 사람들이 모이고, 많은 사람들에게 있어서 직장과의 거리가 주거의 위치를 정하는 가장 기본적인 요소이기 때문입니다. 장현지구는 강남과의 접근성은 다소 떨어지는 것으로 보입니다.

그러나 서울서부와 영등포권 여의도와 가산, 구로디지털단지등 일자리 밀집지역과의 접근성이 뛰어납니다. 현재도 구로디지털단지까지는 시흥시청역에서 대중교통으로 40분이면 출퇴근이 가능하고 여의도까지도 1시간이 안걸립니다. 그러나 앞으로는 신안산선이 뚫리게 된다면 여의도나 구로디지털단지 30분이면 출퇴근이 가능하고 서울역까지는 40분정도로 예상됩니다. 

장현지구와 교통

장현지구의 가장 큰 장점은 교통적으로 지하철이 세개나 다니는 트리플역세권이 조성될 것이기 때문입니다. 이런곳은 서울에서도 정말 흔하지 않지요. 강남역도 더블역세권입니다. 현재 위치하고 있는 소사 원시선에서 추가적으로 신안산선이 추가되어 여의도와 서울역으로 나가는것이 쉬워지고, 월곶 판교선이 준공이 된다면 안양과 분당 판교로의 출퇴근까지도 어렵지 않게 됩니다.

모든 전철 계획이 완료된다면 장현지구의 시흥시청역은 트리플 역세권이 됩니다. 교통의 요충지가 됨으로서 복합환승센터가 또 예정되어 있습니다. 이와 함께 대형쇼핑몰이 함께 입점하면서 전체적인 편의 시설도 올라갈 것으로 보입니다. 

장현지구의 교육

아이를 키우는 부모입장으로서 학교의 위치와 거리는 직장의 거리만큼이나 중요한 요소입니다. 장현지구에는 다행히도 많은 학교가 있습니다.  교육적으로 가장 좋아보이는 입지는 초중고등학교를 품고있는 B8지역의 호반베르디움 쪽이라고 생각이 됩니다. 장현지구 내에는 초등학교가 총 3개 중학교가 2개, 고등학교가 1개 위치해있습니다.

그리고 교육적으로 저는 주변에 녹지비율이 높은것이 아이들의 정서에 얼마나 좋은 영향을 미치는지 알고 있습니다. 장현지구는 생태공원이 가깝고 근처에 갯골 캠핑장등이 있어서 아이들이 커가기에 좋은 환경이라고 생각합니다.

장현지구 공급폭탄인가?

장현지구의 입주예정단지는 엄청나게 많습니다. 무려 2000세대가 넘는 물량이 장현지구에 예정되어 있습니다. 그런데 너무 많은 공급이 있어서 일까요? 장현지구의 최근 모습은 그렇게 좋지 않습니다. 미분양이 조금씩 나고 아파트가격 상승세는 눌려져 있습니다. 가장 큰 이유는 광명 구도심의 재개발 쪽입니다. 택지개발로 5000가구 이상이 들어오게 되는 광명이 개발되게 되면서 시흥의 장현지구도 메리트가 많이 잃었습니다. 

하지만 투자의 입장이 아니라 실수요의 입장에서 다시 한번 돌아본다면 장현지구는 정말 살기 좋은 곳입니다. 특히 시흥시청역 인근의 아파트는 트리플 역세권으로 중장기적으로 다시한번 오르는 모멘텀에서 좋은 흐름을 보일것으로 보입니다.  

장현지구 현재시세

아마 가장 궁금한 것이 바로 현재의 장현지구 시세와 분양가일것입니다. 장현지구의 최근 시흥시청역 인근 로열듀크의 경우에는 평당 분양가를 1170만원을 찍었습니다 30평 아파트의 경우에는 3억 5천정도 하는 가격입니다.

그러나 분양권의 매매의 경우에는 그보다 더 비싼 가격을 보여주고 있습니다. 현재 시흥 장현 제일 풍경채 센텀의 경우에는 매매가가 30평 기준으로 5억이 5천이 넘습니다. 최근 매매 실거래가가 4억 3천이라고 하더라도 1억 이상의 피가 붙게 된 것입니다.  

당분간은 주변의 입주물량이 워낙 많기 떄문에 미분양이 날 가능성도 있다고 생각합니다. 그리고 전세자를 구하는 것도  장담할 수는 없을겁니다. 그러나 중장기적인 관점에서 장현지구는 살기 좋은 곳이라는 것이 알려지면서 많은 사람들이 관심을 갖게될 만한 지역이 될 것이라고 생각합니다. 

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들썩이는 부산 해운대구 아파트 가격

부산 분양예정 아파트 중에서도 오늘은 해운대구의 신규분양 예정 아파트에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 부산에서 가장 비싸고 핫한 지역이라고 한다면 저는 해운대구를 뽑을겁니다. 특히 마린시티는 부산의 부촌이라고 불릴만큼 가격이 비쌉니다. 고층건물이 많이 밀집하고 있으면서도 화려한 외관을 보여주고 있는데요 마린시티와 센텀시티에 위치한 초고층의 고급 아파트들은 펜트하우스 촌이라고도 불리우기도 합니다. 

바다를 끼인 탁트인 뷰와 부산의 신도시 느낌으로 세련되고 쾌적한 주거환경을 찾아서 많은사람들이 관심을 갖고 보는 것이 바로 해운대의 아파트 일 것입니다. 

해운대구 신규분양아파트 정보

해운대구의 신규분양 아파트가 있다면 두군데가 비슷한 위치에 건설될 예정입니다. 하나는 해운대 중동 동원 로열듀크가 있습니다. 480세대규모로 개발되고 이름은 동원개발에서 건설이 예정되어 있습니다. 입지적인 측면으로 먼저 아래 지도를 살펴보시면 해운대역과 중동역까지 도보권인지라 더블역세권에 위치하고 있습니다. 

