분양권 전매라는 것은 무엇인가

이사 갈 아파트를 찾아보다 보면 이제 거의 다 지어져가고 있는 아파트들을 볼 수 있습니다. 청약을 통해서 당첨된 누군가가 갖고 있는 분양권 자나, 재개발, 재건축이라면 원주민들이 입주권 자이 있습니다.

이러한 분양권이나 입주권을 사서 들어가는 방법이 있습니다. 가장 대표적인 방법은 분양권 전매입니다. 입주권 전매는 난이도가 높습니다. 따라서 주택거래 경험이 많거나 부동산 금융분야에 대해서 어느 정도 깊은 이해를 하시는 분이 아닌 보통 사람들이라면 입주권보다는 분야권 전매를 알아보시는 게 좋습니다.

분양권 자는 청약에 당첨되고 분양가 10%의 계약금을 납임 함으로써 아파트에 입주할 자격을 갖고 있습니다. 이 권리를 사고파는 것이 분양권 전매제도입니다.

요즘 투기지역이나 투기과열지구들은 모두 분양권 전매가 전면 금지되었습니다. 그러나 대책 발표 이전의 아파트는 전매 방식으로 살 수 있습니다. 입주시점 전까지 청약통장 보유 여부나 소득 수준, 보유주택수와 무관하게 전매를 통해서 살 수 있습니다.

분양권 전매의 장점

분양권 전매의 가장 큰 장점은 청약경쟁 없이 새 아파트에 입주 할 수 있다는 것입니다. 그리고 보통 두 달 정도의 입주시점 여유를 가질 수 있다는 점입니다. 세입자의 경우에는 기존의 전월 세지 임대차 기간이 끝나는 시점과 새 아파트 입주시점을 정확하게 일치시키기가 어려운 경우가 많습니다.

그러나 분양아파트는 입주기간이 두달 정도로 넉넉하기 때문에 기존 전셋집을 비워주어야 하는 시기와 새로운 아파트에 들어가는 시기를 일치시키는데 큰 어려움이 없습니다.

대신 미분양 아파트가 아니라면, 분양가보다 비싸게 사야합니다. 일정 부분의 웃돈을 프리미엄이라는 이름으로 내고 사야 하는 경우가 대부분 많습니다. 어떨 때에는 이 프리미엄이 몇천만 원에서 1억 원이 넘기도 합니다.

정말 만약에 분양시점보다 시세가 하락한다면 반대로 마이너스프리미엄이라고 해서 오히려 분양가보다도 낮은 금액으로 분양권을 살 수 도 있습니다. 

분양권 전매 과정

분양권을 구입하려면 일반분양보다는 현금이 더 많이 필요합니다. 일단 이 사람이 낸 계약금에다가 프리미엄비용 기타 시스템 에어컨 설치비를 현금으로 줘야 합니다. 여기까지는 주택에 대한 은행권을 이용할 수는 없습니다. 오로지 본인이 갖고 있는 현금을 가지고서 자체 조달해야만 합니다. 

여기에 원분양권자가 이미 납부한 1~5개월 차 중도금을 승계해야 합니다. 원 분양권자가 이미 은행을 통해서 자금을 조달하여 건설사에 납부를 했다면 분양권 전매할 때에는 이 중도금을 분양권이 산 사람이 승계하게 됩니다. 이 과정에서

이미 분양을 산 사람이 중도금을 납부한 부분도 비용을 지불해야 합니다. 그리고 나머지 금액만을 승계하는 것입니다.

계약금 + 프리미엄비용 + 기타 시스템에어컨 등 + 이미 납부한 중도금 1~5개월 차

일반적인 아파트 거래와 마찬가지로 가계약금 납부 > 계약금 납부 > 잔금 납부 순으로 진행되며 통상 계약금 납부와 잔금납부 사이에 보름 정도의 시차 룰 두고 있습니다. 이렇게 돈을 내고 중도금 대출을 승계하고 나면 분양권을 보유하게 됩니다. 입주시점에 아파트 중도금과, 잔금을 치르고 나면 아파트 구입이 완료됩니다. 

취득세 납부와 등기절차

입주 이후에는 취득세 납부와 등기절차가 남아있습니다. 먼저 취득세는 잔금 납부일 이후 2개월 이내에 납부하면 된다는 강점을 활용해야합니다. 일반적인 아파트 매매의 경우 주택담보대출을 위해 소유권이전등기가 필요하고 소유권 이전등기를 위해서는 취득세 납부 영수증이 필요합니다. 즉 매매완료 시점에 취득세를 내야합니다. 

반면 분양아파트의 경우에는 잔금납부 2개월 안에만 취득세 등을 납부하면 됩니다. 이건 주택담보대출 없이 구입한 일반 아파트도 마찬가지입니다.

참고로 마이너스 프리미엄이 붙었을 경우에는 과세표준에서 마이너스 프리미엄을 차감합니다. 2019년부터는 신용카드 무이자 할부로 5개월간 매월 603만 원씩 취득세 또한 분할 납부가 가능합니다. 

등기절차

통사 입주일 직후 내지는 3~6개월 뒤에 신규 분양 아파트 전체에 대한 소유권 보존등기가 완료되면 소유자 별로 소유권 이전등기라는 것을 하게 됩니다. 법무사에게 맡겨도 되고 셀프등기를 해도 됩니다.

등기는 사람으로 따지면 일종의 출생신고 같은 권리관계 확정 절차입니다. 소유권 이전등기가 나면 은행이 아파트에 담보를 설정할 수 있게 되고 따라서 향후 해당 아파트 구입자들이 주택을 담보로 은행을 이용할 수 있습니다. 

등기 인지대 바가지 쓰지 말자

분양권 전매에 따른 등기 인지대가 있습니다 두 명 이상이 재산 이전과 관련된 계약서를 작성할 때는 통상 15만 원의 인지대금을 납부해야하는데 계약당사자 2명이 나눠냅니다. 분양권 전매의 경우 인지대는 30만원이 소요됩니다. 건설사와 원분양권자가 내야할 15만원과, 원 분양권자와 매수자가 내야할 15만원 해서 총 30만 원입니다. 

그런데 중개인이 등기 인지대에 대해서 얘기하지 않는 경우가 종종 있습니다. 이런 경우 매수인이 30만 원을 모두 부담하는 경우가 많은데 사실 매수인의 경우에는 7만 5천원만 내면 됩니다. 나중에 혹시 부동산에서 30만원을 내라고 하면 분양권 전매 거래 때 돈을 돌려받는 거냐고 확인해 두시기 바랍니다.

중도금 이자와 양도소득세 이야기

중도금 이자

중도금 이자는 특별한 사정이 없다면 중도금 대출을 받은 기간에 따라 분양권 매도인과 분양권 매수인이 분담하는 게 원칙입니다. 하지만 어디까지나 협의사항이고 매도인이 우위 상황에서는 매수인이 중도금 이자를 전액 승계하는 경우가 많습니다. 대세 상승기 지역 아파트 분양권을 전매 방식으로 사들이면서 중도금 이자를 전액 부담하는 경우가 많습니다. 반대의 경우 매도인이 본인 부담분을 직접 내기도 합니다. 여기까지는 관행적으로 그럴 수 있습니다.

