부동산 매매시 세금 줄이는법

부동산 매매시 세금 줄이는법. 부동산 매매 할 때 세금 관련해서 유의해야할 3가지에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 

특히 다주택자분들이나 부동산을 투자하시는 분들은 세금부담이 어마어마한데 꼭 한번 읽어보시고 참고하시기 바라겠습니다. 

부동산 매매시 세금 줄이는 법 1 매매차익이 큰주택은 나중에 팔자

 첫 번째 매매차익이 큰 주택을 먼저 처분하자. 첫 번째 내용은 다주택자 분들에게 해당이 됩니다. 그 중에서도 양도세가 나오는 분들 체크를 하셔야 될 상황입니다.

만약에 내가 다주택자인데 지금처럼 정부가 세금을 많이 때린다고 하고 집값이 많이 올라서 집이 여러채가 있는데 이걸 팔아야 될 때가 되었습니다. 

그러면 여러 채 주택 중에서 어떤 것 부터 팔아야할까요? 비싼 거부터 팔아야 되지 않을까요? 아니면 빨리 팔리는 것 부터 팔아야 되지 않을까요? 

개인 사정마다 매매 순서는 다를 수가 있겠지만 세금으로만 놓고 보면 매매차익이 큰 주택을 나중에 처분하는게 좋습니다. 

매매차익은 집 한 채가 남을 때까지 기다렸다가 파는게 좋습니다. 왜냐하면 1세대 1주택이 되면 양도세 비과세 가능성이 높아지기 떄문입니다.

양도세를 절세하는 가장 좋은 방법은 양도세를 안내는 겁니다. 뭐니뭐니해도 1세대 2주택 양도세 비과세를 받는게 가장 좋습니다. 

그런데 주의 하셔야 될 건 무조건 비싼 주택을 가장 마지막에 한 채 남겨놓는다. 그래서 1세대 1주택자가 자동으로 되는 건 아닙니다. 1세대 1주택 요건을 가져 주셔야 돼요. 

그 중에서 대표적인 요건이 바로 보유기간 요긴입니다. 2년 이상이 집을 갖고 있어야 됩니다. 2년 이상 보유기간은 어떻게 계산을 하냐면 취득일부터 양도일 할 때까지 기간이 2년 이상이 되면 보유기간 요건이 충족됩니다.

취득일과 양도일 기준은 잔금 납부일을 기준으로 합니다.  2년 이상 보유 기간 요번에 계산하는 방법이 바뀌었어요. 2021년 1월 1일 양도부터는 최종 1주택 보유일 부터 양도일까지를 보유 기간으로 봐서 2년 이상 보유해야 1세대 1주택 비과세를 해주겠다고 강화됩니다. 

이때부터는 다주택자가 제일 마지막에 1주택자가 되더라도 앞에 다주택자였던 기간을 제외하게 됩니다. 제일 마지막에 진짜 1주택자가 된 기간만 가지고 2년 이상 보유 기간 요건을 충족하는지 안 하는지를 판단하도록 변하게 됩니다. 

다주택자가 1세대 1주택 주택비과세요건 중에서 보유기간 요건을 충족하지가 이제는 어려워진 겁니다요. 

예를 들어서 내가 아파트를 2채 갖고 있습니다. 내가 집 한채를 18년 1월 1일 취득해서 20년 12월 31일에 팔았습니다. 그때 이미 양도세가 나왔습니다. 

이제 내가 사는 집 한채만 남았습니다. 이것을 20년 12월 31일 전에 팔면 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하게 됩니다. 보유기간이 3년이 됩니다. 

근데 만약에 21년 1월 1일 이후에 예를들어 21년 12월에 팔게된다면 1주택 보유 1부터 양도일까지를 보유기간을 보게됩니다. 그럼 비과세혜택을 못받고 보유기간이 1년밖에 안되는 것입니다.

보유기간은 2년 이상 해야 1주택자가 성립되는데 1년 밖에 안 돼서 이거는 1세대 1주택 양도세 비과세 못 받을 수도 있는 겁니다. 다주택자 분들은 내가 제일 마지막에 남은 언제 팔지를 생각을 하고 있 예정된 규정을 잘 체크를 하셔야 됩니다.

부동산 매매할때 세금 줄이는법 2 : 가족간 거래시 싯가로 거래하자

부동산 매매 할 때 세금줄이는법 두 번째는 가족간 매매할 때 가급적 뭐로 싯가로 거래하자는 겁니다. 

내가 형제한테 혹은 부모님한테 집을 팔거나 집을 사려고 하는데 얼마로 거래를 해야 될까요? 