일단은 역을 두개나 끼고 있어서 출퇴근과 교통에서 크게 어려움이 없을것으로 보입니다. 그리고 해운대 시외버스터미널도 근처에 있어서 서울의 반포지역 아파트처럼 교통의 혜택을 누릴 수있는 프리미엄 입지라고 볼 수 있습니다.

게다가 교육적으로도 좋습니다. 바로 옆에 해운대 초등학교가 있습니다. 아이들을 안심하고 학교를 도보로 보내도 될 정도의 거리이기 때문에 신혼부부 입장에서는 학교를 고려했을 때 또 좋은 위치라고 생각합니다. 아래 사진을 보시면 아파트 단지에서 초등학교가 보일 정도로 가깝습니다. 

또한 가까이 중동역쪽에 이마트 해운대점이 있습니다. 장을보러 다닐때 굳이 멀리 가지 않아도 될정도로 대형마트가 있고 바로 옆에 또한 해운대구청이 위치하고 있어서 각종 행정업무를 보기에도 좋을 것입니다. 

171세대 규모로 들어오는 쌍용 더 플래티넘 해운대도 밑에 붙어있는 아파트이기 때문에 입지적으로는 아주 훌륭한 위치에 있다고 생각합니다.

그래서 분양가 예상은?

가장 중요한 분양가는 얼마나 될까입니다? 아직 분양가를 공개하지는 않았습니다. 그러나 가장 최근 분양을 실시했던 해운대 센텀 KCC스위첸의 평당 분양가는 1200만원대였습니다. 아마 비슷한 정도의 분양가나 조금 더 비싼 분양가가 되지 않을까 싶습니다. 1250만원정도를 예상해봅니다. 그 이유는 현재 주변 아파트의 시세가 그보다 훨신 비싸기 때문입니다. 가장 정확한 비교를 위해서 해운대 중동 두산 위브 아파트의 현재 거래 가격을 알아보았습니다.

현재 거래 가격은 113제곱미터 매매가 평균이 약 4억 5000만원에서 5억 7500만원까지 합니다. 평당 매매가는 1315만원이 최저이고 많게는 1680만원까지 합니다. 이러한 상황에서 충분히 청약에만 성공한다면 주변 아파트 가격만큼 오르는 것을 예상해 볼만합니다. 그러나 최근의 경쟁률을 본다면 이 청약당첨이 쉽지는 않아보입니다. 

67:1 청약경쟁의 해운대 센텀 KCC스위첸

최근 해운대 센텀 KCC스위첸 무려 청약경쟁률이 67.7:1을 기록했다고 합니다. 청약에 사람들이 엄청 몰린 것은 바로 부산도 전국적인 집값상승세에 있기 때문인데요. 해운대구가 조정대상지역에서 해제되면서 근처에 있던 모든 수요자들이 해운대로 다 몰린건데요. 전매제한기간, 대출규제가 없어지면서 다시금 과열되는 시장의 상황을 보여주고 있습니다. 

엘시티 더샵은 피가 5억이 붙었는데 투기수요가 아닌가?

몇년전만하더라도 부산의 평당분양가가 1000만원이 넘는다고 했을때 다들 미쳤다고 비싸다고 이야기 했는데 지금은 2000만원을 하는 아파트까지 생겨나고 있습니다. 특히 조정대상지역에서 해제된 동래구와 수영구, 해운대구가 상승을 많이 하고 있습니다. 

최근 준공을 코앞에 있는 해운대 엘시티 더샵같은경우에는 지금 현재 피가 5억이 넘게 붙어있는 것으로 파악되고 있습니다.

근데 이게 꼭 실수요자들보다도 서울등의 수도권 투자자들이 서울지역의 규제가 너무 심하고 세금도 부담되다보니 서울에서 투자하기가 어려워서 부산으로 투자를 하러 오는 투자수요가 밀려오고 있어서이기도 합니다. 부산에서는 서울과 비교해서는 비교적 적은 금액으로도 아파트를 살 수 있으니까 말이지요

투기수요가 몰려오는 곳에서 이 가격이 진짜 맞는가 하는 의문도 있습니다만 신규청약에 있어서 만큼은 분명 경쟁력 있을거라고 생각합니다. 

2020년 부동산가격 하락 오는가?

부동산 투자자로서 가장 두려운 일은 부동산가격하락입니다. 워낙에 고가이다보니 은행자금의 레버리지가 없으면 살수 없는 것이 부동산이다보니 빚을 잔뜩 졌는데 일본처럼 가격이 폭락한다면 인생이 그대로 망하는 일입니다.

 부동산이 하락할거라고 예상하는 사람이 많습니다. 2018년 2019년에 너무 많이 올랐기 떄문입니다. 물론 오르는게 있으면 떨어질 수도 있지만 대한민국 아직 멀었다고 생각합니다. 중장기적으로 보았을때 지속적으로 상승할 것이라고 생각합니다.

저성장과 고령화는 부동산 가격을 오히려 올릴 수 있다

많은사람들이 부동산 폭락론을 얘기하는 것은 바로 저성장 국면의 한국경제와 인구감소에 따른 고령화일 것입니다. 그러나 뒤집어 생각하면 이 둘은 오히려 부동산가격을 하락시키는 것이 아니라 높일 수 도 있습니다. 

 대한민국은 이미 몇년전부터 저성장국면을 맞이했습니다. 금리가 제로금리 마이너스 금리인 시대에 사람들은 주식보다도 안전하면서도 수익이 높은 곳을 찾게 되는데 바로 이것이 부동산입니다. 우리나라의 GDP성장은 2%대인데 그 이상의 성장을 기대할 수 있는 것이 부동산투자이기 때문입니다.

