대한민국 최고의 공업도시 울산

울산광역시는 광역시라는 이름에 걸맞게 아주 큰 도시입니다. 부산과 대구 울산이 경상도 지방에서 가장 중심으로 자리 잡고 있습니다. 동쪽으로는 동해바다가 있어 거대한 항구를 가지고 있으며, 남쪽으로는 부산 북쪽으로는 경주가 위치해 있습니다. 

대한민국 최대의 공업도시인 울산은 국토경제개발사업 5개년 계획에 의해서 체계적으로 만들어진 계획도시입니다. 공업도시를 목표로 인위적인 지원이 많았기에 1962년부터 현대적 대규모 항구와 울산 공업센터들이 자리 잡게 되었습니다. 

그 도시의 부동산을 결정하는데 가장 중요한건 일자리입니다. 먹고살만한 것이 있어야 사람들이 일자리를 찾아서 들어오게 되고, 일자리를 찾아 들어온 실수요자들을 바탕으로 투자수요가 존재할 수 있습니다.

울산은 과거로부터 상당히 경제적으로 잘사는 지역 중에 하나였습니다. 우리나라 대기업들이 잔뜩 들어와 있기 때문입니다.

먼저 현대의 도시라는 말을 들을만큼 현대중공업, 현대자동차, 현대제철이 하나의 도시를 이룰 만큼 많은 일자리와 산업을 차지학 있습니다. 뿐만 아니라 SK이노베이션과 S-Oil과 같은 정유사들, 삼성 SDI, 효성 LG화학 롯데케미컬 등 우리나라 대기업들이 많이 위치하고 있습니다.

외국계 기업으로도 윌로펌프, 솔베이, 에보닉, NOV 등 당장 우리가 들으면 조금은 생소하지만 세계 굴지의 외국계 기업들의 공장까지 자리 잡고 있습니다.

울산의 1인당 GDP는 광역 자치단체중에 항상 1등을 차지하고 있습니다. 울산 1인당 GDP는 7만 달러가 넘는데 이는 세계에서 가장 잘 사는 국가와 맞먹는 수준입니다. 사람들이 경제력이 뒷바침해준 만큼 울산의 부동산 시장 가격도 상당히 높은 수준이었습니다.

암울했던 2018년 울산 부동산 시장

2010년대 가장 먼저 찾아온 불황은 조선업이었습니다. 거제시만큼은 아니었지만 지역경제에 어느 정도 여파를 줄 만큼의 타격이었습니다. 고용유발효과가 큰 조선업이 타격이 받자 이것은 울산시의 인구에도 영향을 줄 정도였습니다. 울산에 가장 큰 공장을 갖고 있는 현대중공업의 경우에는 신규채용이 전무했습니다.

뿐만 아니라 중국의 공업 수준이 발달해가면서 철강과 같은 중공업 시장이 큰 타격을 받게 되었습니다. 중공업 중심의 경제를 갖고 있는 울산지역에서는 상당히 나쁜 소식입니다. 2015년부터 1인당 인구의 GDP도 줄어들기 시작했으며 2016년에는 현대중공업의 인원감축과 생산직 분야에서 인원들이 감소하기 시작했습니다.

지난 3년간 중구와 남구, 동구에서 각각 2 만씩 총 6만에 가까운 인구가 빠져나갔다는 것을 볼 수 있습니다. 유일하게 북구 지방만 새롭게 도시가 개발되면서 전입이 2만 정도 들어온 모습을 볼 수 있습니다. 

인구가 빠져나간 다는 것은 지난 몇 년간 부동산 가격에도 영향을 미칠 수밖에 없는 일입니다. 2018년 한 해 동안 울산의 평균 매매가가 6.87%나 하락했습니다. 경북지역 전체가 1.9% 하락했는데 그 폭이 3배 가까이 되는 것입니다.

울산 부동산 시장 2019년에는 상황이 다르다

2019년에는 분위기가 다릅니다. 무엇보다도 먼저 울산의 대표기업인 현대중공업이 연이은 대형 선박을 수주하면서 울산의 경기가 반등한 것입니다. 기업들의 리쇼어링도 있었습니다. 현대 모비스의 경우에는 중국으로 공장을 진출했었으나 다시 울산으로 돌아와 3천억 원을 투자하여 전기자동차 배터리 공장을 지었습니다. 이외에도 자동차 부품업체 6곳이 복귀하려고 하고 있습니다. 

여기에 겹쳐서 규제를 피해서 서울의 부동산 투자자들이 울산 부동산 시장에 뛰어들면서 부동산 시장도 급격히 오르는 모습을 보여주고 있습니다. 지난 1년간 부동산 가격의 변동 폭을 본다면 위와 같습니다. 중구를 중심으로 6.7%가 상승했고 남구는 보합을 하고 있으며, 북구는 오히려 -3.1% 동구는 -1.4% 하락한 모습을 보여주고 있습니다.

특히 중구 지방의 아파트 시세 변동폭은 더욱 드라마틱합니다. 성남동의 경우에는 1년 동안 무려 33.7%가 가격이 상승한 것을 보여주고 있습니다. 반면에 그 옆동네는 -26%가 빠진 것을 보면 같은 울산도 동네별로 가격의 변동이 크게 차이 나는 것을 볼 수가 있습니다.

이미 6개월 전부터 전세 가격지수와 매매 가격 지수가 좋은 흐름을 보여주고 있었고, 2년 전부터 신규 분양물량이 없었던 것이 새 아파트의 품귀현상을 가져왔습니다. 그리고 돈가 진 사람들은 조금 더 좋은 환경에서 살고 싶은 욕구야 항상 있기 때문에 신축 아파트들을 중심으로 가격이 상승했던 것이 아닐까 생각하고 있습니다.   

남구 같은 경우에는 올해에는 보합세를 보여주었으나 앞으로 재개발이 될 가능성도 있습니다. 1980년에 준공된 아파트들이 이제 지어진지 40년이 다되어가고 있기 때문입니다. 

많은 전문가들이 울산의 아파트 시장 전망을 긍정적으로 보고 있습니다.

개인적인 의견으로는 북구 쪽의 새로 짓는 아파트들 송정택지개발 지구의 신규 분양 물량을 노려본다면 꽤 괜찮지 않을까 생각해보고 있습니다. 

울산 아파트 평당 가격?

울산의 평당 주택 가격은 742만 원으로 부산이나 대구보다는 저렴한 편입니다. 그러나 2020년에는 이보다 더 높아질 가능성이 더 높다고 생각합니다. 

울산에서는 북구가 가장 낮은 모습을 보여주고 동구가 그다음입니다. 남구가 제일 비싼 878만 원에 시세가 형성되어 있습니다. 

동네별로 평당 가격이 정말 다릅니다. 울산의 중심이 되는 태화강 북쪽부터 살펴보자면, 울산 중구청 근처의 약사동은 평당 가격이 이미 1100만 원이 넘어가서 아주 높은 아파트 가격을 보여주는 반면에 서동은 평당 657만 원으로 상당히 낮은 모습을 보여주고 있습니다. 

