핫한 여수 부동산

요즘 여수 부동산 시장이 심상치 않습니다. 특히 신규 분양 위주로 집값이 크게 오르는 모습을 보여주고 있습니다. 각 지방의 휴양도시 개발과 택지개발이 이어지고 있습니다. 해양도시에 위치한 아파트들이 높은 선호도로 수억 원이 오르는 가격 상승을 보여주고 있으며 수익형 부동산 역시 관광 수요가 증가하면서 함께 가격이 오르고 있습니다.

여수 웅천지구에 입주하는 꿈에 그린 1단지의 경우에는 100m 제곱 아파트가 최초 2억 원대 후반에 분양되었는데 현재는 4억이 훌쩍 넘는 가격에 거래되고 있습니다. 분양가 대비 1억 5000만 원 올랐으니 여수의 사람뿐만 아니라 수도권 쪽의 사람들도 투자목적으로 여수의 아파트를 보고 있습니다. 

여수시 아파트 매매 가격은 2015년 11월 이후 3년 동안 단 한 번도 하락하지 않았습니다. 꾸준히 상승세만 보이고 있는데 전국 아파트 가격이 하락하는 가운데 독보적인 행보를 보이고 있습니다. 여수에 새로 들어서는 아파트들이 분양권 프리미엄은 이미 억대를 호가하고 있습니다. 

왜 이렇게 여수의 아파트 가격이 계속 상승하는 걸까요? 

여수 아파트 가격 상승 원인

첫번째 해양레저관광단지 여수 마리나

국가거점 형태로 마리나항만이 조성되고 있는 여수입니다. 국가와 지자체 차원에서도 해양자원을 개발하려는 노력을 지속하고 있습니다. 최근 가장 성공적으로 개발되었던 해양도시는 부산의 해운대와 송도일 것입니다.

이 둘의 성공사례가 전라도 여수에서도 반복되는 것에 대한 기대에 많은 사람들이 관심을 가지고 있습니다. 여수 웅천지구의 경우 전국을 넘어서 세계적인 해양관광단지로 발전할 가능성이 높습니다. 남해안 관광거점이 개발되고 육성되면서 크루즈 관광이 활성화되면 더 많은 관광객이 찾을 것으로 예상됩니다.

2018년 여수의 관광객은 무려 1508만 명을 기록했습니다  해상 케이블카와 오동도, 돌산공원, 낭만포차 거리, 여수 밤바다로 젊은 사람들이 전국에서 가장 핫한 관광지가 되었습니다. 

두 번째 살아나는 화학산업

화학산업의 거점인 여수산단에는 우리나라 굴지의 화학업체들이 몰려있습니다. 롯데케미컬, LG화학, GS칼텍스, 한화케미컬까지 이들의 영업이익은 7조 원이 넘습니다. 

여수 국가산단의 대표기업인 GS칼텍스는 2019년부터 앞으로 3년간 2조 7000억 원을 투입하여 올레핀 생산시설을 구축하고 있습니다. LG화학도 2조 6000억 원을 투자해서 여수공장 내에 제3 공장을 짓고 있습니다. 한화케미컬 또한 3000억 원을 들여서 공장을 증설 계획을 밝혔습니다. 투자금액만큼 많은 인력과 자본이 들어오다 보니 자연스럽게 부동산 가격 상승을 주도하고 있습니다.

세 번째 공유 숙박과 세컨드 하우스

주거목적과 함께 투자 목적으로 세컨드 하우스를 갖는 사람이 많아지고 있습니다. 특히 우리나라 관광수요가 많아지면서 바다를 끼고 있는 해양도시인 여수는 엑스포 이후 꾸준히 사랑받는 관광지가 되었습니다.

이 관광객들을 대상으로 에어비앤비라는 공유 숙박으로 수익을 발생시킬 수 있으니, 특히 바다전망의 아파트를 구매하여 공유 숙박으로 돌리는 사람들이 늘어나고 있습니다. 이러한 연유로 여수의 부동산이 수익적으로도 더욱 매력적으로 다가오고 있습니다.

네 번째 교통과 편의시설

 KTX 여수 엑스포 역과 여천역을 중심으로 KTX 전라선이 개통된 뒤 교통적으로 훨신 좋아졌습니다. 대표적인 문화시설인 CGV와 메가박스와 같은 영화관과 병원 등의 필수 생활시설들이 위치하고 있어 더더욱 인기가 높아질 것으로 보입니다. 앞으로의 인프라는 더욱 좋아질 것으로 예상됩니다.

다섯 번째 많지 않은 공급

여수에는 오랫동안 새로운 아파트 공급이 없었다고 합니다. 부동산 시장에서 가장 강력한 힘인 정부의 부동산 규제의 분양물량인데, 현재 여수는 정부의 그 어떤 부동산 규제에도 걸리지 않고, 분양물량도 적었으니 집값이 하락하지 않고 몇 년 동안 꾸준히 우상향 하는 이유입니다. 

여수 아파트 앞으로 계속 오를까?

최근 분양되었던 여수 웅천 꿈에 그린 아파트의 경우는 8:1의 분양 경쟁률을 보였고, 웅천 디 아일랜드의 경우에는 80대 1의 경쟁률, 웅천 자이 더스위트의 경우는 35:1의 경쟁률로 모든 분양아파트들이 짧은 시간 내에 완판 되었습니다.

유명 해양도시의 부동산은 풍부한 주변 인프라로 거주하기도 좋지만, 임대수익과 시세차익까지 볼 수 있어 사람들의 세컨드 하우스로 활용하기가 좋습니다.  KB부동산 시세 기준 전국 주택 가격이 -0.77%를 보인 반면에 여수의 경우에는 1% 가까이 올랐습니다. 2019년 미분양 난 곳이 없었습니다. 

근데 이런 분위기가 계속 이어질지는  조금 더 지켜보아야 할 것 같습니다. 특히 2020년에는 많은 공급이 예정되어 있기 때문입니다. 2267가구가 공급되면 잠시 이러한 분위기가 소강상태에 들어갈 가능성이 높습니다.

여기서 한 가지 큰 변수는 수도권의 투자수요가 여수에 몰릴 가능성입니다. 웅천지구의 프리미엄이 1억 5천만 원이 붙은 것은 충분히 수도권에서도 투자수요가 몰릴만한 요인입니다. 이러한 투자수요가 왔을 때 여수의 부동산은 더더욱 오를 가능성이 높아집니다.