고령화도 마찬가지입니다. 고령화가 되면서 이미 은퇴한 세대들의 돈이 어디로 갈까요? 이분들이 노동을통해서 돈을 벌기보다는 자본수익을 얻어야합니다. 은퇴한세대들은 월세를 받을 수 있는 부동산과 건물로의 투자가 점점 늘어나고 있습니다. 

저출산과 인구감소의 문제를 많이 지적하는데. 가장 집의 구매를 필요로하는 세대는 40세 전후부터입니다. 우리나라에서 저출산으로 인해 인구가 크게 감소하는것은 2000년 생부터입니다. 지금의 90년생들이 30살인데 이들이 40살이 되기까지는 아직 10년 이상 남아있고 이때까지 집을 필요로하는 인구의 수는 여전히 가장 많을 것 입니다. 

주식과 부동산은 근본적으로 다르다

 주식과 부동산은 근본적으로 다릅니다. 지난 몇년동안 세계 증시는 크게 불안정했습니다. 2008년 이후 세계경기 침체는 1930년대 세계대공황에 견줄만큼 거대한 흐름의 변화였습니다. 세계 주가 역시 반토막에 가깝게 하락하였습니다. 2007년 2000포인트를 하던 코스피 지수도 그 당시에는 900선이 깨져서 800선까지 간 적이 있었으니 말이죠. 그러나 주식은 다시 언제 그랬냐는 듯이 회복되었습니다.

 주식은 5년만에 3배가 되기도하고 1년만에 반토막이 나기도 합니다. 이것은 미국도 중국도 일본도 한국도 다 마찬가지입니다. 부동산가격은 다릅니다.  주식에 비교하자면 부동산은 더욱 안정적입니다. 주식처럼 반토막 나는 경우는거의 없었습니다. 오히려 꾸준히 상승하는 경우가 대다수였습니다. 투자자입장에서 사실 부동산은 지루하기 짝이 없는 재미없는 투자입니다.

대한민국은 다른나라에 비교하여 LTV가 낮다

우리나라는 LTV가 굉장히 하드하게 세팅되있느 상태입니다. 투기지역으로 묶인 곳은 50%까지 밖에 되지 않으나 말입니다.  LTV라는 것은 무엇일까요? 바로 물건을 담보로해서 돈을 빌려주는 것인데요. 이 비율이 미국은 100% 네덜란드나 영국의 경우는 110%까지도 가능하다고 합니다. 반면에 우리나라는 그정도까지는 되지 않습니다. 우리나라가 2000년대 덜 올랐던 것은 LTV의 강화로부터 왔습니다. 특히 최근 서울 투기지역과 투기과열지구는 LTV가 50%까지 밖에 나오지 않게 되었습니다. 

산이 높아야 골도 깊다

일본은 1991년 버블붕괴를 맞이하였고 미국은 2008년 맞이했습니다. 우리나라의 지난 10년간 부동산 가격 상승률은 2배가 되지 않습니다. 반면 일본은 5배가 올랐었죠 . 한국은 부동산 폭락이 있었던 일본이나 미국과는 달리 비교적 부동산가격이 오르지 않았던 나라입니다. 하락이 불가능하지는 않지만 우리가 우려하는 것 만큼 폭락은 없을 것으로 보입니다.

언론과 반대로가라

올해 2019년도 초반 모든 전문가들이 부동산 가격의 하락을 이야기했습니다. 그러나 2019년 11월 지금 현재는 어떻게 되었나요? 2018년도 만큼 폭등한 지역도 많이 있습니다. 특히 규제를 피해간 지역들이 그랬습니다. 항상 시장에는 비관론이 존재해왔지만 결국은 낙관론자들이 이기고 돈을 벌었다는것을 잊지 마시고 언론과 전문가들의 이야기에 현혹되기 보다는 자신을 믿고 투자하시기 바랍니다. 

현재 대구에는 분양 예정 아파트가 많습니다. 한 글에 모두 다 담을 수는 없고 대구에서 가장 중심 그리고 핫한 중구지역부터 천천히 다루어보도록 하겠습니다. 

경상도의 중심이 어디냐고 묻는다면 바로 대구일겁니다. 역사적으로 오래된 도시인데 현재까지도 서울특별시와 부산광역시에 전국 제3의 도시입니다. 현재 250만 명의 큰 도시에서 또 가장 중심이 되는 곳이 어디냐고 한다면 바로 중구 일 것입니다. 서울시나 부산과 같은 대도시에 비해서 단일 도심 체제의 도시입니다. 대구시의 수많은 상업시설과 문화시설이 중구 일대에 몰려있습니다. 

 그 이유는 서울과 같은경우는 강남과 영등포 종로 일대로 3개 중심으로 발달했지만 이 사이에는 강이 있고 산들로 막혀 있어서 접근하기가 어려웠던 반면에 대구는 분지인데다가 평평하기 때문에 바로 중심권으로의 도로 아 대중교통 접근성이 너무나도 뛰어나기 때문입니다. 

대구 중구분양 예정 아파트 - 대구역 제일풍경채 위너 스카이

가장 먼저 다뤄볼 아파트는 바로 대구역의 위너 스카이입니다. 오늘 다루어볼 제일풍경채와 힐스테이트 대구역 모두 원도심을 재개발하는 구역입니다. 대구역 일대가 전체적으로 대규모로 도심 재개발이 진행되고 있습니다. 서울의 용산과 한남동 일대가 재개발 되는 것처럼 해당 지역도 재개발이 2021년쯤 완성되면 원도심의 생활권과 접근성을 누리면서도 쾌적한 주거환경이 조성될 것으로 예상됩니다.

주상복합으로 지어지는 제일풍경채 위너스카이 대구역 아파트는 총 44층의 6개 동 규모로 지어진다고 합니다. 아파트뿐만 아니라 오피스텔도 같이 지어지고 지상층에는 상가들과 주민 편의시설들이 함께 지어질 예정입니다. 아파트는 84㎡ A/B/C타입으로 총 604가구가 공급된다고 합니다. 오피스텔은 74㎡/75㎡/77㎡으로총 164실이 예정되어 있습니다.