태화강 남쪽은 평균적으로 800만 원은 웬만하면 넘는 모습을 보여주고 있습니다. 특히 신정동 쪽의 가격이 가장 비싼데 공원을 끼고 있고 학군이 좋아서 사람들의 선호도가 높은 지역이기 때 문입니다.

울산의 서부지역은 다음과 같습니다. 서구 쪽은 유곡동이 유독 강세를 보여주고 있습니다. 

명문학군 목동

서울의 3대 학원가라고 한다면 대치동과 중계동 그리고 목동이 있습니다. 목동이 최근 자사고와 특목고를 폐지하고 정시비율을 높이면서 전세 매물이 씨가 마르고 있는 지경이라고 하네요. 전세가 상승률은 서울에서 강남구 다음으로 높은 모습을 보여주고 있습니다.

원래 전세가 별로 없는 지역이었지만 더욱 그 정도가 심해졌다고 합니다.  정부가 입시제도를 다시 개편하면서 학세권 강점이 부각되는 목동의 아파트 매매 가격도 높아지고 있습니다.

목동이 과거에 인기 있었던 이유는 대치동만큼 거대한 학원가를 형성한 것처럼 좋은 학군을 가지고 있어 자식들의 교육을 위한 부모님들의 인기가 좋았습니다.

양천구의 중학교는 과거로부터 특목고에 많이 진학 되는 학교로 유명하고 양천구에 위치한 8개의 학교중 7개의 학교가 국가 수준 학업성취도 평가에서도 항상 높은 성적을 유지하고 있습니다. 이중에서도 특히 목동 신시가지 7단지는 대장아파트로 불릴만큼 학교배정이 좋은 곳입니다.  

그런데 여기에 재건축까지 속도를 내고 있어 목동지역의 부동산 시장이 12.16 정부의 강력한 부동산 규제에도 크게 달아오르고 있습니다.

분양가 상한제를 피해갈뻔 했던 목동

정부는 집값을 안정시키고자 분양가 상한제를 서울안에 27개 동에 도입했습니다. 해당지역에서 분양되는 물량에 대해서는 택지조성 비용과 건축비를 더한 분양 가격의 최대치를 지정하고 그 이하로만 가격을 책정할 수 있게 하는 강력한 정책입니다. 최장 10년동안의 전매제한과 2~3년동안의 실거주 의무가 부과되어서 투자수요를 막으려는 전략입니다.

그러나 이 중에서 양천구의 목동은 제외되었었습니다. 그러나 제외되었던 양천구, 동작구, 광진구, 광명시, 과천시의 집값이 상승이 더욱 가파르자 풍선효과라고 생각하여 사람들이 형평성에 문제를 제기했습니다. 아니나 다를까 결국 대상 지역이 확대되었습니다. 목동 신시가지 아파트 단지도 이제는 재건축 계획도 수립되지 않았지만 재건축이 된다면 이 또한 분양가 상한제에 걸릴 것입니다. 

일반 시민들에게는 로또 아파트나 다를바가 없어서 재건축 이전부터 미리 관심을 가지시는 분들이 많습니다. 

목동의 재건축 현황

양천구 목동은 20년 이상된 노후된 아파트들이 많은 지역입니다. 전두환 시절때 1980년대 양천구 목동 신시가지 개발계획에 의해서 건설된 대규모 아파트단지인 목동신시가지 아파트가 목동의 대부분을 차지하고 있습니다. 현대 건축의 거장들과 도시계획 전문가들이 개발 계획에 참여하여 1단지부터 14단지까지 건설되었습니다. 

목동의 재건축 계획은 목동과 신정동 일대에 재건축을 하는 사업입니다. 총 436만m제곱의 규모의 크기입니다. 무려 2만 6600가구를 허물고 이 일대에 5만 3000가구가 넘는 규모의 재건축입니다. 서울시의 가장 큰 대규모의 재건축 사업이될 목동 재건축 사업은 부동산 시장에 불러일으킬 여파가 서울 아파트 시장에서 큰 태풍과 같아서 많은 사람들이 주목하고 있습니다.

조합원들이 재건축을 하고자 하는 의지가 높은지역이었는데 재건축 안전진단 기준이 강화되면서 사업계획도 조금 더 늦어지고 있습니다. 

재건축 심의위원회는 재건축으로 인한 가구수와 교통발생량에 따라서 광역 교통체계가 미흡하다고 판단하고 있습니다. 특히 올림픽대로와 강변북로에 미치는 영향이 상당히 클것으로 봐서 추가적인 검토가 요구되고 있습니다. 

이번 분양가 상한제 적용지역에 포함되는 것을 피해간 목동지역의 재건축 사업은 더욱 빨라질 것으로 보입니다.

현재 이 일대의 가격대도 상당히 빠르게 상승하고 있는데 신시가지 5단지 전용 아파트의 경우 35평 기준으로 지난달에 17억 5000만원에 매매될 정도였습니다. 2019년 9월만 하더라도 16억이었는데 1억원 넘게 뛴것입니다.  

목동에 추가적인 규제?

앞으로 목동 또한 더 많은 규제가 들어갈것으로 보입니다. 그러나 상한제 규제를 받는 강남 3구도 집값이 계속 오르고 있는데 목동에 규제를 더 한다고해도 집값을 잡기는 쉽지 않을것으로 보입니다. 집을 사려고 하는 사람들이 불가능한 가격대에 진입하면 더이상 상승하지 못할 수도 있지만 당분간 목동의 분위기는 하락할 분위기로 보이지는 않습니다. 

매도 물량이 많아져서 서울 전체 집값을 안정시킬 근본적인 부동산 대책 전에는 상승세가 지속될것으로 보입니다.

서울 집값이 12월 16일 대책의 영향을 거의 받지 않고 있으며 앞으로 더 오를 것같다는 전망이 더 많습니다. 서울로 들어오고자 하는 사람들은 많은데 여전히 공급은 부족하고, 시중에 돈들은 기업으로 흘러가지 않고 부동산으로만 흘러들어가고 있기 때문입니다. 

청약가점제의 정의

부동산을 신규분양을 하려고하는데 생각보다 어렵게 생각하는게 부동산 청약과 관련된 부분이 아닐까 싶습니다.

새로운 신규분양 아파트의 경우에는 청약점수가 몇점이 커트라인이다 이런 이야기 말입니다.

그런데 아직도 많은 사람이 청약 점수가 어떻게 이루어지는지 잘 모릅니다. 그러면 당연히 현재 내가 갖게되는

청약점수가 몇점인지도 잘 모르지요.

부동산에 대해서 일찍부터 눈을 뜬 사람들은 젊은 시절부터 청약점수 관리를 하고 있습니다.

미리 청약점수를 관리한 사람들과 수년뒤에 청약 경쟁에서 붙었을때 이기기란 쉽지 않습니다.

주택청약가점제란 만약에 어떤 한 아파트 분양에서 1순위 청약자들이 몰렸을때, 무주택기간과 부양가족수, 청약통장 가입기간을 기준으로 가점을 부여하여 청약가점이 높은 사람부터 당첨자를 선정하는 것입니다. 