양도소득세

 그러나 양도 소득세는 관행의 문제만으로 다룰 것이 아닙니다. 현실에서는 강한 매도인 우위상황에서 매도인이 부담해야 할 수천만 원의 양도소득세를 매수인에게 전가시키는 요구가 많습니다. 하지만 이는 매도인이 내야 할 양도 차익에 대한 소득세를 매수인이 대신 내주는 편법 증여입니다.

양도소득세를 전가하지 않는 대신 실제 매매금액보다 낮은 금액을 매매 계약서에 기재하는 다운계약서 작성을 요구하는 경우도 있는데 이런 요구는 즉시 메모하건 녹취해 국세청에 불법 다운계약서 요구행위를 신고하시면 됩니다. 현실에서는 매도인의 양도소득세 부담과 매수인의 구입 의지를 감안해 매매 가격 즉 프리미엄을 절충하는 협상이 이루어집니다. 어디까지가 관행이고 어디까지가 불법인지 반드시 인지 하셔야 나중에 큰 화를 입지 않으실 것입니다. 

은퇴준비, 청년세대 모두 공인중개사로 몰린다.

많은 분들이 정년퇴직을 하시고 나서도 계속 일하기를 원하십니다. 근데 나이 들어서 일자리 구하기가 정말 쉽지가 않습니다. 그나마 전문지식을 활용할 수 있는 일들 중 하나는 바로 공인중개사입니다. 제가 아는 어른분들 중에서도 공인중개사 준비도 많이 하시고 실제로 자격증 취득 후 잘 활동하고 계시는 분들도 있습니다.

요즘은 40~50대 중장년층 뿐만아니라 20대 30대 청년들도 공인중개사에 많이 도전하고 있습니다. 최근에는 공인중개사 시험 응시생 중 20-30대 비율이 40%가 넘어가고 있다고 합니다. 

공인중개사 되기 위해서는?

공인중개사가 되기위해서는 국가 전문 자격증을 따야 합니다. 종종 자격증을 대여해서 쓰는 사람들도 관례적으로 많지만 점점 더 단속이 강화되면서 사라지는 추세입니다. 

공인중개사 자격증 따는것은 절대 쉽지 않습니다. 우리나라 자격증 시험 중에서는 가장 많은 사람들이 도전하기 때문입니다. 수능과 9급 공무원 토익과 함께 공인중개사가 대한민국 4대 시험이라는 말까지 있습니다. 최근 부동산 시장이 살아나면서 한번 시험을 보는데 20만 명이 넘는 사람이 몰리고 있다고 합니다.

공인 중개사 시험은 1년에 한번밖에 없습니다. 8월 중순에 접수를 시작해서 한 10흘정도 보통 접수를 받고요, 시험은 10월 마지막 주 토요일 보게 됩니다.

한국 산업인력공단에 시행하므로 Q-NET이라는 사이트에 접속하셔서 가입하신 뒤 시험 응시를 하시면 됩니다. 1차응시료와 2차 응시료가 있는데요 1차 응시료는 13700원 2차 응시료는 14300원입니다. 둘 다 합하면 한 번에 28000원 정도가 소요되는데 자격증 시험에 도전하는 것은 1년에 한 번 정도 큰 부담 되지는 않습니다.

공인중개사 시험은 1차와 2차로 나뉘어져 있습니다. 그리고 둘 다 같은 날에 봅니다. 시험 인원 워낙 많아서 둘 다 객관식 문제로 보고 있습니다. 한 해에 1,2차를 모두 다 합격하는 경우도 있지만, 한 해에 1차만 합격하고 2차는 떨어지는 경우도 있습니다. 이 경우 내년도에 1차는 면제되고 2차만 보면 됩니다. 

부동산 시험과목은 총 5과목으로 이루어지는데 아래와 같습니다.

시험시간은 각 과목마다 50분이 주어지며 한과목당 문제는 총 40문제입니다. 

1. 부동산학개론

2. 민법 및 특사 특별법

3. 공인중개사법

4. 부동산공법

5. 부동산공시법 및 부동산 세법

합격기준은 일단은 절대평가입니다. 전과목 평균 60점 이상을 맞아야 하고 한 과목이라도 40점 이하가 있으면 과락으로 처리되어서 자격증 취득이 불가능합니다. 난이도가 매년 어려워지면서 쉽게 딸 수 없고 많은 사람들이 인터넷 강의나 학원을 통해서 자격증을 6개월에서 1년 정도를 공부하고 있습니다. 

실제 변호사와 같은 법무사나 법조인들도 높은 수준의 문제라고 인정할 정도입니다. 청년들도 많이 도전하고 있으며 2020년에는 청년층의 공인중개사 시험응시가 10만 명이 넘어설 거라고 예상하고 있습니다. 

공인중개사 업무

공인중개사 자격증을 취득하면 부동산 중개업을 할 수 있는 권리가 생깁니다. 부동산 개업을 해서 일을 할 수도 있고 부동산 관련 회사에 취득해서 일을 할 수 도 있습니다. 많은 분들께 무턱대고 개업을 하기보다는 먼저 관련된 회사나 부동산에서 월급을 받으며 일을 하면서 배우기를 추천드립니다.

공인중개사의 주요 중개업 업무는 두가지 측면이 있습니다. 건물주에게 팔 물건이나, 임대 놓을 물건을 대신 세일즈 해주는 것입니다. 또한 부동산을 구매하거나 임대할 방을 찾는 사람들에게는 그들이 필요로 하는 적절한 물건들을 소개해주는 역할을 해야 합니다. 이러한 거래가 이루어지면 중개보수를 받습니다. 

전적으로 사람을 많이 만나는 일이며 커뮤니케이션을 정말 잘 해야하는 일입니다. 그리고 무엇보다도 영업적인 마인드가 없다면 부동산으로서도 경쟁이 치열하기에 살아남기가 어렵습니다. 적극적으로 영업하고 관계를 잘 맺으시는 분들이라면 공인중개사의 업무를 잘 해내실 것입니다. 

공인중개사의 연봉

1년에 20만명이 공인중개사 시험에 시도하고 길거리를 지나가다 보면 너무 많이 보이는 것이 많은데 이게 다 장사가 되나 싶을 때가 많지요?

실제로 한달에 100만 원도 못 버는 공인중개사들이 많다고 합니다. 한 달에 두건의 계약도 따내지 못하는 공인중개사들이 전체의 70%가 넘는다는 이야기입니다. 한국 공인 중개사 협회가 자신들의 회원들을 대상으로 설문조사를 했는데 연 매출액이 4800이 안된다고 하는 데가 70%가 넘었습니다. 

한국 직업정보시스템에 따르면 2018년 기준 공인중개사의  평균연봉은 3300만 원 정도라고 합니다. 아마 요즘 대학교 졸업한 신입사원들이 받을 수 있는 연봉과 크게 다르지 않습니다. 월 230만 원 정도 버는 것이네요. 

공인중개사 전망

그럼에도 불구하고 저는 공인중개사는 앞으로도 계속 좋은 전망이 있을거라고 생각합니다. 