대구 지하철 3호선 달성공원 역과 근처 대구역과 중앙로 더블역세권 입지에 위치해 있어서 더블 역세권을 누릴 수 있으며 기존 인프라가 잘 갖추어져 있어서 근처의 롯데백화점과 동아백화점 의료 쇼핑 문화적인 측면에서 접근하기에 용이합니다.

 게다가 바로 코 앞에 수창초등학교와 단지 내에 유치원이 설립되며 근처에 다양한 중고등학교와 추가 초등학교들이 위치해 있어서 아이들을 키우는 부모님이라면 안심하고 학교를 보낼 수 있습니다. 

대구 중구 분양 예정 아파트 - 힐스테이트 대구역

제일풍경채 바로 옆 지역에 현대건설에서 짓고 있는 아파트 브랜드가 "힐스테이트 대구역"이라는 이름으로 분양 예정에 있습니다. 단지 규모는 그렇게 크지 않을 것 같습니다. 오피스텔 1개 동이랑 아파트 5개 동 규모입니다.  오피스텔은 총 150실, 아파트는 803세대가 지어질 예정입니다. 그러나 49층이라는 어마어마한 높이의 아파트이기 때문에 대구 중심의 랜드마크가 될 것으로 보입니다.

전용 면적은 오피스텔의 경우에는 43㎡ 100실과 46㎡ 50실로 이루어질 예정이며

아파트의 경우에는 84㎡이 총 ABC 타입으로 나오며 A타입은 172세대, B타입은 89세대, C타입 374세대

그리고 112㎡은 168세대로 구성된다고 합니다.

중앙로역 생활권으로 가까운 위치에 종로초등학교, 달성초, 경일중학교, 경명 여자 중고등학교, 칠성고등의 학교들이 있어서 아이들이 학교를 다니는 것을 도보로도 다닐 수 있습니다. 

그래서 분양가는 얼마일까?

아직 분양가는 아직 나오지 않았습니다. 주변 시세에 미루어 짐작할 뿐입니다. 2019년 4월에 이미 대구역 경남 센트로팰리스가 분양이 완료되었습니다. 두 위치와 비슷하게 대구 중구의 달성공원과 대구역 더블 역세권 고층 주상복합 아파트였습니다.

해당 대구역 경남 센트로팰리스의 평당 분양가가 1250만 원 선이라는 것을 확인해본다면 대구역 힐스테이트도 평당 분양가가 1250만 원은 일단은 넘고 적게는 1250만 원에서 1350만 원 선사이가 아닐까 조심스럽게 예측해 봅니다. 대구지역 아파트도 이렇게 올랐어? 하고 비싸다고 포기하실 분도 계실 겁니다. 그러나 이 곳은 중심지. 정말 안전한 부동산 투자이며 그럼에도 불구하고 청약에만 성공하면 그 이상의 수익을 기대해 볼 수 있으리라고 생각됩니다.

올해 11월과 12월 중에 분양 예정에 있으니 모델하우스도 꼭 들러 보시고 확신이 서신다면 청약에 도전하셔서 좋은 결과 있으시길 바라겠습니다. 

부동산 호황기는 인구구조 때문?

세계 어느나라를 가나 나이가 40이 되면 집을 가장 왕성하게 구매하는 나이입니다. 가장 경제력이 있으면서도 앞으로도 구매력이 있을 나이가 바로 마흔입니다. 지금 우리나라의 인구구조를 본다면 전형적인 항아리 형태를 보이고 있습니다. 집을 필요로하는 세대 30대 중반부터 이제 갓 60을 넘은 세대가 대다수를 차지하고 있습니다.

이를 다시 이야기 하면 지금 대한민국의 인구구조는 집을 가장 필요로하는 인구가 많은 구조입니다. 30대들은 앞으로 결혼해서 집을 구해야하고, 40대들은 한창 애들을 키울나이이고 60대도 마찬가지로 아직 집을 팔고 자식들과 함께 살 나이는 또 아닙니다. 집을 필요로 하는 수요가 가장 많다보니 지금이 바로 부동산 시장이 초호황기인 시대라고 볼 수 있습니다.

그러나 앞으로 10년이 지나서 2030년이 된다고 가정하면 우리나라의 인구구조는 또 어떻게 변할까요? 그리고 변화하는 인구구조는 수요에 어떤 영향을 미칠까요? 10년만 지나도 현재 인구가 가장 많은 베이비붐세대들이 70대로 들어서게 됩니다. 가장 많이 태어난 세대들이 노령화 되어가면서 부동산 트렌드에도 큰 변화들을 불러일으킬 것입니다.

우리의 대선배 일본을 보자

항상 우리에게는 일본이라는 좋은 모델이 있습니다. 경제발전도 우리나라보다 빨랐고, 경제위기도 우리나라보다 10년가까이 빨랐습니다. 그리고 노령화에 있어서도 우리나라보다 먼저 진입한 선진국 일본을 통해서 대한민국의 노령화가 부동산 시장에 미칠 영향을 알아 볼 수 있습니다. 

 전후 인구증가가 폭발적으로 증가하는 현상을 베이비붐이라고 하며 이러한 베이비붐세대가 일본에도 대한민국에도 있었습니다. 일본의 베이비붐 세대인 단카이세대는 우리나라보다 베이비붐세대 보다 5년정도 시가기 빠릅니다. 일본은 2차세계대전이 종료되고 1948년부터 인구가 폭발적으로 증가했습니다. 대한민국의 경우에는 6.25 한국전쟁 이후 1953년부터 인구가 증가했기 때문입니다. 그만큼 우리나라보다도 더 빨리 노령화가 진행되었습니다. 일본은 전국민의 21%가 노인인구인 초고령화 사회에 진입한지 오래된 국가입니다. 일본의 노령화는 지방의 슬럼화와 월세시장의 활성화를 만들었습니다.

