공공재개발 건축 직접시행정비사업 차이점

 

2020년 8/4공급대책과 2021년 2/4일 주택공급 확대로 정비사업에 "공공"이라는 부분을 중점으로 추진되고 있습니다. 공공과 민간이 함께 주도하여 진행하는 공공 재개발, 공공재건축, 공공직접시행정비사업까지 새로운 도시 재정비 사업모델이 제시되고 있습니다.

 

하지만 일반 사람들은 이것들의 차이점에 대해서 알기쉽지 않은데 한번 비교해보도록 하겠습니다.

 

기존재개발과 공공의 차이점

 

기존 재개발이나 재건축이 토지소유자나 조합이 주도하여 진행했다면 공공재개발과 재건축은 LH와 SH와 같은 공공이 시행자로 참여하는 대신에 각종 혜택을 준다는 큰 차이가 있습니다. 

 

사업을 시행할 수 있는 요건도 완화되어 단독 시행은 주민 75%이상, 공동시행은 50%이상의 동의만 있으면 공모참여를 할 수 있고 참여한 대상지를 지자체에서 평가하여 최종 사업지가 선정됩니다. 

 

공공재개발

 

공공재개발은 말 그대로 공공이 정비사업에 참여합니다. 조합원 물량을 제외한 50%를 임대주택으로 공급하며 대신 용도지역과 용적률을 최대 360%로 상향해주고 분양가상한제에서 제외됩니다.

 

사업절차를 간소화하여서 사업이 빨리 진행될 수 있도록 하는 행정적 지원을 같이합니다. 

 

 

공공재건축

 

공공재건축도 공공이 정비사업이 참여합니다. 공공재개발과 달리 용적률을 최대 500%, 층수를 최대 50층까지 가능하나 증가한 용적률의 50~70%를 기부채납을 받아서 신혼부부나 청년등을 위한 공공분양으로 활용합니다.

 

공공직접시행 정비사업 

 

마지막으로 공공이 직접 시행하느 공공이 지원해주는 것을 넘어서 직접 사업의 주체가 되어서 맡아서 담당하는 것입니다.

 

공공 직접시행사업의 혜택은 조합원 2년거주 의무가 없고 재건축 초과이익환수제 미부과 됩니다. 공공재건축보다 많은 혜택이 주어지지만 모든 부분을 공공에 넘겨서 시행에 참여할 수 없다는 점은 단점이 될 수 도 있겠습니다.

 

 

공공재개발/재건축/직접시행정비사업 차이점

 

한번 표를가지고서 비교해보겠습니다.

 

	민간재건축 재개발	공공재건축/재개발	공공직접시행 정비사업
용적률	법적 상한 적용	상향후 300~500%	상향 후 최대 500%
최대층수	35층	50층	50층
분양가상한제	적용		미적용
초과이익환수
2년실거주의무
수익구조	조합원주택을 제외한 일반분양	용적률 상향으로 분양 수익증가	민간재건축 대비 10~30%수익률증가

 

공공재개발과 공공재건축에서는 토지나 건물의 소유자가 사업 전반에 의견을 제시하는 등의 영향력을 행사할 수 있으나 공공 직접시행 정비사업은 사업의 전반적인 권한이 공공에게 주어집니다.

 

소유자중 아파트 우선공급을 희망하는 사람에게는 추가수익을 보장하고 현물 선납을 약정합니다. 우선공급을 희망하지 않는 분들은 협의 매수나 수용절차로 이루어지게 됩니다.

 

글을마치며

 

공공재개발, 공공재건축, 공공직접시행정비사업은 사업진행이 어려웠던 지역에서 잘 활용한다면 재개발 재건축에 있어서 신속한 사업이 가능합니다. 하지만 그만큼 기부채납과 같이 사업성이 낮아지기 떄문에 많은 보상을 원하는  원하는 조합원들의 반대에 부딪힐 수도 있겠습니다.

 

최근 부족한 주택수에 발맞추어 빠른 공급을 위한 정부의 움직임인것을 알겠으나 LH의혹과 관련해서 여러가지 이슈가 터져나오는 실정에서 신뢰를 회복하여 사업진행에 문제가 없기를 바라겠습니다.