아직까지는 여수 부동산은 외부인 거래비중이 낮은 편이지만, 현재 대전이나 대구의 상황을 본다면 정부 규제를 피한 투자 자금이 대전을 떠나 여수로 몰린다면 급격한 집값 상승이 불러일으킬 수도 있는 것입니다.

강동구의 둔촌주공아파트

강동구에서 제일 오래되고 대규모 아파트 단지이고 송파구의 아파트 역사에서 꼭 거론되어야만 하는 단지는 바로 둔촌 주공아파트입니다. 1980년에 지어진 이 아파트는 총 143개 동에 6000세대 규모의 아파트였습니다. 얼마나 큰 아파트 단지이냐면 아파트 단지 하나가 둔촌 1동 전체를 다 차지할 정도입니다. 

둔촌 1동이 고향인 사람들에게는 이 둔촌주공 아파트가 하나의 고향이자 추억이 서려있는 곳일것입니다. 과거 둔촌동의 아파트는 논밭이었는데 둔촌 주공 아파트가 지어지면서 부터 지금의 송파구의 모습을 갖기 시작했습니다.

1980년에 지어진 아파트인 만큼 낡고 노후화가 되었는데, 특히 수도관에서 녹물이 나오는 때가 많아서 주민들이 많은 불편을 호소했습니다. 게다가 5층짜리 아파트들은 엘리베이터가 없어서 걸어서 올라가야 했습니다. 이 아파트가 35년이 넘어가자 재건축에 대한 이야기들이 계속 나왔었고 2017년에는 재건축이 확정되었습니다.

2018년에 주민들의 모든 이주가 끝나고 본격적인 재건축 시공이 이루어지는데 재건축이 완료된 둔촌주공의 모습은 미니신도시가 될 정도로 거대한 규모의 아파트가 들어설 예정이며, 다시 한번 송파구 일대의 부동산에 큰 변화의 축이 될 것으로 보입니다.

둔촌주공은 살기 좋은 위치로 재개발 이전부터 이미 소문이 나있엇는데, 강남과의 접근성이 훌륭하고, 올림픽공원이 가까워서 공원시설을 이용할 수 있고 주변이 그린벨트로 묶여있어서 자연환경까지 서울에서 즐길 수 있습니다.  

분양가 상한제를 피하기 위한 분양

둔촌주공아파트는 내년 4월부터 시행되는 분양가 상한제 적용을 받지 않기 위해서 2020년 4월 29일 전에 분양을 마칠 것으로 예상이 됩니다. 분양가 상한제를 적용할 경우에는 평당 분양가가 2300만 원 정도로 떨어질 것으로 예상되기 때문에 수익성이 악화될 것으로 보이기 때문입니다. 

조합에서는 일반 분양가는 1평당 3550만원에 하겠다고 하고 조합원들에게는 1평당 2725만 원에 아파트 가격을 책정하였습니다. 아마 분양가 상한제 시행 전 일반 분양을 마치려고 하는 만큼 현재 이 금액대로 통과할 가능성이 상당히 높습니다. 주변 건설업계들은 분양가 상한제를 적용받아서 평당 2600만 원을 적용받을 것이라고 생각했습니다.

그러나 둔촌 주공주변의 아파트 가격이 1평당 4000만 원을 넘는 아파트에다가 추가적인 시설에 대한 비용 부담을 생각했을 때 평당 3550만 원이 적합하다고 주공 조합에서 주장했습니다. 주변에 토지 공시지가가 주공의 절반밖에 안 되는 화양동 e 편한 세상의 경우에는 평당 분양가가 3370만 원에 분양이 되었는데 지리적으로 더 좋고 대규모 단지인 둔촌주공 아파트의 경우에는 3550만 원도 그리 높지 않다고 생각하는 사람들이 대부분입니다.

아직 이게 완전히 협의가 마무리 된것이 아닙니다. 주택도시 보증 공사인 HUG는 정부의 압력을 받아서 이보다 낮은 가격으로 분양가를 책정하려고 합니다. 부동산 가격이 너무 많이 올라버리는 것은 문재인 정부가 바라는 것이 아니기 때문입니다. 둔촌주공의 아파트가 완공되어서 34평 아파트를 살 경우에는 12억이 훌쩍 넘어버리는데, 더 이상 서민들이 살던 둔촌 주공아파트가 아니게 됩니다. 

대규모 물량인 둔촌 주공이 부동산에 미칠 영향

2018년도 초에 입주를 했던 헬리오시티 기억하실 겁니다. 집주인들이 전세를 들어올 세입자를 구하기가 어려워서 역전세난이 일어나기도 했습니다. 그리고 전체적인 아파트 가격 상승을 억제해주었지요. 대규모 물량 공급 때문입니다. 2020년 초에 입주 예정된 강동 둔촌주공아파트의 경우는 이보다 사태가 심각할 수 있습니다.

둔촌 주공 아파트의 세대수는 무려 12032세대입니다. 주로 84m제곱인 34평형이 4370세대로 가장 많습니다. 그 뒤를 잇는 것은 25평형입니다. 1880세대이지요. 이러한 거대한 물량이 강동구에 쏟아지면서 가장 먼저 타격을 받을 곳을 뽑자면 저는 하남시를 뽑겠습니다. 

둔촌주공 재건축으로 인해 원주민들이 이주를 하며 하남과 미사신도시에 일시적으로 전세 수요들이 몰려서 전세가가 상당히 높아져 있을 것입니다. 그리고 높아진 전세가로 인해서 매매가도 함께 올랐을 거고요. 그러나 완공이 되는 2022년 시점부터 대규모로 다시금 빠져나갈 것입니다. 

뿐만 아니라 헬리오시티의 전세매물이 1~3월 사이에 쏟아져 나오면서, 강동지역 전체에도 가격 하락의 압력을 받지 않을까 예상해봅니다. 만약에 해당 지역에 투자를 했고 투자금액을 단기간에 회수해야 한다면 2019년인 올해와 2021년 3년 차에 빠져나오는 것도 고려해보셔야 할 것입니다. 

둔촌 주공아파트는 매매가격이 약 12억이 넘지만 준공 이후에는 15억이 넘어가는 건 아주 쉽지 않을까 예상해봅니다. 