지방의 슬럼화

일본의 고령화가 일본의 부동산시장에 미친 가장 큰 영향은 지방의 슬럼화현상입니다. 지방소도시들은 말할것도 없습니다. 이건 우리나라에서도 있는 현상이니까요. 그러나 더 중요한건 일본의 신도시들도 슬럼화 되었다는 것입니다. 다마신도시, 지바신도시, 나리타신도시들은 이제는 노인만 남은 베드타운 죽어버린 도시가 되었습니다. 그렇다고해서 노인들이 거기에 남아있지는 않았습니다. 정작  돈있는 노인들도 가까운 의료서비스와 더 나은 삶을 찾아서 대도시로 이동했습니다. 

우리나라도 1기신도시인 일산과 분당 산본 평촌등이 낡아가고 있습니다. 특히 서울 강남과의 접근성이 좋지 않은 일산신도시의 슬럼화가 가장 빠르게 가속화 되는 것으로 보입니다. 이러한 와중에 3기 신도시가 생겨난다면 1기신도시는 더 큰 타격을 받을 것으로 예상됩니다. 사람들은 새집을 좋아합니다. 이런 와중에서 과연 2030년에도 기존의 1기신도시 아파트들이 재건축이나 리모델링 없이 잘 버틸 수 있을지는 의문스럽습니다.

임대부동산의 인기

두번째는 임대시장의 활성화입니다. 먼저 더이상 버블이 꺼진 후 시세차익을 노리는 갭투자가 불가능해지자 임대수익을 확보 할 수 있는 월세 물건들에 대한 수요가 많아졌습니다. 특히 교령화된 인구들이 더이상 노동소득을 올릴 수 없으니 자본소득으로 택한 것이 바로 월세주기였기 때문입니다. 우리나라도 고령화가 되면서 월세를 받을 수있는 임대시장에 노인들의 자금이 흘러들어가지 않을까 예상해봅니다. 

일자리와 부동산 

그럼에도 불구하고 일본에서 부동산 가격이 오른곳이 있었습니다. 바로 도쿄나 오사카와 같은 대도시위주입니다. 그 가장 큰 이유는 바로 일자리입니다. 사람들에게 있어서 경제활동은 가장 중요합니다. 경제활동을 하는 일터와 집과의 거리 출퇴근을 해본 사람이라면 사무실이 집근처에 있기를 원하고 또 원합니다.

이미 제조업은 국외로 아웃소싱을 해서 지방쪽에는 더이상 일자리가 없습니다. 그러다보니 그쪽에 주거할 일도 많이 사라지게 됩니다. 반면에 글로벌 대기업들이 본사가 있는 일본의 도쿄와 오사카에서는 사람들이 출퇴근을 할만한 일자리들이 많고 그에 따른 집의 수요도 높아집니다.

우리나라도 서울과 수도권에 대부분의 일자리가 모여있습니다. 그러면서도 대부분 대기업들은 2호선 라인을 중심으로 분포되어 있습니다. 앞으로도 대기업 본사들이 많은 곳이 집값이 가장 안떨어지고 오를 가능성이 높은 지역입니다. 

1기신도시의 일산과 분당을 보면 분당은 오히려 가격이 2기 3기 신도시 개발후에도 오른 반면에 일산은 계속해서 정체되고 있습니다. 그 가장 큰 이유도 일자리에서 볼 수 있습니다. 일산은 그 안에서 자립적인 경제체제를 형성하지 못한 반면에 분당은 판교라는 IT중심 양질의 일자리가 많이 들어오면서 계속해서 가격이 오르고 있는 것입니다. 

앞으로 인구구조가 줄어든다고 하더라도 일자리가 있는곳에는 사람들이 몰리게 되고 그러한 곳에 투자를 하게 된다면 다른 곳보다 더 안전하게 투자할 수 있을 것입니다. 

전국의 중심 대전이 살기 좋은 이유

대한민국의 지리적 중심이라고 한다면 바로대전일 것입니다. 중부지방과 경상도와 전라도를 잇고 있는 교통의 요지이기도 하지요. 대덕연구단지와 국제과학비즈니스벨트가 있는 우리나라의 과학기술도시이기도 합니다. 노무현정권시절 행정수도 이전으로 인해 더 커질 수도 있었지만 이는 무산되었습니다.

개인소득으로 따지자면 2010년 토계기준으로 서울과 울산에 이어서 전국 3위의 시입니다. 개인 소비도 전국 3위로 아주 높은 편입니다. 구매력을 갖고 있는 지역이기 때문에 상권도 일자리도 살아있는 도시가 대전입니다. 2011년 기준으로 범죄율도 다른 전국보다 1/3수준으로 낮았고 2012년의 대전에 사는 사람들의 경제적인 행복감이 가장 높았다고 하네요사실 요즘 대전이 뜨는 것도 일시적인 현상이 아니라 그동안 오랫동안 이러한 살기 좋은 도시라는 것들이 누적된 현상이 아닐까 싶습니다. 

대전의 동쪽과 서쪽

대전은 동과 서로 나뉘어져있습니다. 서쪽지역은 유명한 유성구와 대덕연구단지가 있는 신도심이 있는 반면에 동쪽지역에는 오래된 구도심이 위치해 있습니다. 각종 신도시 개발과 공공기관 이전, 대덕연구단지 조성으로 돈이 있는 사람들은 모두 서쪽에 도시를 형성했는데, 과거 대전의 중심이었던 중구, 동구, 대덕구는 계속 낙후되어가면서 슬럼화되어가고 있습니다.