청약가점은 무주택기간에 따라서 2~32점 부양가족수에 따라서 5~35점, 청약통장 가입기간으로 1~17점의 가점이 주어지게 되고 최고점수는 84점입니다. 무주택기간은 1년이 지날때 마다 2점, 부양가족수는 1명이 늘때마다 5점씩, 청약통장 가입기간은 1년이 지날때마다 1점씩 올라갑니다. 무주택기간이 길고, 부양가족이 많고, 청약통장을 오랫동안 갖고 있을 수록 유리해지는 것입니다. 

주택청약 1순위 자격

우리가 들어가고 싶어하는 서울지역은 거의 모든지역이 규제지역이라고 보면되는데

이 규제지역에서의 1순위 자격이라는 것이 무엇인지 에대해서 좀 이야기를 해봐야할것 같습니다. 규제지역에서는

1순위의 자격요건이 조금 더 까다롭습니다. 

첫번째로는 집이 없는 무주택자 혹은 한채만 소유하고 있는 1주택자만 청약이 가능합니다. 그런데 1주택자에게는 하나의 조건이 붙습니다. 만약에 1주택자 중에서 살던 집을 팔고 새 집으로 이사가려고 하는 경우도 있을겁니다. 이런 경우에는 입주일로부터 6개월 이내에 기존 주택을 처분한다는 서약서를 작성하면 1순위 자격이 가능합니다.

두번째로는 세대주만 신청이 가능합니다. 세대원은 가능하지 않습니다. 

세번째로는 지역별로 통장 예치금이 평수에 따라서 조금씩 다른데 이것이 충족되어있어야 합니다. 만약 부족하다면 은행에서 더 넣을 수 있으니 미리미리 넣어두세요

네번째로는 기존에 당첨되었던 사람은 불가능합니다. 한번 당첨되었는데 이것을 분양권 전매로 팔고 또 다시 들어가는 경우도 있을 수 있으니까요. 

마지막으로는 현재 지역에 거주를 1년 이상 한경우에 드디어 1순위 자격이 되는 것입니다.

무주택 기간과 내 청약가점 확인

청약에서 가장 높은 점수비중을 차지하고 있는 것이 무주택기간이라고 생각합니다. 아무래도 젊은 신혼부부에게 불리한 제도가 바로 이 무주택기간 점수이기도하지요. 

무주택기간이란 말 그대로 집이 없었던 기간을 뜻합니다.

근데 이게 만 30세가 되어서부터 카운트를 합니다.

나는 서른살동안 집이 없었는데 무주택기간이 30년이었던것이 아닌거지요.

만약 이보다 전에 결혼을 했으면 혼인신고일부터 계산해서 무주택기간을 산정합니다.

무주택기간은 부부가 있다면 둘중에 긴사람의 무주택기간을 확인해야합니다.

둘의 무주택 기간을 합쳐서 계산하지는 않습니다.

만 45세동안 집이 없으면 드디어 최고가점이 32점을 받을수 있습니다.

그 전에 모두들 집을 구할 수 있길 바래봅니다.

부양가족과 내 청약가점 확인

요즘같은 저출산 시대에 아이를 많이 낳고 고령화시대에 부모님 잘 모시고 살라는 이야기 같기도 합니다. 아무나 부양가족으로 넣을수는 없습니다. 먼저 "배우자"를 넣을수 있고, 직계존속(부모님, 할머니할아버지), 직계비속(자식들, 손자/손녀) 등본에 등재된 만 30세 미만의 미혼자녀 까지만 넣을 수 있습니다.

나를 빼고 부양가족이 6명이나 된다면 최고가점인 35점을 받을 수 있는데, 실질적으로 이는 힘듭니다. 

청약통장 가입기간과 내 청약가점

누구나 하나씩 갖고 있는 청약통장의 기간에 따라서 가점이 붙습니다. 주택통장이 있어야 일단 청약에 신청할 수 있기 때문에 우리는 점수계산에 대해서도 모른채 청약통장 하나쯤 갖고 있습니다. 투기 과열지구나 청약과열지구는 청약통장 가입하고서 2년이 지나야 1순위 자격이 주어집니다.

투기과열이나 청약과열이 아닌 지역은 수도권은 1년 지방은 6개월만 경과되어도 1순위 조건이 가능합니다. 지역별로 예치금이 어느정도 기준 이상이어야 합니다. 

청약통장 가입기간은 15년 이상이면 최고가점인 17점을 받을수 있습니다. 

위의 3가지 기준을 정리해보자면 아래의 표와 같습니다

자 이제 몇점이 나오셨나요? 아마 무주택기간이 짧은신 분들은 점수가 높게 나올 수가 없을겁니다.

요즘 서울의 민간 분양가상한제 지역에서 당첨되려면 점수가 커트라인이 70점은 되야한다고 하는데, 

이보다는 낮으신 분들은 수도권에서 가점제로 들어갈 수 있도록 관리하셔야 할겁니다. 

청약가점제와 추첨제는 어떻게 적용될까?

모든 아파트 분양이 청약가점제가 적용되지는 않습니다. 그냥 돈이 많아서 집 사고 싶다! 하는 사람들도 살 수 있게 만들어줘야 또 자본주의 사회 아니겠습니까? 이 사람들은 소이 이야기하는 추첨제를 통해서 집을 구매하게됩니다. 가점제는 집이 없고 돈이 없는 사람들을 위해서라면 추첨제는 그런것 상관 없이 운에 맡겨볼 수 있는 것입니다.

그런데 이런 가점제와 추첨제를 적용하는 기준이 지역과 아파트 크기에 따라서 다르게 적용을 받습니다. 가장 크게 구분되는 것이 85m제곱 이하와 초과되는 아파트로 규제를 다르게 받습니다. 이를 국민주택규모라고 하며, 서민들은 이정도 크기의 아파트에서 사는건 사치가 아니다 라고 법에서 생각하고 있는 규모가 33평아파트입니다. 

수도권 공공택지 

33평보다 작은 아파트 중에서 수도권 지역에서 공공택지에 조성되는 아파트들은 100% 가점제로만 뽑습니다.

반면에 이보다 큰 아파트에서는 가점제 50% 이하에서 지자체가 알아서 결정하게 되어있습니다

투기과열지구

수도권 공공택지만큼 많은 규제를 받는 곳입니다. 33평이하의 아파트의 경우에는 100%가점제가 적용되어야하고 33평이하의 경우에는 50:50의로 가점제와로 뽑게 되어있습니다

청약과열지역

청약과열지역이란 주택가격 상승률이 물가상승률 2배이상이거나 청약경쟁률 5:1이상인지역인데 서울 전지역과 수도권 대부분이 청약과열지역이라고 보면 됩니다. 이 경우에는 33평이하의 경우 75%를 가점제로 뽑고 25%를 추첨제로 뽑습니다. 그리고 33평 이상의 경우에는 30%를 가점제로, 70%를 추첨제로 선발합니다. 