위에 이야기 한것에는 사실 좀 함정이 있습니다. 사실 자영업을 하시는 분들이라면 다들 아시겠지만 자신들이 돈을 많이 번다고 밝히지 않는다는 것이 첫 번째이고, 두 번째는 많은 부분을 비용처리로 돌려서 세금을 절세하려고 하기 때문입니다. 돈을 많이 벌면 세금을 많이 내는데 정부에 소득신고를 할 때 적게 신고하려고 합니다.

그러나 숨길수 없는 부분들에 대해서는 어떻게 할까요? 자신 명의의 차도 렌트나 리스로 타면서 경비처리를 하고, 일하면서 먹는 밥값, 심지어 자신의 생활비까지 경비처리를 해서 소득을 줄이는 것입니다. 그래서 죽는소리 하지만 실제로는 이보다 더 많이 벌 가능성이 많습니다. 위의 자료는 지역별 추정한 부동산 소득입니다. 

공인중개사 자격증은 요즘 꼭 부동산 중개업 뿐만 아니라 앞으로 은행과 금융업에서도 부동산과 관련된 지식이 많이 요구되고 있습니다. 금융권을 준비하는 청년들도 공인중개사 자격증이 있다면 금융 관련 취업에도 아주 유리한 위치에 설 수 있습니다.

뭐든지 하기 나름이다

공인중개사는 정말 자기 하기 나름입니다. 부동산을 동네에 차려놓고 손님이 오기만을 기다리기만 하는 부동산 주인분들을 많이 볼 수 있습니다. 이렇게 하면 안 됩니다. 정말 많은 사교모임과 부동산 스터디, 투자자들 모임에 나가서 활동해야 합니다.

요즘 집값이 기본 5억 6억이 넘어가서 한달에 매물 2-3건만 중개를 해도 직장인 한 달 월급을 쉽게 벌 수 있는데 그 정도 노력은 해주어야 합니다. 부동산 중개업도 부익부 빈익빈이 심해지고는 있습니다. 상위 10%는 억대 연봉을 벌지만 하위 30%는 최저임금 수준 이하라고 하니까 말이지요.

공인중개사 시험을 준비하실 때에는 자신이 영업적인 역량과 태도가 있는지 점검을 하시고 도전하시기를 바라겠습니다.

누구에게나 적용받는 법률 상식의 중요성

우리 모두에게 중요한 건 법입니다. 특히 대한민국의 많은 사람들은 전세나 월세에 사는데 알아두면 편리한 것이 바로 주택임대차 보호법입니다. 이걸 줄여서 주임법이라고 부르고 있습니다. 오늘은 주택임대차 보호법에 대해서 알아보고 우리가 세입자라면 실제로 어떻게 우리가 법의 보호를 받을 수 있는지 알아보고 또한, 우리는 또한 부동산의 투자자일 수도 있습니다. 내가 가진 한 채의 집에서 큰 손해를 보지 않기 위해서는 또 법을 알아야 위법한 상황에 처해서 권리를 침해받지 않을 수도 있습니다.

임대차보호법의 주요 내용

먼저  임차인 보호를 위한 주택 임대차 보호법의 주요 내용은 다음 다섯 가지로 짧게 정리할 수 있습니다. 그리고 하나씩 뜯어서 확인해보도록 하겠습니다.

첫째. 임대차기간(2년)의 보장 

둘째. 보증금을 함부로 올리지 못하는 증액의 제한

셋째. 집 나가라고 했을 때 안 나가도 되는 대항력의 부여

넷째. 나중에 집주인이 돈이 파산해도 집 보증금을 우선 변제권 인정

다섯째. 주택임차권의 승계- 상속법에 대한 특례 

00. 적용범위

한마디로 공장 창고 이런 거는 안되고 주택으로 된 것만 임대차 보호법이 가능합니다. 다만 건축물대장상에 주거용 건축물로 표시되지 않았거나 미등기, 무허가 건물이라도 임차인이 사실상 주거용으로 사용하고 있으면 주택 임대차 보호법에 다른 주거용 건물로 봅니다. 

01. 임대차 기간 및 계약 갱신

일단 묵시적 갱신이라는 건 전세 만료가 다 되어가는데. 계약 만료 6개월부터 1개월 전까지 집주인이 아무 연락을 안 하면 그냥 자동으로 보증금 안 올리고 갱신된 거로 보면 됩니다. 월세도 마찬가지고요. 그래서 따로 계약서를 작성할 필요 없습니다. 근데 이렇게 묵시적으로 갱신되었으면 언제든지 나가겠다고 하면 보증금을 돌려줘야 한다는 것을 확인해야 합니다. 

임대차기간은 일단 2년으로 보장해주고 있고요, 임대차 기간이 끝났는데 보증금을 아직 안 줬으면 임대차 관계가 계속되는 것으로 봐야 합니다. 

02. 차임이나 보증금의 증액의 제한 - 보증금 마음대로 못 올린다

갑자기 보증금을 올려야겠다고 하면 이건 세입자에게 청천벽력입니다. 월급쟁이가 큰 목돈을 마련하는 게 쉽지 않기 때문입니다. 그래서 마음대로 못 올리도록 제한을 두었는데 이 대통령이 정한 비율은 5%로 계약기간 내에는 5% 이상 보증금을 못 올리게 돼있습니다. 

그러나 사실 계약기간이 끝나면 20%를 올리든 30%를 올리든 집주인 마음대로입니다. 시세에 따라 인사이 이루어지겠지만 법적으로는 그렇습니다. 

03. 대항력 - 집에서 못 나간다

등기가 없어도 임차인이 주택에 입주하고 주민등록을 마치면 그다음 날부터 대항력이 생깁니다. 그러니까 세입자라면 들어가자마자 전입신고를 빨리 하는 것이 좋다는 것입니다.

그리고 만약에 부동산 경매로 어떤 주택을 구매하였을 때에는 임대인의 명의가 바뀌게 됩니다. 그리고 임차인의 보증금을 다 주지 않는 이상 임차인은 해당 건물에서 나가지 않아도 됩니다.

04. 우선변제권 - 보증금을 먼저 돌려받는다

당연한 이야기입니다. 임대인이 경제사정이 어려워져서 전세 보증금을 돌려줄 능력이 안될 수도 있습니다. 이런 경우에는 임대인의 다른 재산을 공동 매각해서 우선적으로 임차인에게 돌려주어야 합니다. 다른 사람들보다 우선적으로 돈을 돌려받을 수 있다는 것입니다.  

05. 주택임차권의 승계

갑자기 건물주가 죽을 수가 있습니다. 이런 경우는 보통 상속인이 생기는데 상속인이 임대인이 된다는 이야기입니다. 이때 중요한 건 보증금으로 얽힌 채권과 채무 관계도 상속인이 챙겨야 할 부분이니 혹시 집주인이 죽게 되면 상속인과 어느 정도 커뮤니케이션이 이루어져야 나중에 문제가 불거지지 않을 수 있습니다. 

부동산 가격의 2년 주기론

부동산 가격은 2년 주기로 움직입니다. 주로 아파트를 한채 짓는데에는 2년정도 걸린다는 점과 관련이 있습니다. 주택시장도 보이지 않는 손에 의해서 수요와 공급의 형태로 변화합니다. 주택 수요가 많아져 가격이 상승하게 되면 많은 개발업자들이 이 높은 가격으로 팔기 위해서 공급을 늘리기 시작합니다

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착공이 증가하고 공급이 증가하게 되면 이는 또 다시 가격하락으로 이어지게됩니다. 실제로 준공데이터와 부동산가격은 놀랍도록 일치합니다. 최근 몇년간의 급격한 가격상승으로 전국 어느 곳에서든 쉽게 신규분양 하는 모습을 보여주고 있습니다. 