보통 파는 입장에서는 다운계약서를 작성해서 양도세가 적게 나오도록 거래가를 낮추려고 하며 집을 사는 입장에서는 매입가를 높여 가지고 나중에 팔 때 차액을 줄이려고 할것입니다.

그런데 국가에서도 이걸 이미 알고 있습니다.  세무서에서는 부동산 등기 정보를 거의 실시간으로 파악을 하고 있다고 보시면 됩니다. 서로 정보교환을 하게 되어 있어서 법원 등기소 지자체에서 정보가 넘어오기 때문입니다. 그래서 그 자료상으로 증여가 아닌 거래인데 가족이라면 조사가 나올 가능성이 높기 떄문입니다. 

가족간에는 이런 일이 너무 쉽게 일어나 보니까 거래가를 자기네들끼리 마음대로 아무래도 외부에 모르는 사람한테 타고 팔았을 때 보다는 조정 하니까 쉬울 거 아니에요.

그래서 세법에는 이런 것을 막으려고 부당행위계산부인이라는 규정을 만들어 놨습니다. 부당한 행위로 계산한 것을 취소 하겠다라고 하는 것입니다. 가족 간의 시가보다 높거나 낮은 금액으로 매매하여 양도세를 부당하게 줄여 경우 거래했을 경우 이를 취소하고 다시 계산하는 걸 말합니다.

실제로 부당행위계산부인 어떻게 적용이 되는 건지를 간단한 예를 들어서 설명을 드리겠습니다. 내가 자식에게 시가가 5억짜리 아파트를 팔려고 합니다. 

5억에 팔면 양도세가 무려 5000만이 나옵니다. 그래서 아들한테 매매가 2억 원에 팝니다. 매매가 2억 이때는 양도세가 2천만원이 나옵니다. 3천만원 절세 했다고 생각할겁니다.

그러나 절제가 아니라 탈세입니다. 이때 세무서에서는 이 거래가 파악이 됩니다. 가족간에 부동산을 사고 팔았는데 시가 5억짜리를 2억에 팔았던 것입니다.

원래 거래했던 가족 간의 거래 행위를 하고 시가 5억원으로 양도세를 다시 계산하는 걸 바로 부당행위계산 부인이라고 하는 겁니다.

규정이 적용되면 양도세 다시 3천만원 더 내야하고 가산세까지 부가됩니다. 그래도 매매가에 인정 범위를 정해두었습니다. 시가의 + - 5% 이내 까지는 괜찮다고 하는 겁니다. 

5억짜리를 가족끼리 거래한다고 한다면 플러스 마이너스 5%에요. 25에서 2500만원 그래서 4억 7천 5백만원부터 2500만원 사이에 딸을 정해서 거래를 하면 그때는 시가로 봐서 부당행위계산부인을 적용을 하지 않습니다. 

그렇다면 시가는 얼마로 생각을 해야 될까요? 원칙적으로 매매 전후 3개월에 매매 거래가액을 봅니다. 같은 지역 아파트가 3개월 내에 매매거래 가격 평균을 싯가로 볼수가 있습니다. 

근데 아파트가 아니라 단독주택이거나 땅은 비슷한 부동산 찾기가 쉽지 않거든요. 그래서 해당 경우에는 공시가격을 보게 됩니다. 

괜히 다운계약서 작성했다가 가산세까지 세금맞지 말고 +-5%정도로만 조정해서 거래해야합니다.

부동산 매매시 세금 줄이는법 3 : 6월 1일 전 양도 6월 1일 이후 매입 

세번째는 6월 1일 전에 양도하고 6월 1일 후에 매입 하자. 6월 1일은 뭐 보유세 종합부동산세 부과 기준일이기 때문입니다. 6월 1일 집주인한테 부과되는 보유세가 바로 재산세 하고 정도 됩니다. 내가 집을 팔 거예요. 6월 1일 전에 팔아야 6월 1일에 집주인이 안 되서 보유세를 재산세와 종부세를 내지 않습니다. 

그 다음에 내가 집을 사려고 합니다. 그때는 6월 1일 후에 집을 사면 올해 보유세부담은 줄일 수가 있는 겁니다.

여기서 양도일 매입이라고 하는 건 모두 잔금일을 기준으로 합니다. 그래서 계약할 때 반드시 잔금일이 언젠지 6월 1일 전인지 후인지를 체크해보고 거래하시기 바라겠습니다. 

부동산 매매시 세금 줄이는 방법 글을마치며

오늘으 부동산 매매시 세금줄이는 법에 대해서 알아보았습니다. 매매하기 전에 잘 기억해두셨다가 세금도 줄이시고 매매도 잘 이루어지시길 바랍니다. 관련된 링크에 더많은 정보들이 있으니 확인하시고 성공적인 부동산 매매 되시기 바라겠습니다.

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