그외 지역

이 외 지역은 사실상 엄청 경쟁률이 높지 않기 떄문에 청약가점이 큰 의미가 없는 경우가 많습니다. 33평 이하의경우에는 가점제로 40%이하로 지자체가 결정하게 하고 33평 이상은 100% 추첨제로 돌아갑니다. 

청약가점제 

청약가점제라는건 순수히 오랫동안 집이 없었던 사람들, 꾸준히 내집 마련을 위해서 청약통장에 매달 적금을 조금 했던, 그러면서도 먹여살려야할 식구들이 많은 세대를 위해 조금은 어드밴티지를 주자 하는 취지에서 만들어진 것입니다.

수 많은 편법으로 점수를 조금이라도 더 높이려는 사람도 있지만, 그 전에 그냥 돈을 많이 벌어서 이 글을 읽으시는 모두가 내가 원하는집에 사실 수 있는 날이 오기를 기원해봅니다. 

부동산 가격폭등과 3기 신도시 

2017년부터 이어진 아파트 폭등이 2019년까지 이어졌습니다. 정부는 집값을 잡기 위해 잇달은 부동산정책을 내놓았지만 별다른 효력을 보여주지 못하고 계속해서 부동산 가격 상승은 이어져만 갔습니다. 사회는 부동산을 가진자와 못가진자로 나뉘었습니다.

특히 서울에 부동산을 가졌던 사람들은 몇억씩 오른 아파트가 그들의 자산이 되었던 반면에 부동산을 가지지 못하고 전세나 월세에 살아야 했던 사람들은 앞으로 내 집을 마련하기 위해서는 10년 아니 20년을 월급을 아끼고 모아도 올라버린 시세 차익을 따라갈 수 없게 되었습니다.

이런 문제를 해결하기 위해서 가장 강력한 정책은 대량으로 주택 공급을 늘리는 것입니다. 그러나 서울은 더이상 개발할 구역이 없습니다.

서울에 새롭게 개발하려면 이미 낡은 주택들을 허물고 다시 지어야합니다. 이는 기존 원주민들의 반발에 부딪혀 시간이 오래 걸릴 뿐더러, 토지 보상금 문제, 이주비 지원등 막대한 자금이 필요합니다.  

3기 신도시의 위치

그래서 짓는 것이 신도시입니다. 신도시가 벌써 1기와 2기에 거쳐서 이제는 3기 신도시까지 발표가 난겁니다. 2기 신도시가 이제서야 막 자리를 잡기 시작하고 있는데 3기신도시를 발표한 것은 얼마나 현재 정부가 집값과의 싸움에 사활을 걸었는지 알 수 있는 대목입니다.

3기 신도시의 위치는 위의 그림에서 보면 알 수 있듯이 모든 신도시들이 1기신도시나 2기신도시보다 서울과 지리적으로 훨씬 가깝습니다. 그렇기 때문에 서울의 인구분산과 부동산에 미칠 영향도 더욱 막대할 것으로 보입니다.

2기신도시는 사실상 서울중심지로부터 20 ~ 30km넘게 떨어진 반경에 위치하고 있어서 사실상 서울과의 접근성이 떨어지는 반면에 3기 신도시들은 10km 반경안에 위치하고 있습니다. 

규모가 가장 큰 왕숙신도시는 어디?

그중 왕숙지구는 다른 3기신도시들 중에서 가장 최대규모로 개발되는 곳으로 6만 6000가구가 예정되어 있으며 면적 또한 제일 큽니다. 면적은 11,330,000km제곱의 규모로 3백만평이 넘는 규모로 지어지게 됩니다. 

왕숙신도시는 1지구와 2지구로 나뉘어져 있습니다. 왕숙 1지구는 남양주와 구리 사이에 위치한 곳이며 가운데로 왕숙천이 흐르고 있습니다. 43번 국도와 47번 국도 86번 지방도가 남북으로 나있으며 383번 지방도로가 좌우로 가로지르고 있습니다.

현재의 왕숙신도시는 넓은 평야지대에 밭과 비닐하우스가 많은 지역입니다. 종종 작은 공장들과 물류센터와 창고 아파트 단지들을 발견할 수 있는 전형적인 도시도 시골도 아닌 그런 지역입니다.

왕숙 2지구는 다산신도시가 동쪽에 위치하고 있으며 양정 역세권 사업구역이 남쪽에 위치해 있습니다. 2지구는 양정동 주민센터를 중심으로 개발될 예정입니다. 북부간선로와 수석호평 고속도로 강변북로가 만나는 지점으로 규모로만 보면 1지구보다 작지만 서울로 나가는 입지면에서는 2지구가 더 좋지 않을까 생각됩니다.

아직까지 왕숙신도시에는 이렇다할 상권조차 형성되어 있지 않아서 만약 도시가 개발된다면 초반에는 별내지역의 이마트 상권과 퇴계원에 의존할 가능성이 매우 높습니다.

왕숙신도시와 일자리 

왕숙신도시가 위치하는 남양주 지역은 다른 지역보다 공기도 좋고 자연환경도 좋을 것에는 이견이 없습니다. 그러나 아쉽게도 근처에 판교의 테크노벨리같은 산업단지가 위치해있지않습니다.

홍보를 할때에는 도시 첨단 산업단지를 짓고 창업지원센터를 짓겠다는 계획은 다 가지고 있습니다. 그러나 한 지역의 경제가 발전하기 위해서 일자리가 들어오는것은 명백하게 다른 이야기입니다.

건물만 짓는다고, 세금만 감면해준다고 회사들이 들어오지는 않는다는 이야기입니다. 

설사 조성한다고 하더라도 이러한 산업단지가 자리잡기까지는 시간이 아주 많이 걸릴 것입니다. 저는 부동산을 알아볼때 근처의 일자리를 가장 중요시 여깁니다. 그 지역의 일자리가 있어야만이 실수요가 있고 실수요가 있어야만이

투자수요가 함께 따라오고 투자수요가 혹시 빠진다고 하더라도 크게 타격을 입지 않기 때문입니다.

남양주지역은 아직까지는 잠실과 강남으로 출퇴근하는 사람들의 베드타운으로밖에 볼 수 없지만 아주 가까운 베드타운이라고 할 수 있습니다. 이미 부동산 시장에서는 3기신도시들 중 일자리접근성 서울 3대 업무지구인 강남, 광화문, 여의도에 얼마나 쉽고 빠르게 접근할 수 있느냐가 서열을 가르는 기준이 되고 있습니다.

그렇기에 일자리가 있는 서울로의 교통 접근성이 더더욱 중요해진다고 볼 수 있습니다.

왕숙신도시와 GTX-B라인

왕숙신도시의 성공의 중심에는 GTX-B라인이 있어야만 합니다. 서울로의 출퇴근이 가능하도록 만들어야 하기 때문입니다. GTX-B라인이 과연 왕숙신도시와 남양주의 어느지역에 들어서며 역까지 쉽게 갈수 있느냐가 사람들의 왕숙신도시로의 입주를 판가름할 것입니다.