가격이 올라가면 건설사 입장에서는 공급을 늘릴 이유가 확실해집니다. 가격 상승 초기에는 분양 물량에 프리미엄이 붙으면서 부동산 가격 상승을 더욱 빠르게 견인합니다.

상승세는 언제까지나 지속될 수 없다

하지만 상승세는 언제까지나 계속될 수는 없습니다. 차츰 수요가 소진되면 가격 상승세는 둔화되고, 또 때에 따라서는 하락세로 전환되기도 합니다. 이러면 건설사들은 공급을 줄이고 수요곡선과 공급곡선은 다시 새로운 균형을 만듭니다. 

줄어든 공급은 또 다시 가격 상승의 원인이 되면서 위와 같은 싸이클이 반복되기 마련입니다. 뉴스에서 부동산 가격 상승에 대한 우려가 보도될 때즈음에는 분양과 공급물량이 이미 많아진 상태일 가능성이 높습니다. 다시 이야기하자면 가격이 추가상승할 가능성이 많이 사라진 상태라는 것입니다. 

2013년부터 2019년까지 지난 7년간의 부동산 시장을 보면 상승 일변도였습니다. 그러나 박근혜정부에서 4.1부동산 대책에서 2기 신도시 이후에 택지 개발 예정지를 더이상 지정하지 않고 보금자리 주택을 연 7만에서 2만가구로 줄였습니다. 공급감소로 부동산가격은 상승하기 시작했고 2018년에 정점을 찍습니다. 

문재인 정권이 들어서서 건설로 인한 경기부양을 하지 않겠다고 각종 규제로 막지만 한번 흐름을 탄 시장은 쉽게 꺾이지 않습니다. 그러나 정부의 부동산 정책이 시장에 반영되기까지는 2년에서 3년이라는 텀이 있습니다. 바로 2020년부터 실질적인 효력이 나타날 가능성이 커집니다.

미분양이 뜰만한 곳이 어디있는가?

최근 주택구입에 실수요자들이 많이 보입니다. 30대 중후반부터 40대 초반의 사람들이 안정적인 주거기반을 마련하고자  하는 것입니다. 그동안 주택을 미루었던 실수요자들이 계속되는 집값상승의 압력에 못이겨서 이제는 빚을 내서 집을 사고 있습니다

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그러나 최근 정부는 은행에서 돈을 빌리기 위해서는 소득증빙을 더욱 강화해야하는 정책을 사용하고 있습니다. 그리고 특히 서울은 투기지역이나 투기 과열지구에 묶여있어서 더더욱 까다롭습니다. 이 빚을 내서 집을 사는 것이 점점 더 까다로워지고 있습니다. 게다가 계속되는 젊은층의 고용률 하락은 이들이 집 값을 지불할 능력이 없음을 나타내주고 있습니다. 

택지개발부터 주택공급까지 시차가 존재하는 만큼 당장 공급이 이뤄질 수는 없습니다. 부동산은 항상 비탄력적인 재화입니다. 2011년부터 공급량이 1/3수준밖에 안되었었는데 2020년 전후로 다시 증가할 것으로 예상됩니다.

국토교통부 통계누리에 가면 미분양 주택정보를 확인할 수 있습니다. 2020년 전후로 택지개발 공급물량이 가장 많이 증가하는 곳은 역시 경기도일 것입니다. 그 중에서도 경기 남부지역이 가장 첫번째가 될 것입니다. 가장 우려되는 곳은 바로 평택지역입니다. 2019년 3월부터 계속해서 미분양이 증가세에 있습니다. 현재 2690가구가 미분양된 상태입니다.

그 다음으로는 화성시입니다. 화성시는 1321가구가 미분양이 났고, 안성시가 1068가구가 났습니다. 전부 경기 남부권에 있는 지역들인데 아무래도 서울과의 접근성이 떨어지는데 계속 공급이 늘어나다보니 미분양이 나는 것 같습니다.

그 외에는 고양시와 남양주시가 381가구와 376가구가 미분양 나면서 약간의 가격하락 압박이 있지만 GTX호재로 이것이 조금 미뤄진 상태로 보입니다. 

주택 도시보증공사는 평택시를 포함하여 수도권 6개와 지방 31개지역을 미분양관리지역으로 선정했는데요. 최근 3개월간 미분양 주택수가 500세대 이상인 시 군 구를 지정하였습니다. 

미분양 뉴스가 뜰때 부동산을 사자'

비싸지 않은 시기에 아파트를 사기 위해서는 착공이 줄어들어 있는 시기, 특히 전년대비 착공이 줄어들어 있는 시기가 적기입니다. 한창 뉴스에서는 미분양 우려와 역전세난등의 이야기들을 떠들때에 들어가야 한다는 말입니다. 

미분양 뉴스는 바로 부동산을 본격적으로 사야할 시기가 왔음을 알려주는 시그널입니다. 특히 서울과 수도권 주요 업무지구와의 출퇴근이 용이한 지역이라면 미분양 소식이 난다면 바로 사야할 것입니다.

우리나라 경제가 발전한다고 생각한다면 부동산 시장도 일종의 진폭을 그리면서 우상향 할 수 밖에 없습니다. 주택 보급율이 100%가 넘어갔다고 하더라도 사람의 욕심은 끝이 없고 더 나은 주거환경을 원할 것이기 때문입니다.

대규모 재개발 광명 뉴타운 사업 

경기도에서 지금 가장 큰 규모로 만들어지고 있는 곳이 있다면 광명 뉴타운 일 것입니다. 광명동과 철산동 총 231만 7935미터 제곱을 정비하는 사업으로서 총 2만 5천 세대의 아파트 단지가 조성될 계획입니다. 3기 신도시 지정은 되지 않았지만 신안산선과 월판선 같은 교통 호재가 겹치면서 많은 사람들이 관심을 갖게 되었습니다.  

노후된 광명동 일대를 재개발한다는 이야기는 2009년부터 있었습니다. 그러나 전체적인 부동산 시장 악화로 인해서 사업성이 없다고 판단되어 2012년에 한번 취소되었습니다. 그러나 2016년부터 부동산 시장이 다시금 좋아지면서 다시금 추진되고 있습니다. 최근 광명의 급격한 집값 상승으로 광명시 거의 도시 전체가 재개발에 들어갔습니다. 

최근 이어진 광명의 급상승

2018년 한해에만 광명시의 집값이 14.89%가 올랐다고 합니다. 서울도 12.3% 올라서 너무 많이 오른 것이 아니냐고 이야기했었는데 정말 너무 많이 올라버렸습니다. 가장 큰 이유는 신안산선과 월곶 판교 선등의 교통호재들이 광명시의 집값 상승을 견인했습니다. 그 외에도 KTX 역세권 광명역 일대의 개발사업과 현재 광명 뉴타운 개발이 함께 맞물려 들어가게 되었지요. 

