강동구의 둔촌주공아파트

강동구에서 제일 오래되고 대규모 아파트 단지이고 송파구의 아파트 역사에서 꼭 거론되어야만 하는 단지는 바로 둔촌 주공아파트입니다. 1980년에 지어진 이 아파트는 총 143개 동에 6000세대 규모의 아파트였습니다. 얼마나 큰 아파트 단지이냐면 아파트 단지 하나가 둔촌 1동 전체를 다 차지할 정도입니다. 

둔촌 1동이 고향인 사람들에게는 이 둔촌주공 아파트가 하나의 고향이자 추억이 서려있는 곳일것입니다. 과거 둔촌동의 아파트는 논밭이었는데 둔촌 주공 아파트가 지어지면서 부터 지금의 송파구의 모습을 갖기 시작했습니다.

1980년에 지어진 아파트인 만큼 낡고 노후화가 되었는데, 특히 수도관에서 녹물이 나오는 때가 많아서 주민들이 많은 불편을 호소했습니다. 게다가 5층짜리 아파트들은 엘리베이터가 없어서 걸어서 올라가야 했습니다. 이 아파트가 35년이 넘어가자 재건축에 대한 이야기들이 계속 나왔었고 2017년에는 재건축이 확정되었습니다.

2018년에 주민들의 모든 이주가 끝나고 본격적인 재건축 시공이 이루어지는데 재건축이 완료된 둔촌주공의 모습은 미니신도시가 될 정도로 거대한 규모의 아파트가 들어설 예정이며, 다시 한번 송파구 일대의 부동산에 큰 변화의 축이 될 것으로 보입니다.

둔촌주공은 살기 좋은 위치로 재개발 이전부터 이미 소문이 나있엇는데, 강남과의 접근성이 훌륭하고, 올림픽공원이 가까워서 공원시설을 이용할 수 있고 주변이 그린벨트로 묶여있어서 자연환경까지 서울에서 즐길 수 있습니다.  

분양가 상한제를 피하기 위한 분양

둔촌주공아파트는 내년 4월부터 시행되는 분양가 상한제 적용을 받지 않기 위해서 2020년 4월 29일 전에 분양을 마칠 것으로 예상이 됩니다. 분양가 상한제를 적용할 경우에는 평당 분양가가 2300만 원 정도로 떨어질 것으로 예상되기 때문에 수익성이 악화될 것으로 보이기 때문입니다. 

조합에서는 일반 분양가는 1평당 3550만원에 하겠다고 하고 조합원들에게는 1평당 2725만 원에 아파트 가격을 책정하였습니다. 아마 분양가 상한제 시행 전 일반 분양을 마치려고 하는 만큼 현재 이 금액대로 통과할 가능성이 상당히 높습니다. 주변 건설업계들은 분양가 상한제를 적용받아서 평당 2600만 원을 적용받을 것이라고 생각했습니다.

그러나 둔촌 주공주변의 아파트 가격이 1평당 4000만 원을 넘는 아파트에다가 추가적인 시설에 대한 비용 부담을 생각했을 때 평당 3550만 원이 적합하다고 주공 조합에서 주장했습니다. 주변에 토지 공시지가가 주공의 절반밖에 안 되는 화양동 e 편한 세상의 경우에는 평당 분양가가 3370만 원에 분양이 되었는데 지리적으로 더 좋고 대규모 단지인 둔촌주공 아파트의 경우에는 3550만 원도 그리 높지 않다고 생각하는 사람들이 대부분입니다.

아직 이게 완전히 협의가 마무리 된것이 아닙니다. 주택도시 보증 공사인 HUG는 정부의 압력을 받아서 이보다 낮은 가격으로 분양가를 책정하려고 합니다. 부동산 가격이 너무 많이 올라버리는 것은 문재인 정부가 바라는 것이 아니기 때문입니다. 둔촌주공의 아파트가 완공되어서 34평 아파트를 살 경우에는 12억이 훌쩍 넘어버리는데, 더 이상 서민들이 살던 둔촌 주공아파트가 아니게 됩니다. 