수도권을 빠르게 연결하는 광역급행 철도사업인 GTX사업은 2019년 예비타당성을 통과하고 빠르게 진행된다면 2022년말부터 착공이 들어갈 예정입니다.  완공까지는 2027년에 개통될 예정인데 1~2년 늦어지는건 다반사이기 떄문에 사실상 2028년부터 이용할 수 있다고 봐야합니다. 왕숙신도시 입주자 공모가 2021년부터이고 2023년에는 사람들이 많이 입주할 텐데 GTX라인을 쓸수 없게 됩니다.

최소 5~6년은 지하철을 이용하지 못하고 버스에 의존해야하는 것입니다.

남양주에서 버스로 강남까지 이용해본 분들은 아시겠지만 생각외로 엄청 가깝습니다. 가장 먼 마석에서도 30분이면 잠실까지 도착하기 떄문입니다.

BRT와 왕숙신도시

국토부에서는 BRT를 만들어서 그동안의 수요를 대신한다는 계획을 갖고 있습니다. 왕숙신도시에서 다산신도시 거쳐서 미사강변도시까지 연결되고 이 버스들의 종점은 2호선 강변역이나 7호선 뚝섬유원지역이 되어서 강남권과 여의도권으로의 환승이 가능한 BRT노선을 만들어질 예정입니다

강변북로를 따라서 버스전용차선을 만들어 교통체증을 피하고 출퇴근 시간을 단축시켜야 하는데 이미 버스전용차로가 있는 경부고속도로와 달리 강변북로는 아직 버스전용차로가 없기 때문에 이를 만들기 위해서 당분간 고민을 좀 많이 해야 할 것입니다. 

창릉신도시의 위치

2019년 5월 3기 수도권 신도시가 발표되었습니다. 그중에서 서울의 서북구쪽에 위치한 창릉신도시는 많은 사람들로 부터 주목 받고있습니다. 창릉 신도시 사업은 덕양구 창릉동, 용두동, 화전동 일대에 813만 제곱미터 약 246만평에 달하는 지역을 2029년까지 3만 8000가구 규모의 도시를 건설하겠다는 것입니다. 일산 대비하여 발전의 기회가 별로 없었던 덕양지역에서 균형발전의 기회인 것입니다. 

창릉신도시는 일단 기존 일산보다 서울과 가까운 곳에 위치해 있다는 것이 가장 큰 장점일 것입니다. 일산  고양보다도 가깝고, 파주 운정보다는 훨신 더 가까운데 이것이 나중에 다루겠지만 큰 논란이 되기도 합니다. 현재 들어서는 모든 3기 신도시들이 송파 위례신도시를 제외하면 1,2기 신도시들보다 서울에서 가까운 곳에 조성됩니다.

지도를 보면 확인할 수 있듯이 모든 3기 신도시들은 현재 서울 중심지구 반경에서 20KM 안에 조성되었습니다. 그래서 사람들이 2기신도시보다 더 많이 3기신도시에 관심을 갖게 되었습니다. 

창릉신도시의 교통

창릉신도시는 서울 강남까지의 이동시간을 30분으로 줄이기 위해서 교통개선 인프라를 확충하고 있습니다. 지하철 6호선 연장이 대표적인데 기존에는 대곡역까지 연장될 예정이었던 것을 고양시청까지 총 14.5km를 연장하게 됩니다. 이렇게 되면 강남까지 30분이면 도달할 수 있게 됩니다.

창릉 신도시 남쪽의 화전역과 지하철 신설역들을 BRT로 연결해서 향동 원흥 주민들이 여의도나 용산까지도 25분이면 출퇴근 할 수 있게 계획하고 있습니다. 

도로로는 서울-문산 고속도로를 연결하는 도로를 신설하여서 매번 교통정체로 출퇴근시간마다 느린 흐름을 보이는 자유로 이용차량을 분산시키고, 창릉신도시와 제2자유로를 연결하는 도로까지 만들려는 계획을 세워두었습니다. 

창릉신도시와 일자리

일산은 다른 신도시들에 비해서 자족기능이 떨어진다는 평가를 많이 받습니다. 사람들이 일산에서 잠만자고 출근은 서울로 하는 경우가 많기 떄문입니다. 반면에 분당의 경우에는 거대한 판교테크노 벨리에 양질의 일자리가 넘쳐나고 있습니다. 분당의 집값이 떨어지지 않는 이유 중에 하나는 강남과의 접근성도 있지만 무엇보다도 양질의 일자리가 가까운데 있기에 실수요자들이 많기 때문입니다.

창릉 신도시가 일산과 같이 주거지의 역할만 하는 베드타운으로 전락하지 않으려면 산업시설들과 기업들을 유치해야합니다. 이를 위해서 도시 전체 면적의 16.6%인 41만평 규모의 산업단지 용지를 조성할 계획입니다.

판교 테크노밸리보다 2.7배나 큰 규모를 조성하는데 고양시에서는 기업과 학교, 연구기관등이 연계된 미래 사업의 중심지로 개발하고자 계획하고 있습니다. 이를 통해서 목표하는 일자리의 개수는 총 9만개이며 중심기업을 유치하기 위한 지방자치 단체의 지원책을 마련하고 있습니다. 

가장 큰 지원책은 기업들의 취득세와 재산세를 감면해주고, 입주기업들에게 조성 원가 수준의 아주 저렴한 토지분양을 해주는 것까지 검토 하고 있습니다. 스타트업 육성을 위한 기업허브지원센터를 건설하고 자본이 부족한 스타트업들을 위해서 시세보다 20~60% 수준인 창업공간 조성도 예정되어 있습니다.

창릉신도시의 녹지와 편의시설

도시에 들어서게 되면 녹지공간이 그 도시의 이미지와 주거의 질을 결정합니다. 이번 신도시들이 전부 공원녹지 면적이 높지만 특히 창릉신도시에는 약 100만평 규모의 중앙공원이 6개나 조성된다고 합니다. 무려 면적의 1/3 이상이 공원으로 조성된다는 이야기입니다.

각각의 공원에는 미세먼지저감 효과가 있는 가문비나무, 곰솔나무를 심을 예정이라고 합니다. 삼송지구에는 한강 하구로 흘러들어가는 호수공원을 만들고 빗물 재활용 시스템을 설치해서 빗물을 활용하면서도 호수공원을 즐길 수 있게 만들 예정입니다. 

편의시설로는 창릉신도시 4개 권역에 필수적인 도서관과 체육시설 복합문화센터를 설치해서 시민들의 삶의 질을 높이려고 합니다. 

창릉신도시와 일산, 파주 운정

신도시 지정으로 어떤 사람들은 수도권 시민들의 주거안정과 집값하락에 대한 큰 기대감을 가졌습니다.  그러나 반면에 집을 가진 사람들은 자신들이 가진 자산중에 가장 큰 가치인 집값이 떨어질까봐 불만을 가졌습니다. 그 중에서도 가장 불만이 많이 터져나온 곳은 바로 일산의 창릉신도시입니다.

기존 일산과 파주운정등의 1기 2기기 신도시의 주민들은 아직까지 교통과 자족기능이 다 만들어지지 않았는데 자신들의 도시보다 서울과 더 가까운 거리에 들어서는 것이 큰 위협으로 다가오고 있습니다.