KTX 광명 역세권 내 새아파들은 이미 수억 원이 오라 버렸습니다. 광명역 파크자이 84m 제곱 아파트의 경우에는 2018년 1월만 해도 5억 8천 하던 것이 지금은 8억이 넘어가고 있습니다. 1년 안에 2억 원이 넘게 가격이 상승하게 된 것이지요. 이러한 최근의 집값 상승은 광명 뉴타운 재개발 사업의 수익성을 보장해주고 있습니다. 

잇따른 교통호재

얼마 전에 착공이 들어간 신안산선의 수혜지역 중에서 광명지역이 또 유력합니다. 신안산선은 안산 한양대역부터 시작해서 시흥과 안양 광명을 거쳐서 서울 여의도역까지 이어지는 길이 44.7KM의 노선입니다. 2024년 완공될 예정이며 노선이 완성되면 안산 한양대역에서 서울 여의도까지 25분이면 갈 수 있습니다.

그리고 시흥 원시역에서 서울 여의도역까지도 36분이면 이동이 가능합니다. 우리나라 최대의 금융지구인 여의도까지의 접근성이 상당히 높아지면서 광명에서 꼭 가산 구로 디지털단지로의 출퇴근뿐만 아니라 여의도로 출퇴근도 가능해집니다.

여기서 끝이 아닙니다. 월판선이 있습니다. 월곶에서 판교까지 복선전철을 만든다는 계획입니다. 이 또한 시흥 월곶에서 광명 안양을 거쳐서 성남 판교까지 연결되는 노선입니다. 총 34.15KM의 노선도입니다. 2025년도 완공 예정이며 시흥 월곶역에서 성남 판교까지 20분이면 이동이 가능합니다.

판교도 대표적인 업무지구입니다. 판교에는 IT와 관련된 양질의 일자리들이 많고  앞으로도 그 수가 더 많아질 예정인데 월판선이 뚫린다면 광명에서 판교로 출퇴근하는 것도 어렵지 않게 됩니다. 이어지는 교통호재에 광명 뉴타운의 재개발이 더욱더 성공 가능성이 높게 점쳐지고 있습니다. 

분양가상한제를 피한 광명 뉴타운

국토교통부가 최근 얘기한  서울 25개 자치구와 과천, 성남, 세종, 광명, 하남, 분당, 대구 수성구 등 31개 모든 투기과열지구가 이미 투기과열지구에 지정에는 충족했습니다. 이 중에서 가장 강력한 정책 바로 분양가 상한제 카드를 꺼내 들었었는데서울을 제외한 수도권에서는 광명이 이 규제대상에 가장 높은 가능성으로 거론되었습니다. 

특히 최근에 재건축이 많이 이루어지면서 15개 구역에 대규모로 재건축 중이니 분양가 상한제의 지정 효과가 상당히 클 것으로 예상되었기 때문입니다. 그러나 최근 분양가 상한제를 빗겨나가면서 광명 뉴타운 재개발 사업에 더욱더 빠르게 진행되고 있습니다. 

재개발구역 중에서는 어디가 제일 좋을까?

각 지역별로도 가장 입지가 좋은 곳이 있습니다. 이번 재개발지역 중에서 11 구역 쪽 이 가장 핫할 것으로 예상됩니다. 광명시에서는 광명동 일대가 가장 좋다는 것을 그 근처에 사시는 분들은 다들 아실 겁니다.

광명동 일대는 금천구와 구로구와 인접해있어 서울 접근성이 뛰어납니다. 가산디지털단지나 구로디지털단지와 같은 주요 업무지 구로와의 이동이 수월해서 직장인들이 선호하기도 합니다.

광명동에서는 중심상가와 7호선 광명사거리역을 이용해서 가산디지털단지 쪽뿐만 아니라 강남구청, 고속터미널, 논현등으로 갈아타지 않고 빠르게 이동할 수 있었습니다. 

광명 재개발 지역은 전체적인 교통호재들이 따르고 있지만 기존 7호선의 생활권을 살릴 수있는 11구역이 가장 좋은 입지가 아닐까 생각됩니다.  

루원시티 어디에 있지?

루원시티 인천광역시 서구 가정동 지역에 건설되는 재개발 단지입니다. 2008년에 시장을 중심으로 도시재생사업지구로 만들어서 사업화 및 개발 계획이 되었던 루원시티는 우여곡절 끝에 2016년부터 12월부터 본격적인 공사에 들어가고 있습니다. 지난번에 보았던 검단신도시의 스마트시티처럼 루원시티도 2008년 첫 도시계획은 원대했습니다. 

루원시티 원대한 도시계획

기존 원안은 가정동 일대에 낡은 주택가들을 전부 허물고 지상에는 BRT 환승역과 테마공원을 조성하고, 지하 1층에는 스트리트몰과 복합 상업지구를 만들려고 했습니다.

그리고 지하 2층에는 인천 도시철도 2호선 가정역을 만들고 가장 원대했던 꿈은 지하 3층에다가 경인고속도로를 지하화 해서 영종도와 청라지구, 루원시티, 부평 부천 서울까지 모두 이어주는 교통의 중심지로 만드는 계획이 있었습니다.

루원시티 어려웠던 개발 과정

근데 문제가 생겼습니다. 이건 어디까지나 인천광역시의 생각이었지 국토부의 허가를 맡은 것이 아니었습니다. 인천광역시의 계획에 대해서 국토부는 쉽게 허가를 내주지 않았고 루원시티의 개발 계획은 지지부진해졌습니다. 이미 주민들의 토지보상과 이주가 진행되고 있었는데 공사는 안 이루어지고 흉물스러운 폐가만 남게 된 상황이었습니다.

마침 2008년 리먼브라더스 사태가 검단신도시와 똑같이 터졌습니다. 그리고 국내외 많은 건설사들이 도산의 위기와 경영부진의 늪에 빠졌습니다. 이런 상황에서 대규모 투자유치는 사실상 불가능에 가까웠습니다. 사업성 자체가 떨어지다 보니 기존의 계획보다 훨씬 늦게 착공에 들어가게 되었습니다.

루원시티 사업이 시공자들에게는 적자를 남기고 주민들에게는 고통만 남기는 것이 아니냐는 비판의 여론이 들끓었습니다. 이 당시에는 특히 집값이 조금씩 하향세를 보이고 미분양과 역전세난이 나던 시기였습니다.  

흉물스러운 기존 지역에서는 범죄와 스산한 분위기로 치안조차 좋지 않은 상태였습니다. 재개발 예정지의 폐허가 된 모습에 드라마나 영화의 촬영지로서도 각광받기도 했습니다. 2014년에 드디어 철거가 다 완료되었습니다. 

분위기 반전된 루원시티

최근 사람들의 루원시티에 대한 관심도가 뜨거워지고 있습니다. 최근의 루원시티 분양이었던 한화건설의 포레나 루원시티는 경쟁률이 20대 1이 넘을 정도로 치열한 경쟁률을 보였습니다.

루원시티의 교통인프라 개선

일단은 인천지하철 2호선 루원시티 역이 7월 30일 날 개통하고 운행 시작하면서 분위기가 반전되었습니다.  그리고 항상 정체가 되던 경인고속도로를 일반 도로화하고 국토교통부가 허가를 내지 않아서 추진하지 못했던 새로운 고속도로를 지하에 신설하는 것이 다시금 추진되고 있습니다. 