신혼 희망타운 정말로 희망이 될까?

청약경쟁을 넣어보신 분들은 아실 겁니다. 청약 점수가 나이 든 사람들에게 굉장히 유리하다는 것을요. 왜냐하면 무주택기간이라는 것이 있기 때문입니다. 무주택기간이 길면 길수록 점수는 높아져 갑니다.

무주택기간은 만 30세 이상부터 한해씩 산정이 되는데요, 정작 20대 후반에서 30대 초반 이제 막 결혼해서 집을 구해야 하는 신혼부부 입장에서는 신규 분양으로 나이 많은 분들과 청약 경쟁을 하기에는 무주택 기간이 짧아서 더 비싼 프리미엄을 주고서 집을 사야 하거나, 낡은 아파트나 연립주택에서 신혼생활을 시작하는 분들이 많습니다. 

이러한 문제들을 해결하기 위해서 정부에서 하는 다양한 부동산 정책중에서 "신혼희망타운"이라는 제도가 있습니다. 신혼희망타운은 육아와 보육에 특화되어서까지 건설된다고 하니 주변에 보육원이나 초등학교는 필수적으로 위치해있습니다. 2022년까지 총 15 만호라는 대규모 물량을 공급할 예정입니다. 

요즘은 공공주택들도 예전같지 않게 다른 대형 건설사들의 디자인 못지않은 디자인의 아파트에 부대시설 등을 위치할 예정이라고 합니다. 

신혼희망타운의 입주자격

가장 궁금해하실 부분이 바로 입주자격이라고 생각합니다. 먼저 두 가지 형태로 분양형과 임대형이 있는데, 아마 많은 분들이 분양형에 더 관심을 가지실 거라고 생각합니다. 

기본 자격은 일단 첫번째로 모든 자격은 무주택자여야 합니다. 주택청약은 최소 가입 6개월 이상은 되어야 하고요, 

먼저 혼인 기간이 7년 이하인 신혼부부. 1년안에 결혼할 예비 신혼부부, 그리고 6세 이하의 자녀를 가진 한부모가정입니다. 

가장 중요한 소득수준은 도시근로자 가구 월평균 소득 120% 이하여야 합니다. 맞벌이의 경우에는 3인 기준 월 702만 원 이하, 외벌이의 경우에는 648만 원 정도라고 합니다. 그리고 총자산이 2억 9천만 원 이하인 세대만이 입주할 수 있습니다. 

임대형은 행복주택형식과 국민임대 형식이 있는데 국민임대를 추천드립니다. 행복주택은 임대료가 국민임대에 비해 조금 더 비싸기 때문입니다. 하지만 그만큼 입주 조건도 까다롭습니다. 행복주택은 월평균 도시근로자 소득의 100% 이하  (5,002,590원)인 반면에 국민임대는 70%로 (3,501,813원)입니다. 

마찬가지로 기본자격은 무주택자에 비슷한 여건을 갖고 있습니다. 소득 기준에서 조금 다릅니다. 총 자산기준은 2억 8천만원 이하에 자동차도 비싼 걸 살 수 없습니다. 24,990,000원 이하의 자동차를 타야만 합니다. 

신혼희망타운 어떻게 생겼나?

대부분의 아파트가 기본계획이 55m 제곱과 46m 제곱이 있습니다. 둘 다 소형평수라는 게 많이 아쉽습니다. 그래도 구조는 요즘 지어지는 아파트인 만큼 잘 빠졌습니다. 과거 2 베이 아파트가 이날 각각 4 베이 아파트와 3 베이 판상형 구조로 만들어져 있습니다. 

가장 인기가 많은 건 55m제곱에 넓게 빠진 아파트일 것입니다. 위례 희망타운의 경우 이 구조가 143대 1의 경쟁률을 보인 반면에 소형과 탑상형은 46m 제곱 아파트는 9대 1의 경쟁률을 보였습니다. 

VR로 본 모델하우스의 모습은 다음과 같습니다. 2인에서 3인에 아직 사춘기에 접어들지 않은 아이들과 함께 살기에는 괜찮은 구조라고 볼 수 있습니다. 그 외에도 부대시설들과 아파트 디자인도 잘 나온다고 합니다.

분양 가격?

주변 시세보다는 확실히 저렴합니다. 최근 분양했던 양원지구의 경우에는 주변시세가 평당 1700만 원이 넘는데, 신혼 희망타운으로 분양한 곳은 1500만 원 선으로 전용 55m 제곱의 경우에는 3억 5000만원이면 분양받을 수 있었습니다. 현재 진행하고있는 시흥 장현지구의 경우에도 평당 분양가가 1300선으로 55m제곱 아파트의 경우에는 2억 6000만 원부터 분양받을 수 있습니다.

지난해 분양한 위례신도시 역시 평균 분양가가 평당 1800만 원인데 강남 접근성이 아주 좋아서 주변 아파트들은 이미 시세가 평당 3000만 원이 넘어가고 있습니다. 정부가 주도하는 택지개발에서 우선권을 획득한 만큼 서울과 수도권에 좋은 입지에 들어서는 신혼 희망타운이 많습니다. 

무엇보다도 가격이 저렴해서 큰돈이 없어도 분양을 신청할 수 있고, 주거안정과 집값 상승까지도 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 집값이 상승을 해도 이 상승분을 나눠야 하는 수익 공유 제도가 있습니다.  

일단은 분양가 상한제를 적용해서 분양 가격이 주변시세보다 저렴하게 공급한다고는 이야기가 나와있습니다. 그러나 정말 저렴한 건지 일단 한번 알아보겠습니다. 

수익 공유형 모기지?

일단 장기적으로 실 주거비 부담을 낮추기 위해서 1.3%의 고정금리라는 것은 참 좋습니다. 그런데 대출비율에 따라서 나중에 주택 가격이 올랐을 때, 시세차익을 기금과 공유해야 합니다. 처음에 들었을 때에는 정말 충격적인 제도이기도 했지만 찬찬히 뜯어보니 또 그렇게 까지 나쁘지 않을 수 있겠다고 생각합니다.

LTV를 70%냐, 50%냐 30%냐에 따라서 얼마나 받았느냐에 따라서 조금씩 나중에 나눠야 할 부분이 달라집니다. 70%를 기준으로 받는다고 생각했을 때 자식도 없고 대출기간도 9년 이하로 짧다면 최대 50%로 반반으로 나누어야 합니다.