자족기능이 떨어져서 오래전에 베드타운으로 전락한 경기 서북부의 일산과 파주운정의 신도시 주민들은 자신들이 사는 도시가 강력한 신도시에 의해서 원도심 유출 공동화가 될 가능성이 아주 높기 때문입니다. 

고양시는 이미 20년 이상된 주택의 비율이 50%가 넘고, 과거의 원도심 지역이 낡아가면서 산업 경제 기반이 취약해졌습니다. 그리고 파주 운정의 경우에는 서울과의 접근성이 훨씬 떨어지는데다가, 아직까지 도시의 인프라가 완전히 갖추어지지 않은 상태입니다. 이런상황에서 창릉신도시의 개발은 기존 서울 서북권의 부동산 가격에 큰 타격이 불가피할 것을 보입니다.

새로운 핫플레이스 청주

정부에서 부동산대책으로 수도권을 잡자 비조정지역으로의 투자수요가 몰리고 있습니다. 처음에는 수도권으로 몰렸다가이마저 가격이 많이 오르자 지방과 전국으로 부동산 투자가 분산되는 모습을 보였습니다. 이걸 전문용어로 "풍선효과"라고 이야기합니다. 특히 수도권과 크게 멀지 않고 계속해서 일자리가 늘어나고 있는 청주지역이 많은 관심을 받게 되었습니다.

올해에 청약경쟁률이 높았던 단지들 TOP20중에서 18곳이 비규제 지역에서 공급된 아파트들이었습니다. 특히 규제를 받지 않는 지역인데, 근처에 일자리와 산업들이 발전해 있어서 자족기능을 가진 지방도시들의 가격이 크게 상승했습니다. 먼저 주목을 받은곳은 대전지역이 었습니다. 

그리고 이미 대전에서 투자 차익을 본 자본들이 청주로 몰려오고 있습니다.  대전광역시에 이어서 인근지역인 청주지역의 아파트 분양시장은 서울과 세종 접경지역에 위치해있어서 미래가치가 있다고는 생각합니다.

그러나 실수요자라면 상투잡히지 않도록 조심해야합니다.  돈 많은 투자자들은 이미 서울과 수도권, 부산, 대전에서 아파트 투자로 많은 차익을 실현하고 청주로 이 자금이 몰리고 있기 떄문입니다.

청주 가경아이파크

청주가경아이파크의 위치는 가경동 320번지입니다. 총 201세대 규모로 지어지고 있으며 아파트는 겨우 2개동밖에 되지 않습니다. 이미 조성된 1~3단지까지 합치면 총 2753세대의 아이파크 타운으로 조성되며 가까운 곳에 청주 시외버스터미널과 고속버스터미널이 있습니다.

현재 청주 아이파크의 분양가는 2억9천6백만원부터 3억 2백만원선입니다. 

가까운 지역에 병원과 롯데마트, NC백화점이 있어 생활 인프라적인 측면에서 이미 검증되었습니다. 

주변에 큰 대규모 산업단지인 SK하이닉스, LG화학 / 전자, LS산전과 같은 제조업 기업들이 위치해 있어서 해당 근로자들의 실수요가 청주에 쏠리지 않을까 생각합니다.

 주변에 도보권에 있는 학교들이 있다는 것은 자녀가 있는 세대들에게 큰 장점으로 다가올 것 같습니다. 서현초등학교, 서현 중학교가 도보로 5분거리에 있어서 아이들이 있는 경우에는 등하교를 크게 신경쓰지 않을 수 있고 충북 공업고등학교, 충북예술고등학교도 도보로 다닐 수 있는 가까운 거리에 있습니다. 

조금은 더 걸어야하지만 서원고등학교와 충북사대부 중학교 고등학교등도 1KM권안에 있어서 교육적인 인프라면에서도 아주 훌륭한 위치에 있습니다. 

단지 내부에는 피트니스센터와 요가, 에어로빅, 댄스를 배울수 있는 GX룸이 건설될 예정이며 시니어 라운지를 만들어 노인분들의 여가생활을 즐길 수 있도록 한다고 합니다. 

집구조는 84 A타입과 B타입으로 나뉘어져 있습니다. 4베이 아파트라 아주 넓게 빠져있고 알파룸까지 합치면 무려 방이 4개나 됩니다. 알파룸은 확장선택으로 주방을 넓힐 수 있습니다. A타입과 B타입의 차이는 집의 오른쪽 발코니 부분인데요 베란다 확장형을 선택한다면 사는데 큰 차이를 느낄 수 없지만, 반약 베란다 확장공사를 하지 않았을 경우에는 우측으로 발코니가 하나 더 있어 꽤 큰 구조적인 차이가 있을것으로 예상 됩니다. 

11월에 분양이 되었던 청주시의 지웰푸르지오가 47대 1의 경쟁률을 보여준것을 보면 정말 실수요자에 의해서 청약경쟁이 이렇게 심했다고는 이성적으로 생각할 수 없습니다. 이번 청주 가경 아이파크 4단지 청약의 경우에는 정말 많은 사람들이 몰릴것으로 예상됩니다. 

2016년부터 2019년까지 청주는 아파트 공급이 과잉되었던 지역으로 3년이 넘게 미분양관리지역으로 선정되었던 것과 비교한다면 사뭇 다른 분위기입니다.

2020 청주 분양 예정지역

2020년에는 오송 제 2생명과학 일반산업단지쪽에 대규모 아파트 단지 분양이 예정되어 있습니다. 오송동 일대는 오송역이 가깝고 앞으로의 산업단지가 들어서면서 더 크게 발전될 곳으로 보이나 현재까지는 많은 생활인프라가 부족한 상황이라서 들어가게 된다면 장기적인 관점의 투자로 접근해야할 것 같습니다. 

지속적인 신도시 개발과 낙후되는 구도심

도시도 늙는다는 것을 아시나요? 얼마전에 인천의 제물포역근처에 갈일이 있었습니다. 차이나타운을 둘러보고 근처에 갔는데 정말 유령이 나올것만같은 도시였습니다. 해당 지역이 예전에는 번성했다고 인천 박물관에서 홍보를 했지만 지금 보았을때는 외국인들과 노인만 남은 우중충한 도시였습니다.

인구가 감소하고 산업구조가 변화하면서 돈과 사람들이 전부 빠져나간 도시는 더 빨리 늙습니다. 돈이 돌지 않으니 주거환경은 더 나빠지고 슬럼화가 진행되는 것은 단지 인천 제물포만의 문제는 아닐것입니다. 역사가 오래된 도시라면 신도시와 구도시의 문제는 다 가지고 있는 것이지요.

국토교통부에 따르면 전국 3470개의 읍,면,동 가운데 무려 65%인 2200개가 도시쇠퇴의 징후를 나타내고 있다고 합니다. 이를 그대로 내버려 두게 된다면 대한민국은 더더욱 양극화 될 것입니다

도시재생 뉴딜사업이란?