한국 최초의 고속도로였던 경인고속도로는 2025년까지 차로를 좁히고 평탄화 작업을 거쳐서 남은 공간에는 보도와 공원이 생길 예정인데요 높은 방음벽들이 없어지고 그 주변으로 상가와 빌딩들이 들어설 예정입니다.

서울 도시철도 7호선이 연장되어 루원시티역으로 더블역세권이 예정되어 있습니다. 서울 지하철 7호선 청라 연장선은 2020년 하반기에 착공해서 2027년에는 운행을 할 예정이라고 하는데요 청라 연장선이 만들어지면 구로 디지털단지까지 현재 1시간 20분 가까이 걸리던 지금 소요 시간이 40분이면 갈 수 있다고 합니다.

그리고 환승 한 번도 없이 청라에서 강남까지 한 번에 오갈 수 있어서 서울 업무지구 쪽으로의 접근성이 높아질 것으로 보입니다. 이외에도 경인도로 IC가 인접하여 서울과 수도권까지 이동하는 다양한 버스노선들이 위치하게 됩니다. 

이러한 교통 호재 속에 인근 지역 개발 속도도 점차 힘을 받게 되었습니다. 개발이 가장 빠르게 진행되고 활발하게 진행되는 곳은 인천의 루원시티 일대입니다. 경인도로 곡선화 구간인 서인천 IC 지점에 위치한 루인시티는 경인고속도로 일반화 사업에서 마지막 구간에 위치하고 있습니다. 

루원시티는 청라국제도시와 인천 지하철 2호선, 인천공항고속도로가 가까워서 인천에서도 가장 개발 잠재력이 높은 곳으로 사람들에게 인식되고 있기 때문입니다. 

행정부처의 이전

루원시티의 공공용지에 인천 제2 청사가 들어올 예정입니다. 뿐만 아니라 인재개발원과 도시철도 본부 등 정부 산하기관과 20곳 이상의 민간 기업과 단체들의 입주가 예정 검토 중입니다. 그 외에도 루원시티를 자급도시로 만들기 위해서 서인천 세무서와 인천 신용보증재단도 루원시티로 옮기는 것이 논의되고 있습니다. 

서울 규제를 피한 투자수요 증가

문재인 정부 들어서 부동산 가격이 폭등하자 정부는 서울을 중심으로 분양가 상한제와 투기지역, 투기과열지구 선정을 지정해왔습니다. 더 이상 은행의 자금들이 부동산 가격을 높이는 것을 막히고자 LTV도 상한선을 제한해두었습니다. 그러자 사람들은 아직 규제지역이 아닌 다른 지역으로 눈을 돌리기 시작합니다. 가장 먼저 살펴본 곳은 아마 비규제 지역 중에서 이미 완성이 되었고, 어느 정도 성과를 보이고 있는 송도 국제도시일 것입니다. 

송도의 디엠시티 시그니처 뷰가 청약경쟁률이 50대 1이 넘길 정도로 인기가 있었습니다. 그러나 송도도 이미 가격이 많이 오를 만큼 올랐습니다. 앞으로의 미래적 가치를 보고 루원시티에 투자하는 투자수요도 올라오고 있습니다. 서울보다는 적은 자금으로 투자할 수 있고 다주택자나 청약통장 가입기간이 그리 길지 않아도 넣어볼 만하기 때문입니다.

앞으로 발전 가능성이 풍부한 루원시티이지만 이러한 투자수요가 앞으로 가격을 너무 부풀려서 실수요자들이 살 수 없게 되는 것은 아닐까 걱정됩니다. 

요즘 루원시티 분양가는?

최근에 가정역 바로 인근에 위치한 루원시티 대성 베르힐 2차의 경우 평당 분양가가 1345만 원이었습니다. 30평의 경우 4억 정도 하는 금액입니다. 비규제 지역이긴 하나 공공택지에 공급하는 분양가 상한제 적용으로 3년간 전매는 금지되어 있습니다. 

또 최근 루원시티 SK리더스뷰의 경우는 30평형 비슷하게 평당가가 1300만 원이 되었습니다. 84m 제곱의 30평 아파트가 4억 3천7백만 원에 공급 가격이 결정되었습니다. 최근 루원시티의 분양가는 1300~1400 사이 정도라고 보시면 되겠습니다. 

요즘 루원시티 매매가 추이는 어떻지?

최근 1~2년간의 매매가도 상당히 오르고 있는 것이 보입니다. 2018년 완공되었던 루원 호반베르디움 더 센트럴의 경우에는 84m 제곱 평형의 아파트 2018년도 에는 3억 6천 정도의 시세에서 2019년 11월에는 매매 가격이 4억 8천만 원 정도의 시세가 형성된 것을 보면 1억 2천만 원 정도가 2년도 안 되는 사이에 오른 것을 확인할 수 있습니다.

매매가 활발한 비교적 초기에 지어진 신현 편한 세상 아파트의 경우도 마찬가지입니다. 2010년도에 지어져서 현재까지 지속적으로 꾸준히 상승해 온 것을 보여주고 있습니다. 특히 소형평수 위주의 아파트에서 강세를 보여주고 있습니다. 14년도만 하더라도 2억 초반대였는데 요즘은 3억 초반대로 올랐습니다. 

변모하는 인천과 3기 신도시

과거에 인천 하면 조금은 낙후된 차이나타운만 생각했었습니다. 그러나 인천광역시가 정말 광역시라는 이름에 걸맞게 송도 국제신도시부터 시작해서 검단신도시, 루원시티, 그리고 앞으로 계양 지구의 3기 신도시까지 정말 많은 도시들이 생겨나고 있습니다.

그리고 송도의 성공처럼 루원시티도 그 성공의 길을 따라갈 것으로 보이고 교통호재가 계획대로 잘 이루어진다면 검단신도시와 3기 신도시 계양지구까지 탄탄하게 가격이 오를 것으로 보입니다. 다소 우려스러운 것은 공급물량이 너무 많아져서 검단신도시 때처럼 미분양이 나지는 않을까 하는 우려가 있습니다. 

인천이 살기 좋은 도시로 거듭나서 많은 국민이 쾌적한 주거생활을 누릴 수 있는 날이 오기를 염원해 봅니다. 

검단신도시의 목표와 개발계획

검단신도시는 인천광역시 서구에 지어지고 있는  3기가 아니라 2 기신 도시 중에 하나입니다. 당하동과 마전동 불로동 원당동 대곡동 주변으로 지어지고 있습니다. 인천에서는 검단신도시를 일자리가 있어서 자급자족이 되는 도시, 그러면서도 녹지비율을 높여서 친환경적인 도시, 도시 설계 자체에 미학을 추구하는 디자인 도시, 문화도시를 만드는 것입니다. 

원래 검단신도시는 9만 2천세대를 공급하여 23만 명에 이르는 인구를 수용하는 것이 목표였습니다. 근데 2008년 리먼브라더스 사태가 터지면서 전 세계 부동산 개발이 어려움에 부치게 되었습니다. 검단도 이를 피해가지는 못했습니다. 검단 2신도시가 취소되면서 7만 800세대로 목표치가 수정되었고 인구는 17만 명을 수용 가능하도록 변경되었습니다. 