그러나 자녀가 한 명씩 생길 때마다 이는 10%씩 낮아지고요, 대출기간도 길어질수록 10%씩 낮아지는 부분이 있습니다. 아마 LTV를 50%만 하고 대출기간 14년에 자녀를 둘 낳는다고 생각하면 나중에 집을 팔 때 시세차익에서 10%를 LH에서 가져가는 식의 9:1의 비중으로 나눌 수 도 있습니다.

자녀를 많이 낳으라고 하는 정부의 대책이 이런 식으로도 반영이 되는 듯합니다. 앞으로 자녀계획이 있으시고, 정말 투자의 목적이 아니라 오래오래 살기 위한 내 집이라면 저리로 노려볼만한 대출이기도 합니다. 만약 2억을 받아도 1년에 대출이자가 260만 원이라면 꽤 괜찮은 조건이라는 생각이 듭니다. 

입주자 선정방식

입주자 선정방식은 1단계와 2단계로 나뉩니다. 1단계에서 30%를 뽑고 2단계에서 70%를 다시 뽑습니다.

1단계에서 당첨이 안되고 2단계가 된다면 아무래도 더 어려워집니다.

특히 1단계의 경우에는 무주택기간이 산정되지 않기 때문입니다. 혼인한 지 2년이 안된 신혼부부와 예비 신혼부부 그리고 만 2세 이하의 자녀를 둔 한부모 가족에게 가점제로 우선공급이 된다고 하니 참고하세요.

임대형의 입주자 선정방식은 아래와 같습니다. 

신혼 희망타운 어느 지역에 들어서는가?

신혼 희망타운은 웬만한 수도권에는 다 들어섭니다 특히 물량이 많은 2022년에는 수도권과 전국적으로 많은 분양이 있을 예정입니다. 

특히 위례지역과 성남지역은 인기가 많아 경쟁률이 높을 것입니다. 이번에 위례 신혼희망타운의 경우에는 100대 1이 넘는 경쟁률을 보였으니까요. 반면에 평택이나 화성 같은 곳은 조금 경쟁률이 낮을 것으로 예상이 됩니다. 

주변 시세보다 저렴한 분양가로 들어갈 수 있고, 국토교통부에서 계획된 곳이라서 입지가 좋다는 점, 연 1.3%라는 훌륭한 조건으로 최대 70%까지 된다는 점이 가장 큰 장점이지만 너무 작은 평수에 여러 규제가 있어서 고민은 많이 되실 겁니다.

그래도 지금 당장 돈이 없는 상황에서는 실수요자들에게는 훌륭한 대안이 되지 않을까 싶습니다. 

산이 많은 의왕시 어디에 붙어있지?

의왕시라고 하면 잘 모르는 사람이 많을 겁니다. 저도 처음에 의왕시라고 하면 굉장히 먼 경기도의 어딘가에 붙어있는줄알았습니다. 실제로 의왕시의 위치는 분당 판교나 안양평촌만큼 좋은 위치에 있습니다. 교통적인 측면으로 보자면 서울 강남과의 접근성이 상당히 좋은데요 서울시, 성남시, 과천시, 안양시의 중간에 껴 있기 때문입니다.

이렇게 좋은 위치에도 불구하고 의왕시가 크게 알려지지 않은 것은 바로 대부분이 산지로 개발제한구역이기 떄문입니다. 무려 전체 면적의 89%가 산지인데 나라로 치자면 스위스 같다고 보면 됩니다. 그래서 대부분의 생활 인프라를 안양 평촌에 의존하고 있습니다. 

이러한 단점은 장점으로도 바뀔 수도 있는데요. 숲세권이라고 해서 근처에 산들과 개발제한구역을 끼고 있다보니 훨신 사람살기가 좋습니다. 너무 번잡한 빌딩들과 도심은 사람을 지치게 만듭니다. 내집 창문에 보이는것이 오직 코앞의 빌딩이라면 얼마나 지겨울까요? 의왕시에서는 서울이나 주요 도시들과 멀지 않으면서도 쾌적한 녹지환경들을 즐길 수 있습니다. 

분리된 의왕시의 생활권

의왕시의 부동산을 이해하기 위해서는 의왕시는 산지가 많아서 시가지들이 쪼개져 있다는 것을 확인해야합니다. 내손동과 고천동, 오전동 일대는 안양의 평촌과 인프라를 많이 활용하는 반면에, 청계동, 포일동은 인덕원이나 서판교쪽과 가깝습니다. 그리고 의왕역이 위치한 부곡동쪽은 수원쪽과 가까워서 수원의 인프라를 함께 공유합니다. 의왕시의 지리적인 여건 때문에 분리된 도시권과 생활권에 따라서 부동산 가격에도 큰 차이가 납니다. 

청계동과 포일동의 아파트

안양판교로를 중심으로 있는 곳이 바로 청계동과 포일동입니다. 앞으로 의왕청계역이 들어오는 것이 확정된 이곳은 안양생활권이지만서도 특히 판교와 정말 가깝다는 장점이 있습니다. 판교에 수많은 일자리가 있다는 것은 다들 아실겁니다. 이러한 판교로 출퇴근을 하지만, 너무나도 비싼 판교의 집값에 청계동이나 포일동을 알아보시는 분들도 많습니다.

이러한 실수요가 많아져서 최근 몇년간 가격이 급등했으며 현재는 의왕시에서 가장 집값이 비싼 곳이 청계동과 포일동입니다. 게다가 포일동에는 대규모 산업단지인 포일 IT밸리도 들어와서 일자리도 늘어난 상태입니다. 

그로인해 개발된 곳이 백운호수를 끼고 있는 백운밸리와 최근에 준공이 된 푸르지오가 있습니다. 앞으로는 인덕원역에 GTX를 포함해서 3개의 노선이 환승되는 트리플 역세권이 될것이 예상되기 떄문에 인덕원역과 가까이 있는 푸르지오 아파트는 신축 프리미엄까지 붙어 112m제곱의 경우 최근 11억이 넘는 매매가를 보여주고 있습니다. 