대규모 물량인 둔촌 주공이 부동산에 미칠 영향

2018년도 초에 입주를 했던 헬리오시티 기억하실 겁니다. 집주인들이 전세를 들어올 세입자를 구하기가 어려워서 역전세난이 일어나기도 했습니다. 그리고 전체적인 아파트 가격 상승을 억제해주었지요. 대규모 물량 공급 때문입니다. 2020년 초에 입주 예정된 강동 둔촌주공아파트의 경우는 이보다 사태가 심각할 수 있습니다.

둔촌 주공 아파트의 세대수는 무려 12032세대입니다. 주로 84m제곱인 34평형이 4370세대로 가장 많습니다. 그 뒤를 잇는 것은 25평형입니다. 1880세대이지요. 이러한 거대한 물량이 강동구에 쏟아지면서 가장 먼저 타격을 받을 곳을 뽑자면 저는 하남시를 뽑겠습니다. 

둔촌주공 재건축으로 인해 원주민들이 이주를 하며 하남과 미사신도시에 일시적으로 전세 수요들이 몰려서 전세가가 상당히 높아져 있을 것입니다. 그리고 높아진 전세가로 인해서 매매가도 함께 올랐을 거고요. 그러나 완공이 되는 2022년 시점부터 대규모로 다시금 빠져나갈 것입니다. 

뿐만 아니라 헬리오시티의 전세매물이 1~3월 사이에 쏟아져 나오면서, 강동지역 전체에도 가격 하락의 압력을 받지 않을까 예상해봅니다. 만약에 해당 지역에 투자를 했고 투자금액을 단기간에 회수해야 한다면 2019년인 올해와 2021년 3년 차에 빠져나오는 것도 고려해보셔야 할 것입니다. 

둔촌 주공아파트는 매매가격이 약 12억이 넘지만 준공 이후에는 15억이 넘어가는 건 아주 쉽지 않을까 예상해봅니다. 

하남시 아파트가격 상승 원인과 전망

하남시는 지난 몇년동안 상당히 높은 부동산가격 상승률을 기록했습니다. 특히 강동구에서 재건축이 진행되면서 사람들이 하남시로 대신 이주를 많이 하면서 부동산 가격이 상당히 오른 것으로 보입니다.

주택들이 관리 처분인가 이후에 이주를 시작하면서 이주비 대출로 유동성이 풍부해지고 그 영향을 가장 많이 받은 지역이 바로 하남시가 아닐까 싶습니다. 특정지역이 재건축 이주를 시작하는 시점에 조합에서 조합원을 대상으로 이주비를 대출해줍니다. 이는 인근 지역에 돈이 많이 풀려서 유동성이 높아지는 현상이 생기기도 합니다. 특히 둔촌주공아파트가 지어지면서 이때 이주했던 대규모 인원들이 하남시로 이주했었습니다. 

그러나 2019년 현재까지는 하남시가 계속 상승을 해왔으나 2020년 말과 2021년 초에 둔촌주공과 같은 강동지역 재건축 개발이 완료되어서 입주를 시작할때부터는 가격에 타격을 입을 가능성이 큽니다.  재건축 아파트 이주비는 해당 아파트 입주가 시작되면 대출 상환을 해야하고 조합원들이 해당 부동산을 매각하여 현금을 확보해야 하기 때문입니다. 전세로 잠시 간 것이든, 매매로 잠시 사는 것이든 간에 돌아가기 위해서는 해당 전세를 다시 내놓아야 할 것이고 전세가격 하락은 매매가격 하락으로도 떨어질 위험이 있습니다. 

하남시 아파트의 아파트 가격은 2020년 초중반까지는 상승세를 유지할것으로 보입니다. 이제는 거의 끝물이 보인다는 이야기입니다. 하지만 또 중 장기적으로는 GTX노선이라는 호재가 있어서 장기 보유로 생각할 경우에는 2022년 이후에 매각하는 것을 지켜보는 것이 좋다고 생각합니다. 특히 아래의 두 지역은 눈여겨 보고 있는 곳입니다.

하남시 미사강변도시

하남시에서 어느정도 개발이 완료되었고 높은 상승세를 이미 기록하였지만 정말 살고 싶은 도시중에 하나가 미사강변도시입니다. 몇번 방문했을때 정말 좋은 느낌을 받았습니다. 미사 강변도시는 하남시 망월동 풍산동 선동 덕풍동의 미사강변도시는 개발제한구역으로 묶여있던 곳입니다. 그러나 이명박 정권 시절 그린벨트를 해제하고 택지지구로 개발된 곳입니다. 신도시로 지정되지는 않았으나 인구가 10만명을 넘을 것으로 예상될 정도로 규모가 상당합니다. 개발지역들 중에서 완전한 평지로 이루어져있어서 송도 느낌도 많이 납니다. 