두바이 오일머니 유치 무산화와 스마트시티 물거품

2015년 3월 인천시와 정부는 아랍에미레이트의 두바이가 검단 신도시에 4조원을 투자해서 글로벌 기업도시인 퓨처 시티를 조성하기로 한다고 정부에서 대대적인 발표를 했습니다. 인천시에서 두바이 투자청에서 36억 달러 약 4조를 투자하겠다는 투자 의향서를 받았다고 하면서 오일머니가 들어오면서 다들 송도처럼 대박 나는 도시가 되겠구나 생각을 했습니다. 

근데 막상 2016년도 11월달에 갑자기 두바이 측에서 일방적으로 스마트시티를 조성하기로 했던 것을 무삲시켜버렸ㅅ븐다 알고 보니 최초에 인천시가 두바이 투자청의 투자 유치를 받았다고 했는데 이게 아니었습니다. 두바이 홀딩 그룹 안에 두바이 스마트시티라는 기업이 있는데 이 기업과 추진한 것이었습니다. 정작 왕족들의 자산을 운영하는 두바이 투자청과는 아무 관계가 없었던 것입니다. 

실제로 두바이 투자청은 이 보도자료를 접하고서 쌍용건설측 회장에게 항의를 했으나 그냥 넘어갔던 것입니다. 청와대도 처음에는 박근혜 대통령의 중동외교 성과다 라고 보도해놓고 나 몰라라 했고, 인천시에서는 그냥 어쩔 수 없이 은행이자와 책임을 혼자 지게 되었습니다. 

2016년 많은 언론들이 인천시가 스마트시티를 대대적으로 홍보했고 사람들은 이를 믿었습니다. 그리고 많은 순진한 사람들이 검단쪽에 분양을 받고 투자를 했습니다. 그러나 물거품이 되고 시민을 농락한 사기극이라는 이야기까지 듣게 되었습니다. 

3기 신도시 검단신도시에게는 재앙 그 자체

뉴스 기사에 기사까지 나왔습니다. 3기 신도시 발표 한 이후에 검단 쪽 분양은 다 죽었다는 이야기입니다. 인천지역 쪽에는 3기 신도시가 계양으로 잡히자 이쪽의 개발업자에게는 악몽 그 자체였습니다. 검단신도시는 다른 2기 신도시에 비해서는 굉장히 늦게 조성되는 지역입니다. 아직 다 짓지도 않고 분양을 받고 있는데 바로 3기 신도시 발표가 나버린 것입니다

3기 신도시 발표 이후에 검단의 경쟁률은 뚝 떨어졌습니다. 여기서 끝이 아닙니다 대거 미분양이 나기 시작했습니다. 심지어 인천 검단에 입주했던 주민들 1000명은 집회까지 벌여가면서 3기 신도시 건설을 반대할 정도였습니다. 그러나 이러한 검단 신도시의 분위기가 최근에 바뀌기 시작합니다. 

검단 신도시가 요즘 프리미엄 붙을 정도로 핫하다면서?

검단신도시는 얼마 전까지 이러한 악재들로 미분양이 엄청 나는 도시 중에 하나였습니다. 근데 이런 검단신도시도 분양시장의 흐름이 달라지고 있습니다. 최근 검단신도시에 프리미엄이라는 것이 붙기 시작했습니다. 최근 공급된 단지에게 2000만 원에서 5000만 원까지의 프리미엄이 붙었다는 건데요.

최근에 검단의 우미린 더 퍼스트의 경우 84m 제곱 고층 아파트의 분양가가 4억 1600만 원이었는데요, 이 분양가가 3000만 원이 높은 3억 4800만 원에 거래되었다고 합니다. 검단 호반베르디움과 금호어울림 센트럴 단지도 비슷하게 프리미엄이 붙었다고 합니다. 

올해 초만 하더라도 많은 신규 분양 아파트들의 청약이 부진해서 앞으로도 미분양이 계속될 것으로 다들 예상했는데, 이제는 프리미엄이 붙을 정도로 인기가 생겼습니다. 2019년도 중반 이후부터 쌓여 있던 미분양 물량들이 모두 매진되었다고 합니다. 그리고 신규 분양 물량들은 청약 경쟁에 뛰어들어야 할 정도라고 하니까요. 

첫째도 교통 둘째도 교통이요

검단신도시 분위기의 반전은 무엇일까? 검단신도시가 갑자기 이렇게 주목을 받게 된 것은 무엇보다도 교통호재 일 것입니다. 지금까지 검단신도시는 제대로 된 지하철 역 없이 아파트만 지어지고 있었습니다. 그런데 여기서 서울 5호선이 검단으로 연장되고 인천 2호선 라인 또한 김포 일산으로 연장 가능성이 커졌으며, 인천 1호선이 검단으로 연장됩니다. 원당에서 태리 간의 광역도로도 개통되었습니다. 잇따른 교통호재에 많은 사람들이 관심을 쏟게 되었습니다.

일단 2024년에는 인천 1호선이 검단신도시까지 연장되게 되는 건 이미 확정된 상태였는데 여기에 서울 5호선이 검단까지 연장되는 것이 완벽하게 결정되지는 않았지만 어느 정도 높은 가능성이 생겼습니다

여기서 최근 2019년 8월 인천 도시 철도 2호선의 검단 연장사업이 기획재정부의 예비타당성 조사에 들어가게 되었습니다. 인천 2호선 독정 역에서 검단신도시를 지나서 불로지구까지 연결되는 연장선은 불로지구까지 진행될 예정이라고 합니다. 이게 통과가 되고 나면 인천 2호선과 1호선의 환승 지구가 검단신도시가 되게 되고 GTX-A라인과도 맞닿을 수 있게 됩니다. 

위와 같은 교통호재가 아마 검단신도시의 미분양을 해결하고 또 심지어 프리미엄까지 붙게 만든 가장 큰 이유가 아닐까 싶습니다.

서울 규제를 피해서 인천으로 투자 수요가 몰린다

최근 서울에 규제가 집중되자 비규제 지역으로 많은 투자수요들이 몰리고 있습니다. 인천에서 가장 먼저 반응을 한 곳은 바로 송도 국제도시였을 것입니다. 송도의 디엠시티 시그니처 뷰는 청약경쟁률을 50대 1을 넘겼으니까요. 그런데 여기서 끝난 게 아닙니다. 이게 인천 서구의 루원시티까지 번지고 마지막으로는 검단신도시까지 번지게 되었다고 생각합니다.

비규제 지역에서는 대출이나 청약조건이 까다롭지 않습니다. 반면에 지금 서울지역은 LTV가 엄청 낮아져서 한번 부동산에 투자하기 위해서는 어마어마한 비용과 규제를 치루어야 합니다. 지금 당장 청약통장만 가지고 가도 당첨 확률이 높은 검단신도시로 이 투자수요가 왔을 가능성이 큽니다.

저는 교통만큼이나 이 규제 지역을 피해서 결국 투자 수요가 검단까지 다달한 것이 아닌가 싶습니다. 그리고 항상 투자수요가 몰리는곳은 조심해야 한다고 생각합니다. 검단신도시 주변에는 아직도 대규모 입주 물량들이 예정되어 있고 3기 신도시라는 큰 변수도 있습니다. 투자의 입장에서는 검단신도시는 가장 나중에 오르고 가장 빨리 떨어지는 지역이 아닐까 조심스럽게 예상해 봅니다.