내손동의 아파트

롯데마트 의왕점이 있고 도서관과 안양시 인프라와 가장 가까운 지역은 내손동일 것입니다. 과거에는 내손동이 지금보다는 더 많이 번화한 지역인데 도시가 낙후됨에 따라서 가격이 많이 떨어졌습니다. 그래도 활발하게 재개발이 이루어지고 있는 구역이기도 합니다.  

앞으로 롯데마트 앞에 인동선의 농수산물 시장역이 들어설 예정으로 교통은 더욱 좋아질것으로 보입니다. 위에 보이는 포일자이는 포일이라고 써있지만 실질적으로는 내손동에 위치한 아파트입니다. 2009년 재개발 된 구역이며, 현재 5억 중후반대의 매매가를 보이고 있습니다.

고천동과 오전동의 아파트 

 경수대로가 시가지를 관통하고 있는 곳이 바로 고천동과 오전동입니다. 시내버스가 많이다니고 수원쪽과 정말 가까이 위치해 있습니다. 공단지역이 꽤 많이 있고 가구거리가 위치해 있습니다. 여기는 신축아파트와 오래된 아파트간의 가격차이가 꽤 많이 납니다. 

새로 지은 아파트들은 대부분 5억이 넘어가는 반면에 오래된 아파트들은 소형평수의 경우 2억에서 3억정도면 살 수 있습니다. 의왕시청 앞쪽으로는 대규모 임대주택들이 들어온다고 하는데 이로 인해서 앞쪽에 상권들이 발달되지 않을까 기대해 보고 있습니다.

부곡동 일대

의왕시에서 사실 가장 낙후되었다고 생각되는 곳은 부곡동 일대입니다. 1호선으로 출퇴근하시는 분들이라면 의왕시청역을 이용하실 수 있어서 편리하실 수 있다고 생각합니다. 1호선이 들어왔던 만큼 일찍이 시가지가 형성되었던 도시이고 이 도시들이 낙후되면서 조금은 활기를 잃었다고 할 수 있습니다.

하지만 주변에 교통대학교와 기업들이 많이 입주하고 현대로템 본사와 현대자동차 중앙연구소까지 있는 등 꽤 친기업적인 위치인지라 근처에 직장이 있으신 분들이라면 부곡동도 한번 알아볼만 한 곳이 아닐까 싶습니다. 

실제로 살고 있는 사람들 의왕시 주거만족도는 상당히 높다고 합니다. 자연환경과 더불어 괜찮은 교통이 의왕시를 살기 좋은 도시로 만들었고, 이러한 소문이 조금씩은 퍼져나가면서 의왕시 부동산의 가격을 상승시키고 있습니다.

90년대 지어진 아파트들은 재개발이 될 가능성은 거의 보이지 않고, 감가상각을 겪으면서 가격이 오를일은 없지만 신축아파트나 분양물량을 중심으로 지속적인 상승이 있을 곳이라고 생각이 됩니다. 

종부세란 무엇인가?

종부세 종합부동산세라고 하는데, 갖고만 있어도 돈을 내야 하는 보유세의 일종입니다. 일정 금액 이상의 부동산을 소유한 사람들에게만 부과되는 조세인데요. 저는 아직까지 종부세를 낼 정도로 부자는 아닙니다. 노무현 정권 당시에 부동산 폭등에 대응하기 위해서 만들어낸 세금 정책인데, 사실상 이명박 정권과 박근혜 정권을 거치면서 유명무실해진 부분이 있습니다. 

보면 엄청 깎였다는것을 알 수 있습니다. 3억 원 이하의 주택이 1%였으면 우리나라의 수많은 사람들이 매년 300만 원 이상을 종합부동산세로 냈어야 했는데 이게 이명박 정권 때에 들어서 3억에서 6억 원 이하로 바뀌었고 세금을 걷는 비율도 0.5%로 절반으로 줄었습니다. 

문재인 정부 들어서의 종합부동산세

그러나 2018년 문재인 정부에서 9.13 정책으로 다시 한번 종합부동산세가 의미 있게 변했습니다. 아직도 선진국의 보유세와 비교해 봤을 때는 상당히 낮은 수준이지만 그래도 종합부동산세로 다주택자에게는 꽤 큰 부담이 될 것으로 보입니다.

1. 다주택자 세금비율 인상

무엇보다 먼저 조정대상지역의 2주택자, 3 주택자들에 대한 종합 부동산세는 0.6~3.2%까지 과세가 됩니다. 여러 곳에 주택을 3곳 이상 15억 원 정도 들고 있으면 연 2000만 원이 넘는 비용을 세금으로 내야 하는 것이지요. 과세 표준도 3억~6억 원 구간이 신설되었습니다. 세율은 0.5%에서 0.2% 오른 0.7%를 걷게 됩니다. 

2. 세부담 상한선 인상

급격한 세부담 증가를 완화하기 위해서 세부담 상한선이라는 것이 있습니다. 이걸 150%에서 300%까지 높였습니다. 예를들어 작년에 세금으로 100만 원 냈으면 올해는 최대 300만 원까지만 내도록 상한선이 올라갔다는 것입니다. 

3. 공정시장가액 비율 인상

공정시장가액비율이라는 것이 있습니다. 줄여서 공시가라고도 불리우는데요, 세금을 걷을 때에는 시세 기준이 아니라 공시가 기준으로 세금을 걷습니다. 보통 시세보다는 낮아서 실질적인 세금을 걷는 것이 잘 되지 않았습니다. 어떨 때에는 공시가와 실거래가가 많게는 50% 이상 차이나는 경우도 있었습니다.

근데 현재 시가대비 80% 정도인 공정시장가액을 2019년에는 85% 2022년까지 매년 5%씩 올려서 전부 100%를 시가대로 반영한다는 계획을 세우고 있습니다. 향후 세율 변동이 없어도 공시가 비율이 높아져서 과세구간이 많아지기 때문에 2022년까지 점진적으로 종부세 부담이 늘어날 것입니다. 

종부세 계산식

종합부동산세를 계산하는 공식은 다음과 같습니다. 해당 정보는 국세청 2019년도 계산법을 가지고 온 것입니다. 그러나 이것만 봐서는 정확하게 와 닿지 않습니다. 

서울 아파트 평균 거래가 8억으로 계산해보기

부동산계산기.com 이라는 곳이 있습니다. 이곳에서 보유세를 누르면 한 번에 계산이 가능합니다. 조정대상지역인 서울을 대상으로 8억 원의 주택을 하나 소유했을 때와 2채 소유했을때 종합부동산세를 얼마나 내야 하는지 한번 계산해 보겠습니다.