국토교통부에서 실시하는 도시 재생 뉴딜사업은 이러한 도시들을 다시 살려보고자 하는 노력입니다. 자연스럽게 내버려 두었을경우에는 낡아버린 도시의 주거환경은 더더욱 나빠지기 떄문입니다. 신도시들로 인해 거주 인구의 유출이 일어나면서 슬럼화된 지역을 중심지로서의 역할을 되찾게 만드는 것입니다.

도시 재생사업은 부족한 택지를 효율적으로 활용하는 중요한 정책수단 중 하나이며, 활력을 잃어버린 도심을 되살린다는 취지해서 많은 주민들의 지지를 받았습니다. 

이를 위해서 도시의 원래 기능(상업, 일자리, 주거)의 기능을 회복시키고 또한 지역에 맞는 관광이나 산업과 같은 새로운 기능들을 도입시킵니다. 도시재생사업에서 또 추진되는 것 중하나는 낡은 수도관을 교체하고 안전하고 깨끗한 물순환시스템을 만들며, 대중교통 인프라를 개선하는 것입니다.

도시재생 대상지역 선정 기준

정부에서는 도시재생 대상지역을 선정하는데 그 기준은 다음과 같습니다.

먼저 인구감소입니다. 지난 30년동안 가장 많았던 인구 대비 20%이상 감소하는 곳입니다. 지금 출산율이 0.9명대인데 앞으로 이러한 인구감소에 의한 쇠퇴도시와 도시재생이 필요한 지역은 더 늘어날 것으로 보입니다, 혹은 최근 5년중 3년 연속 감소한 도시입니다.

두번째로는 사업체 수가 감소한 곳입니다. 10년 내에 5%이상 감소했거나 마찬가지로 최근 5년중 3년 연속기업체가 빠져나간 곳입니다. 마지막으로 20년 이상된 오래된 건축물들이 50%이상된 곳이 대상으로 선정됩니다.  

도시재생사업 VS 도시재생뉴딜사업

이 두가지가 굉장히 비슷하면서도 다릅니다. 일단 목적은 똑같습니다. 낙후되어가는 오래된 도시들을 살리자는 공동의 목표를 갖고 있습니다. 그러나 사업을 운영하는 주체와 규모 방법은 다릅니다. 먼저 추진되어온 도시재생사업은 대규모로 계획을 세워서 정부가 주도하여 이루어졌는데 주민들의 의견반영이 적고 작은 단위의 마을은 무시된다는 비판이 있었습니다.

이러한 비판과 기존의 단점을 보완해서 소규모 계획과 지자체와 주민이 함께 참여하여 실행하고 있는 사업이 바로 도시재생 뉴딜사업입니다. 

도시재생뉴딜사업의 5가지 사업유형

우리동네 살리기

우리동네 살리기 사업은 5만 제곱미터 보다 작은 소규모 사업입니다. 낮은 주택들이 밀집되어 있는 지역에서 이루어지는데 총 100가구가 안되는 마을들에서 시행됩니다. 주택들의 개량과 유지 보수, 주민들의 안전과 치안을 위한 CCTV 설치, 경로당, 주민편의시설과 같은 사업비 규모 또한 가장 작습니다. 

주거정비 지원형

주거 정비 지원형은 우리동네 살리기보다는 더 큰 사업입니다. 비슷하게 낮은 단독주택들이 많은 지역을 대상으로 하고 5만제곱미터~ 10만 제곱미터에서 이루어지는 사업입니다. 주택정비까지는 비슷하지만 여기에 더하여 도로정비와 행복주택과 같은 공공임대 주택의 공급이 함께 이루어집니다.

일반근린형

일반근린형은 10만제곱미터~15만제곱미터 주거지와 상가지역까지 함께 개발하는 사업입니다. 위의 사업들을 전부 포함하고 여기에 더하여 노인들을 위한 복지관 사업과 청소년을 위한 청소년수련관 같은 공간을 마련합니다.

중심시가지형

중심시가지형은 20만제곱미터 에서 벌어지는 곳들입니다. 역사 문화 관광과의 연계를 통해 상권경쟁력을 확보하고 청년 소상공인 창업 인큐베이팅과 사회경제 주체육성등을 지원하기까지 하는 사업입니다. 

경제기반형 

가장 큰 대규모 사업입니다. 역세권과 산업단지, 항만등에서 벌어지는 사업입니다. 국유지 활용개발도 이루어지는 대규모사업이며 사업 유치와 일자리 확보가 가장 중요한 사업입니다. 국가 도시차원의 경제적 쇠퇴가 심각한 지역을 대상으로 도시에 활력을 불어넣을 만한 큰 대학과 국제기구, 병원, 산업단지를 구축하여 신 경제거점을 형성하고 일자리를 창출하는 사업 유형입니다. 경기도 부천, 대구서구, 대전 동구, 서울 도봉구, 인천 중구에서 사업이 이루어지고 있습니다. 

도시재생 뉴딜사업 선정 지역

2019년 하반기 뉴딜사업 선정지역은 다음과 같습니다. 총사업비가 5조 9000억원이나 되고 해당 사업에 선정하면 도시주거환경이 개선되고 부동산 가격에도 영향을 미치니 지자체와 해당 지역주민들은 해당 사업이 선정되기를 모두 기다릴 것입니다. 

해당 지역이 국가의 큰 자본이 들어가면서 일자리와 주거환경이 좋아지니 민간 건설사들도 함께 참여하여 신축 가구들을 건설하고 있습니다. 오래된 도시인만큼 입주했을 시에 바로 근처 생활인프라를 사용할 수 있다는 큰 장점이 있습니다. 

최근 친구로부터 최근 12.16 부동산 정책에 대해서 어떻게 생각하냐고 질문을 받았습니다. 저는 식당에서 밥을 먹다가 TV 뉴스로 부동산 정책 발표를 보게 되었는데 이번은 정말 다르구나 싶었습니다. 추가적인 부동산 규제정책이 나올 거다 라고 했지만 갑자기 이렇게 강력한 정책으로 나오게 될 줄은 예상 못했습니다.

다음 그림은 이번에 나온 규제정책입니다. 어떤 정책이 나왔는지 살펴보겠습니다.

정부가 이번 부동산 규제로 이야기하는 것은 다음 두가지로 간단히 정리할 수 있습니다.

1가구 1 주택 해라 

진짜 살 집만 자기 돈으로 사라는 것이 핵심 골자입니다. 주택이나 토지를 가진 사람들이 종부세라는 것을 내는데 부동산 가격이 높을수록 종합부동산세를 많이 내야 합니다. 앞으로 종합부동산세가 더 오를 것이라는 것입니다. 규제지역이라도 1 주택자에게는 그나마 적은 종합부동산세가 부과됩니다. 2 주택이라고 하더라도 규제지역이 아닌 경우에는 크게 세율 변동이 많지는 않습니다. 늘어나긴 하지만. 0.1%~0.2%가 늘어나는 것에 그쳤습니다 

그러나 3 주택자와 비싼 주택일수록 이야기가 다릅니다. 서울에 3 주택을 갖고 있는 경우에는 보통 해당 아파트 가격이 20억이 넘어가는 경우가 많고 재산세와 종합부동산세를 합쳐서 세금으로만 1년에 1700만 원을 넘게 내야 합니다.