하지만 실거주의 입장에서 아직 저렴한 분양가, 그럼에도 모든 인프라가 다 갖추어 졌을때에는 정말 살기 좋은 도시로 변하지 않을까 싶습니다. 

신안산선 21년 만에 착공에 들어가다

드디어 경기도의 서남부도 발전할 계기가 되었습니다. 무려 21년이라는 시간이 지나서 겨우 2019년 9월에서야 착공이 들어갔습니다. 신안산선의 계획 확정은 무려 1994년이라고 합니다. 근데 중간에 IMF 위기도 있고 해서 추진에 어려움이 있었다고 하더라고요. 계획이랑 타당성 조사 설계로 용역 선정에 너무 오랫동안 시간을 끌어왔습니다.

결국에는 포스코건설이랑 넥스트레인이랑 함께 민자로 만들어지기로 했다고 하더라고요. 이미 일부 시흥시청에서 원시까지의 구간은 개통이 되어있는 상태이고요. 신안산선이 제대로 모습을 드러내기까지는 2024년 정도 된다고 합니다.

신안산선 노선도

신안산선 노선도는 다음과 같습니다. 총 사업비가 무려 3조 3400억 원에 안산에서 시흥시와 광명시를 거쳐서 여의도까지 정거장이 총 15개 총길이는 45km 정도 된다고 합니다. 지하 40m까지 파고 들어서 철도를 건설한다고 하니 토지 이용의 영향을 최소화했고요, 최대 110km로 운행한다고 합니다.

신안산선이 개통되면 수도권 서남쪽 지역 현재 헬이라고 불리우는 구로와 광명부터 시작해서 시흥 안산 쪽의 교통난이 해소될 것으로 예상됩니다. 장기적으로는 수도권의 X자 형태의 이동 라인이 형성되게 됩니다. 지금 안산 한양대에서 여의도까지 걸리는 시간이 무려 1시간 40분입니다. 근데 이게 개통되면 25분으로 단축된다고 합니다.

신안산선 혜택을 받는 지역에겐 호재

아는 동생 한명도 여의도로 출퇴근을 하면서 집을 구하려고 하는데 여의도 안에 있는 아파트는 언감생심이고 근처의 서울 아파트를 알아본다고 하더라도 너무 비싸서 포기한 상태입니다. 근데 안산지역에서도 충분히 출퇴근이 가능하니 집값이 상대적으로 저렴한 시흥이나 안산 쪽의 집을 구해도 좋을 것 같다고 이야기하더군요. 

영등포 라인의 업무지구에 신안산선으로 수혜를 받는 역세권 지역들은 아직 저평가 받은 지역들이 많습니다. 이 지역들이 앞으로 원도심 인프라와 신규 노선 개통으로 가격 상승으로 이어질 가능성이 굉장히 높습니다. 특히 대한민국 최대 금융지구인 여의도와 가까워 지기 때문에 실수요자들의 관심이 높아지기 때문입니다. 

영등포와 금천구쪽 서울 재개발 신축 아파트 대단지 아파트

서울지역 쪽에서 기존 노선인 지하철 7호선이 신안산선의 환승역으로 들어서게 됩니다. 이 근처 주변으로 신기 뉴타운이라는 재개발 아파트들이 들어서고 있습니다. 이미 개발이 거의 다 끝나고 있는데요 2년 사이에 가격이 더블이 된 아파트도 있다고 합니다. 특히 신풍역 바로 앞에 있는 몇 아파트는 분양가가 5억대였는데 현재 시세가 10억 원이라고 하니 정말 가파르게 상승한 거였는데요. 꼭 신안산선이 아니더라도 서울에 신축 아파트에 대한 수요와 전반적인 집값 상승과 함께 올라갔습니다. 

아직까지 분양이 안된 아파트들은 신풍역 예정지 일대에 GS건설에서 내년 상반기에 신길파크 자이가 분양될 예정이라고 합니다. 그리고 대림삼거리역 예정지 근처에서는 e 편한 세상 보라매 2차가 신규 분양될 예정입니다. 하지만 이미 투기과열지구에 묶인 서울에서 LTV가 낮은데 돈이 넉넉하지 않은 입장에서는 이미 많이 올라간 것들을 구하기는 쉽지 않을 겁니다.

광명지구

광명시는 사실 신안산선이 아니더라도 많이 올랐습니다. 근데 여기도 마찬가지로 서울쪽과 마찬가지로 광명역 주변으로 해서 엄청 올랐지요. KTX와 코스트코 이케아 등 호재가 많이 있었습니다. 그런데 여기에 신안산선이 불붙은 집값에 기름을 부은 것 같습니다.

여기도 서울만큼 올라서 현재 광명역 파크 자이의 경우에는 29평 아파트가 10억이 넘게 거래가 되고 있다고 합니다. 여기도 너무 오를 만큼 올라서 약간의 조정을 받지 않을까  조심스럽게 예상해 보고 있습니다.

시흥의 목감지구와 장현지구

아직까지 덜 오른 곳 중에서 앞으로 수혜를 많이 받을 지역은 역시 시흥이라고 생각합니다. 안산만하더라도 4호선이 있고 광명이야 이미 오를 만큼 오른 곳이라고 생각합니다. 근데 아직까지는 조금 많이 외지다고 생각했던 시흥의 목감 지역과 장현지구를 조금 더 눈여겨보고 있습니다. 목감지구에는 목감역이 신설되는데 주변 분양된 아파트들도 이미 피가 많이 붙었고 가격도 빠르게 오르고 있다고 합니다.

여기 말고도 시흥의 장현지구가 있습니다. 얼마전에 포스팅을 했던 내용인데 특히 시흥시청역은 서해선과 신안산선, 월판선까지 트리플 역세권이 되면서 교통으로서는 정말 최고의 위치가 되지 않을까 싶습니다. 아직까지는 주변에 신규 공급 물량이 많아서 가격을 눌러주고 있다고는 하지만 앞으로 더더욱 많이 오를 것이 예상됩니다. 시흥 장현 제일풍경채와 로열 듀크 2차 이미 1억 원 정도의 피가 붙은 것으로 예상됩니다. 

안산은 왜 안오르나?

안산은 지난 2018년과 2019년 양해 동안 사실 크게 오르지 않았습니다. 주변에 입주물량이 폭발했기 때문인데요. 그래서 그동안 상대적인 박탈감을 느꼈을 수도 있습니다. 낙후된 지역이 떨어지는 것이야 서울지역이 아닌 이상 어쩔 수 없는 현상이라고 생각합니다. 하지만 그만큼 또 많이 저평가되어 있다고도 생각합니다.

앞으로 4호선과 신안산선 역이 중심이 되는 초지역 인근으로 가격이 더 올라갈 것으로 예상합니다. 최근 초지역에 e 편한 세상 센트럴 포레 아파트가 분양 예정 중에 있다고 합니다. 아직까지는 많이 오르지 않은 안산의 부동산 가격에 충분히 들어갈만한 여지가 있다고 생각합니다.