이러한 구도심을 재개발하기에는 또 이 지역에 남아있는 주민들의 경제력이 뒷받침해주지 않고 있습니다. 대전에 투자하신다면 가급적 동쪽지역은 다시한번 리스크를 고려해볼 필요가 있습니다. 대전시도 구도심 활성화 정책을 통해서 대전천을 정비하면서 교량을 건설하고 도로를 정비하고 있습니다. 동부지역의 마지막 희망은 대전역세권 개발쪽입니다. 

대전의 일자리

저는 어딜가나 부동산을 알아보기전에 그 지역에 취업을 한다는 마음으로 집을 알아봅니다. 그렇기에 일자리의 위치가 어디에 있는지가 가장 중요합니다. 대전에 일자리는 대부분 대덕구 대화동에 있는 대전 산업단지 1,2와 대덕구 신일동에 있는 대덕 산업단지, 그리고 유성구 탑립동에 있는 대덕테크노 벨리에 제조업 산업단지가 몰려있습니다.

 대전에 본사를 두고 있는 가장 유명한 기업이 있다고 한다면 재벌급 대기업과 맞먹는 한국담배인삼공사 KT&G입니다. 한국타이어는 대덕구 목상동에 생산공장이 있으며 테크노돔으로서 연구시설이 유성구 죽동에 위치하고 있습니다. 한국타이어 계열사 아트라스 BX도 대덕구에 있찌요. 그외에 아모레퍼시픽과 애경화학, 유한킴벌리,한화, 삼양바이오팜, 효성, 한솔제지, 코오롱제약등의 기업들이 대전에 사업장을 두고 있습니다. 

지금 이 지역들이 만들어낼 수 있는 일자리의 수와 그 지역으로 출퇴근이 용이한 지역을 찾는다면 조금 더 실수요에 접근한 부동산 구매를 할 수 있으리라 생각합니다. 

대전 분양정보

 현재 진행되고 있는 아파트들은 이미 떠난버스들이고 앞으로 올 버스를 우리는 기다려야합니다. 대전에서 가장 큰 규모인 950세대규모 아파트가 올해 말에 분양예정에 있습니다. 그 이름은 바로 관저 더샵 3차아파트입니다.

입지적으로 서남부권으로 옮겨지는 주거중심지에서 관저지구는 대전의 서남쪽에 위치되고 있습니다. 규모적으로나 입지적으로나 신도시라는 이름이 어울릴만큼 큰 규모로 개발중인데 1차와 2차에 이어 3차가 곧 진행 예정입니다.

더샵 관저 3차는 관저 4지구의 더샵 1차와 2차 사이에 지어질 예정입니다. 교통적인 측면으로는 도안신도시로 이어지는 진장역에 접근하기도 가까울 것입니다. 서대전 IC가 가까워서 자가용을 이용한 접근성도 뛰어납니다.

교육적으로는 근처에 정말 많은 초등학교와 고등학교가 존재합니다. 도보로 학교를 걸어다닐 수 있어 안심하고 아이들을 학교보낼 수 있는 위치가 되겠습니다. 주변에 이미 생활 인프라들이 잘 형성되어 있고 동구와 비교하였을때 깨끗하고 쾌적한 환경이 갖추어져있습니다.

추후 가격 전망

최근 이미 분양이 완료되었던 관저 더샵 1차아파트가 30평대의 아파트가 실거래가 기준으로 3억 4천에서 6개월만에 4억 2천만원으로 8천만원 가까이 오른 것을 살펴 본다면 앞으로의 투자가치가 확실한 아파트라고 생각됩니다.

과연 분양가가 얼마가 될까가 가장 우려됩니다. 관저 더샵 1차와 2차의 경우에는 평당분양가가 880만원 대였었는데 최근 급격하게 오른 시세를 반영해서 더 오를 것이 예상됩니다.

최소 평당 분양가가 1100만원은 넘지 않을까 조심스럽게 예상해 봅니다. 

땅 사기전에 토지지목파악이 기본

내 땅을 갖고 싶다는 생각은 대부분의 사람들이라면 누구나 한번쯤 해보실겁니다. 내 땅에 집짓고 살고싶다 이런생각을 저도 어려서부터 해왔습니다. 그리고 좀 더 적극적이신 분들이라면 내 땅을 사기 위해서 땅을 알아보시는 분들도 계실것입니다. 그렇다고 해서 아무 땅이나 막 살수는 없습니다. 종종 땅을 사고나서 집도 짓지 못하고 심지어 농사도 지을수 없을 수도 있습니다. 

땅에는 다 용도가 있습니다. 어떤지역은 임야, 어떤지역은 농지, 어떤지역은 또 계획관리지역으로 나뉘어져 있습니다. 땅을 사기 전에 가장 먼저 확인해 봐야할 것이 무엇이냐면 바로 이 토지가 어떤 용도로 묶여있느냐를 가장 먼저 보아야 할것입니다. 과거에는 토지정보를 알기 위해서는 꼭 동사무소를 찾아야 했습니다. 그러나 이제는 토지이용규제정보시스템을 활용해서 한번에 알아볼 수 있습니다.

예전에는 계획부동산이라고 해서 순진한 사람들을 꼬셔서 아무것도 지을 수 없는 그린벨트내의 땅이나 절대농지같은경우를 집을 지을 수 있는 땅으로 속여서 팔기도하는 일이 있었습니다. 아직까지도 이런 사기 행각들이 벌어지고 있는데 부동산의 전문가가 아니면 속아넘어가기 쉽습니다.

이것을 미연에 방지할 수 있는 방법은 바로 토지이용규제정보서비스 를 이용하는 것입니다. 그러나 저도 몇번 써봤는데 관련된 지식이 없으면 써도 아무것도 아니더라구요. 땅의 용도별 지목의 종류와 임의의 토지를 직접 토지이용규제정보시스템 을활용하여 각종 정보들을 알아보도록 하겠습니다.

