입주권과 분양권의 차이 매매 전매 유리한건?
어려운 부동산 용어 중에 많이들 혼용하고 있는 것이 바로 입주권과 분양권입니다. 입주권과 분양권의 차이에 대해서 핵심적인 내용을 정리하였습니다. 혹시라도 입주권과 분양권을 구분하지 못하여 손해 보는 일이 없으시기 바라겠습니다.
입주권이란?
입주권은 재건축 재개발 지역의 조합원이 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 뜻합니다. 재개발 지역의 토지나 주택을 소유해야 입주권을 받을 수 있으며, 재건축지역의 경우 대지지분과 주택의 소유권을 모두 가지고 있어야 입주권을 받을 수 있습니다.
"조합원"의 지위로 입주권을 받게 된다면 대지지분에 따라 더 저렴한 분양가 및 여러채의 주택 입주권 획득, 우선 배정 등 다양한 이점이 있습니다. 그러나 재건축 재개발이 언제 될지 모르며 수십 년이 걸릴 수도 있는 일입니다.
※ 장점
- 일반 분양자보다 저렴한 가격으로 신규분양을 받을 수 있다.
- 재건축 재개발시 조합원에게 우선적으로 물량이 배정되므로 좋은 동과 좋은 층을 선점할 수 있다.
- 각종 시공사 제공하는 아파트 옵션을 무상 및 할인된 가격에 제공받을 수 있다.
※ 단점
- 재개발 재건축 허가와 진행이 언제 될지 모르는 시간의 리스크가 있다. (수십 년이 걸릴지도)
- 해당 내의 노후 빌라, 아파트를 소유해야하며 해당 기간 동안 주택수 포함 및 각종 관리 이슈가 생긴다
- 투자의 관점에서 초기 투자금이 많이 들어가며 복잡하다.
분양권이란?
분양권이란 아파트 청약에 당첨되면 입주할 수 있다는 권리입니다. 청약홈 사이트를 통해서 새롭게 지어지는 아파트 분양에 신청해야 합니다. 신규로 만들어진 부지에 지어지는 아파트는 전체 물량 모두 청약을 통해서 받게 됩니다. 재건축이나 재개발되는 지역에 들어서는 아파트의 경우에는 조합원에게 우선 분양된 이후 나머지 물량에 대해서 일반인이 신청하여 받을 수 있습니다.
입주권을 받는 것보다는 분양권을 받는게 훨씬 쉽고 간편하지만 인기 있는 지역의 경우 청약점수가 높지 않다면 당첨되는 것이 하늘의 별따기처럼 어렵습니다.
※ 장점
- 분양을 받는 절차가 간편하다. (청약홈 이용)
- 초기 계약금 외에 비용이 소모되지 않는다.
- 분양일정이 명확하기에 시간에 대한 리스크가 없다
※ 단점
- 인기있는 지역의 경우 높은 청약경쟁률을 청약가점이 낮다고 하면 뚫고 받아내기가 어렵다.
- 재건축 재개발 지역의 경우 로열층 로열동은 조합원들이 다 가져갔다.
한눈에 보는 입주권과 분양권 차이
| 구분 | 입주권 | 분양권 |
| 취득방법 | 재건축/재개발 | 아파트청약 |
| 거래가능여부 | 가능 | 가능 |
| 시간리스크 | 큼 | 없음 |
| 투자절차 | 복잡함 | 간편함 |
| 투자비용 | 많음 | 초기비용적음 |
| 기대수익 | 높음 | 입지에 따라 다름 |
| 토지소유권 | 있음 완공시 건물만 이전등기 |
없음 완공시 건물,토지 이전등기 |
| 주택수포함 | 포함 | 포함 |
| 양도세 | 1년 미만 70% 1~2년 미만 60% 2년 이상 기본세율적용 6~45% |
1년 미만 70% 1~2년 미만 60% 2년이상 60% |
전체적으로 살펴보자면 높은 리스크를 안아야 하는 입주권이 재개발 재건축이 확정되면 더 높은 수익을 기대할 수 있습니다. 하지만 그만큼 시간에 대한 리스크가 큽니다.
내 투자금이 오랫동안 묶여있을 수밖에 없고, 재개발 재건축이 되기 전에 버티지 못하고 팔아버리는 경우가 상당히 많습니다. 그만큼 재개발 재건축이 확정만 되었다면 로열동 로열층에 우선 입주할 수 있는 입주권이 더 비싸게 거래되고 유리합니다.
그렇다고 해서 분양권이 나쁜것은 아닙니다. 부동산은 시간을 사는 것입니다. 분양권에 당첨을 되게 된다면 시간을 살 수 있게 되고 리스크가 적다는 것이 가장 큰 장점이 되겠습니다.
아직 무주택자라고 한다면 입주권보다는 분양권을 노리면서 우선적으로 내 집 마련을 하시기 바라고, 1 주택자나 2 주택자이며 오랜 시간을 기다릴 수 있다면 입주권을 노리는 것도 좋은 방법이 되겠습니다.
양도세 및 취득세 관련해서는 아래 내용을 참조하시면 도움이 되실 수 있을 겁니다.
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