서울에 8억짜리 집 한 채의 경우

과세표준 1에 걸리고 재산세 129만 원에 도시지역분 67만 2000원, 지방교육세 258000천 원 해서 도합 220만 원의 세금이 나왔습니다. 1년에 220만 원 세금이면 사실 조금은 부담이 크긴 하지만 여기서 끝이 아닙니다.

서울에 8억짜리 집 두 채의 경우

우리나라엔 집 없는 사람도 많지만 그만큼 다주택자가 정말 많습니다. 조정지역에 8억짜리 집이 두채 이상의 집이 있다고 가정했을 때 종합부동산세는 얼마나 오르는지 한번 살펴보겠습니다.

조정지역에 두채 갖고 있을 때에는 무려 11,772,449원이 나왔네요. 1주 택일 경우에는 220만 원이었는데 그보다 5배가 넘는 1천 백 70만 원이 나왔습니다. 이번 종합부동산세가 얼마나 다주택자들을 겨냥한 것인지 볼 수 있습니다. 

서울지역이 조정대상이 아닌 지역의 8억 자리 두 채를 가질 경우 970만 원의 종부세가 나오는데, 다주택자들에게는 매년 큰 부담으로 다가올 것으로 예상됩니다. 

사실상 주택 보급률이 100%가 넘는 우리나라 상황에서 주택 가격이 이렇게 폭등한 것은 투자수요의 역할이 더 컸다고 볼 수 있는데, 계속 늘어나는 종부세 부담으로 과연 부동산 열기가 식을 것인지 지켜보아야겠습니다.

3기신도시 공급 핵폭탄이 될 것인가?

3기신도시가 발표가 났습니다. 수도권에 대규모의 주택 공급을 이루어서 집값을 안정화시키고 또 이 주변을 GTX라는 고속 철도를 놓아서 최대한 분산시키려고 하고 있습니다. 정부는 출범 전부터 지속해서 오르던 수도권 아파트 가격을 안정화 시키기 위해서 2018년 9월 문재인 정부에서 신도시 계획을 밝혔습니다. 

3기 신도시로는 : 남양주 왕숙지구, 하남 교산지구, 인천계양지구, 부천 대장지구, 고양창릉지구까지 총 5개의 지구입니다. 과천은 규모가 작아 엄밀히 말하면 신도시로 취급되지는 않습니다만 7000세대나 되고 강남과 인접해 있어 사람들의 관심도와 인기가 높을것으로 예상됩니다. 

3기신도시가 지어짐에 따라서 수도권에 총 30만가구의 아파트가 공급되고, 2022년부터 분양할 예정입니다. 3기 신도시의 특징 지도에서 보다시피 2기 신도시나 1기신도시보다 훨씬 서울과 가깝다는 것에 있습니다. 이 3기 신도시가 부동산 시장에 불러일으킬 영향은 태풍이 될것 같습니다.

3기신도시와 교통

도시를 짓기 위해서는 교통망을 확충하여야 합니다. 그리고 그 핵심이 되는 것이 바로 수도권 광역급행철도 노선인 GTX일것입니다. 현재 GTX ABC노선들은 이미 확정이 되어가는 추세입니다.

3기 신도시중에서 특히 GTX노선이 직접 통과하는 남양주 왕숙신도시와 과천, 고양 창릉의 약진이 아주 두드러질 것으로 보입니다. 

그리고 전에 한번 살펴 보았듯이 신안산선은 이미 착공을 추진하였습니다. 광명시, 시흥시, 안산시까지 수혜를 볼 것으로 예상이 됩니다.

2019/11/23 - [부동산정보] - 신안산선 수혜지역 정리

수도권 전철 3호선은 파주의 운정신도시까지 연장이 추진될 예정입니다. 지금까지 파주 운정은 전철이 없어서 교통 오지로 불리웠었습니다. 일산의 대화까지만 다니던 대화 종점이 대화역에서 운정신도시 주택가까지 한번에 연결되면 교통이 좋아질 것으로 보입니다. 그리고 이 3호선은 반대로 하남까지도 연장 될 예정이라고 합니다.  

서울 지하철 7호선도 옥정신도시로 연장이 추진되면서 인천 공항철도와 맞닿게 됩니다. 5호선은 검단신도시로까지 연장이 추진되고 있습니다. 인천의 계양지구와 청라 국제도시로 연결되는 지하철 인프라가 갖추어질 것입니다.

지하철 8호선 별내선도 연장될 예정입니다. 구리와 남양주 일대에는 교통혁명이라고 불릴만큼 큰 수혜를 볼 것으로 기대되고 있습니다.  

2기신도시인 위례신도시에는 경전철 위례선과 위례 신사라인이 건설되어 촘촘한 거미줄같은 수도권 교통망을 형성할 것으로 예상됩니다.  

그리고 제2의 수도권 순환고속도로가 개통 추진되고 있습니다. 현재 서울 외국순환고속도로가 늘어나는 교통량에 자주 정체되는것을 고려해보았을때 이 고속도로가 뚫리면 신도시에서 다른 신도시로의 이동도 더욱 원활할 것으로 예상됩니다. 

1,2기 주민들의 반대

무엇보다 먼저 1, 2기신도시의 실수요층들이 3기 신도시로 이동한다는 것입니다. 이미 고양시를 본다면 일산신도시나 운정신도시와 같은 수도권 서북쪽의 아파트 가격은 오르지 않거나 떨어지고 있습니다. 평야지대가 많아서 들어선 물량 자체가 많았기도 했었습니다.

이러한 상황에서 3기신도시가 계획대로 준공이 완료되는 시점에는 서울과의 접근성도 떨어지고, 건물과 도시가 낙후되어 있는 1기 신도시의 부동산 가격이 떨어질것이 예상됩니다.

실제로도 일산시의 많은 사람들이 3기 신도시 지정에 크게 반대하고 나섰습니다. 신도시 추진으로 인해서 고양시의 현재 정권에 대한 여론과 지지율이 추락하고 있습니다. 

이미 청약과 분양이 이루어지는 2022년즈음부터는 다른 지역에 들어갈 돈들이 3기신도시로 몰릴 것입니다. 3기 신도시의 분양은 성공적으로 마치겠지만, 현재 2기보다는 1기 신도시들의 가격이 급속도로 떨어지지 않을까 싶습니다. 