토지지목의 종류

우리가 먼저 알아야할것은 국가에서는 국토를 균형있게 관리하기 위해서 토지에 용도를 설정해두었습니다. 이러한  토지 용도의 종류가 무려 28가지가 있다고 합니다. 28가지 종류를 다 이야기 해보자면 전, 답, 대,  공장용지, 학교용지, 창고용지, 임야, 과수원, 목장용지, 염전,  주차장, 광천지, 주유소용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 이렇게 28가지가 됩니다. 이 글에서 28가지의 종류를 다 다뤄볼 수는 없지만 일반적으로 거래가 많이 일어나는 전, 답, 대, 임야, 공장용지, 창고용지 정도에 대해서 다루어 보도록 하겠습니다.

먼저 답과 전입니다. 지방의 땅을 구매하시다보면 주로 나오게 됩니다. 보통 답은 논을 이야기 하는 것이고 전은 밭을 이야기하는 것입니다. 그 둘의 가장 큰 차이점은 물을 대놓느냐 대놓지 않느냐의 차이이지요. 과수원은 과실 나무가 많이 심어져있는 토지와 창고까지를 과수원 용지로 칩니다. 

가장 우리가 높게 쳐주는 가치는 "대" 입니다. 영구적인 건축물을 지을 수 있는 부지입니다. 우리가 보통 땅을 사서 집을 짓겠다 라고 생각한다면 바로 용도가 "대"여야 합니다.

공장용지는 공장을 지을 수 있는 제조업 부지거나 공장부지 조성공사가 준공된 토지와 이 안에 있는 의료시설 및 창고같은 부속시설물들 까지 공장용지에 포함 됩니다.

임야는 말 그대로 숲과 들을 생각하면 됩니다. 산림과 임야를 이루고 있는 수림지와 죽림지 암석지 자갈땅 및 습지 황무지등의 토지를 이야기 합니다. 

창고용지는 물건등을 보관하거나 저장할 수 있는 보관 시설물의 부지와 땅을 창고용지라고 합니다. 

토지이용규제정보서비스 이용해서 토지지목 확인하기

자 그럼 토지이용규제서비스를 이용할 아주 기본적인 지식을 갖추었습니다. 먼저 토지이용 규제정보서비스를 검색하여 해당 홈페이지에 들어가봅시다. 메인화면은 아주 심플합니다. 토지이용계획과 행위제한정보 이 두가지가 이 홈페이지의 핵심기능입니다. 먼저 토지이용계획에서는 주소를 찾는 란이 세가지가 있습니다. 

여기에서 저는 지도로 찾는 것을 추천드립니다. 주소로 찾기는 이상하게 끝까지 다 쳐도 정보를 다 입력하지 않았다고 나오는 경우가 많더라구요. 지도를 키고 주소를 치거나 해당 위치에 가서 지번선택을 지도에서 다음과 같이 클릭하면 토지이용계획 열람과 행위제한 정보 열람창이 뜹니다. 먼저 토지이용 계획 열람부터 한번 해보도록 하겠습니다. 

토지이용계획 열람을 하면 이 토지가 어떤 지목으로 설정되어 있는지가 나옵니다. 현재 해당 지역의 지목은 바로 전! 우리가 아까전에 보았던 밭으로 쓰여지고 있습니다. 아래 지역지구 지정여부에서 보면 도시지역, 자연녹지지역, 도로(접합)이라고 써져있는 것도 중요한 정보입니다. 

 그 아래 확인도면을 본다면  노란색으로 설정되어 있는 곳은 전부 건물을 지을 수 있는 "대"라면 현재 이 지역은 자연 녹지지역의 전으로 설정되어 있는것이 보이실 겁니다. 도시지역에 있는 자연녹지지역인데 앞에 "도"자가 보이시나요? 도로가 접합되어 있네요. 이런경우에는 앞으로 개발 가능성이나 지목변경이 아주 유리한 토지일 것입니다. 

많은분들이 여기서 정확한 정보를 위해서 옆에 행위제한정보를 한번 더 눌러서 확인해보고는 합니다. 그렇게해서 검색된 페이지가 아래의 페이지입니다. 

이렇게 생긴페이지를 보면 이게 건축이 금지되어있다는건지 아니면 집을 지어도 된다는건지 잘 알 수가 없습니다. 맨 위에는 건축이 금지되어있다고 까지 써있으니까요. 그러나 저는 최초 토지계획 열람계획에서 한눈에 보기를 하면 여기에 어떤 용도로 사용할 수 있고 어떤 것들이 불가능한지에 대해서 한눈에 볼 수있다는 것을 말씀드리고 싶습니다.

자 위에 본다면 단독주택은 물론이고 다가구 주택과 연립주택까지 건설이 가능하며 해당 건물을 이용하여 소매점이나 음식점을 개설하는것도 괜찮다고 나와있습니다. 아파트는 개발할 수 없는 구역이라고 나와있네요. 아래로 더 내려보면 더 많은 행위제한 정보들이 나오니 저는 굳이 행위제한정보 탭에서 검색하는 것이 아니라 왼쪽 상단 "보기방법" 에서 통합하여 보는 것을 추천드립니다.

토지이용규제정보시스템 처음 이용할 때에는 정말 어렵지만 부동산과 땅에 대해서 관심을 가지면서 항상 관심있는 땅들을 해당 정보시스템에서 확인하는것이 버릇이 된다면 정말 자주 찾게 되는 서비스가 될 것입니다. 

토지지목을 바꿀수는 없나?