가장 중요한 교통은 미사역 5호선이 내년 2020년 4월 개통할 예정입니다. 아직까지는 지하철 개통이 되지 않아 대중교통으로서의 접근성은 다소 떨어지나 전철역만 개통한다면 여의도나 강남 중심 업무지구로의 출퇴근이 용이할 것으로 보입니다. 아직까지 버스도 잘 다니지 않아서 현재 서울 여의도나 강남으로의 출퇴근은 한시간반을 잡고 출퇴근해야합니다. 도로접근성은 좋으나 막힌다는 단점이 있습니다. 특히 올림픽대로와 천호대로쪽은 항상 막히는데 많은 아파트들이 준공되고 입주가 완료되면 앞으로도 더 막힐 것으로 예상됩니다. 

상업지구로서는 코스트코가 들어섰고, 미사강변 도시 안에서 모든것을 해결할 수 있을 정도로 카페, 영화관, 마트 등의 문화생활들이 이미 다 들어서 있습니다. 그리고 미사강변의 스타힐스 주변에는 깔끔한 맛집들과 분위기 좋은 카페들이 늘어서 있습니다.  강변시티 안에만 초등학교가 7개, 중학교개 4개 , 고등학교가 3개 있습니다. 아이 키우기에는 최적의 환경으로 주변 상권에는 환락시설이 없고, 공원과 같은 녹지들이 많이 조성되어 있어서 정서에 참 좋습니다.

위례신도시

지금도 대규모로 공사하고 있는 것으로 보입니다. 위례신도시는 하남시와 송파구, 성남시지역이 전부 걸쳐있습니다. 서울과 가장 가까운 신도시로 과거에는 군대 부지였습니다. 제가 열심히 훈련받던 지역도 사실 이곳에 있었습니다. 과거 송파구 장지와 성남시 창곡동 복정동, 하남시 학암동 전부를 개발하여 행정구역 조정문제가 아직 남아있습니다. 군부대 이전 지연으로 개발이 다소 늦어졌습니다. 

위례신도시도 미사강변도시와 마찬가지로 10만명이 넘는 수용인원을 가진 대규모 단지입니다. 총 43000세대로 계획되었으며 이중 대부분은 아파트로 되었습니다. 중소형 뿐만 아니라 중대형 아파트 비중도 높습니다. 이미 복정역이라는 환승역이 존재하고 있으며 5호선 마천역까지 확보가 된 상태입니다. 그러나 해당 전철들은 서울로의 접근성이 다소 떨어진다는 단점이 있어서 서울 지하철 8호선에 추가역을 만들고 3호선 신사역까지 연결하는 경전철을 건설할 예정입니다. 

도로는 여기도 미사신도시와 마찬가지로 복적역 사거리 쪽은 출퇴근시 엄청 막히는 교통체증을 보이고 있습니다. 그래도 위례지하터널과 동부간선도로 장지교 사거리 쪽을 통해서 교통이 많이 분산되어서 앞으로 입주가 완료되어도 될정도로 교통적 인프라는 잘 갖추어져 있습니다. 추가적인 고가 진출입로를 공사중에 있습니다.

근처에 가든파이브가 위치해 있어서 앞으로 상업지구로서의 중심지 역할을 할 것으로 보입니다. 한동안 가든파이브가 매출이 부진했던 것이 위례신도시를 통해서 다시금 부활할 수 있으리라 생각됩니다. 대규모 입주가 완료된 2015년부터는 상권이 잘 형성되어 있으며 스타필드 오픈 이후에 상업시설 부족도 해소된 편입니다. 

앞으로 위 두지역은 이미 많이 가격이 오른상태로 형성되어 있으나 실거주 위주로 사람들이 많이 모일곳으로 예상되는 지역입니다. 서울로의 접근성 면으로나 삶의 질적인 측면에서 높기 때문에 실거주 수요가 늘어나고 있기 때문입니다.