그리고 분양이 완료되는 2024~2025년즈음에는 1,2기 신도시에서 다시 한번 역전세난까지도 생각해야하지 않을까 조심스럽게 생각해 보고 있습니다. 

준강남 위례신도시

90년대 초반 1기 신도시 때 분당, 일산, 산본, 평촌 지역이 개발되었습니다. 그중에서 가장 많이 가격이 오른 곳은 바로 분당이었습니다. 분당지역은 다른 어느 지역보다도 강남과의 접근성이 좋았기 때문입니다. 앞으로 강남과의 접근성이 가장 좋을 곳으로 보이는 2기 신도시는 바로 위례신도시입니다.

앞으로는 위례신도시가 '준강남'이라고 까지 불리울 것이라고 합니다. 가격이 오른 상태에서도 현재 계속 거래들이 이루어지면서 매매가 기준 5000만 원에서 1억 원 이상으로 호가가 올랐고, 매도자가 높게 불러도 매수자가 생겨서 꾸준하게 매매도 이루어지고 있다고 합니다. 

위례신사선 개통과 개발호재

위례신도시에서 가장 호재인 것은 강남으로 바로 연결되는 위례신사선이 개통될 예정이기 떄문입니다. 역이 들어서는 역세권 아파트들은 수억 원의 프리미엄이 붙고 있습니다. 위례신도시와 신사역을 잇는 위례 - 신사선이 개통되게 되면, 현재 차도에서 교통체증이 많이 해소될 것으로 보입니다. 

위례신사선은 2027년 개통을 목표로 사업을 추진중입니다. 위례 중앙선 인근에 위치한 위례 자연 앤 센트럴 자이의 경우에는 51m 제곱이 2017년 입주할 때만 해도 3억 9천만 원에 분양이 되었지만 현재에는 8억 6천만 원에 거래되는 것을 보면 2년 만에 5억 원의 프리미엄이 형성된 것을 볼 수 있습니다.

위례신사선처럼 강남 중심을 관통하는 노선은 9호선과 신분당선 이후로 처음 생기는 것이기 때문에 역근처의 분양단지들은 사람들의 많은 관심을 받고 있습니다. 

게다가 위례신도시는 공공택지로서 분양가 상한제를 적용받아서 주변 아파트 시세보다 분야가가 저렴하고 입지적으로도 좋기 때문에 사면 무조건 오른다는 법칙이 적용되는 곳입니다.

위례신도시의 분양계획

위례신도시 민간 분양계획으로는 중흥 S클래스의 475세대와, 북위례 호반 써밋 3차와 5차는 1400세대, 위례신도시 우미린 442세대가 예정입니다. 공공분양으로서는 A1-5블록과 12블록에 각각 1282세대와 394세대가 예정됩니다.

송파구 분양가 심사위원회는 호반그룹에 호반써밋 송파 1,2차의 평당 분양가를 2200만 원 선으로 결정하고 이야기했다고 합니다. 호반 측에서는 2300~2500만 원선을 이야기했는데 그보다는 낮게 책정된 것입니다.

문재인 정권의 강력한 의지는 부동산 가격을 잡겠다는 것인데, 건설사는 이를 받아들이지 못해서 분양가 재심의를 가지고 싸우는 중입니다. 앞으로 분양될 호반 써밋 3차와 5차도 비슷한 가격으로 나올 것입니다.

위례신도시 중흥 S클래스와, 우미건설의 우미린 2차도 계속 분양이 연기되고 있습니다. 2020년초로 계획하고 있다고 하는데요 계절적으로 비수기라고 이야기를 하고 있지만 여기도 마찬가지로 평당 분양가 때문인 것으로 보입니다. 

발코니 확장비용만 올리는 건설사

건설사가 분양가를 마음대로 못올리다보니 발코니 확장비용을 엄청 올리고 있습니다. 시흥시 은계지구의 경우 발코니 확장비용이 평당 52만 원이었다면 위례신도시의 경우에는 평당 232만 원으로 4배 이상 차이가 났습니다. 

뭐 단순히 거실과 방만 늘어나는게 아니라 이중창 설치도 이루어진다고는 하지만, 아파트별로 가격차이가 너무 많이 나서 소비자들의 불만들이 늘어나고 있습니다. 그나마 LH 택지 분양의 경우에는 발코니 확장비도 심사를 받아야 하지만 민간분양아파트일 경우는 수천만 원이 발코니 확장비용으로만 들어가게 됩니다.

지속되는 위례신도시 가격 상승

분양가 상한제 확대적용과 정부 규제에도 불구하고 서울의 서초, 강남, 송파 강남 3구는 계속해서 가격이 상승하고 있습니다. 만성적인 공급 부족이 큰 이유일 것입니다. 2018년부터 시작된 똘똘한 한 채의 투자수요가 강남 3구에 집중되기 때문입니다. 

이러한 규제에 의한 투자 트렌드가 위례신도시까지 번지고 있습니다. GTX나 트램으로 강남과 직접 연결되면 강남의 인프라를 그대로 이용할 수 있기 때문입니다. 특히 북위례지역은 서울 송파구에 속해있어서 강남과 연결되는 신도시중에서 가장 주목을 받고 있습니다. 

아마 앞으로 될 위례의 청약경쟁율은 가뿐하게 70:1이 넘을 것 같습니다. 하지만 청약에만 성공한다면 앞으로의 가치 상승이 높게 예상되는 곳이라 여건이 갖추어진 분들은 한 번쯤 문을 두드려보아도 좋지 않을까 생각이 됩니다.

서울 아파트는 떨어지지 않는다

집은 일단 직장과 가까워야 합니다. 출퇴근 시간이 멀어지면 멀어질수록 삶의 질은 급격하게 떨어지기 때문입니다. 저도 출퇴근에 편도로만 1시간 40분 거의 2시간 가까이 걸린 적이 있었습니다. 하루에 4시간을 길에서 버리게 되니 내 자유시간이 거의 없었지요.

매일 새벽 일찍 지친몸을 억지로 일으켜서 샤워를 하고 나갈 준비를 마쳤고, 저녁에 야근이라도 한두 시간 하게 된다면 집에 오면 11시 12시라서 빠르게 잠자리에만 들어야 했습니다.