아마 많은 분들이 관심 가지시는 것이 토지 지목을 변경할수 없나? 일 것입니다. 물론 토지의 지목변경도 가능합니다 보통 임야에서 전이나 답으로 바꾸고, 또 전과 답 임야등을 대지로 지목변경할 수 있습니다. 등재된 지목을 다른 지목으로 바꾸는 것에 따라서 절차가 조금씩 다릅니다. 보통은 농지전용 허가를 하거나 형질변경 건축물을 건축하고 지목을 변경하고 공부정리하는 등의 절차를 통해서 바꾸게 됩니다. 용도변경등의 증명서류를 내야하고 전용에 따른 전용비와 취득세를 내는 돈이 들어가게 됩니다.

그리고 토지 전용을 하게되면 땅값이 상승 할 수 있습니다. 이에 대한 취득세를 추가적으로 내야합니다. 지목변경에 따른 절차와 방법에 대해서는 자세히 다루도록 하겠습니다. 

그러나 계획부동산 사기는 바로 여기서 들어가게 됩니다. 앞으로 바뀔것이라면서 맹지나 앞으로 10년 20년이 지나도 길은 커녕 개발되지 못할 토지가 마치 곧 개발될 토지로 둔갑하게 되는 것이지요. 꼭 토지이용규제서비스를 이용하여 여러 개발 제한에 묶여있는지를 확인하시고 인근 관공서에 문의하신다면 이러한 사기를 막을 수 있습니다. 

광교산 더샵 분양 예정정보

오늘 알아볼 곳은 바로 수원입니다. 수원에서 현재 광교산 더샵 퍼스트 파크입니다. 광교역까지 15분 거리면 충분히 갈 수 있는 거리라서 아주 좋습니다. 총 8개 동에 666가구 이중 임대와 재건축 조합을 제외한 475가구가 올해 11월 분양 예정에 있습니다.  수원의 재개발 사업의 첫 번째 단지가 바로 광교산 더샵 퍼스트 파크입니다. 입주 예정일자는 2022년 3월 입주예정입니다. 

인근 교육과 부동산의 중요성에 대해서는 여러 번 설명했습니다. 오늘 소개하는 광교산 더샵 퍼스트 파크 또한 교육적으로도 상당히 좋습니다. 일단 단지 바로 옆에 영화초등학교가 있습니다. 그래서 초등학생 자녀가 있는 학부모님들이라면 이곳으로 입주한다면 안심하고 출퇴근하실 수 있으시리라고 생각됩니다. 그 외에도 수성중학교와 수원북중학교 총 2개의 중학교가 도보권에 있고 수원 농생명과학고도 가깝습니다. 정자동의 학원가와 경기도립 중앙도서관 같은 교육시설이 인접해있습니다. 

광교산 일대의 숲세권을 통해서 훌륭한 조망과 등산 공원을 이용할 수 있습니다. 그 외로도 인근 지역의 행정구역과 홈플러스 CGV 영화관 등의 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어서 기반 인프라적인 측면에서 어려운 부분은 없을 것으로 보입니다. 

교통 분석

일단 광교산 더샵 퍼스 파크가 들어서는 장안구 일대는 광교의 신분당선과 1호선 라인의 중간지점쯤에 있습니다. 광교역까지는 걸어서 가기에는 다시 멀지만 자전거나 자가용을 이용하면 15분이면 충분히 이동이 가능합니다. 신분당선인 광교역으로 가게 된다면 판교역과 강남역까지 한 번에 가는 지하철로 접근할 수 있으며, 1호선을 이용할시에는 서울 서부쪽으로 한번에 연결이 가능합니다. 그외에도 오래전부터 버스노선이 많은 지역이 바로 장안구입니다. 이미 강남과 사당으로 한번에 가는 고속버스들이 운행하고 있기에 서울로 출퇴근을 하시는 분들도 고려해볼 만한 지역이 아닐까 싶습니다.  앞으로 신분당선이 수성중 사거리역까지 추가될 예정이라고 합니다. 그러면 해당 지역은 신분당선 역세권이 되어서 미래가치는 더더욱 뛰어날 것으로 보입니다.

도로 사정으로는 경부고속도로와 용인서울 고속도로 영동고속도로가 지나가는 곳이기 때문에 어디 지방으로 갈 때에도 접근성이 아주 좋은 위치입니다. 

분양일정 및 청약조건

광교산 더샵 퍼스트 파크의 분양일정은 2019년 11월입니다. 원래는 11월 15일 모델하우스가 오픈 예정이었으나 다소 늦어지고 있습니다. 수원시청역 5번 출구 쪽에서 올림픽 공원 옆에 위치하고 있다니 관심 있으시면 꼭 확인하시기 바랍니다.

만 19 이상 누구나 청약 가능하며 특히 수원시 거주자에게 큰 우대가 있습니다. 유주택자도 청약 가능하며 전매제한이 6개월밖에 되지 않아서 한번 청약에 시도해볼 만한 곳이라고 생각됩니다.  

가격은 얼마 정도 할까?

여러분들이 가장 궁금해하는 가격을 이야기하겠습니다. 현재 일반에 분양되는 가격은 3.3제곱미터인 평당 가격으로는 1천400만 원 정도 하지 않을까 생각되고 있습니다. 조합원분들에게는 평당 1천만 원 정도의 가격입니다. 인근 시세를 비교해본다면 그렇게 비싼 가격은 아닙니다.

현재 분양 중인 아파트는 총 4개의 면적으로 구성되어 있으며 가장 주력이 되는 아파트는 25평 형대가 아닐까 싶습니다.

평당 가격 가격 1천400만 원을 적용해본다면 아래와 같은 예상 분양가가 되겠습니다. 

36제곱미터 10.89평 60세대 > 1억 5천3백만 원

59제곱미터 17.84평 68세대 > 2억 4천9백만 원

71제곱미터 21.47평 56세대 > 2억 9천9백만 원 

84제곱미터 25.41평 191세대 > 3억 5천5백만 원  

분양에 관심있으시다면 직접 유선 문의를 해보시기 바랍니다. 다들 내집마련에 성공하시는 2019년 2020년되시기 바라겠습니다.