대신에 집을 팔았을 때 얻는 이익에 대한 세금인 양도세를 줄여서 집을 여러 채 가진 사람들이 집을 팔도록 유도하고 있습니다. 

은행에서 더 이상 돈 안 빌려준다

가장 놀라운 것은 돈을 안 빌려 준다는 것입니다. 사실상 대한민국의 집값이 월급쟁이의 소득에 비해서 너무나도 크게 오를 수 있었던 것은 은행이 천문학적으로 돈을 빌려주었기 때문입니다. 모두가 빚 위에서 서로의 가격만 높이고 있었습니다. 은행은 그 이자로 엄청난 수익을 벌었지요.

최대 70%까지 나오던 LTV가 이제는 15억 원이 넘는 아파트들은 이제 한 푼도 나오지 않게 되었습니다. 9억 원이 넘는 아파트들도 40%까지 밖에 나오지 않습니다. 

갭 투자 씨를 말리겠다

갭 투자는 전세라는 대한민국의 특이한 시스템을 이용해서 이익을 보는 방식입니다. 내가 가진돈이 5000만 원 밖에 없다고 하더라도 5억짜리 집을 빚을 내서 산 뒤 4억 5000만 원으로 전세를 주고 전세금을 받아서 대출을 갚습니다. 그리고 전세계약이 만료가 되었을 때 아파트 매매 가격이 5억에서 더 많이 올랐다면 이 차액을 벌어가는 구조입니다. 

우리나라에 수많은 전세 아파트들이 있는 것도 이 갭 투자자들 때문이고, 또 집값이 오르는 이유이기도 합니다. 그러나 이번 종합부동산세가 오르게 된다면 갭 투자자들이 부담해야 할 세금 부담이 훨씬 높아질 것이고 이들의 물량이 시중에 나온다면 부동산 가격이 떨어질 것이라는 생각입니다. 

그럼 집 값은 드디어 떨어질 것인가?

지난 5년 ~ 6년간의 부동산 가격 상승은 비정상적인 것이었습니다. 또한 비이성적인 것이기도 했지요. 문재인 정부 들어서 서울의 아파트 가격이 40%나 올랐다는 것이 아주 대표적입니다.

1000 원하던 과자가 1400원으로 올랐다고 해도 엄청 비싸다고 느껴지는데, 5억 원 하던 아파트가 몇 년 사이에 7억 원이 다들 넘어가게 되었으니, 집이 없는 사람들과 집이 있는 사람들의 재산은 더욱 양극화되었습니다.

그리고 이 비정상적인 상황이 정부의 규제를 통해서 다시금 정상화되어가고 있는 추세라고 생각합니다. 이번 규제가 공시가가 아니라 시가 기준으로 변경된 것도 상당히 의미가 있습니다.

정부의 부동산 정책을 이길 수 있는 시장은 없습니다. 아무리 오랫동안 버텨봐야 결국 가격은 떨어질 수밖에 없습니다. 

핀셋 정책의 한계

문재인 정부가 내놓은 정책들은 한계가 너무 많았습니다. 문재인 정부가 18번의 부동산 정책을 내놓았지만 사실상 집값을 잡을 의지가 없는 것이 아닐까 라는 생각했습니다. 그리고 2018년 폭등이 2019년에는 한풀 꺾일 줄 알았지만 서울과 수도권에서 시작된 불길이 오히려 전국적으로 부동산 가격 상승 번지고 있었습니다. 

바로 핀셋 정책의 한계이기 때문입니다.

지금까지 정부는 소위 이야기하는 핀셋 정책을 사용했습니다. 일부 돈이 많은 투기 세력들, 그리고 급격하게 상승하는 지역들만 골라서 규제를 했습니다. 분양가 상한제 지정을 발표하고 투기지역 선정하는 것들이 그렇습니다. 만약 부동산 투기세력이라는 소수만 골라내고 일부 지역의 부동산 상승만 막아내는 것으로 전체적인 부동산 가격을 안정화시킬 수 있다는 개념으로 실시한 것이지요.

 정부가 핀셋 정책으로 아주 국소한 부분만 잡아내려고 하는 이유가 따로 있습니다. 아마 선거와 표를 의식하기 때문입니다. 집을 가진 전 국민 모두에게 보유세를 걷는다고 한다면 정치적인 역풍을 맞을 것이 뻔하기 때문입니다. 노무현 정권 때의 종합부동산 세금을 걷었던 것이 그를 죽음으로 몰고 가는 것을 문재인은 옆에서 지켜보았습니다. 

서울을 잡으니까 지방이 뛴다. 

정부가 수도권 집값을 옥죄고 규제를 시작하니가 지방 주택 시장이 가파르게 올랐습니다. 대전의 경우에는 2019년에만 7%가 넘게 올랐고, 부산도 크게 올랐습니다. 서울의 투기세력들은 핀셋으로 잡히지 않고 다른 지역으로 뛰어들어 전국적으로 부동산 가격을 확산시킨 것입니다. 

분양가 상한제 로또 아파트 만든다

분양가 상한제라는 것도 결국 기존 아파트 가격에는 큰 영향을 미치기가 힘듭니다. 주변 아파트는 비싸고 더 좋은 신축 아파트만 싼 것인데, 기를 쓰고라도 더 좋은 신축 아파트에 들어가기 위한 기상천외한 방법들이 나오게 됩니다.

결국은 주변 아파트 가격은 그대로인 채 아파트 분양권에 당첨된 사람들만 좋은 정책이 분양가 상한제가 되지 않았나 싶습니다. 물론 주변 아파트 시세가 크게 오르지 못하는 것에는 분명히 일조한 부분도 있습니다.

2020년 9억 이하 아파트들의 상승 

이번 부동산 정책도 마찬가지입니다. 결국 시중의 유동성이 있는데 그 돈들이 전부 부동산으로 갔던 것입니다. 이번 부동산 규제로 특히 9억 원 이상의 아파트들의 투자가 줄어들고, 가격 하락 압박이 있을 것은 당연합니다.

그러나 갭 투자자들은 이번에도 포기하지 않을 것입니다.

이번 정책에 포함되지 않은 9억 이하의 아파트들에 자금이 쏠릴 것입니다. 현재 5억에서 8억 원 사이의 신축 아파트들을 중심으로 이들의 자금이 들어갈 것이고 또 한 번 이것을 막기 위한 정부의 규제 싸움이 벌어질 것입니다.

다시 한번 이야기 하지만 그냥 보유세를 올리는 것이 정치적인 역풍을 맞더라도

가장 효과적인 방법이고 공정한 방법입니다. 

이미 집 계약한 사람은 어떻게 되나?

집을 이미 계약한 사람들은 은행으로부터 돈을 못받는것이 아닐까 걱정이 되서 정말 많은 문의가 있었다고 합니다. 그러나 2019년 12월 16일까지 집 계약서에 사인하고 신청한 경우에는 돈을 빌릴 수 있지만, 가계약만 했다면 불가능하다고 합니다.