오로지 주말만 바라보고 살았는데, 직장을 옮기고 직장과의 거리가 자가용으로 30분밖에 걸리지 않자 출퇴근에 대한 스트레스도 줄어들고 삶의 질도 높아졌습니다. 출퇴근이 수월한 서울에 있는 아파트에 대한 선호도는 언제나 높을 수 밖에 없습니다. 

일본에서 버블붕괴로 인해서 부동산 가격이 폭락했지만 그럼에도 불구하고 살아남은 부동산은 도쿄에 있는 부동산이었습니다. 오를 때는 많이 오르고 떨어질 때에는 거의 떨어지지 않는 것이 서울에 있는 부동산이라고 보면 되지요. 최근에 대치동에 르엘 대치 청약접수를 11월에 받았는데 청약 경쟁률이 무려 212:1이었다고 합니다. 

강남권 대규모 업무지구로 출퇴근이 가능한데 분양가가 인근 시세보다 낮게 책정되서 로또 아파트라고 이미 소문이 난 상태였지요. 서울의 너무 높은 주택 가격에 밀려서 외곽 위성도시로 밀려났던 사람들도 돈만 있으면 들어오고 싶은 곳이 바로 서울입니다. 이를 도심 회귀 현상이라고도 부른다고 하네요. 

귀해지는 서울의 신축분양물량

이미 서울은 많이 낡았습니다. 사람들은 깔끔한 새집에서 살고 싶지 귀신 나올것 같은 오래된 아파트나 주택에서 살고 싶지는 않습니다. 분당이나 판교의 부동산 가격이 크게 상승할 수 있었던 것도 서울에 비해서 신식 건물들이었기 때문입니다. 수도권은 공급이 넘쳐나지만 여전히 서울은 공급이 부족합니다. 

여기다가 더해 정부의 각종 규제와 민간택지에 대한 분양가 상한제로 서울 시내의 역세권 신축 아파트가 귀해지고 있습니다. 신설철도 인근 아파트 값은 더 오를 것으로 예상됩니다. 2020년 초까지 분양을 앞둔 서울 내의 아파트 분양은 아주 순조롭게 이루어질 것으로 예상됩니다. 

신길 뉴타운 제2의 여의도 될까

강남과의 접근성도 좋고 여의도로의 접근성도 좋은 곳이 바로 신길 뉴타운입니다. 그리고 직장이 많이 몰려있는 가산디지털단지와 구로디지털단지와도 맞닿아 있습니다. 서울의 가장 핵심이 되는 주요 업무지구와 맞닿아 있는 이곳은 서울시 영등포구 신길동 일대에 추진되고 있는 재개발 도시 사업으로서 이미 굉장히 뜨거운 곳입니다.

기존의 빌라촌과 오래된 단독주택이 밀집되었던 지역을 다 부수고 만들어지는데 이미 기존에 있던 지하철 1호선과 5호선 7호선 외에도 추가적으로 신안산선이 들어오고 또한 경전철인 신림선까지 다닐 예정으로서 앞으로의 집값 상승은 상당히 높을 것으로 예상됩니다. 

특히 여의도와의 가까운 거리에, 서울 도심으로 출퇴근 하는 사람들의 실수요가 밀려들 것으로 보입니다. 현재는 대림동 일대에 중국인을 비롯하여 많은 외국인들이 거주하고 있으나 이들이 밀려나고 신축 브랜드 고층아파트 마을로 완전히 탈 바뀜 하게 됩니다

신길 뉴타운 3구역에는 포스코건설이 공사하는 더샵 파크프레스티지가 이번 달 분양 예정입니다. 799세대 중에서 316세대가 분양 예정입니다. 꽤 큰 물량이고 아마 분양권 당첨만 된다면 프리미엄 몇억은 순식간에 붙을 아파트로 예상됩니다. 신안산선 정차 예정인 신풍역뿐만 아니라 2022년에는 신림선 경전철 개통을 앞두고 있어서 교통적인 접근성이 아주 좋습니다. 이곳의 분양권을 얻기 위한 경쟁은 치열할 것으로 예상됩니다.

장위 뉴타운 강북도 재개발된다

강북 쪽의 주요 업무지구는 을지로 일대일 것입니다. 이러한 을지로와 가까운 곳이 북서울 꿈의 숲으로 재개발되고 있는 장위동 지역일 것입니다.  서울시 성북구 장위동 일부에 추진되는 재건축 지역인데요 기존의 낙후된 주거환경을 개선하고 새로운 계획도시가 예상됩니다.

장위 뉴타운은 사실 지정된 지 꽤 되었습니다. 2006년에 지정이 되었는데 2008년 이후 부동산 침체가 계속 이어지면서 사업성이 없다고들 생각했습니다. 그러면서 여러 구역들이 계속 취소가 되면서 흐지부지 되는 줄 알았습니다. 2010년도에 정비구역에 해지될 뻔까지도 했습니다.

그러나 다시금 부동산시장이 살아나면서 2018년도부터 적극적으로 추진되는 구역입니다. 2019년 11월 기준으로 대부분의 사람들이 이주를 완료했고 이제 곧 착공에 들어간다고 합니다. 2020년부터는 해당 지역에 대규모 일반분양 물량이 예정되어 있습니다.

교육적으로 상당히 좋습니다. 주변에 광운초등학교와 장위초등학교, 장곡초등학교, 장위중학교 남대문 중학교, 장월초등학교가 있습니다. 그 외에도 고려대와 경희대와 외국어대학교와 같은 우리나라의 주요 대학교들이 가깝습니다.

교통적으로는 서울 지하철 6호선인 상월곡역과 돌곶이 역을 이용할 수 있습니다. 그리고 4호선인 미아사거리역을 이용하여 명동이나 서울역과 같은 도심으로의 접근성도 좋은 편입니다. 북쪽으로 서울 경전철 동북선이 들어오게 되면 앞으로의 교통은 더 좋아질 것으로 보입니다. 

특히 장위뉴타운은 2020년 분양세대가 1700세대가 넘기 때문에 대규모 물량이 나올 것으로 보입니다. 앞으로 더욱 귀해지는 분양물량에서 지금 들어가는 이 두곳의 뉴타운 지역은 기회가 된다면 꼭 넣어보고 싶은 지역들입니다.